| בבית המשפט העליון |
| לפני: | כבוד השופט ע' פוגלמן |
| המבקשת: | חברת רוון ביזנס בע"מ |
| נ ג ד |
| המשיבים: | אלדד קולנשר ואח' |
| בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת י' שיצר) בעש"א 10818-07-12 מיום 18.10.2012 |
| בשם המבקשת: | עו"ד איתן ארז |
| החלטה |
בקשת רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת י' שיצר) שדחה ערעור על פסק דינו של המפקח בלשכת רישום מקרקעין בתל אביב (להלן: המפקח). בפסק דינו העניק המפקח למשיבים סעד בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) וחייב את המבקשת להצטרף לעסקת קומבינציה לבניית בניין משותף שנהרס, או להעביר את זכויותיה בדירה לאדם אחר שיבוא במקומה בכל הקשור לקימום הבית. בד בבד עם בקשת רשות הערעור הגישה המשיבה גם בקשה לעכב את ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי עד להחלטה בבקשת רשות הערעור.
- הצדדים לבקשה זו הינם בעלי הזכויות בבניין ברחוב אוסישקין בתל אביב, הבנוי על חלקה 63 בגוש 6963 (להלן: הבניין). בשנת 1995 החל הבניין – ככל הנראה כתוצאה מחדירת מים – לשקוע, והתגלו בו סדקים עמוקים. בשנת 1999 הכריזה עיריית תל אביב על הבניין כעל "מבנה מסוכן". עבודות שבוצעו על-ידי בעלי הדירות לחיזוק הבניין לא הועילו, ובשנת 2002 הוציאה עיריית תל אביב צו פינוי לכל הדיירים וכן צו הריסה לבניין. צו ההריסה בוצע בנוגע לרבע מהבניין. צו הפינוי נותר בעינו, והכניסה והשימוש בבניין אסורים מזה עשור.
- באסיפת דיירי הבניין שהתקיימה בנובמבר 2008, התקבלה החלטה לשקם את הבניין על דרך חתימת עסקת קומבינציה עם קבלן. החלטה זו, שבה תמכה המבקשת – שהינה כאמור בעלת דירה בבניין – התקבלה לאחר שנשללו חלופות של מכירת הקרקע ובניה עצמית. בפברואר 2010 התקיימה אסיפה נוספת, שבה נתבקשו דיירי הבניין לאשר עסקת קומבינציה שהושגה עם הקבלן גדי עמיאל (להלן: עמיאל). באסיפה זו התנגדה המבקשת לעסקה, ובסופה הוחלט להעניק למבקשת שהות של 45 יום להודיע אם בדעתה לפעול כיזמית ולהיכנס בנעליו של עמיאל על-פי מתווה עסקה זהה, הכולל ביטחונות משופרים. אלא שהמבקשת לא הציגה הסכם זהה לזה שהושג עם עמיאל, אלא כללה בו שינויים מהותיים. משא ומתן שנערך בין הצדדים להסדרת הסוגיה לא נשא פרי. משהמבקשת לא מימשה את זכותה לחתום על ההסכם כיזמית, נחתם בחודש ספטמבר 2010 הסכם קומבינציה בין המשיבים לבין עמיאל ושותפיו.
- בשל התנגדות המבקשת לעסקת הקומבינציה, המשיבים – המחזיקים בכ-80% מהרכוש המשותף – פנו למפקח על רישום מקרקעין בתל אביב בבקשה שיפעיל את הסמכות המסורה לו בסעיף 60(ב) לחוק המקרקעין. סעיף 60, שכותרתו "בית משותף שנהרס", קובע כי:
"60. (א) נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן – המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.
(ב) סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חדשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון.
[…]".
בפסק דינו המנומק קיבל המפקח את תביעת המשיבים וקבע כי עמדו בתנאי תחולתו של סעיף 60. נמצא כי החלטתם לשקם את הבניין על דרך התקשרות בעסקת קומבינציה עומדת במבחן הסבירות; כי חלופת שיקום הבניין עדיפה על-פני פירוק השיתוף; כי עסקת הקומבינציה לא פוגעת בשוויון בין בעלי הדירות; וכי לא נפל דופי בהתנהלות המשיבים. לפיכך, המבקשת חויבה לחתום על עסקת הקומבינציה עם עמיאל. המפקח פסק כי ככל שלא תחתום המבקשת על העסקה בתוך 14 יום, עליה להעביר את זכויותיה בדירה לאדם אחר אשר היא תקבע ושיבוא במקומה בכל הקשור לקימום הבניין, והוא שיחתום על עסקת הקומבינציה. עם זאת, המפקח ציין כי המבקשת אינה מחויבת לשאת בשכר טרחת עורך דין אשר נבחר לייצג את בעלי הדירות, שכן ההתקשרות עמו בוצעה בהסכם שעליו חתמה נציגות הבניין בלבד.
- המבקשת השיגה על החלטה זו בערעור לפני בית המשפט המחוזי. בערעור טענה המבקשת כי לא ניתן לחייבה להתקשר בהסכם קומבינציה מכוח סעיף 60 לחוק המקרקעין. תחת זאת עתרה המבקשת לשיקום הבניין באמצעות "עסקה משולבת", היינו: עסקה שבה דירת המבקשת בלבד תשוקם על דרך עסקה רגילה עם קבלן לפי בחירתה, ואילו יתר דירות הבניין ישוקמו כחלק מעסקת קומבינציה. ביום 15.10.2012 דחה בית המשפט (כב' השופטת י' שיצר) את הערעור. נפסק כי קביעתו של המפקח שלפיה ניתן לעשות שימוש בסעיף 60 לחוק המקרקעין לצורך כפיית עסקת קומבינציה לא פוגעת באופן בלתי מידתי בזכות הקניין, וזאת נוכח יישומה של הלכת צודלר (רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550 (1994); להלן: עניין צודלר), שבה נקבע כי סעיף 60 לחוק המקרקעין מאפשר, בהתמלא תנאיו, לכפות לא רק את הקמתו מחדש של בית – אלא גם את הדרך שבה ייבנה הבית (שם, בעמ' 566). בית המשפט המחוזי אימץ את קביעת המפקח שלפיה המבקשת לא הוכיחה כי קיימת היתכנות מעשית ל"עסקה משולבת", וכי עסקת הקומבינציה כדאית יותר מבחינה כלכלית אל מול האפשרות של פירוק השיתוף. ביום 31.10.2012 הגישה המערערת לבית המשפט המחוזי בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד למתן החלטה בבקשת רשות הערעור דנן. ביום 1.11.2012 הורה בית המשפט קמא על עיכוב ביצוע פסק הדין עד ליום 15.11.2012.
- מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי, שבגדרה שבה המבקשת ומלינה על ההחלטה לחייבה להתקשר בעסקת הקומבינציה. לעמדתה, סעיף 60 לחוק המקרקעין לא מאפשר ביצוע עסקת קומבינציה, והחלת עניין צודלר על פרשה זו מרחיבה את ההלכה באופן לא מידתי. המבקשת טוענת כי עסקת הקומבינציה מפלה אותה לרעה, והיא עלולה לגרום לה להפסד כלכלי בסך כ-2 מיליון ש"ח, לעומת "עסקה משולבת", שתאפשר לה להזמין שירותי בנייה לדירתה. עסקה כזו, כך נטען, לא נבחנה על-ידי המפקח או על-ידי בית המשפט קמא. בפי המבקשת גם טענות בעניין אופן ניהול הדיון בבית המשפט קמא. לדבריה, בשל הפרעות חוזרות ונשנות מצד המשיבים נפסק הדיון מספר פעמים, כך שבסופו של יום ניתנו לצדדים דקות מועטות לצורך העלאת טענותיהם. לבסוף טוענת המבקשת כי להכרעה במקרה חשיבות ציבורית רבה, נוכח העובדה כי מרבית הציבור בישראל מתגורר בבתים משותפים.
- לאחר עיון בבקשה ובצרופותיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. מושכלות יסוד הן כי רשות ערעור תינתן רק מקום שבו מעלה הבקשה שאלה כללית שחשיבותה חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982); רע"א 4193/11 כראדי נ' נרקיס (לא פורסם, 14.6.2011)). מקרה זה אינו עונה על תנאים אלו. השאלה שאותה מעלה המבקשת במקרה שלפנינו אינה חורגת מעניינם הפרטני של הצדדים.
למעלה מכך: פרשנותו של סעיף 60 לחוק המקרקעין הוכרעה בצורה ברורה בעניין צודלר. גם אם הלכה זו לא התייחסה מפורשות לאפשרות שיקומו של בניין על דרך עסקת קומבינציה דווקא, ממילא שאלת יישומה של הלכה במקרה קונקרטי אינה מעמידה עילה לקיומו של דיון בערכאה שלישית (רע"א 2882/05 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' בלולו, פסקה 3 (לא פורסם, 16.1.2006)).
טרוניית המבקשת נוגעת גם לשאלות עובדתיות. הערכאה הדיונית קבעה כממצאים שבעובדה כי לחלופת "העסקה המשולבת" אין היתכנות ממשית בנסיבות העניין; כי מתווה עסקת הקומבינציה לא גורע משווי הזכויות של המבקשת – אלא משפרן; כי מתווה זה עדיף על-פני פירוק השיתוף; וכי אין בעסקת הקומבינציה משום הפליה בין הדיירים. הלכה היא כי ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בממצאים עובדתיים שקבעה הערכאה המבררת, לא כל שכן בגלגול שלישי (רע"א 7302/06 נצר נ' חשין, פסקה 4 (לא פורסם, 23.10.2006); רע"א 1283/11 עזבון המנוחה אילנה לוי ז"ל נ' משרד הבריאות, פסקה 5 (לא פורסם, 28.3.2011).
כן לא מצאתי כי הטענות בדבר ניהול הדיון מצדיקות התערבותי. כידוע, ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות בעלות אופי דיוני (השוו: רע"א 266/88 סאן אינטרנשיונל לימיטד נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2) 206, 211-210 (1990)), ובהקשר זה מקובלת עליי קביעת בית המשפט קמא שלפיה הערעור שהגישה המבקשת ארוך ומפורט, וכי במועד הדיון ניתנה לצדדים הזדמנות ראויה ומספקת להבהיר עמדתם (החלטה מיום 10.10.2012). בנסיבות אלה, לא מצאתי טעם המצדיק היענות לבקשה.
הבקשה נדחית אפוא. משכך, מתייתרת גם הבקשה לעיכוב ביצוע. משלא נתבקשה תשובה – אין צו להוצאות.
ניתנה היום, ט"ו בכסלו התשע"ג (29.11.2012).
| ש ו פ ט |