השופטת ע' ברון:
 
 
1.    ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 6.10.2016 (כבוד השופט א' טובי) ב-ת"א 12127-08-14. בפסק הדין נושא הערעור דחה בית המשפט המחוזי את תביעתו של המערער, אופיר חלפון (להלן: חלפון) למתן סעד הצהרתי שלפיו הוא זכאי להירשם כבעלים ב-1000/16267 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 2, בגוש 10683 בעיר חיפה (להלן: המקרקעין); וזאת בכפוף לפירעון הלוואה על סך 20,000 אירו שהועמדה למערער בשנת 2003 על ידי אביהם המנוח של המשיבים, אליהו לבני ז"ל (להלן: לבני).
       המקרקעין המדוברים נרכשו על ידי חלפון בשנת 1991 תמורת סך של 36,030 ₪ בתוספת מע"מ ובשנת 2013 הועברו על שמו של לבני בנסיבות שיובהרו בהמשך. למרבה הצער, לבני הלך לבית עולמו במהלכו של ההליך בבית המשפט המחוזי, בשלב הסיכומים; ומשכך תוקן כתב התביעה, ויורשיו באו כנתבעים תחתיו, והם כאמור המשיבים בערעור.
2.    במוקד המחלוקת בין הצדדים ניצבת השאלה, אם הסכם שעליו חתמו חלפון ולבני שעניינו העברת הזכויות במקרקעין מחלפון ללבני הוא הסכם מכר כטענת לבני, או שמא כוונתם האמיתית של הצדדים הייתה להעמיד את המקרקעין כבטוחה לפירעון הלוואה שנתן לבני לחלפון כטענת האחרון.
רקע עובדתי
3.    כשברקע היכרות ארוכת שנים בין השניים, ביום 6.4.2003 העניק לבני לחלפון הלוואה על סך 20,000 אירו, וזאת ללא כל תיעוד (להלן: ההלוואה). לגישת חלפון השניים קבעו ריבית מוסכמת ולא נקבע מועד לפירעון ההלוואה, בעוד לגישת לבני הוסכם כי ההלוואה תיפרע תוך חודש ימים והוא לא דרש כל ריבית בגינה. בפועל לא שולם דבר על חשבון ההלוואה. שנתיים לאחר מכן, ביום 24.5.2005, חתמו חלפון ולבני על הסכם להעברת זכויותיו של חלפון במקרקעין ללבני תמורת סך של 100,000 ש"ח, מבלי שצוין בהסכם מועד התשלום (להלן: הסכם המכר). לצורך ביצוע הסכם המכר חתם חלפון על ייפוי כוח המסמיך את בא-כוחו של לבני, עו"ד איתמר רוטמן, לפעול בשמו (להלן: עו"ד רוטמן). יום לאחר חתימת הסכם המכר, ביום 25.5.2005, נרשמה הערת אזהרה לטובת לבני על זכויותיו של חלפון במקרקעין. בסמוך לכך דווחה העסקה לרשויות המס, ולבני שילם מס רכישה בגינה; ובהמשך נשא לבני גם בתשלום מס מכירה אף שחיוב זה הוטל על חלפון.
       במקביל לחתימת הסכם המכר נחתם בין חלפון ללבני הסכם נוסף, שהוא בגדר מסמך הסכמות בין הצדדים ועולה ממנו כי הסכם המכר נועד לפירעון ההלוואה (להלן: ההסכם הנוסף). בהסכם הנוסף אישר חלפון כי הוא חייב ללבני את ההלוואה בסך 98,944 ש"ח וכי ברצונו לפרוע חוב זה באמצעות העברת הזכויות במקרקעין לידי לבני. עוד נאמר בהסכם זה, כי רק רישום המקרקעין על שמו של לבני בלשכת רישום המקרקעין יהווה פירעון חוב ההלוואה; וכן שלבני רשאי, לפי שיקול דעתו הבלעדי, לדרוש את פירעונו של החוב וביטול הסכם המכר.
 
       יצוין כי במועד החתימה על הסכם המכר ועל הסכם הנוסף טרם נפרעה ההלוואה, כולה או חלקה, שנתן לבני לחלפון כשנתיים קודם לכן. בפועל, הזכויות במקרקעין הועברו בלשכת רישום המקרקעין על שם לבני ביום 23.1.2013 משהוסר עיקול שהיה רשום על המקרקעין לטובת רשויות מע"מ.
ההליך בבית המשפט המחוזי
4.     חלפון טען כי משטרם פרע את ההלוואה ומשמצבו הפיננסי הידרדר, החליט להעמיד את המקרקעין כבטוחה לפירעונה של ההלוואה שנתן לו לבני ומשכך חתמו השניים על הסכם המכר. נטען כי הסכם זה אמנם נחזה כהסכם מכר, אך ברקע לו עמדו הסכמות בין הצדדים שלא הועלו על הכתב ולפיהן המקרקעין יועברו לבעלותו של לבני רק במידה שחלפון לא יפרע את ההלוואה, וגם זאת רק לאחר שתינתן לחלפון אפשרות הוגנת לסלקה. חלפון טען כי אינדיקציה לכך שאין מדובר בהסכם מכר שמטרתו העברת הבעלות במקרקעין היא שהסכם המכר לא מציין כי מדובר בפירעון הלוואה או כי התמורה עבור המקרקעין שולמה. לגישת חלפון, אינדיקציה נוספת לכך שלא מדובר בהסכם שמטרתו העברת בעלות היא שווי המקרקעין בעת שנערך הסכם המכר, שהיה גבוה בהרבה מסכום החוב של חלפון ללבני. בהתייחס להסכם הנוסף נטען כי הוא נערך על מנת שניתן יהיה להציגו לנושים אחרים של חלפון שעלולים להתנגד להעברת הזכויות במקרקעין ללבני. יצוין בנקודה זו כי חלפון לא התייחס בכתב התביעה או בתצהירו לדבר קיומו של ההסכם הנוסף וזה הוגש על ידי לבני, אך משזה הוצג חלפון לא טען נגד קבילותו ואישר כי חתם עליו.
        לטענת חלפון, בשנת 2009 הוא פנה ללבני במטרה לסלק את ההלוואה והופנה על ידי לבני לרואה החשבון שלו, מיכה שטרנברג (להלן: רו"ח שטרנברג). בין חלפון לרו"ח שטרנברג התקיימה פגישה ביום 3.3.2009 במהלכה ערך רו"ח שטרנברג מסמך התחשבנות, שלגישת חלפון כלל חישוב של גובה חובו של חלפון ללבני באותו מועד בגין ההלוואה, בתוספת ריבית (להלן: מסמך ההתחשבנות). נטען כי בפגישה ביקש חלפון זמן נוסף לפירעון ההלוואה, בין השאר עקב חוב נוסף של חלפון ללבני בגין עסקה אחרת; וכי מכל מקום מסמך ההתחשבנות, שהוא משנת 2009, הוא עדות לכך כי תמורת ההלוואה לא סולקה על דרך הסכם המכר.
        לגרסת חלפון, בשנת 2014 פנה אל לבני וביקש לפרוע את ההלוואה, שאז התברר לו להפתעתו כי לבני העביר את הזכויות במקרקעין על שמו, וזאת מבלי ליידע את חלפון על כך ומבלי שהתאפשר לו לפרוע את ההלוואה טרם שהועברו הזכויות. משכך, הגיש חלפון את התביעה נושא הערעור, הן נגד לבני הן נגד עו"ד רוטמן, ובה נתבקש בית המשפט המחוזי להצהיר כי חלפון זכאי להירשם כבעל הזכויות במקרקעין בכפוף לפירעונה של ההלוואה, וכן כי ייפוי הכוח שניתן לעו"ד רוטמן על ידי חלפון לצורך ביצוע הסכם המכר מבוטל ולא ניתן עוד לעשות בו שימוש. ייאמר כי בהחלטה מיום 12.1.2015 הורה בית המשפט המחוזי על סילוקה על הסף של התביעה נגד עו"ד רוטמן, בקובעו כי אין עוד כל משמעות להצהרה על ייפוי הכוח כבטל משהעברת הזכויות הושלמה, וכי התביעה אינה מגלה כל עילה כלפי עו"ד רוטמן ולא נתבע כל סעד ביחס אליו. יצוין כי הערעור אינו נסוב על החלטה זו.
5.     לטענת לבני, הסכם המכר בינו ובין חלפון הוא הסכם להעברת הזכויות במקרקעין בתמורה להלוואה שנתן לחלפון. לגרסתו של לבני, שנתיים לאחר שנתן את ההלוואה לחלפון וזאת לא הוחזרה, פנה אליו חלפון והציע לפרוע את ההלוואה בדרך של העברת זכויותיו במקרקעין ללבני. לבני הסכים להצעה, על אף שלגישתו שוויים של מגרשים דומים באזור היה נמוך בהרבה באותה העת מסכום ההלוואה, וזאת מפני שחשש שאם יסרב לא יזכה לראות את כספו. לבני טען כי חלפון לא היה מעורב בתהליך העברת הזכויות במקרקעין, משום שחתם זה מכבר על ייפוי הכוח לעו"ד רוטמן שטיפל בכל הנדרש. העברת הזכויות הושלמה עם הסרת העיקול על המקרקעין על ידי רשויות מע"מ בשנת 2013. לעניין הפגישה בין חלפון לבין רו"ח שטרנברג, אישר לבני כי פגישה כזו אכן התקיימה בשנת 2009, אך לגישתו של לבני במועד זה ההלוואה כבר נפרעה על דרך הסכם המכר, ואין כל רלוונטית לפגישה לענייננו – נטען כי חלפון הופנה לרו"ח שטרנברג להתחשבנות בעניינו של חוב אחר, בגין "עסקה הסניטציה" כפי שכונתה על ידי הצדדים.
        6.     בפסק דינו מיום 6.10.2016 קבע בית המשפט המחוזי כי לא עלה בידי חלפון להרים את הנטל המוטל עליו להוכחת טענותיו ודחה את התביעה תוך חיובו בהוצאות בסך 23,000 ש"ח. נקבע כי אין זה סביר שההלוואה שניתנה לחלפון לא הייתה מוגבלת בזמן, וכי לבני יסכים שלא לפעול לפירעון הלוואה משנת 2003 במשך למעלה מעשור, בשים לב לכך שבמהלך כל התקופה חלפון לא שילם כל דבר על חשבון החוב. בית המשפט מצא כי הצדדים התקשרו בעסקת מכר לכל דבר ועניין, וזאת שעה שחלפון חתם בעצמו על המסמכים הנדרשים וייפה את כוחו של עו"ד רוטמן לביצוע העסקה. העסקה הושלמה ברישום, שולמו בגינה מס רכישה ומיסים אחרים על ידי לבני והיא דווחה כנדרש. בהתייחס לטענות הנוגעות לשווי המגרש בעת עריכת הסכם המכר בהשוואה לגובה החוב ללבני, נקבע כי הטענות נטענו בעלמא וללא כל תימוכין.
        בית המשפט ייחס חשיבות רבה להסכם הנוסף, שלדבריו מהווה ראיה ישירה לאומד דעתם של חלפון ולבני ומלמד על כוונתם בעת שהתקשרו בהסכם המכר. כפי שצוין, חלפון טען בהתייחס להסכם הנוסף כי הוא נועד להצגה בפני הנושים של חלפון, למקרה שיתנגדו להעברת הזכויות במקרקעין ללבני. מנגד העיד עו"ד רוטמן, שערך את ההסכם הנוסף, כי מטרתו להבטיח כי במצב שהמקרקעין לא יועברו לבעלותו של לבני, הסכם המכר לא ייחשב כפירעון ההלוואה; ובעדותו של לבני נטען כי הוא ראה בהסכם הנוסף כחלק מהסכם המכר. בית המשפט העדיף את גרסתו של לבני שאותה מצא מהימנה, עקבית וסדורה, על פני עדותו של חלפון שהעלתה תמיהות שלא היה להן הסבר משכנע בטיעוניו. צוין כי עדותו של לבני אף הגיונית וסבירה מזו של חלפון ונתמכה בראיות חיצוניות, בין היתר בעדותו של עו"ד רוטמן שכשלעצמה הותירה רושם מהימן.
בית המשפט הגיע לכלל מסקנה כי ההסכם הנוסף משלים את החסר הקיים בהסכם המכר לעניין מועד העברת התמורה עבור המקרקעין, ומבהיר במפורש כי הסכם המכר מהווה עסקה שנועדה לפרוע את חובו של חלפון ללבני בגין ההלוואה. בית המשפט אף נתן את הדעת לעובדה שהסכום הנקוב בהסכם המכר הוא  100,000 ₪, בעוד הסכום הנקוב בהסכם הנוסף הוא  98,944 ש"ח. בהתייחס לכך קבע בית המשפט כי בהינתן שמדובר בקיזוז של חוב קיים כנגד העברת זכויות במקרקעין, ולא בתמורה שיש להעבירה בפועל, אין לייחס משמעות להבדל זה בסכומים.
        בהתייחס לפגישה שהתקיימה בין חלפון ובין רו"ח שטרנברג, נקבע כי היה על חלפון לזמן את רו"ח שטרנברג לעדות והימנעותו מלעשות כן נזקפת לחובתו של חלפון. אשר למסמך ההתחשבנות, נקבע כי מדובר בעדות מפי השמועה וכל שניתן להסיק מהמסמך הוא שנערכה התחשבנות כלשהי ותו לא. בהמשך לכך קבע בית המשפט כי לא מצא בשיחה שניהל חלפון עם רו"ח שטרנברג בסמוך להגשת התביעה, שיחה שהוקלטה ותומללה, משום סיוע לגרסת חלפון. נקבע כי במהלך אותה שיחה ובניגוד לטענתו של חלפון, נמנע רו"ח שטרנברג מלאשר את דבריו של חלפון כי ההלוואה עודנה עומדת לפירעון וכי הסכם המכר נועד רק לצורך העמדת המגרש כבטוחה; ועוד נקבע כי טענתו של חלפון שלפיה דבריו של שטרנברג מתייחסים להלוואה "הינה בגדר השערה או פרשנות גרידא". גם ביחס לשיחות שקיים חלפון עם עו"ד רוטמן ושאותן הקליט, וכך גם ביחס לשיחה שהקליט חלפון עם מכר משותף לו וללבני, קבע בית המשפט כי אין בדברים שנאמרו באותן שיחות כדי לתמוך בטענותיו של חלפון. בית המשפט הוסיף וציין כי אף אם היה מקבל את גרסתו של חלפון (והוא לא קיבלה), שלפיה עמדה לו האופציה לפדות את המקרקעין שלדבריו הועמדו כבטוחה, ניתן לראות בפגישה עם רו"ח שטרנברג משום הזדמנות לפירעון ההלוואה, שלא נוצלה על ידי חלפון – לא באותה עת ואף לא שנים לאחר מכן.  
        לבסוף ציין בית המשפט כי חלפון הסתיר בכתב התביעה שהגיש ובתצהירו את קיומו של ההסכם הנוסף בניסיון להטעות את בית המשפט בנקודה שמרכזית להכרעתו, התנהלות הגובלת באי ניקיון כפיים וחוסר תום לב. בהינתן כי בתביעה למתן סעד הצהרתי רשאי בית המשפט לשקול את מידת ניקיון כפיו ואת תום ליבו של מבקש הסעד, קבע בית המשפט המחוזי כי גם מטעם זה דין התביעה להידחות.
        על פסק דין זה נסוב הערעור.
תמצית טענות הצדדים בערעור
7.     חלפון גורס כי הותרת פסק דינו של בית המשפט המחוזי על כנו משמעה כי בגין הלוואה על סך 20,000 אירו שניתנה בשנת 2003, זכו המשיבים במקרקעין ששוויים כיום כעשרה מיליון ש"ח. חלפון משיג על מרבית קביעותיו של בית המשפט המחוזי, הן במישור העובדתי הן במישור המשפטי. לצד חזרה על טענות ששטח בפני בית המשפט המחוזי, חלפון שם את עיקר יהבו על הפגישה עם רו"ח שטרנברג ומסמך ההתחשבנות וטוען כי שגה בית המשפט בקביעתו כי היה על חלפון לזמן את רו"ח שטרנברג להעיד על תוכן הפגישה ומסמך ההתחשבנות; כי שגה בית המשפט בקביעתו כי תוכן מסמך ההתחשבנות הוא עדות מפי השמועה, שעה שלגישת חלפון ניתן ללמוד ממסמך ההתחשבנות על כי הריבית על ההלוואה חושבה בשנת 2009 ואין זאת אלא שחוב ההלוואה טרם הוסדר במועד זה; וכן כי היו בפני בית המשפט די ראיות בנוגע להתחשבנות שנעשתה בשנת 2009, המצביעות על כך שחלפון ולבני הסכימו על כך שהסכם המכר הינו בטוחה בלבד. עוד טוען חלפון לסתירות פנימיות בפסק הדין. כך, למשל, נטען כי הקביעה שהפגישה עם רו"ח שטרנברג לא עסקה בהלוואה אלא בעסקה אחרת, איננה מתיישבת  עם אמירת בית המשפט כי הפגישה האמורה הייתה הזדמנות לפירעון ההלוואה. וכן טוען חלפון נגד קביעותיו של בית המשפט בנוגע למהימנותם ותום ליבם של העדים שהופיעו לפניו. בדיון שהתקיים לפנינו חזר בא-כוח המערער על טיעוניו שבכתב ובשולי טיעוניו ביקש, לחלופין, כי התיק יוחזר לבית המשפט המחוזי לשם זימונו של רו"ח שטרנברג לעדות שבמסגרתה תידון המשמעות הנוגעת למסמך ההתחשבנות.
        המשיבים מצדם סומכים את ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ועותרים לדחיית הערעור. המשיבים מוסיפים כי התביעה לבית המשפט המחוזי הוגשה בשיהוי וכן טוענים הם להתיישנות, בהתחשב בכך שהסכם המכר נחתם בשנת 2005, וממועד זה חלפו יותר משבע שנים.
 
דיון והכרעה
8.       בפתח הדברים יצוין כי בישיבת קדם ערעור שהתקיימה לפניי ביום 28.2.2017, לאחר עיון בפסק הדין ובהודעת הערעור ושמיעת באי-כוח הצדדים, הוצע לחלפון לשקול אם הוא עומד על הערעור; ומשהתייעץ בא-כוח חלפון עם מרשו הודיע שאמנם כן. משכך, נקבע דיון בערעור לפני הרכב והוא נשמע לפנינו. משעיינו במלוא החומר שבכתב והוספנו ושמענו את טיעוני בא-כוח חלפון, לא ראינו צורך בתשובת המשיבים בעל פה, ושבנו והצענו לחלפון לשקול את משיכת הערעור. לאחר התייעצות עם מרשו, הודיע בא-כוח חלפון כי עודנו עומד על הערעור וזו כמובן זכותו. ואולם משהגענו למסקנה כי דין הערעור להידחות, יש להשתלשלות שתוארה משמעות לעניין פסיקת ההוצאות.
9.     לאחר שבחנו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, עיינו בכלל החומר שבכתב ונתנו דעתנו גם לטיעוני בא-כוח המערער בעל פה, באנו לכלל דעה כי דין הערעור להידחות בגדרה של תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. מצאנו כי אין מקום להתערב בממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי; כי ממצאים אלה תומכים במסקנות המשפטיות שאליהן הגיע בית המשפט; וכי לא נפלה בפסק הדין המפורט והמנומק טעות שבחוק. בית המשפט המחוזי ביסס כדבעי את מסקנתו כי הסכם המכר הוא אכן חוזה להעברת זכויות במקרקעין, כגרסת לבני.
          ובתמצית – חלפון קיבל הלוואה מלבני, ומקץ שנתיים שבהן ההלוואה לא נפרעה חתמו הצדדים על הסכם מכר, להעברת זכויות בעלות במקרקעין; ואם היה ספק בנוגע לאומד דעת הצדדים וכוונתם בהסכם המכר, ההסכם הנוסף מבהיר את כוונתם באופן בהיר ומפורש וסותם את הגולל על טענות חלפון. שמונה שנים נוספות חלפו, וגם אז לא הוחזר חוב ההלוואה או חלק ממנו ללבני בכל דרך אחרת. כעשור לאחר שניתנה ההלוואה, בשנת 2013, הוסר העיקול שהיה רשום על המקרקעין והושלם רישום הזכויות על שם לבני.
        חלפון שם את עיקרי יהבו על הפגישה שהתקיימה בשנת 2009 בינו ובין רו"ח שטרנברג, ועל מסמך ההתחשבנות שנערך במהלכה. אלא שבית המשפט קבע ובדין כך, שאין באלה להטות את הכף לטובת חלפון, שעליו נטל ההוכחה. כך במיוחד בהינתן שחלפון נמנע מלזמן את רו"ח שטרנברג למתן עדות, אף שלשיטתו של חלפון מדובר בפגישה ובמסמך שהם בעלי חשיבות רבה להוכחת גרסתו. במצב דברים זה, מסמך ההתחשבנות נותר בגדר עדות מפי השמועה ולא ניתן להידרש לתוכנו או להסיק ממנו דבר. ויצוין כי לא מצאנו כל נימוק מבורר המצדיק החזרת התיק לבית המשפט המחוזי בשלב זה, כבקשתו החלופית של בא-כוח העורר.  
        נוסף על האמור, בית המשפט מצא כי עדותו של חלפון מעלה תמיהות רבות שלא ניתן להן מענה, בעוד עדותו של עו"ד רוטמן נמצאה אמינה; ובהתייחס לעדותו של לבני נקבע כי היא מהימנה, עקבית וסדורה וגרסתו הגיונית וסבירה. עוד נזכיר כי בית המשפט מצא כי בהינתן שנתבקש סעד הצהרתי, אי נקיון כפיו של חלפון וחוסר תום ליבו בהסתרתו את ההסכם הנוסף ובתוך כך נסיונו להטעות את בית המשפט, הם טעם מספיק לדחיית התביעה; וגם בהתייחס לקביעה זו, לא מצאנו מקום להתערב.
           התוצאה היא שהערעור נדחה והמערער יישא בהוצאות המשיבים בסך של 35,000 ש"ח.
 

 

 
 
השופט ע' פוגלמן:
 
         
          אני מסכים.
 

 

 
 
השופטת י' וילנר:
 
         
          אני מסכימה.
 

 

 
 
           הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ברון.
 
           ניתן היום, ‏י"ד באייר התשע"ח (‏29.4.2018).