רע"א 8834/12 מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נגד מיכאל מרסה ואח'

 
בבית המשפט העליון 
 רע"א 8834/12
   
 
 
לפני:כבוד השופט י' דנציגר
 
 
המבקשות:1. מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ
 2. נילי וינברג
 
 
 נ ג ד
 
 
המשיבים:1. מיכאל מרסה
 2. אור ברכה מרסה (קניגשטיין)
 3. משה וינברג
 
 
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 06.11.2012 בתיק ע"א 048268-11-11 שניתן על ידי השופטים י' ענבר, ש' שוחט, ח' וינבאום-וולצקי
 
בשם המבקשות: עו"ד רעות חיון 
החלטה
 

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטים י' ענבר, ש' שוחט, ח' וינבאום-וולצקי) מיום 6.11.2012 בע"א 48268-11-11, במסגרתו נדחה ערעור המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום מיום 3.10.2011 בה"פ 18045-04-10 (השופטת ע' ברקוביץ') שקיבל את תביעת המשיבים להצהיר כי הם רשאים להקים סוכה בכל שנה בימי חג הסוכות בחצר הבניין שבבעלות המבקשים.

תמצית הרקע העובדתי

  1. המבקשת 1, מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ, הינה חברה המנהלת את הבניין המצוי ברח' נחמני 64 בתל-אביב-יפו, הידוע כגוש 6941 חלקה 118 (להלן: הבניין). המבקשת 2, נילי וינברג, הינה מנהלת בחברה והיא זו שמנהלת בפועל את הבניין (להלן: וינברג). המשיב 3, משה וינברג, שהוגדר כ"משיב פורמאלי" בבקשה הנוכחית, הינו הבעלים הרשום של הבניין והיה צד ישיר להתדיינות בין הצדדים בשתי הערכאות קמא (לשם הנוחות המבקשות והמשיב הפורמאלי ייקראו להלן: המבקשות). המשיבים, מיכאל ואור ברכה מרסה הינם דיירים מוגנים בדירה בבניין, מכוח הסכם שכירות מוגנת שנחתם ביום 28.8.2007 (להלן: המשיבים).
 
  1. בין הצדדים התגלעה בשנים האחרונות מחלוקת בשאלה האם רשאים המשיבים להקים סוכה בחצר הבניין או על גג הבניין בכל שנה בימי חג הסוכות. לאחר שהמשיבים הקימו בשנת 2008 סוכה על גג הבניין, הודיעו להם המבקשות בשנת 2009 (באמצעות וינברג) כי בעלי הבניין אינם מתירים להם להקים סוכה על הגג ואף נעלו את דלת היציאה אל הגג. בהמשך הודיעה וינברג למשיבים כי הבעלים יתירו להם להקים סוכה בחצר הבניין, וכך היה. לאחר חג הסוכות בשנת 2009 הודיעו המבקשות למשיבים כי הקמת הסוכה בחצר הבניין הפריעה לדיירים האחרים וגרמה לנזקים לענפי העצים, ולפיכך לא יתירו להם בניית סוכה אף לא בחצר הבניין. לאחר שפניות נוספות של המשיבים נדחו על ידי המבקשות, הגישו המשיבים במהלך שנת 2010 תביעה לבית משפט השלום להצהיר כי הם רשאים להקים סוכה כאמור.
 
  1. המשיבים טענו בתביעה כי הם אנשים שומרי מצוות אשר מבקשים לקיים את מצוות חג הסוכות, וכי מדובר בשימוש קצר במהלך ימי חג הסוכות בלבד שאינו גורם לשום מטרד ליתר הדיירים. בנוסף נטען כי התנהלות המבקשות לא נובעת מצורך אמיתי כלשהו אלא רק מעמידה דווקנית בבחינת מידת סדום. מנגד, טענו המבקשות להגנתן כי מדובר בבניין בבעלותן הפרטית, שאינו רשום כבית משותף, ולכן כל שטח בבניין שאינו מצוין במפורש בהסכם השכירות, לרבות החצר והגג, הינו בבעלותן והן אינן מחויבות להתיר את השימושים המבוקשים על ידי המשיבים גם אם הם זמניים. אשר לגג הבניין נטען כי הוא מושכר לדייר אחר ולכן אין אפשרות להקים עליו סוכה. עוד נטען כי הקמת הסוכה, בין אם בחצר הבניין ובין אם על הגג, מהווה מטרד כלפי יתר הדיירים בבניין.
פסק דינו של בית משפט השלום
  1. בית משפט השלום קבע כי השאלה שעומדת לדיון הינה האם ניתן לכפות על המבקשות שהינן בעלות הזכויות בבניין, להתיר למשיבים המחזיקים כדיירים מוגנים בדירה בבניין לבנות סוכה על הגג או בחצר הבניין. בית המשפט ציין כי המחלוקת היא בעיקרה מחלוקת משפטית וכי המחלוקת העובדתית היחידה הינה בשאלה האם הקמת הסוכה מהווה מטרד. בנקודה זו נקבע כי המבקשות אינן מתגוררות בבניין וכי טענתן למטרד הנגרם ליתר הדיירים מהקמת הסוכה נטענה ללא כל ראיה ממשית לביסוסה. נקבע כי יש לזקוף לחובת המבקשות את העובדה שנמנעו מלהגיש תצהיר מטעם מי מדיירי הבניין והסתפקו רק בהגשת מכתב של זוג דיירים. נקבע כי אין ליתן למכתב זה שום משקל ראייתי בהיעדר תצהיר מטעם אותם דיירים. הודגש כי גם וינברג לא הגישה תצהיר בעניין זה, למרות שציינה בחקירתה הנגדית כי פנו אליה דיירים שהתלוננו על הרעש.
 
  1. בית המשפט קבע כי נקודת המוצא להכרעה במחלוקת המשפטית הינה כי זכות הקניין הינה זכות יסוד, אולם זכות זו אינה עומדת בחלל ריק ואין די בה כשלעצמה כדי להביא לדחיית התביעה. צוין כי הבניין הינו בבעלות פרטית ואינו מהווה בית משותף, ולכן יש לבחון את השימוש בחצר או בגג בהתאם להוראות הסכם השכירות והדין. נקבע כי המשיבים החזיקו מכוח הסכם השכירות רק בדירה בקומה השנייה, אולם אין פירושו של דבר כי הם אינם יכולים להשתמש בכלל בחצר או בגג הבניין. עוד נקבע כי על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ו-1972 עשויים חצר או גינה להיחשב כחלק מהשכירות המוגנת אם נזכרו במפורש בהסכם השכירות ואף אם לא נזכרו במפורש בהסכם, בבחינת "הטפל ההולך אחר העיקר". בית המשפט ציין כי בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע שהדיירים המוגנים זכאים לעשות "שימוש רגיל ונאות" במושכר ובמה שנלווה אליו וכי גם לגבי שוכרים "רגילים" נקבע שיחד עם הנכס המושכר רוכש השוכר גם זכויות שימוש בחלקים אחרים של הנכס, בגבולות המקובל והסביר. לפיכך נקבע כי גם אם ההסכם אינו מציין כי החצר או הגג הינם חלק מהמושכר המוגן, ניתן לראותם ככאלה מקום בו הם דרושים לשימוש רגיל ונאות. הקמת סוכה למשך ימים ספורים, נקבע, הינה בגדר "שימוש רגיל ונאות", והפגיעה בזכויות המבקשות, אם בכלל, הינה מזערית עד אפסית ואינה עולה כדי פגיעה בזכות הקניין.
 
  1. נוסף על האמור לעיל נקבע כי ניתן להגיע למסקנה בדבר זכותם של כל הדיירים לעשות שימוש רגיל וסביר בשטחי החצר והגג, גם כשאלו אינם נחשבים "שטחים משותפים" בשתי דרכים: ראשית, על ידי היקש בדבר זכויותיו של שותף יחיד לעשות שימוש במקרקעין משותפים בהתאם לסעיפים 30 ו-31(א)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין); שנית, על ידי פרשנות הסכם השכירות באמצעות כלל "פרשנות נגד המנסח" כך שבהיעדר תניה בהסכם השכירות השוללת מהמשיבים זכות שימוש בשטחים הנלווים למושכר, יש להתיר להם להשתמש שימוש רגיל בשטחים אלו. בית המשפט העיר כי יש לייחס לוינברג ידיעה בדבר כוונתם של המשיבים להקים סוכה בחג הסוכות. נקבע כי לנוכח שתיקתה של וינברג בסוגיית הסוכה היו רשאים המשיבים להניח כי בעלי הבית לא ימנעו מהם להקים סוכה בשטחי הבניין המיועדים לשימוש כלל הדיירים. צוין כי מהעדויות שנשמעו לפני בית המשפט עלה כי במשך עשרות שנים (בטרם הופקד ניהול הבניין בידי וינברג) התירו בעלי הבניין לדיירים לבנות בחצר סוכה גדולה בימי חג הסוכות.
 
  1. אם לא די בכל האמור לעיל, קבע בית המשפט כי אף אם יש בבניית הסוכה משום פגיעה בזכות הקניין של המבקשות, הרי יש מקום לחייב אותן לאפשר את בניית הסוכה, בין היתר מכוח עיקרון תום הלב ומכוח העיקרון השולל שימוש לרעה בזכות הקניין הקבוע בסעיף 14 לחוק המקרקעין. בית המשפט הפנה בנקודה זו לדעות השופטים בפסק דינו הידוע של בית המשפט העליון ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (1999) (להלן: עניין רוקר), ובפרט לעמדתו של השופט אנגלרד שם לפיה זכות הקניין נסוגה מפני הכלל של "כופין על מידת סדום", במסגרתו ניתן למנוע מאדם לעשות שימוש דווקני בזכות המוקנית לו אם כל רצונו הינו למנוע מאחרים ליהנות מאותה זכות, שעה שלא נגרם לו כל נזק מכך. כמו כן, הסתמך בית המשפט על עמדת השופטים ברק וטירקל שם לפיהן זכות הקניין כפופה לעיקרון תום הלב. לפיכך נקבע כי חובת ההגינות הנגזרת מעיקרון תום הלב מחייבת את המבקשות להתחשב במשיבים ולאפשר להם להקים סוכה למשך ימים ספורים, דבר אשר עשוי לפגוע פגיעה מינורית, אם בכלל, בזכות המבקשות שכלל אינן מתגוררות בבניין.
 
  1. לבסוף נקבע כי אין מקום להיעתר לבקשת המשיבים להקים את הסוכה על גג הבניין, מכיוון שהגג הושכר לדייר אחר בשכירות חופשית, ולכן הסוכה תוקם רק בשטח החצר. עוד נקבע כי יש מקום להגביל את שטח הסוכה לכ- 2 מ' X 2 מ', לשם האיזון בין האינטרסים של הצדדים והקטנת הפגיעה במבקשות. עוד נקבע כי הסוכה תוקם יומיים לפני חג הסוכות ותפורק עד יומיים לאחריו.

המבקשות לא השלימו עם פסק הדין וערערו לבית המשפט המחוזי. המשיבים מצידם הגישו ערעור שכנגד בנוגע לקביעה שאין לאפשר הקמת סוכה על הגג ושיש להגביל את שטח הסוכה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

  1. בית המשפט המחוזי דחה את ערעור המבקשות בהתאם לסמכותו על פי תקנה 460 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, בקובעו כי פסק דינו של בית משפט השלום הינו מפורט ומנומק, ולא נמצא מקום להתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין ובמסקנות המשפטיות שהסיק בית המשפט מהם. בבחינת למעלה מן הצורך העיר בית המשפט שתי הערות. ראשית, כי המשיבים עצמם הודו שהקמת הסוכה בשנת 2008 גרמה לנזק קל ליריעת האיטום על גג הבניין, אשר תוקן על ידיהם בסמוך לאחר פירוק הסוכה, ושהקמת הסוכה בשנת 2009 גרמה לנזקים קלים לענפי העצים שבחצר. עם זאת, צוין כי פעולות אלה אינן חורגות משגרת חיים רגילה וסבירה בבניין שבו מתגוררות מספר משפחות ואינן עולות כדי מטרד. שנית, כי מחומר הראיות עולה שהחצר שימשה במשך שנים רבות את דיירי הבניין להקמת סוכה, ללא הגבלה בהתייחס לגודלה, וכי כל הדיירים מחויבים לשלם עבור אחזקת השטחים הכלליים של הבניין. לפיכך נקבע כי לא נמצאה טעות במסקנתו של בית משפט השלום לפיה שטח החצר דרוש לשימוש נוח במושכר ו"הולך יחד עימו" באופן רגיל. אשר לערעור שכנגד, קיבל בית המשפט המחוזי את טענת המשיבים וביטל את ההגבלה על שטח הסוכה.

מכאן בקשת רשות הערעור שלפני.

נימוקי הבקשה

  1. לטענת המבקשות, מתעוררת במקרה זה שאלה בעלת חשיבות משפטית, ציבורית וחוקתית, מאחר שמדובר במקרה מובהק של פגיעה בזכויות יסוד של המבקשות, ובראשן זכות הקניין שלהן. המבקשות מדגישות כי הבניין נשוא המחלוקת הינו בבעלות פרטית של מספר בעלים פרטיים במושע ואינו רשום כבית משותף. לפיכך, נטען כי שטחי החצר והגג אינם מהווים שטחים משותפים או רכוש משותף ולכן המבקשות אינן מחויבות להתיר למשיבים שימוש כלשהו בהם והדבר תלוי אך ורק ברצונן הטוב. עוד נטען כי אין אדם יכול לדרוש טובת הנאה ברכוש הזולת רק מפני שנוח לו וכי אין לכפות על זולתו לפעול ברצון טוב על ידי החלת שיקולים שביושר. נטען כי זכויותיהם של המשיבים מתמצות בזכות השכירות בדירה הספציפית ואין להם זכויות כלשהן מעבר להסכם השכירות ולדין ובוודאי שאין להם זכות א-פריורית להקמת סוכה בחצר או על הגג. בהקשר זה נטען כי בית המשפט פירש את הסכם השכירות ואת הדין בהרחבה יתרה, דווקא במקום שבו היה עליו לפרשם בצמצום ובדווקנות. נוכח כל האמור, נטען כי פסק הדין הינו שגוי וכופה על המבקשות לפעול בניגוד לרצונן, תוך "נגיסה בלתי חוקתית בזכות הקניין, ריקון הזכות מתוכנה, וערעור היציבות המשפטית".
דיון והכרעה
  1. לאחר שעיינתי בבקשה ובפסקי הדין של שתי הערכאות קמא, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות אף מבלי להיזקק לתשובת המשיבים. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק באותם מקרים ספורים שמעוררים שאלה כללית או ציבורית שחורגת מדל"ת אמותיו של המקרה הספציפי או כאשר נדרשת התערבותו של בית המשפט למניעת עיוות דין [ראו, למשל: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי 1273-1269 (מהדורה חמש עשרה, 2007); חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 213-211 (2012)]. זאת ועוד, שיקול הדעת של בית המשפט בשאלה אם ליתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" הינו רחב [ראו, למשל: רע"א 4584/12 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר (טרם פורסם, 19.11.2012) בפסקאות 20-19].
הבקשה שלפני אינה עומדת במבחנים אלו, אף לא בדוחק. עסקינן בסכסוך ספציפי שנדון והוכרע בשתי ערכאות שהגיעו לתוצאה זהה (בכפוף לשינוי מסוים בשאלת שטח הסוכה). על אף ניסיונן של המבקשות "לעטות" על המחלוקת הנקודתית "אצטלה" חוקתית עקרונית בדבר הפגיעה בזכות הקניין שלהן, הרי בכל הכבוד מדובר בסכסוך קטן ונקודתי בדבר הקמת סוכה בחצר בניין למשך ימים ספורים בשנה. לנוכח קביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום, כי חצר הבניין שימשה במשך שנים רבות להקמת סוכה וכי המבקשות לא הוכיחו שהקמת הסוכה על ידי המשיבים בשנים האחרונות יצרה מטרד כלשהו ליתר הדיירים, איני סבור שישנה הצדקה לקיים דיון כללי ועקרוני בשאלת גבולותיה של זכות הקניין של המבקשות. בנסיבות העניין נחה דעתי כי הסכסוך מיצה את עצמו ואין שום הצדקה לדון בטענות המבקשות בשלישית, בשים לב לעקרונות של יעילות דיונית וסופיות הדיון. 
  1. בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי נימוקיו של בית משפט השלום מקובלים עלי גם לגופו של עניין. העובדה שמדובר בבניין שאינו רשום כ"בית משותף" אינה מונעת מכל הדיירים לעשות "שימוש רגיל ונאות" בשטח החצר, בהיעדר קביעה מפורשת אחרת בהסכמי השכירות עם הדיירים. נראה לי כי הדברים הינם בבחינת היגיון בריא ושכל ישר, כאשר מדובר בבניין הממוקם בטבורה של עיר, אשר מתגוררות בו משפחות רבות. זאת ועוד, מקובלת עלי גם קביעתו המשפטית של בית משפט השלום לפיה סירובן העיקש של המבקשות בנסיבות העניין להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין. כפי שקבע בית משפט השלום, מסקנה זו ניתן לבסס על עיקרון תום הלב או על סעיף 14 לחוק המקרקעין (ואיני רואה צורך להתייחס במסגרת הבקשה הנוכחית להנמקות השונות שניתנו בעניין רוקר). כל עוד מדובר בשימוש מוגבל בזמן ובמקום – הקמת סוכה לימי החג ופירוקה בסמוך לאחר מכן תוך השבת מצב החצר לקדמותו – יש לראותו כ"שימוש רגיל ונאות" ולא כמטרד (וכאמור, טענת המטרד בלאו הכי לא הוכחה).
 
  1. נוכח כל האמור לעיל, דין הבקשה להידחות. משלא התבקשה תגובה, איני עושה צו להוצאות לטובת המשיבים. יחד עם זאת, בנסיבות העניין ונוכח מסקנתי כי לא הייתה, ולו בדוחק, כל הצדקה להגשת הבקשה הנוכחית, המבקשות תישאנה בהוצאות בסך 5,000 ש"ח לטובת אוצר המדינה.
ניתנה היום, ‏י"ח טבת תשע"ג (31.12.2012).
  ש ו פ ט