תארו לעצמכם את הסיטואציה הבאה: אתם עומדים להשקיע סכום עתק של למעלה ממיליון שקלים בעסקת הלוואה שנראית לכם בטוחה לחלוטין, ומגובה במשכנתא רשומה על נכס מקרקעין יקר ערך. כדי לישון בשקט בלילה, אתם שוכרים עורך דין מקצועי שילווה אתכם, יבחן את המסמכים וישמור על האינטרסים שלכם. אתם חותמים על ההסכמים בביטחון מלא ומעבירים את הכסף בפעימות. אלא שבהמשך מתברר שהכל היה "פייק" – תרגיל עוקץ מתוחכם, המסמכים מזויפים, ובעלת הנכס האמיתית בכלל לא ידעה שהיא מלווה או ממשכנת משהו.
מי אשם בנזק הכספי הכבד? הנוכלים שביצעו את המרמה, זה ברור. אך מה לגבי עורך הדין שלכם, שהיה אמור לייצג אתכם נאמנה ולא הבחין בסימני האזהרה שזעקו מכל עבר?
פסק דין מרתק שניתן בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד בתיקים ע"א 46084-01-25 ו-ע"א 52775-02-25, דן בדיוק בשאלה הרגישה הזו. פסק הדין דוחה את ערעורו של עורך הדין ומציב תמרור אזהרה בוהק לכל קהילת עורכי הדין בישראל לגבי גבולות האחריות המקצועית שלהם.
עוקץ בשוק האפור: כך נעלמו 1,200,000 שקלים
הפרשה המדוברת מבוססת על תרמית מתוחכמת ומתוכננת היטב, אשר מתוארת בפירוט רב בפסקי הדין. המשיב, צורי נעמן שדמי ויקטור, שודל להעמיד הלוואה חוץ-בנקאית נושאת ריבית לגברת בשם עדיליה טמיר. הסיפור שנמכר לו היה דרמטי ודחוף: נאמר לו שהכסף נחוץ בדחיפות על מנת לפרוע את חובותיו של בן משפחתה של הגברת טמיר, אשר הסתבך קשות עם גורמים מסוכנים בשוק האפור.
על מנת להרגיע את המשיב ולהבטיח את השבת כספי ההלוואה והריבית, נרשמה לטובתו משכנתא על זכויותיה של הגברת טמיר במקרקעין. בטוח בעסקה ובבטוחה שקיבל, מסר המשיב שיקים בסכום כולל של 1,200,000 ₪ במספר פעימות, אשר נפרעו במלואם על ידי גורמים שונים, שחלקם נותרו עלומים.
אלא שלימים, התפוצצה הבועה והתגלתה האמת המרה:
התברר כי הגברת עדיליה טמיר מעולם לא ביקשה לקבל הלוואה כלשהי.
היא מעולם לא הסכימה למשכן את המקרקעין שלה לטובת הלוואה שכזו.
כל המסמכים השונים שהוצגו ושימשו לצורך העסקה היו מזויפים לחלוטין – החל מייפוי הכוח שכביכול נתנה הגברת טמיר לעורך הדין רפאל דוד אסולין לפעול בשמה, וכלה בשטרי המשכנתא עצמם.
בעקבות הגילוי, נקטה הגברת טמיר הליך משפטי, שבסופו בוטלה המשכנתא לחלוטין ונמחקה מן המרשם. המשיב, מנגד, נותר בפני שוקת שבורה: ללא כספי ההלוואה שנתן וללא כל בטוחה להשבתם. על רקע זה, הוא הגיש תביעה נגד גורמים שונים שהיו מעורבים בפרשה, וביניהם המערער, עורך הדין גיורא גרינברג, בטענה כי ייצג אותו בהתקשרות והתרשל קשות במילוי תפקידו.
הערכאה הראשונה: 11 נורות אזהרה מהבהבות בלב ים
התיק התברר תחילה בבית משפט השלום בראשון לציון בפני כבוד השופט מוטי פירר, אשר נתן את פסק דינו ביום 18.11.2024. לגבי חלק מהנתבעים נקבע כי היו מעורבים במישרין במעשה המרמה עצמו. באשר לעורך הדין גרינברג, נקבע כי הוא לא נקט אמצעי זהירות סבירים כעורך דינו של המשיב.
השופט פירר מנה בפסק דינו שורה ארוכה של "סימנים" – 11 נסיבות ספציפיות, ליתר דיוק – שצריכות היו להדליק "נורות אזהרה" אדומות ובוהקות, ולהוביל לנקיטת פעולות ובדיקות נוספות מצדו של עורך הדין. בין אותם דגלים אדומים בולטים שהוחמצו על ידי עורך הדין:
אופי הסיפור: הסיפור שסופר מלכתחילה לא היה שגרתי ודרש זהירות מוגברת – אישה המבקשת הלוואה חוץ-בנקאית בסכום ניכר כדי לחלץ קרוב משפחה מתסבוכת בשוק האפור.
היעדרות מוחלטת של הלווה: בעלת הנכס, הגברת טמיר, לא נכחה באף שלב של העסקה. עורך הדין או המשיב מעולם לא פגשו בה ולא שוחחו עמה באופן ישיר.
התירוץ התמוה "בלב ים": במהלך "פגישת החתימה" שנערכה בביתו של עו"ד אסולין, תהה עורך הדין גרינברג על נפקדותה של הגברת טמיר, והדבר אף הטריד אותו. התשובה שניתנה לו הייתה שהגברת "מצויה בלב ים" ולא ניתן ליצור עמה קשר. עורך הדין הסתפק בתשובה תמוהה זו, על אף שהיא הייתה צריכה לעורר תהיות עמוקות בהינתן הדחיפות הנטענת בעסקה.
כשלים חמורים במסמכים המשפטיים: במהלך הפגישה לא הוצג צילום תעודת זהות של הגברת טמיר או מסמך מזהה אחר. המסמך שהוצג תחת הכותרת "ייפוי כוח בלתי חוזר נוטריוני" לא אומת מעולם על ידי נוטריון, ובפועל היה ייפוי כוח כללי בלבד. בנוסף, הוא כלל תיאור שגוי של מיקום המקרקעין, ותאריך החתימה עליו היה ישן בשלושה חודשים ממועד העסקה.
בית משפט השלום קבע כי משלא נעשו הבדיקות הנדרשות – יש להטיל אחריות על עורך הדין. עם זאת, בית המשפט הגביל את חבותו של עורך הדין רק לסכום שהועבר בפעימה הראשונה של ההלוואה (סך של 900,000 ₪), בה היה מעורב, ולא לסכום הנוסף של 300,000 ₪ שהעביר המשיב מאוחר יותר ללא ידיעתו. כמו כן, ייחס השופט למשיב עצמו אשם תורם בשיעור של שליש בשל חוסר זהירותו. בהתחשב בכך שעורך הדין כבר החזיר 90,000 ₪ במהלך המשפט, הוא חויב לשלם למשיב סכום של 510,000 ₪ (בתוספת הצמדה, ריבית והוצאות).
בית המשפט המחוזי: "מה אפוא תועלת יש בפעולת הייצוג?"
עורך הדין גרינברג ערער על פסק הדין לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד. הערעור נדון בפני כבוד השופט הבכיר יעקב שפסר (אב"ד), כבוד השופט גיא שני, וכבוד השופטת מירב כפיר. לאחר בחינת החומר, החליטו השופטים פה אחד לדחות את הערעור ולאמץ באופן מלא את הנימוקים של בית משפט השלום מכוח תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי.
בפסק הדין המשותף, שנכתב בלשון ברורה וחדה, הדגישו השופטים כי השילוב של כלל הנסיבות יחד היה חייב להדליק נורות אזהרה:
"גם אם כל נסיבה כשלעצמה לא היה בה כדי לעורר בהכרח חשד מיידי שמדובר במעשה מרמה, הרי שכלל הנסיבות גם יחד מעוררות סימני שאלה כבדים".
השופטים התעכבו במיוחד על מחדלו של עורך הדין אשר קיבל כמובן מאליו את התירוץ החמקמק לגבי היעדרותה של בעלת הנכס:
"המערער הסתפק בתשובה זו, אף שצריכה הייתה לעורר תהיות, בוודאי בהינתן הסיפור הכולל והדחיפות הנטענת".
מתוך תסכול מהתנהלותו הפסיבית של עורך הדין בעסקה, בחרו שופטי המחוזי להדהד את השאלה הנוקבת ששאל בית המשפט קמא:
"בית המשפט תהה, אל-מול העמדה שהציג המערער בהליך, 'מה אפוא תועלת יש בפעולת הייצוג?'".
חובת הזהירות של עורך הדין: להגן על הלקוח מפני צדדים שלישיים – ומעצמו
אחת הטענות המרכזיות של עורך הדין בערעור הייתה במישור הקשר הסיבתי. הוא טען כי מעורבותם של הגורמים העברייניים שביצעו את המרמה, לצד חוסר הזהירות המופלג של הלקוח שלו (המשיב), הם שגרמו לנזק בפועל ומנתקים את הזיקה למחדליו שלו.
שופטי בית המשפט המחוזי דחו קו הגנה זה מכל וכל. במישור העובדתי נקבע כי אילו פעל עורך הדין כנדרש, "סביר להניח שהלוט היה מוסר מעל תרגיל העוקץ, והנזק היה נמנע". במישור המשפטי, השופטים סיפקו אמירה עקרונית חשובה ביותר לגבי מהות תפקידו של עורך הדין:
"ראוי להזכיר בהקשר זה, כי חובתו של עורך דין היא להגן על הלקוח אף מפני אשמם של אחרים (לרבות פעולות שיש בהן כוונה וזדון), כמו-גם מפני חוסר הזהירות של הלקוח-עצמו".
כדי לבסס קביעה נורמטיבית זו, הפנה בית המשפט לפסק הדין הידוע של בית המשפט העליון בתיק רע"א 5133/17 ביניש נ' ל.מ רויאלטי בע"מ (15.5.2018). עורך דין אינו יכול לפטור את עצמו מאחריות בטענה "הלקוח שלי היה פזיז" או "הצד השני רימה אותנו בזדון", שכן תפקידו המרכזי של המייצג הוא בדיוק לשמש כשכבת הגנה מפני סכנות אלו.
באשר לשיעור האשם התורם, השופטים ציינו כי אכן "ניתן לסבור כי בנסיבות העניין אפשר היה לייחס למשיב אשם תורם בשיעור מעט גבוה יותר", אך מכיוון שקביעת בית משפט השלום (שליש אשם תורם) מצויה בתוך "מתחם הסבירות", אין עילה להתערב בה.
סוף דבר ותובנות לעתיד
בשורה התחתונה, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור לחלוטין. בנוסף לסכום הפיצויים המשמעותי שנפסק לחובתו בערכאה הדיונית, חויב עורך הדין גרינברג לשלם למשיב שכר טרחת עורך דין גם עבור הליך הערעור בסך של 20,000 ₪. פסק הדין ניתן ביום ב' בסיוון תשפ"ו, 18 במאי 2026, בהיעדר הצדדים.
פסק דין זה מהווה שיעור חשוב לציבור הרחב ולעורכי הדין כאחד. עבור עורכי הדין, מדובר בתזכורת חריפה לכך שייצוג בעסקאות מקרקעין אינו הליך פורמלי או טכני בלבד של ניסוח חוזים ואיסוף חתימות. עורך דין נדרש להפגין אקטיביות, להפעיל שכל ישר, ובמיוחד – לא לעצום עיניים אל מול סימנים מחשידים ותירוצים יצירתיים על אנשים שנמצאים "בלב ים". עבור הציבור הרחב, פסק הדין מדגיש את החשיבות שבבחירת עורך דין יסודי וערני, אך גם מזכיר שחוסר זהירות קיצוני מצד הלקוח עלול לעלות לו במחיר כספי כבד של אשם תורם.