בבית משפט השלום ת.א. _______________
בתל אביב
התובעת: פלונית
מרח'
ע"י ב"כ עוה"ד ניר טולדנו
מרחוב רבין 4 בסר סיטי בניין T קומה 18, ת"ד 2690, פתח תקווה 4912601.
טל: 03-9309677 פקס: 03-9309674
-נגד-
הנתבעת: אלמונית
מרח'
מהות התביעה: חוזית, כספית.
סכום התביעה: 217,620 ₪
כתב תביעה
זוהי תביעה לתשלום דמי תווך, מכוח הסכם עליו חל חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק"), הנובעת מסאגת התחמקות וחוסר יושר משווע של הנתבעת, במטרה לנסות להתנער מתשלום דמי תיווך אותם התחייבה לשלם לתובעת עבור עסקת רכישת בית עבור בתה .
לגופו של עניין
- התובעת הינה מתווכת במקצועה, בעלת רישיון תיווך מספר___.
צילום רישיון התיווך של התובעת מצ"ב לכתב תביעה זה כחלק בלתי נפרד ממנו ומסומן נספח א'.
- במהלך חודש יולי 2019 פנתה הנתבעת לתובעת והתעניינה ברכישת בית פרטי בשכונת רמת אביב ג' בתל אביב וזאת בעקבות מודעה שפרסמה התובעת במדור מתווכים באתר יד 2 ואתר מדלן .
- הנתבעת סיפרה לתובעת כי היא מחפשת בית אשר מיועד לרכישה על ידי בתה, אשר התגוררה באותה העת בחו"ל וכי בהתאם לדרישותיה של היא מחפשת רק בית פרטי ומשופץ.
- משכך, ומאחר והבית אותו פרסמה התובעת למכירה אכן היה בית פרטי משופץ, ביקשה הנתבעת כי התובעת תציג לה את הבית ולצורך כך אף תאסוף אותה מביתה, ברחוב __תל אביב.
- ביום 29.07.2019 פגשה התובעת את הנתבעת סמוך לביתה של הנתבעת ברחוב ___תל אביב והסיעה אותה ברכבה הפרטי לבית אשר הוצג למכירה ברחוב ___ הידוע גם כגוש __ חלקה __ תת חלקה __ (להלן: "הבית" ו/או "הנכס").
- בביקור שנערך הציגה התובעת לנתבעת את הבית שפורסם למכירה. מדובר בבית פרטי משופץ, כפי שחיפשה הנתבעת עבור בתה, אשר הוצע למכירה במחיר של 9,700,000 ₪.
- יצוין כי הביקור התקיים בנוכחות מתווכת נוספת, מטעם הבעלים, הגב' פ' , כאשר במהלך הביקור הנתבעת אף צילמה תמונות רבות מתוך הבית, וזאת לטענתה על מנת לשלוח אותן לבתה, להתרשמותה.
- במהלך אותו ביקור, הנתבעת אף חתמה על הסכם להזמנת שרותי תיווך מהתובעת (להלן: "הסכם התיווך"), בו נקבע כי דמי התיווך המוסכמים הינם בשיעור של 2% + מע"מ משווי הרכישה.
צילום ההסכם להזמנת שרותי תיווך עליו חתמה הנתבעת ביום 29.07.2019 מצ"ב לכתב תביעה זה כחלק בלתי נפרד ממנו ומסומן נספח ב'.
- במהלך הימים שחלפו לאחר חתימת הנתבעת על הסכם התיווך, יצרה התובעת מספר פעמים קשר טלפוני עם הנתבעת, מתוך רצון לקדם עם בתה את עסקת הרכישה, כאשר במהלך אותן השיחות הנתבעת ציינה בפני התובעת כי הנכס מצא חן בעיניה, אך לטענתה היא ממתינה להגעת בתה מחו"ל, על מנת שניתן יהיה לקדם את העסקה.
- בסעיף 2 להסכם התיווך נקבע כי: "המזמין מתחייב לדווח למתווך על כל מו"מ ו/או זיכרון דברים ו/או הסכם שנעשו בינו או מי ממשפחתו או כל אדם או גוף אחר שהמזמין קשור אליהם, לבין גורמים אליהם הופנה על ידי המתווך".
- בסעיף 3 להסכם התיווך נקבע כי: "המזמין מתחייב לשלם למתווך דמי תיווך כהגדרתם בסעיף 4 להלן זאת גם אם לא ישתף את המתווך במהלכי העסקה מייד עם חתימת זיכרון דברים או כל הסכם מחייב אחר בין המזמין למוכר או למשכיר של הנכס".
- דא עקא, שביום 27.10.2019, דהיינו פחות משלושה חודשים מיום שבו התובעת הציגה את הנכס לנתבעת, נדהמה היא לגלות כי בתה של הנתבעת, ביקרה בנכס, וזאת מאחורי גבה וללא ידיעתה וכי בתה נמצאת במו"מ מתקדם לרכישתו.
- משכך, ובמטרה להקטין את נזקה הצפוי של הנתבעת בשל הפרה בוטה של הסכם התיווך פנתה התובעת אל הנתבעת טלפונית עוד בטרם נחתם הסכם הרכישה והודיעה לה בדבר משמעות הדבר, בהתאם להסכם התיווך עליו חתמה הנתבעת.
- ביום 21.11.19 פנתה התובעת אל הנתבעת גם במכתב שנשלח מטעם ב"כ וזאת משלא הועילה פנייתה הטלפונית . במסגרת מכתבה זה אף שבה התובעת והציעה להעמיד את המשך שרותיה בפניה.
צילום מכתבה של התובעת לנתבעת מצ"ב לכתב תביעה זה ומסומן נספח ג'
- למרבה הצער הנתבעת אשר באה על סיפוקה במציאת בית עבור בתה קיבלה את המכתב הנ"ל אך לא טרחה כלל להשיב עליו תוך שהיא מפגינה זלזול בוטה ומוחלט כלפי התובעת.
- ביום 10.12.19 או בסמוך לכך רכשה בתה של הנתבעת, ביחד עם בעלה, את הנכס מבעליו, בתמורה לסך של כ 9,300,000 ₪ ובגין כך אף נרשמה בלשכת רישום מקרקעין בתל אביב הערת אזהרה לטובתם מיום 11.12.19 , מכוח סעיף 126 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
צילום נסח טאבו עדכני המעיד על רכישת הבית ורישום הערת אזהרה לטובת בתה של הנתבעת ובעלה מצ"ב לכתב תביעה זה כחלק בלתי נפרד ממנו ומסומן נספח ד'.
טענות התובעת
- התובעת תטען כי הבית שהוצע למכירה הוצג לנתבעת על ידה וכי על בסיס מידע ייחודי וקונקרטי זה, בתה של הנתבעת, הגב' גליה מור, ראתה את הנכס והמשיכה במו"מ לרכישתו, מבלי ליידע את התובעת, תוך שהנתבעת ובתה גליה, מנעו מהתובעת באופן מכוון ליטול חלק אפקטיבי במו"מ.
- הימנעות הנתבעת מלשתף את התובעת בהתקדמות העסקה לרכישת הנכס על ידי בתה, מול בעלי הבית, מהוה חוסר תום לב קיצוני, אשר בעטיו זכאית התובעת לקבלת מלוא דמי תיווך המוסכמים בהסכם התיווך.
- ויודגש, כי גם לאחר שהתגלה כי הנתבעת ובתה פעלו מאחורי גבה של התובעת, תוך ניסיונן חסר הטעם להתנער מתשלום דמי התיווך, הבהירה התובעת לנתבעת כי גם באותו מועד מוכנה הייתה להעמיד את שרותיה לנתבעת ובתה, לצורך קידום הליך רכישת הנכס.
- דא עקא, שהנתבעת הגדילה לעשות עת טענה בפני התובעת כי אין בכוונתה לשלם לה את דמי התיווך אותם התחייבה לשלם לה במקרה של רכישת הנכס באמצעותה ו/או באמצעות מי מבני משפחתה וכי בתה מנהלת מו"מ לרכישת הנכס באמצעות מתווך אחר!
- כמובן שעצם העובדה שהתבררה, לפיה הנתבעת ובתה גליה פנו למתווך אחר, בוודאי שאינה מאיינת את זכותה של התובעת לקבלת דמי תיווך שכן, התובעת סבורה כי הפניה למתווך אחר לא נעשה בשל שירות לא טוב ולא מקצועי שהעניקה לנתבעת, אלא מתוך רצון עז של התובעת ובתה להביא להתנערות מדמי התיווך בשיעור של 2% + מע"מ אליו התחייבה הנתבעת בהסכם התיווך שנחתם מולה, וזאת באמצעות מהלך טכני פשוט בו נקטו מאחורי גבה של התובעת של הכנסת מתווך אחר לעסקה.
הפן המשפטי
- בע"א 294/76 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים נגד רחל ודוד פסרמן נפסק על ידי בית המשפט העליון כב' השופטת מרים בן פורת כי: "דעתי היא שדוקא לאור אופיו הטכני של תפקיד המתווך, הרי משביצע את חלקו, או שהיה מוכן להמשיך בפעולה בה החל, אין שכרו מתקפח עקב העסקתו שלא לצורך של מתווך אחר .." .
- בענייננו טוענת התובעת, כי הנתבעת מנעה ממנה להיות הגורם היעיל, שיביא לביצוע ההתקשרות וכי בנסיבות חד משמעיות אלה היא זכאית לקבלת מלוא דמי התיווך, שהרי אין לזקוף לחובתה מחדל שלא גרמה לו.
- תימוכין לזכאות מתווך לקבלת מלוא דמי התיווך כאשר הוא מציג את הנכס אך ממדרים ומונעים ממנו בהמשך להיות גורם יעיל ניתן למצוא גם בע"א (ת"א) 2314/00 גוסטה פרנק נ' י. מקרקעין וניהול בע"מ ואח', שם נקבע כי:
"מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו, קרי מוסר לקונה פוטנציאלי את פרטי הממכר, ולאחר מכן נמנע ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו ע"י פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך. אם לא תמצי כן, התוצאה תהא כי במרבית המקרים ניתן יהיה למנוע ממתווך את דמי התיווך ע"י יצירת נתק עימו לאחר שפעולתו יצרה את הגורם הראשוני למפגש בין הצדדים".
- בע"א 461/76 פטל נגד מרגלית, פד"י לא (2) 412, נאמר: "אין שכר המתווך נקבע על פי מידת טרחתו אלא לפי מידת הצלחתו, ולכן התשובה לשאלתנו הספציפית היא שאם מסירת כתובתו של המוכר הספיקה במקרה המסוים, כדי ליצור את הקשר בינו לבין הקונה (הקשר שכתוצאה ממנו נכרת הסכם המכר) אזי די בכך כדי לזכות את המתווך בדמי תיווך"
- בע"א 1206/00 דמרי נגד בן תירוש נקבע כי " צר לי על המערער שביקש לחסוך לעצמו 1% בדמי התיווך ולבסוף עליו לשלם ( ל 2 מתווכים) 3% , אך זהו גורלו של מי שמנסה להערים ולבסוף נאלץ לאכול את פרי מעלליו"
- עוד נאמר בע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אבי מפעלי בניה בע"מ: "קיום הסכם התיווך, נתון עם זאת, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – (1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך… לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו".
- באופן דומה נקבע בע"א (ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן (30.6.02), כי:
"ניסיון מכוון למנוע דמי תיווך אינו מתיישב עם חובת תום הלב. מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו, קרי מוסר לקונה פוטנציאלי את פרטי הממכר, ולאחר מכן נמנע ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו על ידי פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך…" [ר' גם ע"א (ת"א) 2314/00 גוסטה פרנק נ' י.ה. מקרקעין (9.12.01); ת.א. (ראשל"צ) 3557/00 בשירי נ' פריד אלחאנדרו (11.2.04)].
- ומן הכלל אל הפרט: במקרה דנן התובעת הציגה את הנכס לנתבעת אשר התלהבה ממנו ואף צילמה בו תמונות רבות על מנת לשלוח אותן לבתה ולאחר מכן כל פניות התובעת אל הנתבעת לצורך קידום מו"מ לרכישת הנכס על מנת להוציא את העסקה לפועל נענו בטענה שהיא ממתנה לשובה של בתה מחו"ל אך בפועל התברר כי עם שובה של בתה של הנתבעת מחו"ל היא פעלה מאחורי גבה של התובעת על מנת להתחמק בתשלום דמי תיווך בשיעור של 2%+מע"מ להם התחייבה.
- בנוסף, התנהגותה של הנתבעת שכללה התחמקויות והסתרת מידע, גם לאחר שגילתה התובעת כי בתה גלי נמצאת במו"מ מתקדם לרכישת הנכס, מעידה כי לא היה בכוונתה לקיים את התחייבותה הנ"ל.
- על כל פנים, על הנתבעת לשלם לתובעת את סכום התביעה גם לאור התחייבותה המפורשת בסעיפים 2 ו 3 להסכם התיווך בהם נקבע במפורש כי הזכות לקבלת דמי תיווך תתגבש גם במקרה של רכישת הנכס באמצעות מי מבני משפחתה וגם אם לא תשתף את התובעת במהלכי העסקה בדיוק כפי שארע במקרה דנן.
- לאור האמור לעיל, על הנתבעת לשלם לתובעת את מלוא דמי התיווך לו התחייבה כלפיה בסך של 186,000 ₪+ מע"מ ( לפי 9,300,000 ₪ מחיר העסקה X 2%+ מע"מ) ובסה"כ 217,620 ₪.
- באי תשלום סכום התביעה תתעשר הנתבעת שלא כדין על חשבון התובעת.
- לבית המשפט הנכבד הסמכות העניינית לדון בתביעה לנוכח מהותה וסמכות מקומית לנוכח מקום הימצאות הנכס ו/או מקום חתימת הסכם התיווך ו/או המקום שנועד לקיום ההתחייבות.
- אשר על כן, מתבקש בית המשפט הנכבד לזמן את הנתבעת לדין ולחייבה לשלם לתובעת את סכום התביעה.
__________________
ניר טולדנו, עו"ד
ב"כ התובעת