בבית משפט השלום
ב פ ת ח ת ק ו ו ה תא"ח 51813-11-13
התובעת: עוזיאל טובה
ע"י ב"כ עו"ד עידן שיטרית ו/או שי פרטוש ואח'
מרח' ההסתדרות 19 פתח תקווה.
טל': 03-5185888 פקס:03-5285888
– נ ג ד –
הנתבעת: סופיה ברזובסקי
ע"י ב"כ עוה"ד ניר טולדנו ו/או רימה גרסימוב
מרח' מוטה גור 9 ת"ד 10450 פתח תקווה 49003.
טל': 03-9309677 פקס: 03-9309674
סיכומים מטעם הנתבעת
בהתאם להחלטת בית משפט (כב' השופטת עדנה יוסף – קוזין) מיום 23.01.14 מתכבדת הנתבעת להגיש סיכומים מטעמה, כדין ובמועד.
_________________
ניר טולדנו, עו"ד
ב"כ הנתבעת
אקדמת מילין
1. מניתוח מכלול הראיות ועיבודם בתיק זה, עולה תמונה עגומה וחד משמעית לפיה, תביעת הפינוי הנדונה בתיק זה, הוגשה על ידי התובעת בחוסר תום לב, ממניעים זרים, ואך מחמת כך, שהתובעת בסמיכות לאחר חתימתה על חוזה השכירות, חזרה בה מכוונתה לעזוב את הארץ לתקופה ממושכת לארה"ב! (ס' 17 לתצהיר הנתבעת, ועמ' 3 שורות 10-13 לפרוטוקול הדיון).
2. בנסיבות אלו, ובשל רצונה העז של התובעת לשוב ולהתגורר בביתה, חרף קיומו של הסכם השכירות שנחתם כדת וכדין, נרקמה כל העלילה הזדונית, במסגרתה "נתפרו" בזו אחר זו לנתבעת "עילות" פינוי מלאכותיות, אך בחינת המארג הראייתי שלהן הביאה לכך, שהם קרסו בזו אחר זו, כמגדל קלפים.
3. בקליפת אגוז יצוין כי, "עילות" התביעה של התובעת מבוססות על טענתה כי הנתבעת מנהלת כביכול בבית שהושכר לה עסק לגידול וזיווג כלבים, בניגוד למטרת השכירות (סעיפים 7-9 לכתב התביעה), הנתבעת ביטלה המחאה על סך 5,000 ₪ שמסרה לתובעת בגין דמי השכירות (סעיפים 10-12 לכתב התביעה) וכי הנתבעת מונעת ממנה כביכול להיכנס למושכר (סעיפים 13-18 לכתב התביעה).
4. למרבה הצער, התובעת הגישה תביעת פינוי בה למעשה גילתה טפח אך הסתירה טפחיים, מתוך מטרה ברורה שלה, לעוות את המציאות העובדתית ולשוות לתביעתה הקנטרנית אופי רציני, תוך הסתרה מגמתית, את המסכת העובדתית השלמה, הדרושה לצורך דיון והכרעה, ובמיוחד תוך הסתרה של מעשי הבריונות הפיזית והמשפטית שנקטה כלפי הנתבעת בטרם הגשת התביעה, במטרה להפוך את חייה לגיהינום ולגרום לפינויה ללא הליך משפטי (ס' 35 – 61 לתצהיר הנתבעת).
5. מנגד, ובשונה מהתובעת, אשר הגישה תצהיר לקוני, הגישה הנתבעת כתב הגנה ותצהיר עדות ראשית עם התייחסות מפורטת ומנומקת מטעמה לדחיית כל עילות הפינוי הנטענות. שלא למרבה הפלא, גם בסיכומיה התברר שהתובעת, לא ניסתה אפילו להתמודד ולהזים את טענות ההגנה של הנתבעת, אשר צפו ועלו באופן מובהק מחומר הראיות ומעיבודם ומעדותה העקבית והקוהרנטית בבית משפט שלא נסתרה למעשה כלל. מטעם זה בלבד, סבורה הנתבעת כי יש לדחות את תביעת הפינוי.
6. אף על פי כן, לא תעשה הנתבעת את מלאכתה קלה, ובמסגרת היריעה שהוקצתה לה, היא תנמק מדוע יש לדחות מניה וביה את תביעת הפינוי הקנטרנית שטוותה לעצמה התובעת, רק על שום "שחטאה" בכך, שהתובעת חזרה בה מרצונה להשכיר לה את הבית.
אי עמידת התובעת בנטל הראיה שהיה מוטל עליה להוכחת טענתה לניהול עסק במושכר
7. הנייר אינו סובל הכל ואין ספק שבכל הנוגע "לעילת הפינוי" המדומה, בקשר לניהול עסק לגידול וזיווג כלבים, הרי שהתובעת לא הוכיחה מאום ביחס לכך ולו מהטעם שהיא לא הציגה כל ראיה המצביעה על ניהול עסק שכזה בבית! למותר לציין שהחזקת חיות מחמד כשלעצמה, לא מהווה ראיה לניהול עסק!.
8. מעבר לנדרש, יצוין שלית מאן דפליג שבחוזה השכירות, לא נאסר על הנתבעת להחזיק חיות מחמד. לעניין זה, העידה הנתבעת כי עוד במהלך פגישתה הראשונה עם התובעת הדגישה בפניה כי היא מחזיקה בשלושה חיות מחמד וזו הסיבה שחיפשה אף לשכור בית עם חצר, ולתובעת לא היתה שום התנגדות בקשר לכך (סעיפים 19-20 לתצהיר הנתבעת). בנסיבות אלו, אי התייחסותה של התובעת לכך במסגרת תצהירה, עדותה וסיכומיה מהווה היתממות לשמה!.
9. זאת ועוד, התובעת הודתה בפה מלא לראשונה בעדותה, כי עוד בטרם החתימה על הסכם השכירות ידעה גם ידעה כי הנתבעת מחזיקה בכלבים! מח.נ של התובעת עלה כי הנתבעת הגיעה אליה בטרם החתימה על ההסכם עם כלב ואף סיפרה לה שהיא מחזיקה בכלבים נוספים. אין ספק שעובדה זו מצביעה על ניקיון כפיה של הנתבעת בשלב הטרום חוזי של ההתקשרות ומזימה את טענות התובעת כאילו הנתבעת ניסתה להסתיר ממנה בטרם החתימה על עובדת היותה מחזיקה בכלבים (עמ' 4 שורות 1-30 לפרוטוקול).
10. כלל פרשנות ידוע הוא, כי חוזה הניתן לפירושים שונים, יש לפרשו לרעת המנסח (ראו למשל רע"א ע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו, פ"ד מח(4) 70, 76 (1994); ברק, בעמ' 638-634; פרידמן וכהן, בעמ' 283-280). כלל זה אף זכה לעיגון לאחרונה במסגרת תיקון 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשע"א-2011, שבו הוסף סעיף 25(ב1), הקובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". ביסודו של הכלל עומדים רציונאלים שונים, ובכלל זה ההנחה כי אילו התכוון המנסח לנוסח שלו הוא טוען עתה, חזקה עליו כי היה מביאו לידי ביטוי במסגרת החוזה עצמו (ראו ע"א 891/75 מדינת ישראל נ' מעוז, פ"ד ל(3) 748, 754 (1976); ההגנה על אינטרס ההסתמכות של הצד האחר לחוזה וכן השאיפה "לאזן" את פערי הכוחות המובנים שקיימים פעמים רבות בין הצד המנסח לבין הצד שכנגד (ראו למשל רע"א 3128/94 אגודה שיתופית בית הכנסת רמת חן נ' סהר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נ(3) 281, 304 (1996)).
11. ומן הכלל אל הפרט: שמצרפים נתון זה, בו התובעת ידעה טרם ההתקשרות כי הנתבעת מחזיקה בכלבים, עם העובדה שהתובעת היא זו שניסחה את הסכם השכירות, ולמרות זו לא אסרה עליה את החזקתם במושכר, מתבקשת המסקנה שאם אכן התובעת לא היתה נכונה לכך שהנתבעת תחזיק כלבים במושכר, חזקה עליה כי היתה מציינת זאת במפורש בהסכם השכירות.
התובעת לא הפריכה את טענות הנתבעת בקשר לנסיבות ביטול ההמחאה
12. התובעת, ניסתה במסגרת כתב תביעתה להציג את הנתבעת כסרבנית תשלום דמי שכירות, תוך ניסיון להטעיית בית משפט לחשוב כי הנתבעת אינה משלמת דמי שכירות שוטפים שחלים עליה ולמעשה זו התמונה המעוותת שציירה התובעת בכתב תביעתה (ס' 11-12 לכתב התביעה).
13. דא עקא, שמעדותה של התובעת בבית משפט עלה כי אין חולק כלל כי עוד בטרם כניסתה של הנתבעת למושכר היא שילמה לתובעת סך של 49,000 ₪ במזומן, סכום המהווה סיפוק של כ 11 חודשי שכירות וארנונה (ראה עדותה של התובעת בעמ' 7 שורות 9-12 לפרוטוקול הדיון).
14. לפיכך, עצם הסתרת התובעת, בכתב תביעתה ובתצהיר עדותה הראשית עובדה מהותית זו, שבמועד הגשת התביעה, אשר הוגשה חודש ימים אחד בלבד לאחר כניסתה של הנתבעת למושכר, כבר שלשלה לכיסה סכום אסטרונומי של 49,000 ₪, מצדיקה אף היא את דחיית התביעה מחמת ניסיון להטעיית בית משפט ובשל חוסר ניקיון כפיה של התובעת תוך חיובה בהוצאות לדוגמא.
15. לעניין נסיבות ביטול ההמחאה של החודש האחרון העידה הנתבעת כי בינה לבין התובעת סוכם כי, המחאה זו תוצג לפירעון רק לאחר שיערך פרוטוקול המפרט את הליקויים והפגמים של מצב הבית בהתאם לסעיף 6 א להסכם וכן לאחר שהתובעת תסלק את חובות העבר הרובצים על הבית (ס' 28-34 לתצהיר הנתבעת וכן חוב מים ותמונות על מצב הבית שצורפו כ נ' 5 ו 6 לכתב ההגנה).
16. מעיון בהמחאה עצמה עולה כי ז.פ הוא 25.10.13, אך היא הוצגה לפירעון ביום 30.10.13. לפיכך, ככל ועמדה לתובעת עילת תביעה לביטול הסכם בגין המחאה זו, בוודאי שהיתה מפרטת זאת במכתבה אל הנתבעת מיום 11.11.13 שצורף כנ' 7 לתצהיר הנתבעת. דא עקא, שמעיון במכתבה הנ"ל של התובעת לנתבעת, אשר נשלח 11 ימים לאחר ביטול ההמחאה, מעלה כי התובעת כלל לא נימקה במכתבה זה את סיבת ביטול החוזה בשל אי כיבודה של ההמחאה אלא מסיבות אחרות לגמרי. מכאן שהתובעת בעצמה לא ראתה באי כיבודה של ההמחאה, עילה כלשהי לביטול הסכם השכירות מהטעם הפשוט שידעה גם ידעה שהיא זו שלא עמדה בתנאים המקדימים שסוכמו עם הנתבעת להצגת ההמחאה לפירעון.
17. לפיכך, יש לקבל את עדותה של הנתבעת בעניין, אשר לא נסתרה כלל. אין גם ספק שהימנעות התובעת לחקור את הנתבעת בסוגיה של נסיבות מסירת ההמחאה על תנאי, פועלת כנגדה. בפסיקה נקבע כי ההימנעות מחקירה נגדית בנקודה מהותית, פועלת לחובת התובעת, במיוחד כאשר ההימנעות לא הייתה מטעמי נוחות, כגון חיסכון בזמן בית המשפט (ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה פ"ד לח(4), 253, 258; י' קדמי "על הראיות", הדין בראי הפסיקה, מהד' משולבת, תשס"ד-2003,1400-1402].
18. הנתבעת באה בידיים נקיות בעניין זה לבית משפט, לאור פנייתה בבקשה להפקיד את סכום ההמחאה בגזברות בית משפט ללא תנאי אך היא סבורה כי גם על התובעת למלא את חובתה לעריכת פרוטוקול לקויים ותשלום חובות עבר, אשר את חלקם היא למעשה משלמת לרשויות השונות עד ליום זה. על כל פנים, לא מדובר בסיטואציה בה הנתבעת פיגרה בתשלום דמי שכירות, שכן הנתבעת ששילמה לתובעת מראש עבור 11 חודשי שכירות וארנונה!. באשר לחיוב הארנונה, התחוור כי התובעת פעלה בערמה בכך שהיא מקבלת הנחה מעירית פ"ת בשיעור 60%, כאשר במקביל היא גובה מהנתבעת תשלום מלא וזו הסיבה שנשארה רשומה באופן פיקטיבי כמחזיקה בנכס (ס' 23-24 לתצהיר הנתבעת וכן עדותה של התובעת בעמ' 6 ש' 22-31 ועמ' 7 ש 1-8 לפרוטוקול). בשולי הדברים יצוין, שהתובעת בקור רוח אף מתעלמת מתחינותיה המוצדקות של הנתבעת אליה לתיקון דוד מים, ולכן נאלצת היא וילדיה להתקלח בשבועות האחרונים במים קפואים.
19. על כל פנים, סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע כי לאחר ביטול החוזה, יהא כל צד חייב להשיב לצד השני את מה שקיבל. לפיכך, עילת הביטול של התובעת לא יכלה להשתכלל מעולם שכן היא לא השיבה במקביל לביטול את דמי השכירות והארנונה שקיבלה ממנה מראש וגם במסגרת תביעתה וסיכומיה לא הפגינה נכונות לעשות כן וגם מטעם זה יש לדחות את עילת התביעה.
טענות הנתבעת לאי מתן אפשרות ביקור בנכס
20. יש לדחות על הסף את עילתה המדומה של התובעת לאי מתן אפשרות כביכול לבקר במושכר, מאחר ומדובר בעילה מלאכותית למראית עין בלבד. ממסכת העובדות שעלו, בתיק זה עלה כי התובעת נקטה כלפי התובעת מסכת של מעשים בריוניים שמאפיינים ארגון פשיעה ובוודאי שלא מאפיינים התנהגות של משכיר סביר במדינת ישראל שמעוניין בתום לב לבדוק את מצב הנכס. לעניין זה מופנה בית משפט לס' 35-61 לתצהיר הנתבעת שלא ניסתר כלל בו מגוללת הנתבעת את הסאגה שעברה, לרבות סדרת פריצות למושכר ושבירת מנעול דלת כניסה לחצר, ניסיון פריצה דרך החלון וניתוק מים. הלכה למעשה שהתובעת ניהלה כלפי הנתבעת כבר בסמיכות לכניסתה למושכר "ציד מכשפות" של ממש וכל מה שהיה חסר, על מנת להפוך את הסיטואציות כלקוחות מסרט הוליוודי, היה רק שתגיע עם חבורת הפורצים מטעמה בלילה עם לפידים בוערים, ובלשון התובעת: "כל השכונה באו איתי" (עמ' 8 ש' 32 לפרוטוקול), כל זאת בניסיון להשפילה, לבזותה ולגרום לה לנוס מהמושכר עם שני ילדיה הקטינים ללא הליך משפטי!
21. בנסיבות שפורטו לעיל, ובתצהירה של הנתבעת, אף שוכר סביר במדינת ישראל, לא היה מאפשר למשכיר לבקר בנכס בשעה שהמשכיר מתנהג כלפיו בברוטאליות, כפי שהתנהגה התובעת. אף על פי כן, אפשרה הנתבעת לתובעת לבקר בנכס וזאת כעולה ממכתבו של עו"ד מעבי מיום 11.11.13 שצורף כנ' 8 לתצהיר הנתבעת. ממכתב זה עלה כי הנתבעת מסרה לתובעת מועדים אלטרנטיביים לביקור בנכס, אך התובעת התעקשה לבקר בנכס במועד ובשעה קונקרטית שקבעה לעצמה, כעולה ממכתבה המתלהם אל הנתבעת מיום 19.12.13 (נ' 9), בו אף איימה בפריצה לנכס אגב התעלמות טוטאלית מהוראות ההסכם הקובעות ביקור תוך תאום מראש. מכאן שהתובעת לא באמת רצתה בתום לב לבקר בנכס, אלא מטרתה האמיתית הייתה לבזות ולהשפיל את הנתבעת ולהפוך את שהותה בנכס לבלתי אפשרית עבורה ועבור ילדיה.
22. לאור כל האמור במצטבר לעיל, מתבקש בית המשפט הנכבד, לדחות את התביעה, תוך חיוב התובעת בהוצאות ההתגוננות הכבדות שנאלצה הנתבעת לשאת, על לא עוול בכפה, ואך משום שהתובעת חזרה בה מכוונתה להשכיר את הבית בשל ביטול תוכניות נסיעה ורצונה לשוב ולהתגורר בו (עדות התובעת בעמ' 3 שורות 10-18 לפרוטוקול).
1. מניתוח מכלול הראיות ועיבודם בתיק זה, עולה תמונה עגומה וחד משמעית לפיה, תביעת הפינוי הנדונה בתיק זה, הוגשה על ידי התובעת בחוסר תום לב, ממניעים זרים, ואך מחמת כך, שהתובעת בסמיכות לאחר חתימתה על חוזה השכירות, חזרה בה מכוונתה לעזוב את הארץ לתקופה ממושכת לארה"ב! (ס' 17 לתצהיר הנתבעת, ועמ' 3 שורות 10-13 לפרוטוקול הדיון).
2. בנסיבות אלו, ובשל רצונה העז של התובעת לשוב ולהתגורר בביתה, חרף קיומו של הסכם השכירות שנחתם כדת וכדין, נרקמה כל העלילה הזדונית, במסגרתה "נתפרו" בזו אחר זו לנתבעת "עילות" פינוי מלאכותיות, אך בחינת המארג הראייתי שלהן הביאה לכך, שהם קרסו בזו אחר זו, כמגדל קלפים.
3. בקליפת אגוז יצוין כי, "עילות" התביעה של התובעת מבוססות על טענתה כי הנתבעת מנהלת כביכול בבית שהושכר לה עסק לגידול וזיווג כלבים, בניגוד למטרת השכירות (סעיפים 7-9 לכתב התביעה), הנתבעת ביטלה המחאה על סך 5,000 ₪ שמסרה לתובעת בגין דמי השכירות (סעיפים 10-12 לכתב התביעה) וכי הנתבעת מונעת ממנה כביכול להיכנס למושכר (סעיפים 13-18 לכתב התביעה).
4. למרבה הצער, התובעת הגישה תביעת פינוי בה למעשה גילתה טפח אך הסתירה טפחיים, מתוך מטרה ברורה שלה, לעוות את המציאות העובדתית ולשוות לתביעתה הקנטרנית אופי רציני, תוך הסתרה מגמתית, את המסכת העובדתית השלמה, הדרושה לצורך דיון והכרעה, ובמיוחד תוך הסתרה של מעשי הבריונות הפיזית והמשפטית שנקטה כלפי הנתבעת בטרם הגשת התביעה, במטרה להפוך את חייה לגיהינום ולגרום לפינויה ללא הליך משפטי (ס' 35 – 61 לתצהיר הנתבעת).
5. מנגד, ובשונה מהתובעת, אשר הגישה תצהיר לקוני, הגישה הנתבעת כתב הגנה ותצהיר עדות ראשית עם התייחסות מפורטת ומנומקת מטעמה לדחיית כל עילות הפינוי הנטענות. שלא למרבה הפלא, גם בסיכומיה התברר שהתובעת, לא ניסתה אפילו להתמודד ולהזים את טענות ההגנה של הנתבעת, אשר צפו ועלו באופן מובהק מחומר הראיות ומעיבודם ומעדותה העקבית והקוהרנטית בבית משפט שלא נסתרה למעשה כלל. מטעם זה בלבד, סבורה הנתבעת כי יש לדחות את תביעת הפינוי.
6. אף על פי כן, לא תעשה הנתבעת את מלאכתה קלה, ובמסגרת היריעה שהוקצתה לה, היא תנמק מדוע יש לדחות מניה וביה את תביעת הפינוי הקנטרנית שטוותה לעצמה התובעת, רק על שום "שחטאה" בכך, שהתובעת חזרה בה מרצונה להשכיר לה את הבית.
אי עמידת התובעת בנטל הראיה שהיה מוטל עליה להוכחת טענתה לניהול עסק במושכר
7. הנייר אינו סובל הכל ואין ספק שבכל הנוגע "לעילת הפינוי" המדומה, בקשר לניהול עסק לגידול וזיווג כלבים, הרי שהתובעת לא הוכיחה מאום ביחס לכך ולו מהטעם שהיא לא הציגה כל ראיה המצביעה על ניהול עסק שכזה בבית! למותר לציין שהחזקת חיות מחמד כשלעצמה, לא מהווה ראיה לניהול עסק!.
8. מעבר לנדרש, יצוין שלית מאן דפליג שבחוזה השכירות, לא נאסר על הנתבעת להחזיק חיות מחמד. לעניין זה, העידה הנתבעת כי עוד במהלך פגישתה הראשונה עם התובעת הדגישה בפניה כי היא מחזיקה בשלושה חיות מחמד וזו הסיבה שחיפשה אף לשכור בית עם חצר, ולתובעת לא היתה שום התנגדות בקשר לכך (סעיפים 19-20 לתצהיר הנתבעת). בנסיבות אלו, אי התייחסותה של התובעת לכך במסגרת תצהירה, עדותה וסיכומיה מהווה היתממות לשמה!.
9. זאת ועוד, התובעת הודתה בפה מלא לראשונה בעדותה, כי עוד בטרם החתימה על הסכם השכירות ידעה גם ידעה כי הנתבעת מחזיקה בכלבים! מח.נ של התובעת עלה כי הנתבעת הגיעה אליה בטרם החתימה על ההסכם עם כלב ואף סיפרה לה שהיא מחזיקה בכלבים נוספים. אין ספק שעובדה זו מצביעה על ניקיון כפיה של הנתבעת בשלב הטרום חוזי של ההתקשרות ומזימה את טענות התובעת כאילו הנתבעת ניסתה להסתיר ממנה בטרם החתימה על עובדת היותה מחזיקה בכלבים (עמ' 4 שורות 1-30 לפרוטוקול).
10. כלל פרשנות ידוע הוא, כי חוזה הניתן לפירושים שונים, יש לפרשו לרעת המנסח (ראו למשל רע"א ע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו, פ"ד מח(4) 70, 76 (1994); ברק, בעמ' 638-634; פרידמן וכהן, בעמ' 283-280). כלל זה אף זכה לעיגון לאחרונה במסגרת תיקון 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשע"א-2011, שבו הוסף סעיף 25(ב1), הקובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". ביסודו של הכלל עומדים רציונאלים שונים, ובכלל זה ההנחה כי אילו התכוון המנסח לנוסח שלו הוא טוען עתה, חזקה עליו כי היה מביאו לידי ביטוי במסגרת החוזה עצמו (ראו ע"א 891/75 מדינת ישראל נ' מעוז, פ"ד ל(3) 748, 754 (1976); ההגנה על אינטרס ההסתמכות של הצד האחר לחוזה וכן השאיפה "לאזן" את פערי הכוחות המובנים שקיימים פעמים רבות בין הצד המנסח לבין הצד שכנגד (ראו למשל רע"א 3128/94 אגודה שיתופית בית הכנסת רמת חן נ' סהר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נ(3) 281, 304 (1996)).
11. ומן הכלל אל הפרט: שמצרפים נתון זה, בו התובעת ידעה טרם ההתקשרות כי הנתבעת מחזיקה בכלבים, עם העובדה שהתובעת היא זו שניסחה את הסכם השכירות, ולמרות זו לא אסרה עליה את החזקתם במושכר, מתבקשת המסקנה שאם אכן התובעת לא היתה נכונה לכך שהנתבעת תחזיק כלבים במושכר, חזקה עליה כי היתה מציינת זאת במפורש בהסכם השכירות.
התובעת לא הפריכה את טענות הנתבעת בקשר לנסיבות ביטול ההמחאה
12. התובעת, ניסתה במסגרת כתב תביעתה להציג את הנתבעת כסרבנית תשלום דמי שכירות, תוך ניסיון להטעיית בית משפט לחשוב כי הנתבעת אינה משלמת דמי שכירות שוטפים שחלים עליה ולמעשה זו התמונה המעוותת שציירה התובעת בכתב תביעתה (ס' 11-12 לכתב התביעה).
13. דא עקא, שמעדותה של התובעת בבית משפט עלה כי אין חולק כלל כי עוד בטרם כניסתה של הנתבעת למושכר היא שילמה לתובעת סך של 49,000 ₪ במזומן, סכום המהווה סיפוק של כ 11 חודשי שכירות וארנונה (ראה עדותה של התובעת בעמ' 7 שורות 9-12 לפרוטוקול הדיון).
14. לפיכך, עצם הסתרת התובעת, בכתב תביעתה ובתצהיר עדותה הראשית עובדה מהותית זו, שבמועד הגשת התביעה, אשר הוגשה חודש ימים אחד בלבד לאחר כניסתה של הנתבעת למושכר, כבר שלשלה לכיסה סכום אסטרונומי של 49,000 ₪, מצדיקה אף היא את דחיית התביעה מחמת ניסיון להטעיית בית משפט ובשל חוסר ניקיון כפיה של התובעת תוך חיובה בהוצאות לדוגמא.
15. לעניין נסיבות ביטול ההמחאה של החודש האחרון העידה הנתבעת כי בינה לבין התובעת סוכם כי, המחאה זו תוצג לפירעון רק לאחר שיערך פרוטוקול המפרט את הליקויים והפגמים של מצב הבית בהתאם לסעיף 6 א להסכם וכן לאחר שהתובעת תסלק את חובות העבר הרובצים על הבית (ס' 28-34 לתצהיר הנתבעת וכן חוב מים ותמונות על מצב הבית שצורפו כ נ' 5 ו 6 לכתב ההגנה).
16. מעיון בהמחאה עצמה עולה כי ז.פ הוא 25.10.13, אך היא הוצגה לפירעון ביום 30.10.13. לפיכך, ככל ועמדה לתובעת עילת תביעה לביטול הסכם בגין המחאה זו, בוודאי שהיתה מפרטת זאת במכתבה אל הנתבעת מיום 11.11.13 שצורף כנ' 7 לתצהיר הנתבעת. דא עקא, שמעיון במכתבה הנ"ל של התובעת לנתבעת, אשר נשלח 11 ימים לאחר ביטול ההמחאה, מעלה כי התובעת כלל לא נימקה במכתבה זה את סיבת ביטול החוזה בשל אי כיבודה של ההמחאה אלא מסיבות אחרות לגמרי. מכאן שהתובעת בעצמה לא ראתה באי כיבודה של ההמחאה, עילה כלשהי לביטול הסכם השכירות מהטעם הפשוט שידעה גם ידעה שהיא זו שלא עמדה בתנאים המקדימים שסוכמו עם הנתבעת להצגת ההמחאה לפירעון.
17. לפיכך, יש לקבל את עדותה של הנתבעת בעניין, אשר לא נסתרה כלל. אין גם ספק שהימנעות התובעת לחקור את הנתבעת בסוגיה של נסיבות מסירת ההמחאה על תנאי, פועלת כנגדה. בפסיקה נקבע כי ההימנעות מחקירה נגדית בנקודה מהותית, פועלת לחובת התובעת, במיוחד כאשר ההימנעות לא הייתה מטעמי נוחות, כגון חיסכון בזמן בית המשפט (ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה פ"ד לח(4), 253, 258; י' קדמי "על הראיות", הדין בראי הפסיקה, מהד' משולבת, תשס"ד-2003,1400-1402].
18. הנתבעת באה בידיים נקיות בעניין זה לבית משפט, לאור פנייתה בבקשה להפקיד את סכום ההמחאה בגזברות בית משפט ללא תנאי אך היא סבורה כי גם על התובעת למלא את חובתה לעריכת פרוטוקול לקויים ותשלום חובות עבר, אשר את חלקם היא למעשה משלמת לרשויות השונות עד ליום זה. על כל פנים, לא מדובר בסיטואציה בה הנתבעת פיגרה בתשלום דמי שכירות, שכן הנתבעת ששילמה לתובעת מראש עבור 11 חודשי שכירות וארנונה!. באשר לחיוב הארנונה, התחוור כי התובעת פעלה בערמה בכך שהיא מקבלת הנחה מעירית פ"ת בשיעור 60%, כאשר במקביל היא גובה מהנתבעת תשלום מלא וזו הסיבה שנשארה רשומה באופן פיקטיבי כמחזיקה בנכס (ס' 23-24 לתצהיר הנתבעת וכן עדותה של התובעת בעמ' 6 ש' 22-31 ועמ' 7 ש 1-8 לפרוטוקול). בשולי הדברים יצוין, שהתובעת בקור רוח אף מתעלמת מתחינותיה המוצדקות של הנתבעת אליה לתיקון דוד מים, ולכן נאלצת היא וילדיה להתקלח בשבועות האחרונים במים קפואים.
19. על כל פנים, סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע כי לאחר ביטול החוזה, יהא כל צד חייב להשיב לצד השני את מה שקיבל. לפיכך, עילת הביטול של התובעת לא יכלה להשתכלל מעולם שכן היא לא השיבה במקביל לביטול את דמי השכירות והארנונה שקיבלה ממנה מראש וגם במסגרת תביעתה וסיכומיה לא הפגינה נכונות לעשות כן וגם מטעם זה יש לדחות את עילת התביעה.
טענות הנתבעת לאי מתן אפשרות ביקור בנכס
20. יש לדחות על הסף את עילתה המדומה של התובעת לאי מתן אפשרות כביכול לבקר במושכר, מאחר ומדובר בעילה מלאכותית למראית עין בלבד. ממסכת העובדות שעלו, בתיק זה עלה כי התובעת נקטה כלפי התובעת מסכת של מעשים בריוניים שמאפיינים ארגון פשיעה ובוודאי שלא מאפיינים התנהגות של משכיר סביר במדינת ישראל שמעוניין בתום לב לבדוק את מצב הנכס. לעניין זה מופנה בית משפט לס' 35-61 לתצהיר הנתבעת שלא ניסתר כלל בו מגוללת הנתבעת את הסאגה שעברה, לרבות סדרת פריצות למושכר ושבירת מנעול דלת כניסה לחצר, ניסיון פריצה דרך החלון וניתוק מים. הלכה למעשה שהתובעת ניהלה כלפי הנתבעת כבר בסמיכות לכניסתה למושכר "ציד מכשפות" של ממש וכל מה שהיה חסר, על מנת להפוך את הסיטואציות כלקוחות מסרט הוליוודי, היה רק שתגיע עם חבורת הפורצים מטעמה בלילה עם לפידים בוערים, ובלשון התובעת: "כל השכונה באו איתי" (עמ' 8 ש' 32 לפרוטוקול), כל זאת בניסיון להשפילה, לבזותה ולגרום לה לנוס מהמושכר עם שני ילדיה הקטינים ללא הליך משפטי!
21. בנסיבות שפורטו לעיל, ובתצהירה של הנתבעת, אף שוכר סביר במדינת ישראל, לא היה מאפשר למשכיר לבקר בנכס בשעה שהמשכיר מתנהג כלפיו בברוטאליות, כפי שהתנהגה התובעת. אף על פי כן, אפשרה הנתבעת לתובעת לבקר בנכס וזאת כעולה ממכתבו של עו"ד מעבי מיום 11.11.13 שצורף כנ' 8 לתצהיר הנתבעת. ממכתב זה עלה כי הנתבעת מסרה לתובעת מועדים אלטרנטיביים לביקור בנכס, אך התובעת התעקשה לבקר בנכס במועד ובשעה קונקרטית שקבעה לעצמה, כעולה ממכתבה המתלהם אל הנתבעת מיום 19.12.13 (נ' 9), בו אף איימה בפריצה לנכס אגב התעלמות טוטאלית מהוראות ההסכם הקובעות ביקור תוך תאום מראש. מכאן שהתובעת לא באמת רצתה בתום לב לבקר בנכס, אלא מטרתה האמיתית הייתה לבזות ולהשפיל את הנתבעת ולהפוך את שהותה בנכס לבלתי אפשרית עבורה ועבור ילדיה.
22. לאור כל האמור במצטבר לעיל, מתבקש בית המשפט הנכבד, לדחות את התביעה, תוך חיוב התובעת בהוצאות ההתגוננות הכבדות שנאלצה הנתבעת לשאת, על לא עוול בכפה, ואך משום שהתובעת חזרה בה מכוונתה להשכיר את הבית בשל ביטול תוכניות נסיעה ורצונה לשוב ולהתגורר בו (עדות התובעת בעמ' 3 שורות 10-18 לפרוטוקול).
________________
ניר טולדנו, עו"ד
ב"כ הנתבעת