עשיית דין עצמי- האם מותר למשכיר לפנות בכח שוכר שהפר את החוזה ושלא מפנה את הדירה במועד ?
בתי המשפט מסתייגים מעשיית דין עצמי, אלא במקרים יוצאי דופן. יחד עם זאת האיסור על עשיית דין עצמית איננו מוחלט, ולעיתים נסיבות העניין מאפשרות היזקקות לשימוש בכוח סביר לשם שינוי מצב עובדתי או משפטי.
סעיף 18 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 קובע כי:
(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.
החשש של בתי המשפט מערעור הסדר הציבורי על ידי נטילת החוק לידיים גובר על הזכות להגנה על הקניין של בעלי המקרקעין וזאת:
"…מן הטעם שהתרתה מסכנת את שלום הציבור והסדר הציבורי והיא עלולה לגרור למעשה אלימות בין בעלי דין יריבים" (רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן שמחון , נח (1) 827 בעמ' 838).
לפיכך, המשפט איננו מכיר, ברגיל, בזכותו של מי שמבקש לשלול מאדם חזקה בנכס אלא באמצעות פנייה לערכאות ותוך שמירה על זכותו הדיונית של המחזיק להתגונן ולפרוש את מלוא טענותיו.
האם ניתן לפנות את השוכר מכח סעיף 18 לחוק המקרקעין, במקרה בו תם הסכם השכירות והשוכר אינו מפנה את הנכס?
התשובה לשאלה זו שלילית, בית המשפט אינו מתיר עשיית דין עצמית במקרים בהם שוכר אינו מפנה את המושכר, לאחר תום תקופת השכירות, וזאת מהטעם שלא ניתן להחיל על כך את סעיף 18 לחוק המקרקעין.
ברע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן שמחון, פ"ד נח(1), 827 839-840 (2003) נקבע כי:
" הרציונל העולה מהדין הכללי הנוגע להגנה על החזקה במקרקעין הוא כדלקמן: ככלל, פורש המשפט הגנה רחבה על המחזיק בקרקע, בין אם חזקתו בזכות ובין אם חזקתו שלא בזכות. שלילת החזקה מן המחזיק בפועל תיעשה על ידי פנייה לערכאות וקבלת צו שיפוטי, כאשר נטל ההוכחה לשלילת החזקה מהמחזיק מוטל על מי שתובע זכות בנכס. חריג צר ביותר לעשיית דין עצמית מוכר מקום שמחזיק כדין מבקש למנוע התנכלות לחזקתו על ידי מסיג גבול, או מקום שארעה פלישה טרייה למקרקעין שבהחזקתו והוא פועל בכח סביר בגבולות זמן מצומצמים להשבת החזקה אליו".
מכאן שגם אם קיימת למשכיר זכות חוקית לבטל את הסכם השכירות, לנוכח הפרות ההסכם באי תשלום דמי השכירות, או במקרה שתוקפו של ההסכם פג ולא חודש, הרי שהדין אינו מאפשר לבעל דירה להשתמש בכוח על מנת לפנות את השוכר המחזיק בדירה.
המחוקק התווה בתקנות סדר הדין האזרחי, (תיקון מס' 2) התשס"ט 2008, דרך מקוצרת להגשת תביעה לפינוי שוכר ודרך זו היא דרך המלך שעה שמדובר בשוכר סרבן תשלום .
מכאן, שעל בעל מקרקעין החפץ לפנות שוכר, להגיש תביעה לפינוי שוכר, וגם אם יקבל פסק דין שמורה על פינוי השוכר מהדירה הרי שיהיה עליו לפנות להוצאה לפועל לשם ביצועו ( בג"צ 477/81 בן ישראל נ' המפקח הכללי של המשטרה ואח', פ"ד לו(4) 349).