השופט צ' זילברטל:
 
1.        ערעור על פסק דינו מיום 20.5.2012 של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ב' בר-זיו) בת"א 1264/07, במסגרתו התקבלה באופן חלקי תביעת המערערת ונקבע סכום הפיצוי לו היא זכאית בגין הפקעת מקרקעין שהיו בבעלותה.
 
2.        כפי שעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, המערערת הייתה בעלים של מקרקעין בשטח של 28,727 מ"ר באדמות כפר קרע (להלן: המקרקעין), אותם היא ירשה מאביה. ביום 30.5.1954 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 354 הודעה בדבר הפקעת המקרקעין הנ"ל מכוח חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג-1953 (להלן: חוק הרכישה), והקנייתם לרשות הפיתוח.
 
           מסיכומי המשיבים עולה, כי ביום 5.6.1987 כונסה במינהל מקרקעי ישראל (הוא המשיב 2, להלן: המינהל) "ועדת היגוי במגזר הערבי במחוז חיפה" בה נידונה בקשת משפחת המערערת לפיצוי. מפרוטוקול הישיבה (מש/1) מתברר, כי הוחלט להציע למשפחת המערערת מגרשים לבניה או לחלופין פיצוי בקרקע חקלאית. בהמשך לאמור, התקיימה ביום 19.7.1987 פגישה בין נציג המינהל ובין המערערת ונציגי משפחתה, במסגרתה הוצעו למערערת שלוש חלופות לפיצוי בגין המקרקעין. האחת, פיצוי במגרשי בניה במקום 20-15 דונם קרקע חקלאית; השניה, פיצוי בקרקע חקלאית שלא בחטיבת קרקע אחת, היינו, בחלקות ובאזורים שונים; השלישית, פיצוי כספי עבור 20-15 דונם לפי שווי קרקע חקלאית נכון לאותה העת – שנת 1987, והיתר לפי חוק הרכישה. ואולם, כל שלושת החלופות הללו נדחו על ידי המערערת. ביום 17.10.1993 פנתה המערערת פעם נוספת למינהל בעניין זה. ביום 4.11.1993 השיב לפנייה מנהל מחוז חיפה במינהל מקרקעי ישראל, מר ראובן אברהמי, כי "בשלב זה אין לנו קרקע זמינה למסיר [כך במקור – צ' ז']. נוכל לדון בענין פיצוי כספי או אם ברצונך להמתין עד לאיתור קרקע מתאימה". לאחר התכתבות נוספת של המערערת עם המינהל (בשנת 2006), ביום 30.12.2007 הגישה המערערת לבית המשפט המחוזי תביעה לפיצוי. יצוין, כי בנוגע לשתי חלקות ספציפיות בשטח המקרקעין הגישה המערערת עתירה לבית משפט זה, בגדרה היא עתרה לביטול הפקעתן בשל שינוי המטרה הציבורית שלשמה הופקעו. ביום 29.12.2009 דחה בית המשפט את העתירה וקבע כי העתירה אינה מקימה עילה להתערבותו (בג"ץ 8069/07 עומר יחיא נ' שר האוצר (29.12.2009)).
 
ההליך בבית המשפט המחוזי
 
3.        בתביעתה ביקשה התובעת שיקבע כי היא הבעלים של המקרקעין שהופקעו ועל כן היא זכאית לפיצוי. המערערת עתרה לפיצוי לפי אחת משלושת החלופות: פיצוי כספי בלבד; פיצוי על פי חוק הרכישה בדרך של הקצאת נחלה והיתרה בכסף בהתאם להוראות נוהל 44.03 – נוהל פיצויים לפי חר"מ וחנ"ן (להלן: הנוהל); לחייב את המשיבה 1 להקצות לה נחלה בשטח של 1/3 מזכויותיה באחד מישובי הסביבה ו/או לשלם על תמורתה כיום על מנת לאפשר לה רכישת מקרקעין חלופיים.
 
           כאמור, תביעת המערערת התקבלה באופן חלקי. בית המשפט קבע כי למערערת זכויות במקרקעין. לעניין הפיצוי נקבע כי המערערת אינה זכאית לפיצויים לפי הנוהל, שכן פיצוי כאמור הוצע לה על ידי המינהל אך היא דחתה אותו, ועל כן היא זכאית לפיצוי כספי בלבד בהתאם להוראות חוק הרכישה. כמו כן נדחתה תביעת המערערת לקבלת קרקע חלופית ונפסק כי התנאי הקבוע לעניין זה בחוק הרכישה הוא שהמקרקעין שמשו לבעל הקרקע כמקור פרנסתו העיקרי ואין לו קרקע אחרת תחתיהם כדי מחייתו. עוד נקבע, כי טענתה זו של המערערת הועלתה באופן סתמי ולא נתמכה בכל ראיה.
 
           לעניין סכום הפיצוי קבע בית המשפט כי יש להעדיף את השומה שהוגשה מטעם המשיבים, מאחר ששמאי המערערת (מר ס' אבו ריא) ביסס את שומתו על הוראות הנוהל, אשר נקבע כי אינן חלות במקרה זה. כמו כן צוין, כי שמאי המערערת הסתמך על שווי עסקה שנקבע בפשרה במסגרת הליך אחר אשר נסיבותיו לא התבררו. בית המשפט דחה את טענות המערערת כנגד חוות דעתו של שמאי המשיבים (מר ס' דאו) וקבע כי אין רלוונטיות לכך שהוא לא ביקר במקרקעין או לא עיין בתצלומי אויר, מאחר "שהמבחן הקובע להערכה הוא עסקאות ההשוואה". נוכח האמור, קבע בית המשפט כי המערערת זכאית לפיצוי בסכום של 10,325.55 ל"י נכון ליום 1.1.1950 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד-1964, מיום 1.1.1950 ועד למועד מתן פסק הדין. ביום 24.6.2012 תיקן בית המשפט לבקשת המשיבים ובהסכמת המערערת את סכום הפיצוי ל-2,872.70 ל"י. בפסיקתא נקבע כי לאחר שערוך סכום הפיצוי יעמוד על 147,968.24 ש"ח.
 
הערעור
 
4.        בהודעת הערעור נטען כי הפגיעה במערערת "זועקת לשמיים" זאת משום שבהחלטתו לא נתן בית המשפט משקל להתנהלותם של המשיבים לאורך השנים. התנהלותם, טוענת המערערת, הייתה חסרת תום לב, שכן הם הפקיעו את המקרקעין אשר שימשו כמקור פרנסה לה ולמשפחתה, אך מנגד לא פיצו אותם במשך שנים ארוכות על כך. לטענת המערערת, פסק דינו של בית המשפט המחוזי שגוי וניתן תוך התעלמות מהוראות חוק הרכישה. כך נטען כי בהתאם להוראת סעיף 3 לחוק הרכישה היה חייב בית המשפט להורות על פיצוי בדרך של מתן קרקע חלופית. לטענת המערערת, בהתאם לנדרש בסעיף הנ"ל היא הוכיחה כי המקרקעין שימשו כמקור פרנסה לה ולמשפחתה.
 
           עוד טוענת המערערת כי שגה בית המשפט משלא קבע את אופן ושיעור הפיצוי בהתאם להוראות הנוהל. לעניין זה טוענת המערערת כי לאורך השנים היא ביקשה מהמשיבים לקבל פיצוי בגין המקרקעין שהופקעו, אך בקשותיה נדחו. עוד נטען, כי אין מקום להחיל בעניינה את החלטת מינהל מקרקעי ישראל 2131 (החלטה מיום 12.3.2008; להלן: ההחלטה) אשר ביטלה את הפיצוי בדרך של הקצאת קרקע חלופית, מאחר שזו התקבלה בשנת 2008, כאשר בקשתה לפיצוי הוגשה כבר בשנת 1987. המערערת אף משיגה על כך שבית המשפט אימץ את חוות דעתו של שמאי המשיבים על אף הפגמים שנפלו בה. לעניין זה נטען כי חוות הדעת התעלמה מהשוני הקיים בין החלקות השונות הכלולות במקרקעין שהופקעו; ממבנה המגורים שהיה על המקרקעין; מתוכנית בנין עיר שחלה באותה העת על הקרקע, לפיה היה ניתן היה להקים מבני מגורים אף בקרקע חקלאית, וכן מהפוטנציאל התכנוני של המקרקעין. עוד טוענת המערערת כי שגה בית המשפט משבחן את עניינה בהתאם לאמות המידה שנקבעו בע"א 7925/09 עזבון המנוח ח'אלד כסאב סעאבנה נ' רשות הפתוח (17.7.2011) (להלן: ע"א 7925/09), מאחר שנסיבות המקרים שונות ולא היה כל מקום להקיש מהאחד לשני.
 
           באשר לסכום הפיצויים שנפסקו, טוענת המערערת, כי הוא בבחינת "לעג לרש", מקומם, נוגד את תחושת הצדק ואינו משקף את היקפם הגדול של המקרקעין שהופקעו מידיה. בעניין זה טוענת המערערת, כי היה על בית המשפט לתת דעתו להסכם פשרה, שניתן לו תוקף של פסק דין במקרה דומה (ת"א 72/01) ולסכום הפיצויים שהוסכם עליו, כמו גם להחלטת המינהל בעניין פיצוי תושבי שיבלי אום אל ע'נאם (החלטה מס' 1126).
 
5.        מנגד, טוענים המשיבים כי דין הערעור להידחות. לטענתם, אין עיגון בחוק הרכישה לטענת המערערת בדבר זכאותה לפיצוי בקרקע חלופית. בעניין זה נטען כי התנאי לפיצוי בקרקע הקבוע בסעיף 3 לחוק הרכישה, הוא שהקרקע שימשה כמקור פרנסה של בעליו. לטענתם המשיבים, אין מקום לקבל את טענתה זו של המערערת, יותר מחמישים שנה לאחר ביצוע ההפקעה, כי זו שימשה כמקור פרנסתה העיקרי; עוד נטען בעניין זה כי לא היה די שהמערערת תטען כי הקרקע שימשה כמקור פרנסה לבעל הקרקע המקורי (אביה של המערערת) אלא אף עבורה (שהיא יורשתו); נוסף על כך נטען, כי היה על המערערת להוכיח כי לא נותרה בידיה קרקע אחרת כדי מחייתה, וכן היה עליה להציג תעודה מאת שר החקלאות המעידה על האמור לעיל, אך זו לא הובאה כדרישת סעיף 3(ב) לחוק הרכישה. מכל מקום טוענים המשיבים, כי המערערת אינה יכולה להיבנות מעדותו של עוזר פקיד ההסדר, שנשמעה בבית המשפט המחוזי, שכן כל שעולה מעדות זו שחלקת מקרקעין אחת הייתה ראויה לעיבוד ובאחרות היו נטיעות, אך אין בעדות זו כל אינדיקציה לכך שהמקרקעין היוו מקור פרנסה עיקרי.
 
           לטענת המשיבים, משנמצא כי זכאותה של המערערת הוא לפיצוי כספי בלבד יש לקבוע את סכום הפיצוי בהתאם לאמור בסעיף 3(א) לחוק הרכישה המפנה לכללים הקבועים בסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות). נטען כי חוות דעתו של שמאי המערערת לא תאמה את הוראות הסעיף, וממילא לא היה מקום להסתמך עליה בקביעת שיעור הפיצוי. כמו כן טוענים המשיבים, כי נפלו בחוות הדעת פגמים נוספים, ביניהם העובדה שחוות הדעת לא בוססה על עסקאות השוואה וזאת חרף הקביעה בפסיקה בדבר מרכזיותו של מבחן ההשוואה. בניגוד לטענת המערערת, טוענים המשיבים כי מר דאו הביא בחשבון בחוות דעתו את מלוא הייעודים התכנוניים של המקרקעין בזמנים הרלוונטיים (שימוש חקלאי ובניית מבנה מגורים). בנוגע לתוכנית בניין עיר הנוספת, נטען, כי הפקדתה בוטלה ומעולם לא היה לה תוקף קבוע, ומכל מקום המערערת לא הציגה חוות דעת שמאית בנוגע לערך אותו יש להוסיף לשווי המקרקעין בגין תוכנית זו שבוטלה.
 
           באשר לתחולת הוראות הנוהל, טוענים המשיבים, כי הוא נועד, בעיקרו, למקרים בהם מגיעים הצדדים להסכם. לפיכך, משבחרה המערערת לנקוט בהליכים משפטיים, חרף ההצעות המינהל לפיצוי אשר שבו ונדחו על ידה, הרי שהנוהל אינו חל בעניינה ועל כן יש לפסוק את הפיצוי בהתאם להוראות חוק הרכישה בלבד. מכל מקום, טוענים המשיבים כי אף מכוח הנוהל אין מקום לפצות את המערערת בקרקע בהתאם להוראות ההחלטה, וכי עניינה של המערערת אינו עומד באמות במידה להחרגה מתחולת הוראותיה.
 
דיון והכרעה
 
6.          לאחר העיון בהודעת הערעור ונספחיה ושמיעת טענות הצדדים, סבורני כי אין כל עילה להתערבות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ובסכום הפיצוי שנפסק למערערת. המקרקעין שבבעלות המערערת הופקעו מכוח חוק הרכישה. חוק זה קובע מנגנון פיצוי ברור אשר לפיו יקבע סכום הפיצוי. על אף זאת המינהל הציע למערערת פיצוי שלא בהתאם להוראות חוק הרכישה כבר עם פנייתה בשנת 1987, אז, הובאו בפניה שלוש חלופות לפיצוי (לרבות פיצוי בדרך של הקצאת קרקע בעין), אך כאמור, הצעות אלו נדחו על ידי המערערת. מסיכומי המשיבים עולה כי אף במהלך הדיון בבית המשפט המחוזי הוכנה חוות דעת על ידי מר דאו לשם הענקת פיצוי כספי למערערת בהתאם להוראות הנוהל (מש/6). פיצוי כאמור הוצע לה, אך הצעה זו נדחתה אף היא על ידה. גם בדיון שהתקיים בפנינו עמדנו על כך, שעל אף שהפיצוי נפסק בהתאם להוראות הדין, הרי ששיעורו גורם אי נחת. שבנו והצענו לצדדים להידבר ביניהם, ואכן בא כוח המשיבים חזר והציע לנציג משפחת המערערת פיצוי כספי הגבוה באופן משמעותי ולאין ערוך מסכום הפיצוי שנפסק על ידי בית המשפט המחוזי, ואולם נציג משפחת המערערת אף הפעם דחה את ההצעה, על אף שהבהרנו לו כי בנסיבות אלו לא נוכל לפסוק אלא בהתאם להוראות הדין.  
 
           ואכן, כך הם פני הדברים. משדחתה המערערת את הצעותיו החוזרות והנשנות של המינהל לפצותה בפיצוי כספי בהתאם להוראות הנוהל, אין לנו אלא ליישם את הוראות חוק הרכישה ומנגנון הפיצוי הקבוע בו. בנסיבות אלו, אין למערערת ולנציגי משפחתה להלין אלא על עצמם. בע"א 7925/09, בו נידון מקרה דומה אמר בית המשפט כי "הנוהל בא ליתן תמריץ להימנע מניהול התדיינות משפטית והמשיבים אינם חייבים לנהוג על פיו מקום בו התובע בחר במסלול של התדיינות משפטית. מי שמסרב לפשרה נוטל על עצמו סיכון כי לא יקבל את שהוצע לו במסגרת הפשרה" (שם, בפסקה 6). משנמצא שהוראות הנוהל אינן חלות במקרה דנא, ממילא אין צורך להידרש לשאלת נפקות הוראות ההחלטה בעניינה של המערערת.
 
7.        סעיף 3(א) לחוק הרכישה קובע כי הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין לפי חוק זה יהיה בכסף, אלא אם הוסכם אחרת עם הרשות לפיתוח. סעיף 3(ב) לחוק הרכישה מסייג קביעה זו למצב בו עובר להפקעה הקרקע שימשה כמקור פרנסה העיקרי של בעליו ואין לו תחתיה קרקע אחרת "כדי מחייתו". בית המשפט המחוזי קבע כי תנאי זה לא הוכח וכי טענת המערערת כי המקרקעין שמשו לפרנסתה "נטענה באופן סתמי בלבד ולא נתמכה בכל ראיה", לא מצאתי כי טיעוני המערערת מקימים עילה להתערבות בקביעה זו.
 
           בהתאם לאמור בסעיף 5 לחוק הרכישה אמות המידה לקביעת הפיצוי הן על פי הכללים הקבועים בסעיף 12 לפקודת הקרקעות. סעיף 12(ב) לפקודות הקרקעות קובע, בין היתר, כי הערכת השווי תעשה לפי "השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע". הוראה זו הייתה צריכה לעמוד, בין היתר, בבסיס שמאות המקרקעין. ואולם, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, חוות דעתו של שמאי המערערת – אבו ריא – לא נערכה בהתאם לאמות מידה אלו, אלא בהתאם להוראות הנוהל, אשר כאמור אינן חלות בעניינה של המערערת. נוסף על כך, חוות דעתו של השמאי אבו ריא, בשונה מחוות דעתו של שמאי המשיבים, כמעט שלא נסמכה על עסקאות השוואה, למעט הסעיף שעסק בהערכת סכום הפיצוי על בסיס קרקע חלופית (לפי החלופה השלישית לה טענה המערערת), וגם בו ההשוואה היא לעסקה אחת בלבד. ביחס לשיטה ההשוואתית נקבע כי:
 
 "שיטה זו מתבססת על השוואת עסקאות קרובות במקום ובזמן, תוך התאמות המתחייבות מהשוני בנתונים של נושאי ההשוואה. "השיטה ההשוואתית" הוכרה בפסיקה כשיטה המדויקת יותר מכלל השיטות האפשריות להערכת שוויים של מקרקעין" (ע"א 7225/03 אלפתיאני מדינת ישראל, פסקה 11 (21.8.2005)).
 
 
           בנתונים הללו, כאשר שמאי המשיבים העריך את שווי הקרקע בהתאם לאמור בסעיף 12 לפקודת הקרקעות, אשר הוא הדין החל בעניינה של המערערת, ובהתאם לשיטה ההשוואתית (הושוו 19 עסקאות), אין כל מקום להתערבות בקביעת בית המשפט לפיה יש להעדיף את חוות דעתו של שמאי המשיבים ובשיעור הפיצוי בהתאם לאמור בה.
 
           נוכח האמור, אציע לחבריי שנדחה את הערעור ונחייב את המערערת בהוצאות המשיבים בסך 10,000 ש"ח.
 
 
 

 

 
 
המשנָה לנשיא מ' נאור:
 
           אני מסכימה.
 
 
 

 

  
          
 
השופט ע' פוגלמן:
 
           אני מסכים.
 
 
  

 

 
          
           לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט צ' זילברטל.
 
           ניתן היום, ‏כ"ג באדר א התשע"ד (‏23.2.2014).