בבית משפט השלום בחיפה                                                             

                                          תא"ח 52601-01-12 אדלשטיין ואח' נ' ס.ר.מ.נ.   פרסום ונדל"ן (1995) בע"מ ואח'






בפני
כב' הסגן נשיא  אינאס סלאמה                                                                                                   1 ביולי 2012

תובעים:

                                                           1. רבקה אדלשטיין – ת.ז. 522094

                                                           2. עופר סמו – 5415077
                                                           ע"י ב"כ עו"ד רון ברנט

                                                                         נגד

נתבעים
                                                           1. ס.ר.מ.נ. פרסום ונדל"ן (1995) בע"מ – ח.פ. 51-209025-9
                                                           2. מישל מיכל סופר – ת.ז. 05801750
                                                           3. רפאל סופר – ת.ז. 059075978
                                                               ע"כ ב"כ עו"ד שפיק חסנין

  

 

                                                            פסק דין

1. בפניי תביעה לפינוי מושכר; דירת מגורים בת 8 חדרים ושירותים ברח' העמק 10 בחיפה והידועה כחלק 59 בגוש 10810 (להלן: "הדירה" או "המושכר"), אשר הושכרה לנתבעים בהתאם לחוזה שכירות מיום 14.3.05 ושהוארך בהתאם לתקופות האופציה שנכללו בו בהסכמת הצדדים.



2.התובעים טוענים, כי הנתבעים עושים שימוש בלתי חוקי בדירה, שלא כדין ובניגוד מוחלט לתנאי הסכם השכירות. נטען, כי הנתבעים עושים שימוש מסחרי במושכר ע"י השכרתו לצדדים שלישיים על בסיס יומי ו/או שעות (Day Use) וכאשר מטרת השכירות על פי החוזה הינה אך ורק לצרכי מגורים. בכך מפרים הנתבעים את החוזה שבין הצדדים הפרה יסודית המזכה את התובעים לסיים את השכירות לאלתר ולפנות אותם מהמושכר.



3. הנתבעים טוענים כי לא היתה מצידם כל הפרה של חוזה השכירות, נהפוך הוא, בין הצדדים התנהל מו"מ למכירת הדירה לנתבעים שהשתכלל לכדי הסכם מכר חתום וכאשר הנתבעים שומרים על זכותם לעתור לאכיפתו בפני הערכאה המוסמכת לכך.



הנתבעים טוענים, כי עובר לחתימתו של חוזה השכירות בשנת 2005 וכבר בשלב המשא ומתן לכריתתו, הציגו לתובעים תוכניות באשר לחלוקתו של המושכר, תיקונו ושיפוצו, "תוכניות אשר יכשירו את המושכר להשכרתו על בסיס יומי או שעתי". התובעים, כך נטען, הסכימו לביצוע השיפוצים המקיפים (בעלות נטענת של מעל מיליון שקל) ואף ליוו אותם במשך חודשים ספורים והכל לצורך השכרתו של המושכר לחדרי הארחה כמוסכם. התובעים אף ביקרו בנכס אחר בו החזיקו הנתבעים לצורך התרשמות והדגמה, הם הופיעו בכל חודש במושכר וגבו את דמי השכירות והטענה כי אין הם יודעים על השימוש שעושים הנתבעים בנכס "הינה בגדר היתממות מצידם ועומדת בניגוד להבנות שהיו בין הצדדים".

4.         ביום 23.4.12 במסגרת דיון שהתקיים בפניי בבקשה לביטול פסק דין (שניתן נגד הנתבעים בהעדר הגנה), הגיעו הצדדים לידי הסכמה לפיה תוכרע התביעה עפ"י תוצאות בדיקת פוליגרף שיעבור הנתבע מס' 3 בשאלה האם ידעו הצדדים מה מטרת השכירות והאם הסכימו להשכרת הדירה על מנת שתשמש עסק של חדרים להשכרה על בסיס יומי/שעות. ככל שיסתבר כי היתה הסכמה וידיעה תידחה התביעה. הסתבר כי לא היתה הסכמה והתובעים לא ידעו על כך, תתקבל התביעה ויינתן נגד הנתבעים צו פינוי.



 דא עקא, הסכמה זו לא הגיעה לידי ביצוע, שכן בשל טענה להחמרה במצבו הרפואי של הנתבע מס' 3, לא עבר הלה בדיקת פוליגרף והעניין חזר לפתחו של בית המשפט.


בהמשך לאמור, שמעתי בדיון שהתקיים בפניי ביו 21.5.12 את עדותם של התובע מס' 2 (להלן: "התובע") ושל הנתבע מס' 3 (להלן: "הנתבע"), אשר כל אחד מהם נחקר נגדית על התצהיר שהוגש מטעמו בתיק זה.


דיון והכרעה


5.לאחר ששמעתי את התובע והנתבע, התרשמתי מהופעתם בפניי ושקלתי את דבריהם ולאחר שנתתי דעתי לכתבי הטענות על צרופותיהם ולטיעוני ב"כ הצדדים, שוכנעתי כי דין התביעה להידחות משעלה בידי הנתבעים להראות כי השימוש שעושים במושכר הינו על דעתם, בידיעתם ובהסכמתם של התובעים וזאת חרף האמור בהסכם בנוגע למטרת השכירות.



שוכנעתי כי מאז חתימת ההסכם (ולאחר תום השיפוצים) ועד היום, משמש המושכר לאותה מטרה, שימוש שהיה בידיעת התובעים ובהסכמתם, משמע שלא הוכח כי היתה מצד הנתבעים הפרה למוסכם בין הצדדים.


6. ייאמר תחילה, כי בכל הנוגע להסכמה הדיונית בעניין בדיקת הפוליגרף ואי יציאתה לפועל, לא מצאתי לזקוף עובדה זו לחובת הנתבעים. שוכנעתי, כי מצבו הרפואי של הנתבע, שהורע לאחר ההסכמה, הוביל לאי עמידתו לבדיקה וכי לא היתה מצידו התחמקות או הפרה שיש בה כדי לחזק את ראיות הצד שכנגד או כדי לפגוע בראיותיו.


חקירתו הנגדית של הנתבע בסוגיה זו, לא היה בה כדי להניח בפניי תשתית אחרת בדבר התחמקות או הפרה של ההסכמה הדיונית.


7.כאן יצוין, כי בשים לב להתרשמותי מעדותו של הנתבע בפניי, מצאתי כי מדובר בעד אמין ובעדות מהימנה שלא נסתרה גם לאחר חקירתו הנגדית. לאור עדותו שוכנעתי, כי התובע ידע והסכים לניהול העסק במושכר, כי ביקר בעסק אחר שבבעלות הנתבעים (ברח' פיק"א) לצורך התרשמות (ולא רק לצורך נטילת שיקים), וכי לנתבעים ניתנה הפחתה בדמי השכירות החודשיים (בשנה הראשונה) בשים לב לשיפוצים שבוצעו במושכר.


8. טענת הנתבע להסכמה בעל-פה בין הצדדים, למרות האמור בסעיף 2 לחוזה לעניין מטרת השכירות ("למגורים בלבד") מקבלת חיזוק ותמיכה ע"י שורה של ראיות ועובדות שנפרשו בפניי ואשר יש בהן, ביחד עם עדותו האמינה של הנתבע, כדי להרים את נטל ההוכחה הרובץ על שכמם של הנתבעים לעניין ההסכמות בעל פה, וזאת מבלי שנעלמה מעיניי הסוגיה הנוגעת לטענות בעל פה נגד מסמך בכתב (בענייננו, המדובר יותר בטענות "נגד התביעה". ראה יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1509 ואילך).


9. בסעיף 6(ח) סיפא לחוזה השכירות בין הצדדים נאמר, כי "המשכיר מסכים כי השוכר ישכיר את המושכר בשכירות משנה בכפוף לכך שהשוכר יהיה אחראי בלבד כלפי המשכיר" ומבלי שצוין מפורשות כי שכירות המשנה הינה למטרת מגורים. הנה כי כן, שעה שהצד הראשון לחוזה מבין השוכרים הינו חברה בע"מ העוסקת ב"פרסום ונדל"ן" וכאשר החוזה מאפשר שכירות משנה (שלא צוין בצידה במפורש כי תהיה למטרות מגורים ולא למטרות עסקיות), הרי שטענת הנתבעים לעניין ההסכמה בין הצדדים, אינה מנותקת אפילו מההתניות שבחוזה עצמו.


 לתובע לא היו הסברים משכנעים מדוע נכלל סעיף זה בחוזה וטענתו כי אינו מבין את הסעיף בכלל וכי אם היה רואה אותו ומבין את המשמעויות "יכול להיות שהייתי מתנגד לזה", דינן להידחות. התובע לא נתן הסבר גם לצירוף החברה בע"מ כצד לחוזה וטענתו כי "אני לא מבין אם זה חברה או לא. אני עשיתי הסכם עם רפי", היא טענה מיתממת שיש בה כדי לחזק את גרסת הנתבעים.



10. זאת ועוד, בחקירתו הנגדית הודה התובע, כי למעשה היו הסכמות נוספות בין הצדדים מעבר לאמור בחוזה, שכן הוסכם, כי הנתבע יוכל לנצל חלק מהמושכר כמשרד ("המקסימום שהוא אמר שיהיה שם זה לצרכים שלו וזה אולי הוא ינצל איפה שהיתה הקליניקה של אשתי למשרד הפרסום שלו". עמוד 8 לפרוטוקול, שורות 4-5).


אם כך, הסכמה בעל פה מעבר לכתוב בחוזה, אינה עניין זר לצדדים דנן, והודאת התובע   יש בה משום חיזוק משמעותי לעדותו האמינה של הנתבע.


11.לא זו אף זו, החוזה בין הצדדים נחתם בשנת 2005 והתביעה דנן הוגשה בחודש ינואר 2012. משנשאל התובע מתי נודע לו לטענתו על השימוש החורג במושכר, אישר כי הדבר היה 3.5 שנים לפני הגשת התביעה (עת ביקר במושכר, בפעם היחידה לטענתו, ואז הבין מה מתנהל בו). בתשובה לשאלה מדוע השתהה בהגשת התביעה במשך שלוש שנים וחצי, ענה; "לא היו לי את הכוחות הנפשיים לעשות את זה, אני מובטל, לא היו לי את האמצעים והיכולת הנפשית להילחם בו".


 אין בידי לקבל את גרסתו זו של התובע. מדובר בשיהוי משמעותי ביותר שיש בו כדי לפגוע בטענתו בדבר אי הידיעה ולחזק את גרסת הנתבע. התנהלות בתום לב מצד התובע (אם היתה גרסתו נכונה) היתה מחייבת כי יפעל מיד לפינוי המושכר ולהפסקת השימוש החורג (והלא חוקי לדידו), על אחת כמה וכמה שעה ש"נכווה" בעבר כתוצאה משימוש דומה של השוכר הקודם. הישיבה בחיבוק ידיים משך תקופה ארוכה ביותר, שהתובע מודה בה, פועלת לרעתו ומחזקת את גרסת הנתבע (התובע מודה כי לא היה שינוי במצבו הכלכלי, הוא עדיין מובטל).



12. באשר לביצוע השיפוצים במקום, טוען התובע כי אלה לא הגיעו להיקפים הנטענים ע"י הנתבעים וכי תמורתם קוזזה מדמי השכירות בשנה הראשונה, על אף שלטענתו לא היה מה לשפץ בנכס מלבד הדלת הראשית שנפרצה. טענה זו של התובע בדבר מתן קיזוז מבלי שהיתה הצדקה לשיפוץ או כי לא ביקר בנכס על מנת לעמוד על היקף השיפוץ שבוצע, היא טענה שנועדה להרחיק אותו ואינה עולה בקנה אחד עם ההתנהלות המקובלת של המשכיר הסביר (טענה כי היקף השיפוצים לא מגיע לסכומים שנטענו ע"י התובעים יכולה להתבסס אך ורק על ביקור במקום – ולכן עצם העלאת הטענה על ידו קושרת אותו לביקור בנכס לאחר השיפוץ).



13.לעומת התרשמותי החיובית מעדותו של הנתבע, הרי שהתובע לא הותיר עליי רושם אמין ולא עלה בידו לסתור או להפריך את גרסתו האמינה של הנתבע. הסבריו המתחמקים, היתממותו, התנהלותו שלא כפי שמשכיר סביר היה מתנהל והודאתו בדבר הסכמות כאלה או אחרות בעל פה, כל אלה מביאים אותי לדחיית גרסתו כי לא ידע על מטרת השכירות שמתנהלת במושכר ולקביעה כי לא היתה מצד הנתבעים כל הפרה להסכמות בין הצדדים, כפי שאלה קיבלו ביטוי הן בסעיף 6(ח) סיפא והן בעל פה.



14. למעלה מהצורך ראיתי לציין כאן שתי סוגיות; האחת, נוגעת להסכם המכר הנטען שגובש בין הצדדים. בכגון דא, לא מצאתי לקבוע ממצאים באשר לחתימה עליו מצד התובעים או להעדר חתימה ( או זיופה), שכן לא מדובר בשאלות הנחוצות להכרעה בתביעה הנוכחית, מה עוד שעסקינן בסוגית בעלות במקרקעין (ככל שתהיה תביעה לאכיפת ההסכם) שאינה בסמכותו של בית משפט זה.



 הסוגיה השנייה נוגעת לחוקיות השימוש שעושים הנתבעים במושכר. משום מה הצדדים נזהרו בעניין זה ולא טענו להשלכותיו של השימוש הנ"ל על היחסים החוזיים ביניהם. אי לכך ומשלא נדרשתי לדבר, לא ראיתי להעמיק בעניין (מה עוד שנקבע כי הצדדים הסכימו ביניהם לשימוש כאמור, משמע שלא היתה הפרה מצד הנתבעים בדמות שימוש חורג).



16.השורה התחתונה היא, כי לא עלה בידי התובעים להראות שהיתה הפרה יסודית של חוזה השכירות מצד הנתבעים, שאלה בתורם הרימו את נטל ההוכחה הרובץ על שכמם (בשים לב לטענה של הודאה והדחה) והראו ברמת הוודאות הדרושה להליך זה (מאזן ההסתברות) כי התובעים ידעו על השימוש הנעשה במושכר והסכימו לו, לכל אורך הדרך, וחרף האמור בסעיף 2 להסכם.


ודוק – חוזה השכירות בדנן אינו מכיל התניה לפיה הסכמות בין הצדדים לאחר חתימתו יהיו אך ורק בכתב (כפי שנהוג במקרים רבים ביחסי שכירות), וגם עובדה זו יש בה כדי להכשיר את ההסכמות בעל פה שבין הצדדים.



סוף דבר



17.        התביעה נדחית.


            התובעים ישלמו לנתבעים את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 3000 ₪.



             זכות ערעור כחוק.



            המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים בדואר כמקובל.



ניתן היום,  י"א תמוז תשע"ב, 01 יולי 2012, בהעדר הצדדים.