בית משפט השלום בירושלים | ||
| זיזובי נ' שובאש ואח' | 27 יונ 2011 15340-08 | |
| השופט | אברהם רובין | |
| התובע | בן ציון זיזובי | |
| – נגד – | ||
| הנתבע | לוריס שובאש | |
פסק דין
תביעה לפינוי דיירת מוגנת בשל אי תשלום דמי שכירות.
העובדות
התובע בעל זכויות בבניין המצוי ברחוב הנביאים 12 ירושלים (גוש שומה 30055 חלקה 63). סבו המנוח של התובע השכיר לאביה המנוח של הנתבעת דירה ושתי חנויות בבניין (להלן – "המושכר"). הסכם השכירות האחרון בין הצדדים נעשה בשנת 1946. במלחמת השחרור נפל הבניין לידי הירדנים. בשנת 1966 השכיר האפוטרופוס הירדני על נכסי האויב את המושכר לאביה של הנתבעת (להלן – "ההסכם הירדני"). לאחר מלחמת ששת הימים עבר הבניין לידי האפוטרופוס הכללי אשר שחרר אותו בשנת 1973 לידי משפחת התובע. בשנת 1975 הגישו בעלי המושכר דאז – ברוריה וישראל זיזובי – תביעת פינוי נגד הנתבעת. התביעה נדחתה בנימוק לפיו הנתבעת דיירת מוגנת במושכר. אחר הדברים האלה שקטה החזית המשפטית במשך שנים ארוכות.
בשנת 2002 הגיש התובע תביעת פינוי נגד הנתבעת בטענה שהיא מעולם לא שילמה דמי שכירות עבור המושכר. התביעה נדונה בפני כב' השופט מילנוב. בפסק הדין מיום 24/01/06 (נספח י' לכתב התביעה), פסק כב' השופט מילנוב כדלהלן:
א.התובע זכאי להירשם כבעלים של מחצית מן המושכר.
ב.הנתבעת הינה דיירת מוגנת במושכר.
ג.הנתבעת לא שילמה דמי שכירת מעולם, ולפיכך מתקיימת עילת פינוי.
ד.דמי השכירות צריכים להשתלם לפי ההסכם המאוחר מבין השניים, קרי – ההסכם הירדני (עמ' 50 לפסק הדין ש' 25-24).
ה.יש להעניק לנתבעת סעד מן הצדק בכפוף לתשלום פיצוי לתובע בסך של 50,000 ₪.
בעקבות פסק הדין שילמה הנתבעת לתובע את הפיצויים, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד ובהמשך לכך היא מחזיקה במושכר עד עצם היום הזה.
טענות התובע
התובע טוען כי לאחר מתן פסק הדין של כב' השופט מילנוב המשיכה הנתבעת לא לשלם שכר דירה, ועל כן קמה עילה חדשה לפינויה מן המושכר. התובע טוען כי בינתיים הוא רכש גם את המחצית השנייה של המושכר, כך שכיום הוא זכאי להירשם כבעלים יחידי של המושכר. התובע מוסיף וטוען כי לאור התנהגות הנתבעת אין להעניק לה סעד מן הצדק פעם נוספת. לאור זאת עותר התובע לפינוי הנתבעת, וכן הוא תובע דמי שימוש ראויים בסך של 280 דולר לחודש עבור הדירה, וסך של 950 דולר לכל אחת משתי החנויות, וזאת עבור התקופה שמיום 01/02/06 ואילך.
טענות הנתבעת
הנתבעת כופרת בטענה שהתובע הינו בעל מלוא הזכויות במושכר. לטענתה התובע בעלים של מחצית מן הזכויות בלבד ומשום כך הוא אינו רשאי להגיש את תביעת הפינוי בלי הסכמת יתר בעלי הזכויות. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי דמי השכירות לפי ההסכם הירדני עומדים על סך של 27 דינר לכל המושכר, וכי דמי השכירות נפרעו על ידה. הכיצד? לטענת הנתבעת התובע מחזיק בידיו סכומים שהוא גבה ממנה ביתר במסגרת ההליך הקודם. מדובר בסך של 1,691 ₪ שהפקידה הנתבעת בקופת בית המשפט, ואשר הועבר לתובע מקופת בית המשפט לאחר פסק דינו של כב' השופט מילנוב, ובסכום של 996 ₪ שקיבל התובע מקופת בית המשפט המחוזי במסגרת עיקול שהוטל לבקשתו במסגרת הליכי ההוצאה לפועל שהוא נקט נגד הנתבעת על יסוד פסק הדין של כב' השופט מילנוב. יוצא אם כן, לטענת הנתבעת, כי התובע קיבל סך של 2,687 ₪ ביתר, ולטענתה סכום זה מכסה את דמי השכירות לעבר, ואף לתקופה מסוימת בעתיד. הנתבעת טוענת כי לאחר שניתן פסק הדין של כב' השופט מילנוב הסב בא כוחה את תשומת ליבו של ב"כ התובע לכך שיש צורך לערוך התחשבנות בגין סכומים אלו מול חוב השכירות, אך ב"כ התובע התחמק במתכוון מלערוך את ההתחשבנות. ולבסוף, הנתבעת טוענת כי התובע זכאי לכל היותר למחצית מדמי השכירות.
דיון והכרעה
זכויותיו של התובע במושכר
על פי פסק דינו של כב' השופט מילנוב התובע הינו בעלים של מחצית המושכר. גם בכתב התביעה שהוגש בתביעה הנוכחית טען התובע כי הוא בעל מחצית הזכויות, ורק בתצהיר עדותו שהוגש ביום 01/07/09 הוא טען כי הוא השלים את רכישת המחצית השנייה של הזכויות מכוח הסכם אופציה שכרת עם דודתו עוד ביום 22/08/02. בפתח ישיבת ההוכחות טען ב"כ הנתבעת כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. טענה זו מקובלת עלי. משעה שהתובע לא טען בכתב התביעה שהוא הבעלים של כל המושכר הוא איננו יכול לטעון טענה כזו לראשונה במסגרת תצהירו. זאת ועוד, התובע לא הוכיח כי הוא מימש את האופציה שניתנה לו, שכן הוא לא הביא לעדות את דודתו וגם לא הגיש אישור מטעמה שהאופציה מומשה.
הנתבעת טוענת כי מאז שניתן פסק הדין בהליך הקודם מכר התובע את זכויותיו במושכר לפי הסכם מיום 28/08/02 (נ/1). התובע מודה כי אכן התכוון למכור את המושכר, ברם לטענתו המכירה סוכלה עקב נוכחות הנתבעת במושכר. טענת הנתבעת נדחית, כיוון שההסכם נ/1 נכרת לפני שניתן פסק דינו של כב' השופט מילנוב, והקביעה בפסק הדין לפיה התובע הוא בעל מחצית מן הזכויות מהווה מעשה בית דין לגבי כל הטענות שטענה הנתבעת, או יכלה לטעון, כנגד זכויותיו של התובע בנכס, שעילתן באירועים שקדמו לפסק הדין. ניתן להבין מטענותיה של הנתבעת כי ייתכן שהתובע מימש את ההסכם לאחר פסק דינו של כב' השופט מילנוב. אם אכן זו הטענה, הרי שפסק הדין איננו מהווה השתק פלוגתא לגביה, ברם הנתבעת לא הביאה שום ראיה להוכחת טענה זו ולכן היא נדחית.
הנתבעת טענה כי התובע איננו רשאי להגיש את תביעת הפינוי ללא הסכמת שותפיו. לטענה זו אין יסוד. הכלל הוא שזכות הבעלות של כל שותף במקרקעין משתרעת על כל חלק וחלק בהם. בהמשך לכך, סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, מתיר לכל שותף לנקוט בצעדים הדרושים להגנה על הבעלות והחזקה במקרקעין המשותפים. על כן, בעלים משותף של מקרקעין רשאי להגיש תביעת פינוי גם ללא תאום עם שותפיו (י. וייסמן "דיני קניין – בעלות ושיתוף" (1997) עמ' 249-251; מ. דויטש "קניין" כרך א' (1997) עמ' 528).
דמי השכירות ותשלומם
כב' השופט מילנוב פסק כי דמי השכירות צריכים להשתלם לפי החוזה הירדני. דמי השכירות בחוזה הירדני עומדים על סך של 27 דינר לכל המושכר. מאחר והתובע הוכיח כי הוא בעליו של מחצית המושכר בלבד, אזי הוא זכאי למחצית דמי השכירות בלבד. התובע דורש בכתב התביעה דמי שכירות ראויים, ברם הוא לא הביא שום נימוק משפטי לביסוס דרישתו. כמו כן, התובע לא הוכיח את שיעורם של דמי השימוש הראויים, כיוון שלא הוגשה חוות דעת מומחה מטעמו.
התובע טוען שלדמי השכירות יש להוסיף את כל התוספות הסטאטוטוריות לדמי השכירות שנכנסו לתוקף מעת לעת במהלך השנים מאז 1967. הנתבעת לא חלקה בסיכומיה על טענה זו ולכן היא מתקבלת.
האם יש לזקוף על חשבון דמי השכירות את הסכומים שהפקידה הנתבעת במסגרת ההליך הקודם בבית משפט השלום ובבית המשפט המחוזי? תשובתי לשאלה זו שלילית.
אשר לסכום שהופקד בבית משפט השלום; הנתבעת עצמה הצהירה בסעיף 13 לתצהירה שהוגש בהליך הקודם (ת/1), כי הסכום שהיא הפקידה הינו לפירעון דמי שכירות המגיעים ממנה עבור שבע השנים האחרונות שקדמו לתצהיר. מכאן, שלא ניתן לייחס את ההפקדה לתקופה המנויה בכתב התביעה שלפניי, אשר מתחילה אחרי מתן פסק הדין בהליך הקודם.
הנתבעת מוסיפה וטוענת כי גם אם במקור הופקד הסכום עבור תקופת השכירות הקודמת, הרי שבדיעבד הפך סכום זה לתשלום יתר כיוון שדמי השכירות בגין העבר נכללו בפיצוי שקבע כב' השופט מילנוב כתנאי להענקת הסעד מן הצדק. גם בטענה זו אין כל ממש. ראשית, אם הנתבעת באמת סברה שהפיצוי כולל גם את דמי השכירות שהופקדו על ידה אזי לאחר פסק הדין היה עליה לשלם לתובע פחות מ-50,000 ₪ ולהפנותו לקופת בית המשפט כדי לקבל את היתרה, ולחילופין היה על הנתבעת לשלם את מלוא הפיצוי ואז לבקש חזרה את הסכום שהפקידה בקופת בית המשפט. אלא שהנתבעת לא פעלה באחת משתי הדרכים הללו, ומכאן ברור שהיא עצמה סברה כי הפיצוי בא בנוסף על דמי השכירות שהופקדו. ושנית, בעמ' 62 לפסק הדין ,בשורות 21-17 ,פסק כב' השופט מילנוב כי אחת מן הסיבות שהניעו אותו להעניק סעד מן הצדק הייתה העובדה שהנתבעת הפקידה את שכר הדירה. מכאן, שלשיטתו שכר הדירה לחוד והפיצוי לחוד; הפיצוי לא כלל את שכר הדירה אלא להיפך,הפקדת שכר הדירה היוותה תנאי מוקדם להענקת סעד מן הצדק שהותנה בפיצוי.
11.גם הסכום שהפקידה הנתבעת בבית המשפט המחוזי במסגרת הליכי הערעור על פסק דינו של כב' השופט מילנוב לא יכול לסייע לה. הנתבעת טוענת כי התובע גבה סכום זה במסגרת תיק ההוצאה לפועל שהוא פתח נגדה למימוש פסק הפינוי שנתן כב' השופט מילנוב. דא עקא, שהנתבעת הוכיחה אמנם כי הסכום עוקל, אבל היא לא הוכיחה שהעיקול מומש, דהיינו שהסכום שעוקל הועבר מלשכת ההוצאה לפועל לתובע. זאת ועוד, גם אם אניח שהסכום הועבר לתובע אין בכך כדי לסייע לנתבעת. פסק הדין של כב' השופט מילנוב הוא פסק פינוי. על כן במסגרת תיק ההוצאה לפועל לא ניתן היה לגבות מהנתבעת שום סכום כסף, למעט הוצאות גביה. מכאן, שגם אם עוקל ונגבה סכום מסוים בתיק ההוצאה לפועל הרי שהוא נזקף לזכות הוצאות הגביה, והוצאות אלה קודמות לפי הדין לחוב דמי השכירות (השוו – סעיף 75 לחוק ההוצאה לפועל התשכ"ז – 1967).
יוצא אם כן, שגם לאחר פסק הדין של כב' השופט מילנוב לא שילמה הנתבעת לתובע דמי שכירות כלשהם, ומכאן שקמה עילת פינוי נגדה.
12.סעד מן הצדק
סעיף 132 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972 מסמיך את בית המשפט להעניק לדייר מוגן סעד מן הצדק, אשר ימנע את פינויו מן המושכר על אף קיומה של עילת פינוי. המונח "צדק" גרר אחריו מטבע הדברים פסיקה מגוונת, ולעיתים אף לא עקבית, בשאלה מתי יעניק בית המשפט סעד מן הצדק (ראו – ד"נ 1/68 וייצמן נ' בית בחלקה 106 גוש 6933 פ"ד כב(1) 606, 608; ע"א 300/71 קטן נ' ארוילי פ"ד כו(2) 796, 810). עם זאת, הכל מסכימים כי המונח צדק איננו שקול למונח רחמים (ראו – ע"א 87/83 ארי"ץ נ' ביירלס פ"ד ח(2) 159, 161), אלא:
"שיש לשקול זה כנגד זה במאזני צדק את הנזק שנגרם לתובע עקב ההפרה בכף אחת, ואת הנזק שייגרם לדייר אם יפונה בכף האחרת"
(ראו – ע"א 631/78 בנין סירה נ' נכסי ע.ל.י.ם בע"מ פ"ד לד(2) 163, 164).
על כן, גם אם דייר הפר את הסכם השכירות יינתן לו סעד מן הצדק במקרים בהם סנקציית הפינוי תהיה חמורה מדי בהשוואה להפרה שביצע הדייר (ע"א 315/65 מוצפי נ' חברת חלקה 187 גוש 6166 פ"ד כ(1) 158, 161; ע"א 45/66 דן אגודה שיתופית נ' מנדל פ"ד כ(3) 153, 161). ומדברים כלליים אלו אפנה לעניין הקונקרטי שלפניי.
13.אפתח בשיקולים שהניעו את כב' השופט מילנוב להעניק לנתבעת סעד מן הצדק בהליך הקודם. שיקולים אלו יפים בחלקם גם להליך שלפניי, אם כי פשיטא שעוצמתם הוחלשה לנוכח התנהגות הנתבעת מאז שניתן פסק הדין של כב' השופט מילנוב. כב' השופט מילנוב עמד על כך שעסקינן במושכר מעורב שהנתבעת גרה בו ברציפות מאז שנות החמישים של המאה הקודמת. אין טענה לפיה יש לנתבעת דירת מגורים נוספת, ומכאן שפינוי הנתבעת יותיר אותה ללא קורת גג ויעמידה בסכנה של חרפת רעב. בפסק דינו נתן כב' השופט מילנוב משקל משמעותי לעובדה שבמשך שנים לא דרש התובע מהנתבעת דמי שכירות, ולעובדה שהנתבעת הפקידה את דמי השכירות בקופת בית המשפט את דמי השכירות. שיקולים אלו אינם משמעותיים עוד, כיוון שלאחר פסק הדין בהליך הקודם ידעה הנתבעת היטב שעליה לשלם דמי שכירות לתובע, ובכל זאת היא לא הפקידה אותם בקופת בית המשפט. ההפרה שהפרה הנתבעת את הסכם השכירות ניתנת לתיקון ללא קושי ומבלי שיגרם לתובע נזק משמעותי. יש לזקוף כשיקול לזכות הנתבעת את העובדה שמרשה שלח לב"כ התובע מכתב מיום 4/06/07, בגדרו נטענה טענת תשלומי היתר, ואילו ב"כ התובע לא העמיד את ב"כ הנתבעת על טעותו וגם לא נעתר לבקשתו להיפגש לצורך עריכת חשבון של דמי השכירות שחבה לו הנתבעת. אכן, הנתבעת שגתה קשות בכך שהיא סברה כי שילמה לתובע סכומים ביתר, ברם עצם העובדה שדייר טען טענות לא נכונות איננה שוללת את האפשרות להעניק לו סעד מן הצדק (ראו – ע"א 116/65 לנציאנו נ' יפה פ"ד יט(3) 122). הנתבעת כבר קיבלה בעבר הקרוב סעד מן הצדק. לעובדה זו יש משקל לחובת הנתבעת, אולם היא איננה מונעת את האפשרות להעניק לה בשנית סעד מן הצדק (ראו – ע"א 76/81 בוקובזה נ' שירי פ"ד לז(3) 623). בסופו של דבר הגעתי למסקנה כי הנזק העצום שעלול להיגרם לנתבעת אם לא יינתן לה סעד מן הצדק, בשילוב עם מחדלו של התובע להבהיר לנתבעת כי טענתה בדבר תשלומי יתר חסרת יסוד, מצדיק לתת לנתבעת סעד מן הצדק גם בפעם הזו, תוך התנייתו בתשלום פיצוי הולם לתובע.
14.לטעמי, בקביעת הפיצוי יש להשתמש כאמת מידה מנחה, אם כי לא מחייבת, בסכום הפיצוי שפסק כב' השופט מילנוב. בקביעת גובה הפיצוי יש לזקוף לחובת הנתבעת את העובדה שהיא לא שילמה דמי שכירות מאז ההליך הקודם, וזאת על יסוד טענות שווא. מאידך יש לזכור כי תקופת ההפרה במקרה דנא קצרה הרבה יותר מאשר התקופה שנדונה בפני כב' השופט מילנוב. יש גם לזקוף לחובת הנתבעת את העובדה שזו הפעם השנייה שבה ניתן לה סעד מן הצדק.
15.כדי למנוע מחלוקות נוספות אכלול בסכום הפיצוי גם את דמי השכירות המגיעים לתובע בגין התקופה הנקובה בכתב התביעה, קרי – מיום 01/02/06 ועד 30/05/08 (סעיף 33 לכתב התביעה). כאמור בפסק דינו של כב' השופט מילנוב החוזה שלפיו חייבת הנתבעת לשלם את דמי השכירות הינו החוזה הירדני שלפיו דמי השכירות עומדים על סך של 27 דינר לכל הנכס. נכון לעת כתיבת שורות אלו הוכיח התובע כי בתקופה האמורה הוא היה בעל מחצית מהזכויות בנכס ומכאן שהוא זכאי למחצית מדמי השכירות בלבד (ראו – וייסמן בעמ' 251; ע"א 559/87 חשאי נ' רונן פ"ד מו(1) 229, 233). דמי השכירות האמורים צריכים לכלול את התוספות החוקיות שנוספו לדמי השכירות מאז שנת 1967.
בשים לב לכל האמור אני פוסק כי סכום הפיצוי ודמי השכירות יעמדו יחד על סך כולל של 20,000 ₪.
16.אשר על כן אני קובע כי על הנתבעת לפנות את המושכר עד ליום 05/09/11 מכל אדם וחפץ. ואולם ניתן לנתבעת סעד מן הצדק ולפיכך היא לא תהיה חייבת לפנות את המושכר אם תשלם עד למועד האמור לידי ב"כ התובע באמצעות בא כוחו את הסכומים שלהלן:
א.סך של 20,000 ₪.
ב.הוצאות בסך של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.
ג.שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.
17.חזקה על הנתבעת כי ברור לה שפסק דין זה איננו עוסק בדמי השכירות שאמורים להשתלם לאחר 30/05/08. על כן תיטיב הנתבעת לעשות אם תזדרז להסדיר את תשלום דמי השכירות לתקופה זו, ולעניין זה אני מפנה, בכל הכבוד הראוי, לדברי כב' השופט מילנוב בעמ' 48-47 לפסק דינו.
ניתן היום, כה' סיון תשע"א, 27 יוני 2011, בהעדר הצדדים.
בשנת 2002 הגיש התובע תביעת פינוי נגד הנתבעת בטענה שהיא מעולם לא שילמה דמי שכירות עבור המושכר. התביעה נדונה בפני כב' השופט מילנוב. בפסק הדין מיום 24/01/06 (נספח י' לכתב התביעה), פסק כב' השופט מילנוב כדלהלן:
א.התובע זכאי להירשם כבעלים של מחצית מן המושכר.
ב.הנתבעת הינה דיירת מוגנת במושכר.
ג.הנתבעת לא שילמה דמי שכירת מעולם, ולפיכך מתקיימת עילת פינוי.
ד.דמי השכירות צריכים להשתלם לפי ההסכם המאוחר מבין השניים, קרי – ההסכם הירדני (עמ' 50 לפסק הדין ש' 25-24).
ה.יש להעניק לנתבעת סעד מן הצדק בכפוף לתשלום פיצוי לתובע בסך של 50,000 ₪.
בעקבות פסק הדין שילמה הנתבעת לתובע את הפיצויים, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד ובהמשך לכך היא מחזיקה במושכר עד עצם היום הזה.
טענות התובע
התובע טוען כי לאחר מתן פסק הדין של כב' השופט מילנוב המשיכה הנתבעת לא לשלם שכר דירה, ועל כן קמה עילה חדשה לפינויה מן המושכר. התובע טוען כי בינתיים הוא רכש גם את המחצית השנייה של המושכר, כך שכיום הוא זכאי להירשם כבעלים יחידי של המושכר. התובע מוסיף וטוען כי לאור התנהגות הנתבעת אין להעניק לה סעד מן הצדק פעם נוספת. לאור זאת עותר התובע לפינוי הנתבעת, וכן הוא תובע דמי שימוש ראויים בסך של 280 דולר לחודש עבור הדירה, וסך של 950 דולר לכל אחת משתי החנויות, וזאת עבור התקופה שמיום 01/02/06 ואילך.
טענות הנתבעת
הנתבעת כופרת בטענה שהתובע הינו בעל מלוא הזכויות במושכר. לטענתה התובע בעלים של מחצית מן הזכויות בלבד ומשום כך הוא אינו רשאי להגיש את תביעת הפינוי בלי הסכמת יתר בעלי הזכויות. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי דמי השכירות לפי ההסכם הירדני עומדים על סך של 27 דינר לכל המושכר, וכי דמי השכירות נפרעו על ידה. הכיצד? לטענת הנתבעת התובע מחזיק בידיו סכומים שהוא גבה ממנה ביתר במסגרת ההליך הקודם. מדובר בסך של 1,691 ₪ שהפקידה הנתבעת בקופת בית המשפט, ואשר הועבר לתובע מקופת בית המשפט לאחר פסק דינו של כב' השופט מילנוב, ובסכום של 996 ₪ שקיבל התובע מקופת בית המשפט המחוזי במסגרת עיקול שהוטל לבקשתו במסגרת הליכי ההוצאה לפועל שהוא נקט נגד הנתבעת על יסוד פסק הדין של כב' השופט מילנוב. יוצא אם כן, לטענת הנתבעת, כי התובע קיבל סך של 2,687 ₪ ביתר, ולטענתה סכום זה מכסה את דמי השכירות לעבר, ואף לתקופה מסוימת בעתיד. הנתבעת טוענת כי לאחר שניתן פסק הדין של כב' השופט מילנוב הסב בא כוחה את תשומת ליבו של ב"כ התובע לכך שיש צורך לערוך התחשבנות בגין סכומים אלו מול חוב השכירות, אך ב"כ התובע התחמק במתכוון מלערוך את ההתחשבנות. ולבסוף, הנתבעת טוענת כי התובע זכאי לכל היותר למחצית מדמי השכירות.
דיון והכרעה
זכויותיו של התובע במושכר
על פי פסק דינו של כב' השופט מילנוב התובע הינו בעלים של מחצית המושכר. גם בכתב התביעה שהוגש בתביעה הנוכחית טען התובע כי הוא בעל מחצית הזכויות, ורק בתצהיר עדותו שהוגש ביום 01/07/09 הוא טען כי הוא השלים את רכישת המחצית השנייה של הזכויות מכוח הסכם אופציה שכרת עם דודתו עוד ביום 22/08/02. בפתח ישיבת ההוכחות טען ב"כ הנתבעת כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. טענה זו מקובלת עלי. משעה שהתובע לא טען בכתב התביעה שהוא הבעלים של כל המושכר הוא איננו יכול לטעון טענה כזו לראשונה במסגרת תצהירו. זאת ועוד, התובע לא הוכיח כי הוא מימש את האופציה שניתנה לו, שכן הוא לא הביא לעדות את דודתו וגם לא הגיש אישור מטעמה שהאופציה מומשה.
הנתבעת טוענת כי מאז שניתן פסק הדין בהליך הקודם מכר התובע את זכויותיו במושכר לפי הסכם מיום 28/08/02 (נ/1). התובע מודה כי אכן התכוון למכור את המושכר, ברם לטענתו המכירה סוכלה עקב נוכחות הנתבעת במושכר. טענת הנתבעת נדחית, כיוון שההסכם נ/1 נכרת לפני שניתן פסק דינו של כב' השופט מילנוב, והקביעה בפסק הדין לפיה התובע הוא בעל מחצית מן הזכויות מהווה מעשה בית דין לגבי כל הטענות שטענה הנתבעת, או יכלה לטעון, כנגד זכויותיו של התובע בנכס, שעילתן באירועים שקדמו לפסק הדין. ניתן להבין מטענותיה של הנתבעת כי ייתכן שהתובע מימש את ההסכם לאחר פסק דינו של כב' השופט מילנוב. אם אכן זו הטענה, הרי שפסק הדין איננו מהווה השתק פלוגתא לגביה, ברם הנתבעת לא הביאה שום ראיה להוכחת טענה זו ולכן היא נדחית.
הנתבעת טענה כי התובע איננו רשאי להגיש את תביעת הפינוי ללא הסכמת שותפיו. לטענה זו אין יסוד. הכלל הוא שזכות הבעלות של כל שותף במקרקעין משתרעת על כל חלק וחלק בהם. בהמשך לכך, סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, מתיר לכל שותף לנקוט בצעדים הדרושים להגנה על הבעלות והחזקה במקרקעין המשותפים. על כן, בעלים משותף של מקרקעין רשאי להגיש תביעת פינוי גם ללא תאום עם שותפיו (י. וייסמן "דיני קניין – בעלות ושיתוף" (1997) עמ' 249-251; מ. דויטש "קניין" כרך א' (1997) עמ' 528).
דמי השכירות ותשלומם
כב' השופט מילנוב פסק כי דמי השכירות צריכים להשתלם לפי החוזה הירדני. דמי השכירות בחוזה הירדני עומדים על סך של 27 דינר לכל המושכר. מאחר והתובע הוכיח כי הוא בעליו של מחצית המושכר בלבד, אזי הוא זכאי למחצית דמי השכירות בלבד. התובע דורש בכתב התביעה דמי שכירות ראויים, ברם הוא לא הביא שום נימוק משפטי לביסוס דרישתו. כמו כן, התובע לא הוכיח את שיעורם של דמי השימוש הראויים, כיוון שלא הוגשה חוות דעת מומחה מטעמו.
התובע טוען שלדמי השכירות יש להוסיף את כל התוספות הסטאטוטוריות לדמי השכירות שנכנסו לתוקף מעת לעת במהלך השנים מאז 1967. הנתבעת לא חלקה בסיכומיה על טענה זו ולכן היא מתקבלת.
האם יש לזקוף על חשבון דמי השכירות את הסכומים שהפקידה הנתבעת במסגרת ההליך הקודם בבית משפט השלום ובבית המשפט המחוזי? תשובתי לשאלה זו שלילית.
אשר לסכום שהופקד בבית משפט השלום; הנתבעת עצמה הצהירה בסעיף 13 לתצהירה שהוגש בהליך הקודם (ת/1), כי הסכום שהיא הפקידה הינו לפירעון דמי שכירות המגיעים ממנה עבור שבע השנים האחרונות שקדמו לתצהיר. מכאן, שלא ניתן לייחס את ההפקדה לתקופה המנויה בכתב התביעה שלפניי, אשר מתחילה אחרי מתן פסק הדין בהליך הקודם.
הנתבעת מוסיפה וטוענת כי גם אם במקור הופקד הסכום עבור תקופת השכירות הקודמת, הרי שבדיעבד הפך סכום זה לתשלום יתר כיוון שדמי השכירות בגין העבר נכללו בפיצוי שקבע כב' השופט מילנוב כתנאי להענקת הסעד מן הצדק. גם בטענה זו אין כל ממש. ראשית, אם הנתבעת באמת סברה שהפיצוי כולל גם את דמי השכירות שהופקדו על ידה אזי לאחר פסק הדין היה עליה לשלם לתובע פחות מ-50,000 ₪ ולהפנותו לקופת בית המשפט כדי לקבל את היתרה, ולחילופין היה על הנתבעת לשלם את מלוא הפיצוי ואז לבקש חזרה את הסכום שהפקידה בקופת בית המשפט. אלא שהנתבעת לא פעלה באחת משתי הדרכים הללו, ומכאן ברור שהיא עצמה סברה כי הפיצוי בא בנוסף על דמי השכירות שהופקדו. ושנית, בעמ' 62 לפסק הדין ,בשורות 21-17 ,פסק כב' השופט מילנוב כי אחת מן הסיבות שהניעו אותו להעניק סעד מן הצדק הייתה העובדה שהנתבעת הפקידה את שכר הדירה. מכאן, שלשיטתו שכר הדירה לחוד והפיצוי לחוד; הפיצוי לא כלל את שכר הדירה אלא להיפך,הפקדת שכר הדירה היוותה תנאי מוקדם להענקת סעד מן הצדק שהותנה בפיצוי.
11.גם הסכום שהפקידה הנתבעת בבית המשפט המחוזי במסגרת הליכי הערעור על פסק דינו של כב' השופט מילנוב לא יכול לסייע לה. הנתבעת טוענת כי התובע גבה סכום זה במסגרת תיק ההוצאה לפועל שהוא פתח נגדה למימוש פסק הפינוי שנתן כב' השופט מילנוב. דא עקא, שהנתבעת הוכיחה אמנם כי הסכום עוקל, אבל היא לא הוכיחה שהעיקול מומש, דהיינו שהסכום שעוקל הועבר מלשכת ההוצאה לפועל לתובע. זאת ועוד, גם אם אניח שהסכום הועבר לתובע אין בכך כדי לסייע לנתבעת. פסק הדין של כב' השופט מילנוב הוא פסק פינוי. על כן במסגרת תיק ההוצאה לפועל לא ניתן היה לגבות מהנתבעת שום סכום כסף, למעט הוצאות גביה. מכאן, שגם אם עוקל ונגבה סכום מסוים בתיק ההוצאה לפועל הרי שהוא נזקף לזכות הוצאות הגביה, והוצאות אלה קודמות לפי הדין לחוב דמי השכירות (השוו – סעיף 75 לחוק ההוצאה לפועל התשכ"ז – 1967).
יוצא אם כן, שגם לאחר פסק הדין של כב' השופט מילנוב לא שילמה הנתבעת לתובע דמי שכירות כלשהם, ומכאן שקמה עילת פינוי נגדה.
12.סעד מן הצדק
סעיף 132 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972 מסמיך את בית המשפט להעניק לדייר מוגן סעד מן הצדק, אשר ימנע את פינויו מן המושכר על אף קיומה של עילת פינוי. המונח "צדק" גרר אחריו מטבע הדברים פסיקה מגוונת, ולעיתים אף לא עקבית, בשאלה מתי יעניק בית המשפט סעד מן הצדק (ראו – ד"נ 1/68 וייצמן נ' בית בחלקה 106 גוש 6933 פ"ד כב(1) 606, 608; ע"א 300/71 קטן נ' ארוילי פ"ד כו(2) 796, 810). עם זאת, הכל מסכימים כי המונח צדק איננו שקול למונח רחמים (ראו – ע"א 87/83 ארי"ץ נ' ביירלס פ"ד ח(2) 159, 161), אלא:
"שיש לשקול זה כנגד זה במאזני צדק את הנזק שנגרם לתובע עקב ההפרה בכף אחת, ואת הנזק שייגרם לדייר אם יפונה בכף האחרת"
(ראו – ע"א 631/78 בנין סירה נ' נכסי ע.ל.י.ם בע"מ פ"ד לד(2) 163, 164).
על כן, גם אם דייר הפר את הסכם השכירות יינתן לו סעד מן הצדק במקרים בהם סנקציית הפינוי תהיה חמורה מדי בהשוואה להפרה שביצע הדייר (ע"א 315/65 מוצפי נ' חברת חלקה 187 גוש 6166 פ"ד כ(1) 158, 161; ע"א 45/66 דן אגודה שיתופית נ' מנדל פ"ד כ(3) 153, 161). ומדברים כלליים אלו אפנה לעניין הקונקרטי שלפניי.
13.אפתח בשיקולים שהניעו את כב' השופט מילנוב להעניק לנתבעת סעד מן הצדק בהליך הקודם. שיקולים אלו יפים בחלקם גם להליך שלפניי, אם כי פשיטא שעוצמתם הוחלשה לנוכח התנהגות הנתבעת מאז שניתן פסק הדין של כב' השופט מילנוב. כב' השופט מילנוב עמד על כך שעסקינן במושכר מעורב שהנתבעת גרה בו ברציפות מאז שנות החמישים של המאה הקודמת. אין טענה לפיה יש לנתבעת דירת מגורים נוספת, ומכאן שפינוי הנתבעת יותיר אותה ללא קורת גג ויעמידה בסכנה של חרפת רעב. בפסק דינו נתן כב' השופט מילנוב משקל משמעותי לעובדה שבמשך שנים לא דרש התובע מהנתבעת דמי שכירות, ולעובדה שהנתבעת הפקידה את דמי השכירות בקופת בית המשפט את דמי השכירות. שיקולים אלו אינם משמעותיים עוד, כיוון שלאחר פסק הדין בהליך הקודם ידעה הנתבעת היטב שעליה לשלם דמי שכירות לתובע, ובכל זאת היא לא הפקידה אותם בקופת בית המשפט. ההפרה שהפרה הנתבעת את הסכם השכירות ניתנת לתיקון ללא קושי ומבלי שיגרם לתובע נזק משמעותי. יש לזקוף כשיקול לזכות הנתבעת את העובדה שמרשה שלח לב"כ התובע מכתב מיום 4/06/07, בגדרו נטענה טענת תשלומי היתר, ואילו ב"כ התובע לא העמיד את ב"כ הנתבעת על טעותו וגם לא נעתר לבקשתו להיפגש לצורך עריכת חשבון של דמי השכירות שחבה לו הנתבעת. אכן, הנתבעת שגתה קשות בכך שהיא סברה כי שילמה לתובע סכומים ביתר, ברם עצם העובדה שדייר טען טענות לא נכונות איננה שוללת את האפשרות להעניק לו סעד מן הצדק (ראו – ע"א 116/65 לנציאנו נ' יפה פ"ד יט(3) 122). הנתבעת כבר קיבלה בעבר הקרוב סעד מן הצדק. לעובדה זו יש משקל לחובת הנתבעת, אולם היא איננה מונעת את האפשרות להעניק לה בשנית סעד מן הצדק (ראו – ע"א 76/81 בוקובזה נ' שירי פ"ד לז(3) 623). בסופו של דבר הגעתי למסקנה כי הנזק העצום שעלול להיגרם לנתבעת אם לא יינתן לה סעד מן הצדק, בשילוב עם מחדלו של התובע להבהיר לנתבעת כי טענתה בדבר תשלומי יתר חסרת יסוד, מצדיק לתת לנתבעת סעד מן הצדק גם בפעם הזו, תוך התנייתו בתשלום פיצוי הולם לתובע.
14.לטעמי, בקביעת הפיצוי יש להשתמש כאמת מידה מנחה, אם כי לא מחייבת, בסכום הפיצוי שפסק כב' השופט מילנוב. בקביעת גובה הפיצוי יש לזקוף לחובת הנתבעת את העובדה שהיא לא שילמה דמי שכירות מאז ההליך הקודם, וזאת על יסוד טענות שווא. מאידך יש לזכור כי תקופת ההפרה במקרה דנא קצרה הרבה יותר מאשר התקופה שנדונה בפני כב' השופט מילנוב. יש גם לזקוף לחובת הנתבעת את העובדה שזו הפעם השנייה שבה ניתן לה סעד מן הצדק.
15.כדי למנוע מחלוקות נוספות אכלול בסכום הפיצוי גם את דמי השכירות המגיעים לתובע בגין התקופה הנקובה בכתב התביעה, קרי – מיום 01/02/06 ועד 30/05/08 (סעיף 33 לכתב התביעה). כאמור בפסק דינו של כב' השופט מילנוב החוזה שלפיו חייבת הנתבעת לשלם את דמי השכירות הינו החוזה הירדני שלפיו דמי השכירות עומדים על סך של 27 דינר לכל הנכס. נכון לעת כתיבת שורות אלו הוכיח התובע כי בתקופה האמורה הוא היה בעל מחצית מהזכויות בנכס ומכאן שהוא זכאי למחצית מדמי השכירות בלבד (ראו – וייסמן בעמ' 251; ע"א 559/87 חשאי נ' רונן פ"ד מו(1) 229, 233). דמי השכירות האמורים צריכים לכלול את התוספות החוקיות שנוספו לדמי השכירות מאז שנת 1967.
בשים לב לכל האמור אני פוסק כי סכום הפיצוי ודמי השכירות יעמדו יחד על סך כולל של 20,000 ₪.
16.אשר על כן אני קובע כי על הנתבעת לפנות את המושכר עד ליום 05/09/11 מכל אדם וחפץ. ואולם ניתן לנתבעת סעד מן הצדק ולפיכך היא לא תהיה חייבת לפנות את המושכר אם תשלם עד למועד האמור לידי ב"כ התובע באמצעות בא כוחו את הסכומים שלהלן:
א.סך של 20,000 ₪.
ב.הוצאות בסך של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.
ג.שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.
17.חזקה על הנתבעת כי ברור לה שפסק דין זה איננו עוסק בדמי השכירות שאמורים להשתלם לאחר 30/05/08. על כן תיטיב הנתבעת לעשות אם תזדרז להסדיר את תשלום דמי השכירות לתקופה זו, ולעניין זה אני מפנה, בכל הכבוד הראוי, לדברי כב' השופט מילנוב בעמ' 48-47 לפסק דינו.
ניתן היום, כה' סיון תשע"א, 27 יוני 2011, בהעדר הצדדים.