בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בבאר שבע (השופט א' ואגו) בה"פ 13056-02-13 מיום 4.6.2013 בגִדרה הוחלט על תיחום המחלוקת בין הצדדים, קרי, הועמדה להכרעה השאלה: זכותו של מי גוברת בקשר עם רכישת המחסן שבמחלוקת.

עיקרי העובדות
1.        המשיבות 2-3 הן חברות קבלניות שהקימו באשדוד פרויקט הכולל מרכז מסחרי וקניון שמעליו ארבעה בנייני מגורים. זכויותיהן שועבדו לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, כבנק המלווה של הפרויקט. משנקלע הפרויקט לקשיים כלכליים מונה המשיב 4 לכונס נכסים מטעם הבנק ומכוח סמכותו מכר נכסים מן הפרויקט, לאחר קבלת אישור בית המשפט למכירתם.          במסגרת זו נמכרו למשיבה 1 ביום 9.11.2011 זכויות בקומת האחסון במפלס 22+ מעל גג הקניון של בניינים 5 ,9 ,11 ו-13. מכירה זו קיבלה את אישור בית המשפט המחוזי (פש"ר 1625/08, השופטת ד' קרת-מאיר).

2.        המבקשים רכשו ביום 23.9.1995 דירת מגורים באחד מן הבניינים ולטענתם רכשו ביום 25.5.1997 גם מחסן המצוי בקומת הכניסה של אותו בניין (להלן: המחסן). בהמשך רכשו ביום 10.5.2001 דירה נוספת בפרויקט וטענו לזכויות בחלק מן השטח. המבקשים טענו כי השטח אשר לפי הטענה נמכר למשיבה 1 הוא רכוש משותף, וכי המחסן הוצמד לדירה שרכשו. על רקע זה הגישו המבקשים לבית משפט השלום באשדוד בקשה למתן צו מניעה זמני וקבוע שיאסור על המשיבה 1 להיכנס למחסן ולגג הבניין שבו הוא ממוקם. בית משפט השלום ציין בהחלטה מיום 19.3.2012 כי "אין חולק כי קיימים, וזאת אף לכאורה, שני הסכמים הסותרים אחד את רעהו". בהתאם לכך, וכדי למנוע נזק למבקשים, ניתן צו מניעה זמני עד להכרעה בסוגיית הזכויות בנכס. בהמשך, ביום 25.10.2012, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה צו המניעה ישאר בתוקפו עד לבירור מהות הזכויות בנכס, בבית המשפט המחוזי, שלוֹ נתונה הסמכות העניינית לדון בכך.

3.        בהתאם לכך הגישה המשיבה 1 לבית המשפט המחוזי בבאר שבע המרצת פתיחה בה עתרה להצהרה על זכויותיה בנכס. לטענת המשיבה 1 היא רכשה את "מלוא זכויות האחסנה" המצויות בקומת האחסון, מפלס 22+, של בניין מספר 13 בפרויקט וכן את כל יתר קומות האחסון והשירות בבניינים אחרים הקשורים לאותו פרויקט. משכך, ביקשה כי יוצהר כי זכותה עדיפה על זכויות המבקשים וכי היא בעלת הזכויות בקומות האחסנה מפלס 22+, לרבות המחסן שהמבקשים טוענים לבעלות בו בקומת האחסנה.

4.        בעקבות טענות שונות שהועלו על-ידי המבקשים, הורה בית המשפט המחוזי כי הצדדים יגישו טיעונים לעניין "זהות הנכס שבמחלוקת", וזאת בטרם תתברר השאלה איזה הסכם גובר. בהחלטה מיום 4.6.2013 קבע בית המשפט המחוזי כי נראה שלפי טענות שני הצדדים, הנכס נשוא המחלוקת הוא המחסן הממוקם בקומת הכניסה של בנין מספר 13. בהתאם לכך קבע בית המשפט כי נוכח תוצאה זו "נותר בעינו הצורך לדון בשאלה – זכותו של מי גוברת, בהקשר של רכישת המחסן הנדון". בהתאם לכך הורה בית המשפט המחוזי לצדדים "לפרש בכתב מבוקשם" באשר לאופן המשך ניהול ההליך.
5.        בשולי החלטתו ציין בית המשפט המחוזי כי מבלי להידרש לגופם של דברים, טענות המבקשים במישור אישור העסקה וההליכים משפטיים קודמים שנעשו בהקשר זה, אינן ניתנות להתברר בתובענה שלפניו. בית המשפט ציין כי "ככל הצריך להליך הנוכחי, מדובר במעשה עשוי ובהחלטה שיפוטית מוגמרת ותקפה. ברי, רק, שאם המחסן נמכר בעבר הרחוק, במכר תקף ואפקטיבי, למשיבים שלפני [המבקשים – נ' ס'], אז הוא לא נכלל, מלכתחילה, במסת המקרקעין שנמכרה למבקשת [המשיבה 1 – נ' ס'] בעסקה המאוחרת שביהמ"ש אישר. זו הנקודה המצומצמת שתבחן בפני". בית המשפט הוסיף כי טענות המבקשים כי לא ניתן היה למכור את הזכויות במחסן למבקשת משום שמדובר בחלק מהרכוש המשותף טעונות בקשה להבהרה, שינוי או ביטול פסק הדין בפש"ר 1625/08 שניתן על-ידי השופטת ד' קרת-מאיר, ואין הדבר יכול להעשות במסגרת  המרצת הפתיחה שלפני בית המשפט המחוזי. עיסוקנו, כך נקבע "יכול להתמקד אך ורק בשאלת 'התחרות' והקדימות בין שתי העסקאות הסותרות, לכאורה, כפשוטן". נגד החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.

עיקרי בקשת רשות הערעור
6.        המבקשים טוענים כי בית המשפט המחוזי שגה בהימנעותוֹ מלדון במהות הזכויות של הצדדים וקבע כי יש להתמקד רק בשאלת התחרות בין עסקאות המכר של המחסן. המבקשים טוענים כי הקבלן, אשר על זכויותיו מונה כונס הנכסים, לא היה רשאי למכור את המחסן או את שטחי האחסון המצויים בקומה 22+ מאחר ששטחי אחסון אלה הם חלק מהרכוש המשותף של דיירי הבניין ואין ניתן למכרם לצד ג'. עוד טענו המבקשים כי בכל מקרה לא ניתן היה למכור את המחסן לידי המשיבה 1 משום ששטח זה הוצמד לדירתם של המבקשים בהסכם הרכישה מיום 25.5.1997. המבקשים מציינים כי החלטת בית המשפט המחוזי קובעת לכאורה כי המשיבה 1 היא בעלת הזכויות בקומת הכניסה על סמך הסכם הרכישה, אולם קביעה זו נעשתה ללא שמיעת ראיות, מבלי לקבל את עמדת כל הצדדים המעורבים וללא דיון לגופם של דברים. לטענת המבקשים, בהסכם הרכישה שעליו חתמו הוחרגו באופן מפורש המחסן וחלקי הרכוש המשותף. בית המשפט המחוזי שגה כאשר סבר כי ניתן לדון בשאלת המחסן גרידא מבלי לבחון את הזכויות בשאר חלקי האחסון. המבקשים הוסיפו וטענו כי בית המשפט המחוזי שגה בסברתו כי טענותיהם הן במישור אישור העסקה על-ידי בית המשפט המחוזי בתיק פשיטת הרגל. טענותיהם מופנות כלפי התנהלות הקבלן וכונס הנכסים אשר מכרו את אשר לא היה ברשותם. נטל ההוכחה מוטל על המשיבה 1 להראות כי קומת הכניסה, על מתקניה, אינה מהווה רכוש משותף, כי המחסן לא הוצמד, וכי אכן היו זכויות כלשהן לקבלן בעת מינוי כונס הנכסים ואלו נרכשו על-ידי המשיבה 1. לא קיימת כל אסמכתא המאששת את זכויות הקבלן והדבר נוגד את ההסכם שנעשה עם המבקשים עוד בשנת 1995. לטענת המבקשים, גם המשיבה 1 לא סבורה כי עצם אישור העסקה בהליך פשיטת הרגל על-ידי בית המשפט הקנה לה זכויות בקרקע, ולראיה – הגשת המרצת פתיחה כדי שיוכרו זכויותיה בנכס. אישור ההסכם בהליך פשיטת הרגל לא התיימר ליצור זכויות יש מאין, ואין המשיבה 1 יכולה להסתמך על הסכם רכישה של נכס שלא ניתן היה למוכרו. המבקשים מציינים כי אם תתקבל טענתם כי שטח האחסון הוא חלק מהרכוש המשותף, אזי אין טעם לדון בתחרות לכאורה בין העסקאות, שכן העסקה השניה שנעשתה עם המשיבה 1 אינה יכולה להתקיים. לטענתם, הדרך הנכונה לבירור התובענה היא לדון תחילה במקור הזכויות של המשיבה 1, אם הן קיימות. יש לבחון מהו היקף הרכוש המשותף. בהמשך, ורק אם יתברר כי למשיבה 1 יש זכויות כלשהן בקומה וכי חלק מהן בשטח המחסן, יש לדון בתחרות בין העסקאות. ההכרעה השיפוטית של בית המשפט המחוזי חוסמת לכאורה מהמבקשים את האפשרות להעלות טענות מהותיות בנוגע לממכר, ומעבירה את נטל ההוכחה ללא סיבה נראית לעין. המבקשים מוסיפים כי בטרם ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי לא התקבלה תגובה כלשהי מטעם כונס הנכסים או מאת החברות הקבלניות. קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי הן שגויות. יש לבטל את החלטת בית המשפט המחוזי ולהורות על קיום בירור לעניין היקף הזכויות הנרכשות ומהותן.

המשיבה 1
7.        לטענת המשיבה 1, דין הבקשה להידחות. לטענתה, עוד ביום 25.10.2012 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית כי השאלה היחידה שנותרה לדיון היא השאלה איזה הסכם גובר ביחס למחסן. זהו המתווה שעל פיו הורה בית משפט השלום באשדוד על מתן צו מניעה בהחלטתו מיום 19.3.2012. לפתע, וללא כל הצדקה, החלו המבקשים להעלות טיעונים חדשים והנמקות אחרות, הן לפני בית המשפט המחוזי, הן לפני בית משפט זה. לטענת המשיבה 1, המבקשים פועלים בדרכים שונות, בתקיפת הליך המרצת הפתיחה, בבקשת פסלות שופט, בערעור על החלטתו, ועוד, כאשר כל מגמתם היא 'למשוך' זמן על מנת להותיר את צו המניעה המונע מאת המשיבה 1 גישה למחסן, על כנו. המשיבה 1 הוסיפה כי השאלה היחידה שיש צורך להכריע בה היא השאלה איזה הסכם עדיף, כפי שקבע בית המשפט המחוזי. כל טענותיהם של המבקשים במישור אישור ההסכם בין המשיבה 1 ובין כונס הנכסים הן מופרכות, ואין הצדקה לדון בהן בשלב זה.

8.        המשיבה 1 הוסיפה וציינה כי אין כל בסיס לטענות המבקשים כי יש להם זכויות בנכס. לחוזה של המבקשים מול הקבלנים לא צורף מכתב החרגה מאת הבנק המלווה; המבקשים לא העבירו כספים לבנק המלווה, והרכישה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. ברי כי מדובר ברכישה פיקטיבית שאין לה נפקות משפטית. לעומת זאת, בידי המשיבה 1 יש הסכם החרגה מאת הבנק; ההסכם דוּוח לרשות המקומית ושולמו בגינו כל המיסים המתחייבים על-פי דין; המשיבה 1 שילמה את מלוא התמורה בגין רכישת המחסן; הסכם הרכישה אושר על-ידי בית המשפט המחוזי ונרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבה 1 בלשכת רישום המקרקעין. אין ספק כי מדובר בהסכם רכישה תקף והמבקשים אינם רשאים לתקוף אותו בשלב זה. עוד טענה המשיבה 1 כי המבקשים טוענים טענות סותרות. לטענת המשיבה 1, המבקשים מנועים מלהעלות את הטענה כי לא ניתן היה למכור את המחסן לידי המשיבה 1 משום שהוא חלק מהרכוש המשותף. המשיבה 1 מציינת כי במסגרת טיעוני המבקשים בבקשה לצו מניעה זמני טענו המבקשים כי המחסן נשוא המחלוקת הוא בבעלותם. תמוה הדבר, לטענת המשיבה 1, כי עתה הם מבקשים לטעון כי מדובר ברכוש משותף. כיצד רכוש שנמכר להם יכול להיות חלק מהרכוש המשותף שלא ניתן למוכרו? לסיום טוענת המשיבה 1 כי רכישת המחסן על-ידה נעשתה כדין. הרכישה אושרה על-ידי מודד מטעם המנהל המיוחד אשר בדק את השטח ומצא כי קומת האחסון איננה חלק מן הרכוש המשותף, אלא מדובר בזכויות של הקבלן. משמכר הקבלן כדין את זכויותיו למשיבה 1, הרי שזכויותיה גוברות והמבקשים מנועים מלטעון אחרת.

9.        כונס הנכסים ציין כי אין לו עמדה בעניין שעל הפרק; המשיבים 2-3 לא השיבו לבקשה.

דיון והכרעה
10.      לאחר עיון בטענות הצדדים מזה ומזה, על רקע החלטת בית המשפט המחוזי, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הבקשה. כאמור, ההליכים המשפטיים החלו עוד בשעתו עם הגשת הבקשה לצו מניעה בבית משפט השלום באשדוד (ת"א 18101-12-11). בבקשה לצו מניעה ציינו המבקשים כי המחסן בקומת הכניסה הוא "בבעלותם וברשותם". טענותיהם לפני בית משפט השלום באשדוד התמקדו במישור זכויותיהם לאור הסכם הרכישה משנת 1995, ולא נטען כי המחסן הוא חלק מן הרכוש המשותף, או כי זהו רכוש שאסור למכרו לצד ג'. המבקשים התעקשו בטענותיהם שם כי הם הבעלים של הנכס. כמו כן בהמשך, ובהתאם להסכמה הדיונית שאליה הגיעו הצדדים הוסכם שם כי "התובע [המבקשים – נ' ס'] יפסיק את תביעתו עד להכרעה סופית בזכויות של הנתבעת, אשר תגיש את תביעתה לביהמ"ש המחוזי". גם בהמשך, במסגרת הסכמת הצדדים, לא הועלתה הטענה כי לקבלן לא היו זכויות, וכי לא היה רשאי למכור את השטח לצד ג' בשל סיווג הנכס כרכוש משותף או כי יש אנשים נוספים (שאר בעלי הדירות בבניין) שהם בעלי זכויות בנכס.
11.      רק לאחר הגשת המרצת הפתיחה על-ידי המשיבה 1, ביקשו המבקשים להעלות טענות נוספות, חלופיות, ביניהן כי מדובר ברכוש משותף שאין למכרו לצד ג' וכי הקבלן לא היה בעל הזכויות על מנת למכור את הנכס למשיבה 1. על רקע זה דומה לכאורה כי בצדק קבע בית המשפט המחוזי כי טענות אלה הן למעשה תקיפת החלטת בית המשפט המחוזי במסגרת תיק פשיטת הרגל (פש"ר 1625/08). ההחלטה לאשר את הסכם המכירה למשיבה 1 היא החלטה חלוטה, ולכאורה אין המשיבים יכולים לתקוף החלטה זו בגדרי המרצת הפתיחה. יש קושי בעמדת המבקשים, שבתחילה טענו לבעלות על המחסן ועתה הם טוענים כי זהו רכוש משותף. ברם, לא אטע מסמרות בעניין. אמרתי את אשר אמרתי, על מנת לנמק מדוע אינני רואה הצדקה להתערבות בשלב זה. אין בכך כדי לגרוע מזכותם של המבקשים לערער בגמר המשפט גם על החלטת הביניים נשוא בקשה זו. על פני הדברים, מיקד בית המשפט המחוזי את הדיון כהלכה, על יסוד נימוקיו. גם יתכן ובסופו של דבר, בהתאם לתוצאה, יתייתר הצורך להכריע בטענות המבקשים ואין הצדקה להתערב בהליך הנוכחי מקום שאפשר שהדבר כלל אינו נצרך.

12.      אשר על כן, הבקשה נדחית.

           ניתנה היום, י"ז בחשוון תשע"ד (21 באוקטובר 2013).