עורך דין פירוק שיתוף

מהן הדרכים לפירוק השיתוף?

חוק המקרקעין מגדיר מספר מסלולים אפשריים. ריכזנו עבורכם את ההבדלים העיקריים בטבלה הבאה:

פירוק על פי הסכם בין שותפים- באם בהסכם נקבעה חלוקת המקרקעין בעין, ההסכם טעון באישור המפקח על המקרקעין המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965.

פירוק על פי צו בית משפט-  במידה ולא נכרת הסכם בין השותפים במקרקעין, פירוק השיתוף יתבצע על פי צו בית משפט באחת הדרכים הבאות:

א. פירוק דרך חלוקה

במקרקעין הניתנים לחלוקה פירוק השיתוף יתבצע בדרך של חלוקה בעין.

ב. פירוק דרך מכירה

 במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה ובמידה ובית המשפט סבור כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים פירוק השיתוף יתבצע בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הכספים בין השותפים.

המכירה תתבצע לרוב בדרך של כינוס נכסים.

 במקרה בו מדובר בפירוק שיתוף על ידי מכירה בדירת מגורים של  בני זוג, מכירת המקרקעין תעוכב כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג  שהם מצויים בחזקתו קיים הסדר מגורים.

ג.  פירוק שיתוף במקרקעין במקרים מיוחדים

 במידה ויש מניעה לחלוקת המקרקעין בעין, בעניין אחד השותפים בלבד ולאותו שותף ישנם מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.

 כאשר קיימת מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים במקרקעין,  אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף , ושותפים אלה הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.

 כאשר המניעה לחלוקה בעין מתקיימת רק לגבי מקצת השותפים, רשאים השותפים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לשותפים שלגביהם קיימת המניעה מה שהיו מקבלים במידה והמקרקעין היו נמכרים.

ד. פירוק דרך הפיכה לבית משותף 

 אם החלק העיקרי של המקרקעין מהווה בית הראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי לצוות (באישור המפקח על המקרקעין) על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

האם בית משפט רשאי שלא להיעתר לתביעה לפירוק שיתוף?

משעסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין או במיטלטלין, יכול שיוצב מחסום בפני תביעה מעין זו, כאשר היא הוגשה שלא בתום לב, שכן יריעתם הרחבה של סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, הקובע ש"בקיום חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך המקובלת ובתום לב והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה", ושל סעיף 61 לחוק האמור המחיל את הוראות החוק ככל שהדבר מתאים ובשינויים המחויבים גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה, ועל חיובים אלה אשר אינם נובעים מחוזה – פרושה אף על הפעלת זכות השיתוף במקרקעין או במיטלטלין.

 מכאן, שמכוח דרישת תום הלב והתנהגות בדרך מקובלת בהפעלת השימוש בזכות, יכול שבית המשפט יפעיל שיקול דעת ויסרב לבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין או במיטלטלין חרף גישת המחוקק, כי יש להיעתר לבקשת שותף לפרק שותפות (ד"ר דרורה פלפל, פירוק שיתוף במקרקעין בדירת מגורים של בני זוג, הפרקליט ל"ט חוברת ג', 488).

כיצד ינהג בית משפט בתביעה לפירוק שיתוף כאשר הנכס לא ניתן לחלוקה בעין

להלן מספר הלכות שנפסקו בעניין פירוק שיתוף במקרקעין: ע"א 319/74 – רובינשטיין ושות' חברה קבלנית נ' תמרה פיין, פ"ד ל(1), 454, עמ' 458-457 – כבוד השופט לנדוי:

"אמרתי שהמשיבים, כמו כל בעל משותף, זכאים למחיר הוגן עבור חלקיהם לפי ערכם בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראת היסוד שבסעיף 37(א) של חוק המקרקעין, כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". "בכל עת", נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, היו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו…

המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה האת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' וייסמן בספרו "חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים", ע' 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם".

(א)      רע"א 1017/97 – יצחק רידלביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח'. פ"ד      נב(4), 625, עמ'

  636-365 – כבוד השופט מ' חשין:

"עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק  השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף"… זאת        ועוד: יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים (ראו: חנוך  דגן, שם), מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות     מבקש על כך; לטובת השותפים… המשפט אין בכוחו להשכין שלום בי שותפים צהובים זה לזה – או שותפים המתקשים להגיע להבנה זה עם זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין       שלום ביניהם, מקנה הוא זכות יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות.

 (2)  לעניין שיקול דעת ביהמ"ש – בפסקי הדין (של ביהמ"ש המחוזי) להלן, נקבע שהוא מצומצם:

      "..סע' 37 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 מקנה לכל אחד מבעלי המקרקעין  המשותפים את הזכות לפרק את השותפות בכל עת".

תמ"ש (תל-אביב) 78290/00 – סוזט כהן נ' יוסף ביצ'צ'י – תק-מש 2001 (3), 41:

(ב)   הפסיקה הסיקה מהאמור בחוק כי: בעלות שותפת הינה מצב זמני ולא מצב רצוי;  פרוק השיתוף הינו זכות יסוד של כל שותף; שיקול דעתו של בית המשפט במניעת פרוק השיתוף הוא מצמצם ביותר. כמו כן, ראו, בין השאר, גם את פסקי הדין שלהלן:

תמ"ש (תל-אביב) 19220/96 – אלה קלדס נ' רבקה רות מזור. תק-מש 99 (1), 1, עמ' 2.

תמ"ש (תל-אביב) 21030/97 – מ' ק' נ' א' ק'. תק-מש 2001 (1) 1.

תמ"ש (תל-אביב) 43320/97 – פלוני נ' פלוני. תק-מש 2001 (1), 7, עמ' 8.

שאלות נפוצות (FAQ)

האם שותף שיש לו רק 5% בנכס יכול לכפות מכירה על שאר ה-95%? כן. חוק המקרקעין קובע שכל שותף, ללא קשר לגודל חלקו, רשאי לדרוש פירוק שיתוף. הזכות לקניין היא אישית וחזקה.

מה קורה אם אחד השותפים גר בדירה? בפירוק שיתוף בין בני זוג, בית המשפט לא יורה על מכירה עד שיוכח כי לילדים ולקטינים נמצא הסדר מגורים הולם. בנכסים אחרים, המגורים אינם מונעים את הפירוק אך עשויים להשפיע על אופן ביצועו.

האם מכירה דרך בית משפט מורידה את מחיר הנכס? להיפך. ברוב המקרים המכירה מתבצעת בדרך של "התמחרות" תחרותית (דומה למכירה פומבית), אשר לעיתים קרובות מביאה להצעות הגבוהות משווי השוק הריאלי של הנכס בשל התחרות בין הקונים.

משרד עו"ד ונוטריון ניר טולדנו: המומחים שלכם לפירוק שיתוף

משרד עורכי הדין והנוטריון ניר טולדנו, הממוקם בפתח תקווה, מתמחה בניהול הליכי פירוק שיתוף במקרקעין, לרבות דירות מגורים, נכסים מסחריים וקרקעות. אנו מעניקים ללקוחותינו מעטפת משפטית מלאה, המבטיחה ניהול יעיל ומקצועי של ההליך מתחילתו ועד סופו.

ליווי משפטי מקיף להבטחת זכויותיכם אנו מספקים ייצוג משפטי מלא לאורך כל שלבי ההליך – החל מייזום התביעה וגיבוש האסטרטגיה המשפטית, דרך ניהול ההליך בבית המשפט, ועד למכירת הנכס בפועל וחלוקה יעילה של התמורה בין כל השותפים.

מקסום התמורה הכלכלית מהנכס ניסיוננו מוכיח כי ניהול נכון של הליך המכירה, לרוב באמצעות כינוס נכסים ופרסום ממוקד, מייצר התעניינות ערה בקרב רוכשים פוטנציאליים. דינמיקה זו מובילה לא פעם להתמחרות תחרותית, אשר בסופה מחיר המכירה עולה באופן משמעותי על שווי השוק הריאלי של הנכס – לטובתם של כלל השותפים.

התמחותו הייחודית של עו"ד ניר טולדנו בתחום וניסיונו העשיר מאפשרים לסיים את ההליך המשפטי ביעילות ובמהירות, תוך צמצום עלויות וחיכוכים מיותרים בין הצדדים.

אל תתנו לסכסוך לעצור את מימוש הנכס שלכם. לבחינת האסטרטגיה המנצחת לפירוק השיתוף ולתיאום ייעוץ ראשוני, צרו קשר עם משרדנו או חייגו עכשיו: 03-9309677