המחוקק ייחס חשיבות מרובה להוראה , האוסרת על המתווך מעורבות משפטית כלשהי בעסקה שלגביה הוא דורש דמי תווך. להפרת ההוראה יש השלכות הן בתחום האזרחי – שלילת זכאותו של המתווך לדמי תווך, והן בתחום הפלילי – על פי סעיף 15 לחוק, הפרת הוראת סעיף 12 מהווה עבירה פלילית שדינה מאסר שנה וקנס.
לטענת התובע , נחתם בינו לבין הנתבע הסכם להזמנת שירותי תווך במסגרתו התחייב הנתבע לשלם לו דמי תווך בסכום של 8,000 ש"ח כולל מע"מ בקשר למכירת דירתו מיד לאחר שיושג הסכם מחייב בינו לבין הקונים שהובאו על ידי התובע.
התובע טען כי זכרון הדברים נחתם תודות לשירות התווך שהעניק. זכרון הדברים נחתם בין הצדדים במשרדו של התובע ובנוכחותו.
לטענת התובע, הוא זכאי לדמי תיווך ללא קשר למישור היחסים החוזיים שבין הצדדים עצמם ולחזרת הנתבע מהעסקה. לטענתו, זכרון הדברים מהווה הסכם מחייב לכל דבר וענין, והוא מקנה לתובע זכות לדמי התווך.
לטענת הנתבע כאשר הגיע למשרדו של התובע במטרה לחתום על הסכם המכר, התברר שהדירה לא רשומה על שמו של המוכר בחברה המשכנת ולא ניתן לחתום על החוזה. לטענתו, הוא פנה אל עו"ד אשר הודיע לו שלא יוכל בשום פנים ואופן לערוך את החוזה, וכל נושא זכרון הדברים בטל ומבוטל. כתוצאה מכך, הפסיק הנתבע את כל תהליך מכירת הדירה לקונים והחל בתהליך העברת הדירה על שמו.
משכך, הציב לעצמו בית משפט את השאלה שעומדת לדיון – האם בנסיבות שפורטו לעיל, זכאי התובע לדמי התווך.
לאחר שבית משפט סקר את הוראות חוק המתווכים והחלתם על נסיבות המקרה, הגיע למסקנה שהתובע ביצע במקרה דנן "תיווך במקרקעין" כהגדרתו בחוק.
עוד קבע בית משפט כי אין מחלוקת שבענייננו התקיימו התנאים המפורטים בסעיף 14(א)(1) ו-(2) לחוק המתווכים וכי התובע היה הגורם היעיל להפגשת הצדדים, והשאלה שנשאלת הינה – האם זכרון הדברים שנחתם היה "הסכם מחייב" כאמור בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים.
יחד עם זאת, התובע הודה כי היה נוכח בעת חתימת הצדדים על זכרון הדברים, ואף הנפיק את טופס זכרון הדברים באמצעות האינטרנט במשרדו מבלי לעשות בו כל שינוי.
מכאן, קבע בית משפט שהתובע יצר מצג בפני הצדדים ש"הכל בסדר", ושניתן לחתום על זכרון הדברים המהווה הסכם מחייב ביניהם, וזאת מבלי להסביר לנתבע את המשמעות של חתימה על המסמך האמור.
לפיכך, יש לראות את התובע כמי שסייע לצדדים לערוך את זכרון הדברים גם אם בפועל מולא המסמך על ידי הנתבע בעצמו ולא על ידי התובע.
סעיף 12 לחוק המתווכים קובע: " מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרעין, ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראות סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תווך…"
במקרה דנן, קבע בית משפט שהתובע הפר את הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים בכך שסייע לצדדים לערוך את זכרון הדברים, ולפיכך, איננו זכאי לדמי תווך, ודין תביעתו להידחות.לקריאת פסק הדין המלא שניתן על ידי כב' השופטת אנה שניידר במסגרת ת.א 10580/07 הקישו כאן.