השופט ע' פוגלמן:
 
           בין המערערות (והמשיבות שכנגד; להלן: החברות) לבין רשות מקרקעי ישראל – היא המשיבה שלפנינו (והמערערת שכנגד; להלן: הרשות ולחלופין המנהל) – נחתם הסכם פשרה שעניינו החזקה בשטחי מקרקעין המצויים במכמורת. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קבע כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה ופסק פיצויים לטובת החברות. על כך הערעור והערעור שכנגד.
 
רקע עובדתי בתמצית
 
           הערעור דנן הוא חוליה נוספת בשרשרת הליכים שמתנהלים בין הצדדים – לרבות בבית משפט זה – החל מראשית שנות ה-90 של המאה הקודמת. על מנת למנוע סרבול מיותר של הדיון אעמוד אך על עובדות הפרשה הנוגעות למחלוקת שלפנינו (להשתלשלות האירועים בהרחבה ראו ע"א 3299/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש בע"מ, פסקאות 4-3 (4.9.2011) (להלן: פסק הדין בתביעה ההצהרתית)).
 
1.             החברות הן חוכרות של מקרקעין בשטח של כ-19.9 דונמים המצויים בגבול הצפוני של היישוב מכמורת ומהווים חלק מחלקה 7 בגוש 10576 (להלן: השטח החכור), וזאת מכוח הסכם חכירה שנחתם בין הצדדים בשנת 1973 (יוער כי המערערת 2 אינה צד להסכם החכירה, אולם משהצדדים – כמו גם בית המשפט המחוזי – לא דקו פורתא בהבחנה בין המערערת 1 לבין המערערת 2 וביחסים ביניהן, לא נדרש לכך גם אנו). מטרת החכירה הייתה הקמת "מבני בונגלוס מסעדה ובית קפה בלבד" לתקופה של 49 שנים החל מיום 31.3.1971 (להלן: הסכם החכירה). בשנת 1990 הגישה הרשות תביעה נגד החברות לסילוק ידן משטח בגודל של כ-8.8 דונם הממוקם בחזית הקרקע החכורה (להלן: השטח שבחזית הכפר), בטענה שהן פלשו אליו והפעילו בו גן אירועים פתוח (להלן: גן האירועים הפתוח) ללא היתר (להלן: תביעת הפינוי). כעולה מפסק הדין של בית המשפט המחוזי, לאחר הגשת התביעה, במועד שאינו ידוע, תפסו החברות שטחים נוספים בהיקף של 8.4 דונמים בסמוך לשטח שבחזית הכפר (להלן: השטחים הנוספים; כל השטחים יחדיו יכונו להלן: המקרקעין).
 
2.             לאחר הגשת תביעת הפינוי התנהל בין הצדדים משא ומתן, שבסופו – בשנת 1998 – חתמו על הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין (להלן: הסכם הפשרה). הסכם הפשרה הקנה לחברות זכות לבחור בין שתי חלופות. הראשונה, חלופת הפינוי – שלפיה על החברות לפנות את כלל השטחים המוחזקים על ידן שלא מכוח הסכם חכירה בתוך 60 ימים ממועד כניסת ההסכם לתוקף (להלן: חלופת הפינוי). החלופה השנייה – שבה בחרו החברות (בסעיף 4 להסכם הפשרה) – היא חלופת התכנון (להלן: חלופת התכנון), שקבעה בזו הלשון:
 
"(א) הנתבעים [החברות – ע' פ'] יגישו תוך 45 ימים מיום חתימת הסכם זה [הסכם הפשרה – ע' פ'] בקשה לשימוש חורג […] על השטחים הנ"ל לתקופה שלא תעלה על חמש שנים, החל מ-12.2.96 ועד 11.2.2001 […] עד מנת [כך במקור – ע' פ'] שבתקופה זו יפעלו או ימשיכו לפעול בכל הדרכים החוקיות אצל רשויות התכנון המתאימות לאישור תוכנית בנין עיר חדשה והיתר בניה כדין […]
 
(ב) בכפוף לאמור בסעיפים קטנים ג' ו-ח' ובתנאי שהנתבעים יגישו בקשה לשימוש חורג במועד ובתנאים כאמור בסעיף (א') לעיל, התובע [הרשות – ע' פ'] יתן לנתבעים הרשאה זמנית [ההדגשה במקור – ע' פ'] לתקופה הנ"ל לשמוש חורג, ושלא תעלה על 5 שנים, תמורת תשלום דמי שימוש ראויים,  שישולמו מראש עבור כל התקופה הנזכרת בסעיף (א') לעיל.
במקרה שלא תוגש בקשה לשימוש חורג כאמור בסעיף (א') לעיל, או לא ישולמו דמי השימוש הראויים מראש כאמור בסעיף זה תכנס לתוקפה חלופה א' [חלופת הפינוי – ע' פ'].
 
(ג) בכפוף לאמור בסעיף ו' להלן, היה והנתבעים לא ישיגו היתר בניה על השטחים הנ"ל עד תם התקופה הנ"ל, תכנס לתוקפה חלופה א' לעיל [חלופת הפינוי – ע' פ'] החל מ-11.2.2001 או מיום הסירוב הסופי, הכל לפי המוקדם יותר […]
 
(ד) היה ועד תם התקופה הנ"ל, או תוך כדי התקופה הנ"ל, הנתבעים [החברות – ע' פ'] ישיגו אישור לתוכנית חדשה עפ"י חוק התכנון והבניה והיתר הבניה, מתחייבים הם לחתום על הסכם פיתוח לתקופה של 3 שנים עם התובע [הרשות – ע' פ'] בתנאים לפי שיקול דעת המינהל ובתנאים המקובלים במינהל, שיהפוך לחוזה חכירה לדורות לתקופה של 49 שנים מיום אישור עיסקת ההקצאה בהנהלת מינהל מקרקעי ישראל […]
 
(ה) היה והנתבעים [החברות – ע' פ'] לא יקבלו היתר לשימוש חריג [כך במקור – ע' פ'] עליהם להודיע לתובע [הרשות – ע' פ'] מיד על דחיית בקשתם לשימוש חריג, ובמקרה זה תחול עליהם חלופה א' לעיל [חלופת הפינוי – ע' פ'] […]
 
(ו) מוסכם בזה שאם הנתבעים [החברות – ע' פ'] יפעלו בדייקנות כאמור בחלופה ב' לעיל [חלופת התכנון – ע' פ'], התובע [הרשות – ע' פ'] לא יתנגד לבקשת הנתבעים [החברות – ע' פ'] שיגישו לוועדות התכנון הסטטוטוריות, בתנאי שהתוכניות שיגישו יאושרו קודם ע"י המינהל, כדי לוודא שהן תואמות את תכנית המתאר שיוזם התובע באיזור".
 
           יוער כי הסכם הפשרה תוקן בנספח מיום 12.5.1998 כך שהתקופה הרלוונטית לקיום חלופת התכנון היא החל מיום 5.5.1998 ועד ליום 4.5.2003, חלף האמור בסעיף א' לעיל.
 
3.             בהתאם לאמור בחלופת התכנון, פנו החברות ביום 31.8.1998 לרשות בכתב וביקשו שתחתום כבעלים על בקשה למתן היתר לשימוש חורג (להלן: הבקשה לשימוש חורג), טרם הגשתה לדיון בוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה (להלן: הוועדה המקומית). ברם, הרשות נמנעה מחתימה כאמור. בסופו של יום – בהיעדר חתימה של הרשות – הבקשה לשימוש חורג לא הובאה לדיון בוועדה המקומית. ביום 3.5.2001 פנו החברות ללשכת התכנון המחוזית תוך שציינו כי אדריכל מטעמן עמל על הכנת תכנית לאזור. האחרון ביקש לבדוק אם ניתן לאשר שימוש חורג או ליתן היתר בניה בשטח חזית הכפר. ביום 17.5.2001 השיבה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה (להלן: הוועדה המחוזית) כי בהיעדר תכנית מפורטת בתוקף לא ניתן להיעתר לבקשה לשימוש חורג, וכל בניה המתבצעת במקום היא בלתי חוקית.
 
4.             ביום 2.7.2002 פנתה הרשות לחברות בטענה כי הן פלשו לשטח שאינו נכלל בהסכם החכירה או בהסכם הפשרה. במענה למכתב טענו החברות כי השטח שאליו מתייחס המכתב נכלל בהסכם הפשרה. החברות צירפו למכתב תכנית חדשה שהכינו, וביקשו שהרשות תחתום עליה כבעלים טרם הגשתה לרשויות התכנון. ביום 25.9.2002 השיבה הרשות כי חלופת הפינוי נכנסה לתוקף, וזאת משום שהחברות לא עמדו בתנאי חלופת התכנון שבהסכם הפשרה, בין היתר, בכל הנוגע לקבלת אישור לשימוש חורג, הכנת תכנית ותשלום דמי שימוש ראויים עבור השטח שבחזית הכפר (להלן:הודעת הרשות). עוד ציינה הרשות כי התכנית שהגישו החברות לוקה בפגמים תכנוניים מהותיים; וכי היא מתייחסת לשטחים מעבר לקרקע החכורה ולשטח שבחזית הכפר.
 
5.             על רקע זה הגישו החברות את התביעה ההצהרתית נגד הרשות, שבה טענו כי זו הפרה את הסכם הפשרה בכך שסירבה לחתום על הבקשה לשימוש חורג ועל תכנית המתאר שהכינו; בכך שטענה שהן לא עמדו בתנאי חלופת התכנון; ובכך שדרשה מהן לפנות את השטח שבחזית הכפר. לאחר הגשת התביעה ההצהרתית (ביום 19.2.2003) החליטה הוועדה המחוזית להשהות את הדיון בתכנית שהגישו החברות נוכח פגמים תכנוניים שנפלו בה. ביום 8.3.2005 הוחלט להסיר את התכנית האמורה מסדר היום של הוועדה, על סמך בקשה מאת יזמי התכנית, שבה נטען כי זו אינה בשלה לדיון בשלב זה. החברות לא הגישו תכנית חדשה לאישור הרשות. בשנת 2009 הגישו החברות תביעה חוזית ונזיקית נגד הרשות, שהגישה מצדה תביעה שכנגד – הן התביעות נושא הערעורים דנן, שהדיון בהן עוכב עד למתן פסק דין בתביעה ההצהרתית.
 
6.             ביום 1.3.2010 קיבל בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט א' יעקב) את טענות החברות בתביעה זו באופן חלקי. תחילה נקבע כי הסכם הפשרה התייחס אך לשטח שבחזית הכפר (ולא כפי שטענו החברות גם לשטחים הנוספים). עוד נקבע כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך שלא יזמה תכנית מטעמה, שכן – כעולה מפסק הדין – הרשות התחייבה "חד-משמעית בהסכם הפשרה להגיש תכנית לאזור הנדון", אך היא לא עשתה כן. על יסוד קביעה זו נדחתה גם טענת הרשות שלפיה החברות הפרו את הסכם הפשרה בכך שלא הגישו בקשה לשימוש חורג במועד. זאת שכן נקבע כי בהיעדר תכנית, לא היו יכולות החברות להגיש בקשה כאמור. עוד נדחתה טענת הרשות שלפיה החברות הפרו את הסכם הפשרה בכך שלא שילמו דמי שימוש ראויים עבור השטח שבחזית הכפר, משנקבע כי הרשות לא הגישה לחברות דרישה לתשלום דמי השימוש האמורים עובר לשליחת הודעתה מיום 25.9.2002. על יסוד כל אלה נקבע כי החברות לא הפרו את הסכם הפשרה, ולכן הודעת הרשות ניתנה שלא כדין; וכמו כן כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך שלא קידמה תכנית עצמאית. לפיכך נקבע כי חלופת התכנון בהסכם הפשרה עודנה תקפה, ותקופת קיומה תחל מרגע שתאשר הרשות את התכניות והבקשות שיגישו החברות לרשויות התכנון, לאחר שהרשות תגיש את התכנית מטעמה. עוד הותר לחברות לפצל סעדים, כך שיתאפשר להן לתבוע את הנזקים שגרמה להן הרשות – ככל שנגרמו להן נזקים – עקב הפרת הסכם הפשרה בהליך נפרד.
 
7.                     ביום 4.9.2011 ניתן פסק הדין של בית משפט זה (כב' השופטים א' חיות, י' עמית ואנוכי) בערעורים שהגישו הצדדים בתביעה ההצהרתית. פסק דין זה ישמש כנקודת המוצא לדיוננו, ולפיכך אעמוד תחילה על הקביעות שנקבעו שם. השאלה שעמדה במוקד הערעורים היא "האם כשלו המשיבות [החברות – ע' פ'] בקיום איזה מהתנאים המנויים בחלופת התכנון וכפועל יוצא חלופת הפינוי נכנסה לתוקף […]? או שמא תנאי חלופת התכנון לא הופרו על ידי המשיבות, ובמצב זה ההודעה האמורה היא בבחינת הפרה של הסכם הפשרה מצד המינהל?" (פסק הדין בתביעה ההצהרתית, פסקה 16). ראשית, נקבע כי לשון הסכם הפשרה, כמו גם הנסיבות החיצוניות לו, תומכים במסקנה שהרשות לא התחייבה לפעול לקידום תכנית, וכי החובה לקדם תכנית חלה על החברות כחלק מתנאי חלופת התכנון (שם, פסקה 24). שנית, נקבע כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך שסירבה לחתום על הבקשה לשימוש חורג. נקבע כי בכך מנעה הרשות מהחברות להביא את בקשתן לדיון בוועדה המקומית; וכי לא ניתן לקבוע כי הן לא עמדו בחובתן בהקשר זה בהתאם להסכם הפשרה. לכן, לא היה מקום – בהיבט זה – למשלוח הודעת הרשות בדבר כניסתה לתוקף של חלופת הפינוי, ויש לראות בשליחת הודעה זו משום הפרה של הסכם הפשרה (שם, פסקה 30). לסיכום ציינתי כך:
 
"אין בתוצאה זו משום הכרעה בשאלה אם חלופת התכנון עומדת בעינה. הודעת המינהל נסמכה בין היתר גם על 'אי הכנת תב"ע' על ידי המשיבות [החברות לפנינו – ע' פ']. דא עקא שבמועד שניתנה ההודעה, כמו גם במועד הגשת התביעה, טרם חלף המועד שנקבע לכך בהסכם הפשרה. בחלוף השנים עבר גם מועד זה. אין אומנם חולק כי התכנית לא הוגשה עד המועד שנקבע לכך בהסכם הפשרה. אולם לטענת המשיבות הדבר נבע מ'ניתוק המגע' של המינהל בעקבות הודעתו שהיוותה כאמור הפרה של ההסכם. המינהל מצידו טוען כי התכנית נדחתה לגופה ומטעמים תכנוניים. בית המשפט קמא לא נדרש וממילא לא הכריע במחלוקת עובדתית זו" (שם, פסקה 34; ההדגשה הוספה – ע' פ').
 
           הוספתי כי מחלוקת זו תוכל להתברר בגדר הדיון בתביעות שהן נושא הערעור דנן. בעקבות פסק הדין בתביעה ההצהרתית תיקנו הצדדים את כתבי הטענות שהגישו בתביעות האמורות, שהדיון בהן עוכב כאמור. אזכיר כי עניינן של תביעות אלו בדרישת החברות לפיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו להן לכאורה כתוצאה מהפרת הסכם הפשרה על ידי הרשות; ובבקשת הרשות לסילוק ידן של החברות מהשטחים שבהם החזיקו ללא היתר, ולתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו החברות במקרקעין.
 
פסק הדין של בית המשפט המחוזי
 
8.             פסק הדין של בית המשפט המחוזי ניתן ביום 18.3.2015. תחילה נדרש בית המשפט המחוזי לטענת החברות שלפיה הסכם הפשרה חל על כלל השטחים שבהם החזיקו ללא היתר – היינו, השטח שבחזית הכפר והשטחים הנוספים. נקבע כי שאלה זו נדונה והוכרעה בפסק הדין בתביעה ההצהרתית, ועל כן חל עליה מעשה בית דין. בנתון לקביעותיו של בית משפט זה בתביעה ההצהרתית, נקבע כי הסכם הפשרה אינו חל על השטחים הנוספים אלא על השטח שבחזית הכפר בלבד, ובקיום חלופת התכנון גם על השטח החכור. כלומר, נפסק כי הצדדים לא ביקשו להסדיר בהסכם הפשרה את השימוש שעשו החברות בשטחים הנוספים. למעלה מן הצורך ציין בית המשפט כי גם בחינת הסכם הפשרה גופו ונסיבות כריתתו מובילים לתוצאה האמורה. לפיכך נקבע כי תביעת החברות לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להן לכאורה מהפרת הרשות את הסכם הפשרה נתחמת אך לשטח החכור (בהיקף של 19.9 דונמים) ולשטח שבחזית הכפר (בהיקף של 8.8 דונמים).
 
9.             מכאן עבר בית המשפט לדון בשאלת הפרת הסכם הפשרה. נקודת המוצא לדיון בסוגיה זו הייתה קביעתו של בית משפט זה בפסק הדין בתביעה ההצהרתית, שעליה עמדתי לעיל, שלפיה החובה לקדם תכנית חלה על החברות, כחלק מתנאי חלופת התכנון. בצד זאת עמד בית המשפט על חובתה של הרשות לנהוג בתום לב ולשתף פעולה עם החברות כדי לסייע להן להגשים את חלופת התכנון. נמצא כי הרשות הפרה את חלופת התכנון בהכשלת יוזמת החברות לקידום חלופת התכנון, וזאת שכן "הרושם הכללי שנוצר מהתנהגות המינהל היה, כי במקרה הטוב הייתה אדישות ותקווה שהתוכנית לא תצא אל הפועל או במקרה גרוע יותר, מתקבל הרושם, כי היה רצון להכשיל את התוכנית, ואולי אף מהטעם, שמישהו במינהל, חשב שהחתימה על הסכם הפשרה, הייתה בגדר מקח טעות" (פסקה 67 לפסק הדין; ההדגשות במקור – ע' פ'). למסקנה זו הגיע בית המשפט בנתון לקביעתו של בית משפט זה בתביעה ההצהרתית, שלפיה הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך שסירבה לחתום על הבקשה לשימוש חורג שהגישו החברות עוד בשנת 1998; ובכך שלא יידעה את החברות בדבר הפגמים הנטענים שנמצאו בתכנית שהגישו בשנת 2002, ו"ממילא לא אפשר[ה] להן לתקנם" (פסקה 69 לפסק הדין) כך שהתכנית תעלה בקנה אחד עם הוראות תמ"א 13 שחלה על השטח. בהקשר זה הטעים בית המשפט כי "זה אינו מקרה רגיל בו יזם מגיש תוכנית למינהל כשזה האחרון מתבקש ליתן הערותיו והארותיו. כאן, בענייננו, מדובר בחובת המינהל לאפשר הגשת התוכניות, גם מכוח חבותו החוזית בהסכם הפשרה" (פסקה 70 לפסק הדין). לבסוף צוין כי תמיכה נוספת למסקנה האמורה נמצאת בהודעת הרשות שנשלחה בטרם חלף המועד הקבוע בהסכם הפשרה להפקדת תכנית על ידי החברות. כאמור, לגבי הודעה זו קבעתי בפסק הדין בתביעה ההצהרתית כי שליחתה מהווה הפרה של הסכם הפשרה. בנתון לכך קבע בית המשפט המחוזי כי "ניתוק המגע" בין החברות לבין הרשות עם שליחת ההודעה האמורה הביא לכך שהחברות לא יכלו להמשיך למלא אחר התחייבויותיהן שנקבעו בחלופת התכנון, למצער ממועד שליחת הודעת הרשות.
 
10.          על יסוד כל האמור הגיע בית המשפט למסקנה כי החברות לא הפרו את הסכם הפשרה בכך שלא הפקידו תכנית במסגרת התקופה הקבועה לכך בחלופת התכנון בהסכם הפשרה, שכן "מכלול הנסיבות […] לרבות 'ניתוק המגע' של המינהל, או חוסר הרצון לחתום על הבקשה לשימוש חורג (כדרישת הועדה המקומית) מנעו זאת מהן" (פסקה 73 לפסק הדין). מנגד, כאמור מעלה, נקבע כי הרשות היא שהפרה את ההסכם על ידי הכשלת היוזמה של החברות לקבלת היתר לשימוש חורג וקידום תכנית המתאר, ובסופו של יום בשליחת ההודעה על כניסתה לתוקף של חלופת הפינוי. לפיכך נקבע כי הסכם הפשרה בוטל שלא כדין (קביעה שעוד אדרש לה בהמשך), וכי התנהלותה של הרשות בחוסר תום לב והפרת ההסכם מקימים לחברות זכות לפיצויים.
 
11.          עוד קודם להכרעה בשאלת הפיצויים עמד בית המשפט על כך שיש להפחית את זכאותן של החברות לפיצויים, משאלו לא עמדו בחובת הקטנת הנזק משלא נקטו הליכים משפטיים מתאימים לקבלת רישיון עסק לגן האירועים הפתוח; ומשנמצא שנפל "אשם תורם" בהתנהלותן. זאת שכן הן נמנעו משך כשנתיים מקידום תכנית ביוזמתן – כפי שנדרש מהן בחלופת התכנון – ותחת זו העדיפו להסתמך על יוזמות אחרות, בין היתר של הרשות, לקידום תכנית. בהקשר זה צוין כי החברות החלו לקדם תכנית עצמאית רק מרגע שנודע להן כי הרשות הפסיקה לקדם תכנית מיוזמתה, וזאת כ-10 חודשים עובר לתום התקופה שבמסגרתה ניתן לקיים את חלופת התכנון. בנתון לקביעות אלו נפסק כי יש להפחית שני שלישים מסכום הפיצויים שיפסק לטובת החברות.
 
12.          מכאן נדרש בית המשפט לשאלת הנזק גופה. בית המשפט ערך הבחנה בין הנזק הממוני שנגרם לחברות לבין הנזק הקנייני. בית המשפט דחה את טענת החברות שלפיה נגרם להן נזק קנייני, המתבטא באובדן היכולת לקבל זכויות קנייניות בשטח שבחזית הכפר בדרך של הסכם חכירה. זאת, שכן לא הוכח קשר סיבתי בין התנהלות הרשות לבין הנזק הנטען. בית המשפט עמד על כך שההפרות שבוצעו על ידי הרשות אכן מנעו מהחברות להשלים את התחייבויותיהן בחלופת התכנון. עם זאת, נקבע כי לא הוכח שגם אם הייתה הרשות פועלת בהתאם להסכם הפשרה היו מוענקות לחברות זכויות קנייניות בשטח האמור, שכן כידוע, "הליכי תכנון בכלל, וכאלו הכרוכים בשינוי ייעוד בפרט, ועל אחת כמה וכמה כאלו שעל חוף הים […] אורכים שנים. הקשיים מרובים, ההתנגדויות הצפויות ואלו שאינן צפויות הן רבות, ולפיכך אין כל וודאות כי התוכנית הייתה מאושרת גם ללא הפרות המינהל וחוסר שיתוף הפעולה מצידו" (פסקה 87 לפסק הדין). עוד דחה בית המשפט את טענת החברות שלפיה הן סמכו על מצגי הרשות שבכוונתה לאשר תכנית מטעמה, משום שבהתאם לחלופת התכנון – וכפי שקבענו בפסק הדין בתביעה ההצהרתית – הנטל לקידום תכנית רבץ על החברות; ומשום שעובר לאישור הרשות את התכנית נדרש אישור רשויות התכנון, ואין ודאות כי אישור שכזה אכן היה מתקבל. בנתון לכך, טענות החברות שעניינן נזקים קנייניים – נדחו.
 
13.          בסוגית הנזק הממוני, המתבטא באובדן רווחים שנגרם לחברות כתוצאה מהתנהלות המינהל, התייחס בית המשפט לשלושה ראשי נזק: האחד, אובדן רווחים כתוצאה מאי הקמת כפר נופש; השני, אובדן רווחים בגין סגירת גן האירועים הפתוח; והשלישי, אובדן רווחים בגין אי הפעלת גן אירועים סגור בשטח. לגבי ראש הנזק הראשון נקבע כי לא הוכח קשר סיבתי בין הפרת הסכם הפשרה על ידי הרשות לבין אי הקמת כפר נופש במקרקעין. גם בהקשר זה הודגש כי החברות "סמכו ברוב הזמן על התוכנית הכללית שקודמה באזור ולפיכך לא קידמו תב"ע מטעמן, וכשעשו כן, היה כבר מאוחר. העובדה שאותה תוכנית לא יצאה אל הפועל עד היום, גם היא מוכיחה כי איש לא היה יכול 'לתקוע כף לידן' של התובעות [החברות – ע' פ'], שהתוכנית הייתה יוצאת אל הפועל, גם אם המינהל היה ממלא אחר מחויבויותיו במלואן" (פסקה 89 לפסק הדין). עוד נקבע כי ממילא כפר הנופש תוכנן לקום על השטח החכור, שהחברות הן בעלות זכויות חכירה בו גם היום. לפיכך, אין כל מניעה כי הן יפעלו להכשרת השטח האמור לפעילות עסקית מול הרשות, בכפוף להוראות הדין הרלוונטיות.
 
14.          בית המשפט הוסיף ונדרש לשני ראשי הנזק הנוספים – אובדן רווחים עקב סגירת גן האירועים הפתוח ואי הפעלת גן אירועים סגור. נקבע כי פעילותם של אלה משתרעת בעיקר בשטח שבחזית הכפר, שעליו חל, כאמור, הסכם הפשרה; וכי הפרת הסכם הפשרה על ידי הרשות היא שגרמה לכך שלא ניתן רישיון עסק להפעלת גן האירועים הפתוח. זאת שכן, סירוב הרשות לאשר את הבקשה לשימוש חורג, כמו גם הכשלתה את קידום חלופת התכנון, גרמו לכך שהחברות לא יכולות היו לקבל רישיון עסק להפעלת גן האירועים בשטח חזית הכפר. בשל כך נקבע כי בגין האמור החברות זכאיות לפיצויים. על יסוד חוות דעת מומחים שהוגשו על ידי הצדדים נקבע כי החברות זכאיות לפיצוי בסכום של 6,179,668 ש"ח, שהוא סכום הפיצויים לאחר הפחתה של שני שלישים, כאמור מעלה.
 
15.          בצד זאת התקבלה חלקית התביעה שכנגד שהוגשה מטעם הרשות. בית המשפט דחה את טענות הרשות שלפיהן החברות עשו שימוש בשטח החכור בניגוד למטרות הסכם החכירה; וכי הן הפרו את התחייבויותיהן להחזיק את השטח החכור במצב טוב ותקין. נפסק כי טענות אלו של הרשות נטענו בלשון רפה, מבלי שהרשות ציינה את מועדי ההפרות הנטענות (לצורך קביעת תקופת ההתיישנות), וזאת בפרט נוכח העובדה שהסכם החכירה נחתם בשנת 1973. עוד נדחתה תביעת הרשות לסילוק ידן של החברות מהשטח החכור, משנקבע כי הסכם החכירה עומד בעינו; וכי ההסכם לא דן באפשרות לסילוק יד מהשטח החכור. אשר לשטח שבחזית הכפר – נקבע כי על החברות לפנותו נוכח ביטול הסכם הפשרה. עוד נקבע כי החברות יפנו את השטחים הנוספים, שהסכם הפשרה אינו חל עליהם. לאחר זאת דחה בית המשפט את תביעת הרשות לקבלת דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו החברות בשטח החכור ובשטח שבחזית הכפר, בשים לב לקביעת בית המשפט המחוזי שדן בתביעה ההצהרתית שלפיה הזכאות לקבלת דמי שימוש ראויים מותנית במתן הרשאה זמנית לשימוש חורג – שכאמור לא ניתנה. בית המשפט ציין כי קביעה זו לא נהפכה בפסק הדין של בית משפט זה, ומשכך היא חלוטה והיא מקימה מעשה בית דין כלפי הצדדים. מנגד, בית המשפט קיבל את תביעת הרשות לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו החברות בשטחים הנוספים. זאת על יסוד הקביעה כי הסכם הפשרה לא חל על שטחים אלה, ולפיכך החברות מחזיקות בהם שלא כדין. עם זאת, בית המשפט הורה על הפחתת מחצית מדמי השימוש הראויים שבהם יחובו החברות, שכן הסכום שנתבע על ידי הרשות חושב על יסוד ההנחה כי השטח יועד להקמת גן אירועים. אולם, משנקבע כי לא הוכח שהשטחים הנוספים אכן שימשו "כגן אירועים, הגם שיתכן ששימש[ו] את גן האירועים (כמו למשל חניון)", ראה בית המשפט להפחית במחצית את הסכום הנתבע על ידי הרשות בגין השימוש שעשו החברות בשטחים אלה. בנתון לכל האמור נקבע כי החברות ישלמו לרשות סכום של 1,361,001 ש"ח דמי שימוש ראויים עבור השטחים הנוספים.
 
           סופו של דבר, לאחר קיזוז הסכומים, נפסק כי הרשות תפצה את החברות בסכום של 4,818,667 ש"ח בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.
 
טענות הצדדים בערעורים
 
16.          החברות מעלות שורת השגות על פסק הדין של בית המשפט המחוזי. לדבריהן, מעת שנחתם, נועד הסכם הפשרה לחול הן על השטח שבחזית הכפר, הן על השטחים הנוספים. בהתאם לכך, למן החתימה על הסכם הפשרה פעלו החברות על מנת לעמוד בהתחייבויותיהן בחלופת התכנון, ובכלל זה הגישו בקשה לשימוש חורג בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם ופעלו על מנת לקדם תכנית לשטחים האמורים. מטבע הדברים החברות אינן משיגות על קביעת בית המשפט המחוזי שלפיה הרשות הפרה את הסכם הפשרה, אולם לשיטתן לא היה מקום לקבוע כי הסכם הפשרה בוטל ואכיפתו – היינו אכיפת חלופת התכנון – אינה ישימה עוד. קביעה זו התקבלה, כך הטענה, בבית המשפט המחוזי מבלי שנערך כל דיון ממצה בנושא, וממילא מבלי שהחברות ביקשו לבטל את ההסכם. על רקע דברים אלה מבקשות החברות להורות על אכיפת הסכם הפשרה בדרך של מתן צווים הצהרתיים שלפיהם החברות זכאיות לקבל זכויות חכירה בהסכם חכירה ביחס לכל השטחים נושא הסכם הפשרה (לטענתן, כאמור, מדובר בשטח שבחזית הכפר ובשטחים הנוספים). נטען בנוסף כי לא היה מקום להורות על סילוק ידן מהשטח שבחזית הכפר ומהשטחים הנוספים. דברים אלה מתחדדים בפרט משום שלדברי החברות, הן לא החזיקו בשטחים אלה במועד הגשת התביעה, לא כל שכן כיום. החברות העלו טענות נוספות בהתייחס לקביעות בפסק הדין של בית המשפט המחוזי שאליהן אדרש בהמשך, לפי העניין.
 
17.          הרשות הגישה ערעור שכנגד. לפי גרסת הרשות – כפי שזו עולה מתשובתה לערעור מטעם החברות ומהערעור שכנגד שהגישה, החברות פלשו לשטח שבחזית הכפר ולשטחים הנוספים שלא כדין. על רקע זה חתמו הצדדים בשנת 1998 על הסכם הפשרה שחל – כפי שנקבע בפסק הדין של בית משפט זה בתביעה ההצהרתית – על השטח שבחזית הכפר בלבד. עוד מוסיפה הרשות כי ההסכם הטיל את האחריות לתכנון תכנית על החברות. מכאן שאין מקום לקבוע כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך שסיכלה את יוזמת החברות לקדם תכנית, וממילא אין מקום לקבוע כי יש קשר סיבתי בין התנהלות הרשות לבין הנזקים הנטענים על ידי החברות. זאת, שכן האחרונות לא פעלו בשקידה ראויה ובמהירות להכנת תכנית כפי שנדרש מהן בחלופת התכנון. בהקשר זה מציינת הרשות כי התכנית שהוגשה על ידי החברות הוגשה רק בחודש יולי שנת 2002 – שנים לאחר כריתת הסכם הפשרה, וכ-10 חודשים לפני תום פרק הזמן למימוש חלופת התכנון. בנסיבות אלו, טוענת הרשות, ברי כי לא ניתן היה להשלים את התכנית ולקבל את אישור גורמי התכנון בטרם תפקע חלופת התכנון. בפרט נטען כי בפרק זמן זה (10 חודשים כאמור) לא היו יכולות החברות להוציא היתר בניה מכוח התכנית שהוגשה, כפי שהתחייבו במסגרת חלופת התכנון בהסכם הפשרה. לכך הוסיפה הרשות כי החברות הפסיקו את הליך אישורה של התכנית מיוזמתן. משכך מבקשת הרשות לקבוע כי החברות אינן זכאיות לפיצוי, שכן לא מתקיים קשר סיבתי בין הנזק שנגרם להן – ככל שנגרם – לבין התנהלות הרשות. על רקע זה נטען כי אין להורות על אכיפת חלופת התכנון או על מתן פיצויי קיום בגין משלוח הודעת הרשות, שכן, כאמור, אין קשר סיבתי בין התנהלות הרשות לבין אי מימושה של חלופת התכנון. לחלופין נטען כי נפלו שגיאות באופן חישוב נזקיהן של החברות על ידי בית המשפט המחוזי. בצד זאת טענה הרשות שיש להורות על סילוק ידן של החברות גם מהשטח החכור, שכן החברות משתמשות בשטח האמור בניגוד למטרת החכירה כפי שזו קבועה בהסכם החכירה. בנוסף ביקשה הרשות לפסוק לטובתה תשלום דמי שימוש ראויים בגין השטח שבחזית הכפר; וכמו כן להגדיל את סכום דמי השימוש הראויים שנפסקו לטובתה בגין השימוש שעשו החברות בשטחים הנוספים. לבסוף נטען כי סכום ההוצאות שנפסק לטובת החברות הוערך ביתר.
 
           בדיון לפנינו הצענו לצדדים לסיים את הסכסוך בדרך של פשרה. ביום 8.3.2016 הודיעו החברות כי אין בידן להסכים למתווה הפשרה. משכך נשמעו ביום 26.9.2016 טיעוני הצדדים על פה, ועלינו להכריע כעת במחלוקות שבין הצדדים.
 
דיון והכרעה
 
הערה מקדמית: תחום חלותו של הסכם הפשרה
 
18.          עוד בטרם נדרש ללב הסכסוך, עלינו להכריע בשאלת תחום חלותו של הסכם הפשרה: האם זה חל – כטענת החברות – על כלל המקרקעין (השטח שבחזית הכפר; והשטחים הנוספים), או שמא רק על השטח החכור והשטח שבחזית הכפר. טענת החברות היא כאמור כי הסכם הפשרה חל על כלל המקרקעין, היינו – השטח בחזית הכפר והשטחים הנוספים (ובחלופת התכנון גם השטח החכור). לדבריהן, ניתן ללמוד על כך מלשונו של הסכם הפשרה, הקובע בסעיף 1 לחלופת הפינוי כי על החברות לפנות את השטחים שהן מחזיקות בהם "ללא הסכם חכירה", לרבות שטחים שמעבר לשטח שבחזית הכפר. לכך הוסיפו החברות כי בית משפט זה בפסק הדין בתביעה ההצהרתית לא קבע ממצא פוזיטיבי בשאלה האמורה ודחה את הטענה האמורה בנימוק דיוני, משנקבע כי היא הועלתה לראשונה רק בסיכומי החברות והיא בגדר "הרחבת חזית" אסורה. לעומת החברות, הרשות סומכת ידיה בעניין זה על פסק הדין של בית המשפט המחוזי. לדבריה, יש לדחות את טענות החברות ולקבוע כי הסכם הפשרה אינו חל על השטחים הנוספים, שכן שאלה זו הוכרעה בתביעה ההצהרתית וחל לגביה מעשה בית דין; ומשום שטענות החברות בעניין זה עומדות בסתירה לטענותיהן בהליך בתביעה ההצהרתית.
 
19.          אין בידי לקבל את טענת החברות. בכתב התביעה שהגישו החברות בתביעה ההצהרתית הן הגדירו את השטח שאליו מתייחס הסכם הפשרה כשטח של "חזית הכפר" (סעיף 4 לכתב התביעה בתביעה ההצהרתית), שהוא – כלשון החברות עצמן – שטח בהיקף של "כ-8.8 דונמים המצויים בחלק הצפון מערבי של הכפר", שלגביו "טען המינהל כי לא קיים הסכם חכירה מסודר" (סעיף 3 לכתב התביעה בתביעה ההצהרתית). עמדתי על כך אף בפסק הדין בתביעה ההצהרתית, שם ציינתי כי "אין בכתב התביעה או בתצהירו של עו"ד שגב [מטעם החברות – ע' פ'] זכר לטענה כלשהי שלפיה הסכם הפשרה התייחס לשטחים שהוחזקו על ידי המשיבות ללא הסכם חכירה ושאינם חלק מחזית הכפר [הכוונה היא למה שהוגדר כאן כ"שטחים הנוספים" – ע' פ']" (פסקה 37). בהקשר זה קבעתי כך:
 
"טענת המשיבות שלפיה הסכם הפשרה התייחס לשטחים נוספים אינה עולה בקנה אחד עם הנטען בכתב התביעה. הטענה לא הייתה אפוא בגדר פלוגתה שעלתה מכתבי הטענות, כך שאין תימה שהמינהל לא התייחס אליה בכתב ההגנה או הביא ראיות כלשהן בניסיון לסתור אותה. הואיל והמינהל התנגד במפורש לשינוי חזית, אין לאפשר למשיבות להישמע בטענה זו, שהועלתה לראשונה בשלב הסיכומים בבית משפט קמא" (שם; ההדגשות הוספו – ע' פ').
 
20.          אציין בנוסף כי אין חולק כי מאז שניתן פסק הדין של בית משפט זה בתביעה ההצהרתית לא נשתנה דבר – מבחינה משפטית או מכל מבחינה אחרת – ביחס לשאלת היקף התחולה של הסכם הפשרה. משהחברות לא טענו בתביעה ההצהרתית (שבגדרה הן ביקשו כאמור לקבוע כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה) כי חלופת התכנון בהסכם הפשרה חלה על שטחים נוספים מעבר לשטח שבחזית הכפר, הן אינן רשאיות לעשות זאת כעת במסגרת ההליך הנוכחי. לכך יש להוסיף כי בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה שלפיה הסכם הפשרה אינו חל על השטחים הנוספים גם לאחר שבחן את לשון הסכם הפשרה עצמו ואת נסיבות חתימת ההסכם (פסקה 62.1). מדובר בקביעה עובדתית מובהקת, שלא ראיתי מקום להתערב בה (ע"א 3537/03 זאב בר בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד נט(4) 568, 575 (2005)).
 
           סיכומו של עניין: לא ראיתי להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי שלפיה הסכם הפשרה אינו חל על השטחים הנוספים.
 
ההפרה וקשר סיבתי לנזק
 
21.          לאחר שגדרנו את גבולות הגזרה שאליהם תחום ערעור החברות – היינו, השטח שבחזית הכפר והשטח החכור – עלינו להמשיך ולבחון אם הוכח כי הפרות הרשות את הסכם הפשרה הן שגרמו לנזקים הנטענים על ידי החברות, היא השאלה שבלב המחלוקת שבין הצדדים. נקודת המוצא למחלוקת האמורה נעוצה בפסק הדין של בית משפט זה בתביעה ההצהרתית. נזכיר שוב: נקבע שם כי הסכם הפשרה לא הטיל חובה על הרשות לקדם תכנית; וכי החובה בעניין זה חלה על החברות. עוד נקבע כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך שסירבה לחתום על הבקשה לשימוש חורג ובכך ששלחה את ההודעה בדבר כניסתה לתוקף של חלופת הפינוי. קביעות אלו שימשו כנקודת מוצא גם לבית המשפט המחוזי בבואו לבחון את התנהלות הרשות. לכך הוסיף בית המשפט, כאמור מעלה, כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך שפעלה בחוסר תום לב והכשילה את יוזמת החברות לקידום חלופת התכנון. על יסוד קביעה זו, ולאחר שבחן את הנזקים הנטענים על ידי החברות, קבע בית המשפט המחוזי את חבות הרשות לפצות את החברות.
 
22.          איני רואה צורך להכריע בשאלה אם אכן פעלה הרשות בתום לב, אם לאו (ואציין כי בעניין זה נטען על ידי הרשות כי לכל היותר מדובר בשגיאות שנעשו בתום לב). כך, שכן ממילא לדעתי לא מתקיים קשר סיבתי בין ההפרות מצד הרשות לבין הנזק הנטען על ידי החברות. כידוע, סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) קובע כי "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה" (ההדגשה הוספה  – ע' פ'). בפסיקתנו הוטעם כי הנטל בעניין זה הוא על הנפגע, שעליו להוכיח כי הפרת החוזה גרמה לו לנזק – שהוא נזק שבעת כריתת החוזה ניתן היה לצפותו כתוצאה מסתברת של ההפרה (ע"א 1226/11 ישראל-פור נ' אליהו, פסקה 66 (28.7.2014); ע"א 8232/09 פולורון סיסטם ישראל בע"מ נ' תיווך משכן נכסים בע"מ, פסקה 34 (28.1.2014)). על כן, על תובע המבקש לקבל פיצוי להוכיח כי קיים קשר סיבתי – על פי מבחני הסיבתיות והצפיות – בין הפרת החוזה לבין הנזק הנטען על ידו. במקרה דנן איני סבור שהחברות יצאו ידי חובתן להוכיח קשר סיבתי כאמור.
 
סירוב הרשות לחתום על הבקשה לשימוש חורג
 
23.          כאמור מעלה, בפסק הדין בתביעה ההצהרתית קבעתי כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך שסירבה לחתום על הבקשה לשימוש חורג שהגישו החברות. אולם, בכך לא סגי, שכן על החברות להוכיח כי ההפרה האמורה היא שגרמה לכל אחד מהנזקים הנטענים. לדעתי קשר סיבתי כאמור לא הוכח.
 
24.          כעולה מנוסח הסכם הפשרה, בהתאם לחלופת התכנון היה על החברות להגיש בקשה לשימוש חורג לתקופה שלא תעלה על 5 שנים החל מיום 5.5.1998 ועד ליום 4.5.2003 בתוך 45 ימים מחתימת ההסכם, וזאת כדי שבתקופה זו "יפעלו או ימשיכו לפעול בכל הדרכים החוקיות אצל רשויות התכנון המתאימות לאישור תוכנית בנין עיר חדשה והיתר בניה כדין" (הסכם הפשרה, בסעיף א' לחלופת התכנון). עוד נקבע בחלופת התכנון כי ככל שהחברות אכן יגישו בקשה כאמור, תינתן להן הרשאה זמנית לתקופה האמורה לשימוש חורג בשטח שבחזית הכפר ובשטח החכור. כעולה מטענות הצדדים לפנינו, ביסוד דרישה זו עמדה ההנחה, שלפיה השימוש שעושות החברות במקרקעין אינו תואם את השימוש המותר לפי התכנית, ולפיכך כדי שהמשך הפעלת גן האירועים במשך תקופת חלופת התכנון לא תהיה בלתי חוקית – נדרשה הרשאה זמנית לשימוש בשטחים האמורים. אכן, הלכה למעשה, הרשות לא חתמה על הבקשה לשימוש חורג שהגישו החברות – ובכך כאמור היא הפרה את הסכם הפשרה. ברם לפנינו טענה הרשות כי ההפרה האמורה לא גרמה לחברות כל נזק, וזאת בהסתמך על קביעת בית המשפט שלפיה גן האירועים נסגר רק בחודש יוני שנת 2005 (פסקה 36). כעולה מנוסח הסכם הפשרה, הצדדים הסכימו כי ככל שבקשת החברות לאישור שימוש חורג לא תאושר, תכנס לתוקף חלופת הפינוי. הגם שהרשות סירבה לאשר את הבקשה עוד בשנת 1998, בפועל היא נמנעה מהפעלת חלופת הפינוי במשך תקופה של כ-4 שנים, ועשתה כן רק ביום 25.9.2002. על כן, במשך כל תקופת קיומה של חלופת התכנון המשיכו כאמור החברות להפעיל את גן האירועים (כפי שעשו עובר לחתימת הסכם הפשרה), וזאת עד לסגירתו עקב אי חידוש רישיון העסק על ידי עיריית חדרה בשנת 2005 (שם). לשון אחרת, גם בהיעדרו של היתר לשימוש חורג, הופעל גן האירועים למשך תקופה ארוכה יותר מזו שעליה הוסכם בהסכם הפשרה. כעולה מעדות עו"ד ד"ר יוסף שגב מטעם החברות, הסיבה שבגינה בוטל רישיון העסק של גן האירועים היא סכסוך בינו לבין סגן ראש העיר (פרוטוקול הדיון, בעמ' 20-19). בנתון לכל האמור, קשה להלום את טענתן של החברות שלפיה סירוב הרשות לחתום על הבקשה לשימוש חורג הוא שהביא לסגירת גן האירועים וכפועל יוצא לנזק המתבטא באובדן רווחים בגין סגירתו בשנת 2005 (סעיף 8 לחוות דעת השמאית מטעם החברות, דניאלה פז (להלן: פז); יצוין כי החברות לא העלו בהקשר זה טענות לעניין היקף הרווחים שצמחו להן מגן האירועים הפתוח במהלך תקופת פעילותו על רקע היעדרו של רישיון עסק).
 
שליחת ההודעה על כניסתה לתוקף של חלופת הפינוי
 
25.          משקבענו כי לא הוכח קשר סיבתי בין ההפרה הכרוכה בסירוב הרשות לחתום על הבקשה לשימוש חורג לבין נזקי החברות, עלינו להמשיך ולבחון אם קיים קשר סיבתי בין שליחת ההודעה על כניסתה לתוקף של חלופת הפינוי לבין נזקי החברות. כאמור ברישה לדיוננו זה, סבורני כי גם במקרה זה התשובה היא שלילית. נזכיר כי ביום 25.9.2002 – בשנתה האחרונה של תקופת הקיום של חלופת התכנון, ולמעלה מ-4 שנים לאחר חתימת הסכם הפשרה – הודיעה הרשות על ביטול חלופת התכנון. בפסק הדין בתביעה ההצהרתית קבעתי כי הודעה זו נשלחה שלא כדין והיא מהווה הפרה של הסכם הפשרה. לטענת החברות שליחת ההודעה האמורה – שאותה הן מכנות "ניתוק מגע" מצד הרשות – היא שגרמה לכך שהן לא יכלו להוציא לפועל את תנאי חלופת התכנון ולהביא לאישורה של תכנית לשטחים נושא הסכם הפשרה. טענות אלו אומצו בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, שהוסיף וקבע כי ההתנהלות האמורה של הרשות היא שמנעה מהחברות לממש את תנאי חלופת התכנון במועדם (פסקה 71 לפסק הדין). איני שותף למסקנה אחרונה זו של בית המשפט המחוזי, שכן להשקפתי החברות לא הוכיחו קיומו של קשר סיבתי בין הנזקים הנטענים כתוצאה מאי אישור תכנית לשטחים נושא הסכם הפשרה – ככל שאכן נגרמו – לבין התנהלות הרשות.
 
26.          כאמור מעלה, בפסק הדין בתביעה ההצהרתית קבעתי כי האחריות לתכנונה של תכנית הוטלה בהסכם הפשרה על החברות בלבד. לדעתי, לא הוכח כי שליחת ההודעה האמורה – כ-10 חודשים בטרם פקעה חלופת התכנון – היא שהכשילה את תכנון התכנית שאותה התחייבו החברות לאשר בהסכם הפשרה. בתמצית יוסבר כי החברות נמנעו משך שנים מקידום תכנית עצמאית, והגישו תכנית מטעמן רק ביום 24.7.2002. כפי שציינתי בפסק הדין בתביעה ההצהרתית, הלכה למעשה עד להגשת התכנית בשנת 2002 החברות "לא ראו צורך לפעול בעצמן לקידום תוכנית" (ההדגשה במקור – ע' פ'; שם, פסקה 22), והן נסמכו על יוזמות שונות של אחרים – שלא צלחו – ככל הנראה משיקולים כלכליים. תחילה נסמכו החברות על כוונת הרשות לקדם תכנית, כוונה שאף אוזכרה בהסכם הפשרה; משהרשות זנחה כוונה זו, נסמכו החברות על יוזמה חדשה לקידום תכנית שהובילה עיריית חדרה וקבוצת יזמים. יוזמה זו נזנחה אף היא בשנת 2001. כך או כך, עד לשנת 2002 החברות לא פעלו לקידום תכנית עצמאית מטעמן, כנדרש מהן בהתאם לחלופת התכנון. מן המקובץ עולה כי לא חוסר שיתוף הפעולה מצד הרשות הוא שגרם, כטענת החברות, לנזקיהן הנובעים מאי קידום תכנית למקרקעין, אלא דווקא התנהלותן שלהן. כדי לקיים את תנאי חלופת התכנון בהסכם הפשרה היה על החברות לעמוד בחיוביהן עד לתום תקופת הקיום של חלופת התכנון. כלומר, היה עליהן להביא לאישור התכנית מטעמן עד לתום תקופה זו. בהינתן  העובדה שהליכי תכנון נוטים לארוך זמן, ודומה שעל כך אין חולק, היה על החברות לכלכל צעדיהן לפי לוחות זמנים סבירים כדי להביא לאישור התכנית עד למועד הקובע. החברות לא  עשו כן, ואין להן אלא להלין על עצמן.
 
27.          ער אני לטענת החברות שלפיה הן הגישו תכנית, שצורפה לבקשה לשימוש חורג, עוד בשנת 1998; ושמן הטעם הזה אין מקום לקבוע כי הן לא פעלו בשקידה ראויה לקידום תכנית בזמן. לכך הוסיפו החברות, כי כל זמן שקודמה תכנית רחבה – תחילה על ידי הרשות ולאחר מכן על ידי עיריית חדרה וקבוצת יזמים נוספים – היה עליהן להמתין עם קידום תכנית מטעמן. לפיכך, לדבריהן, לתקופת הקיום של חלופת התכנון יש להוסיף פרק זמן של שלוש שנים, המשקף את התקופה שבה, כנטען, היו החברות מנועות מלקדם תכנית עצמאית. טענות אלו מוקשות בעיני. תחילה, אציין כי התכנית, שהגישו לכאורה החברות עוד בשנת 1998, לא הוגשה כראיה מטעם החברות, וזאת מבלי שניתן כל הסבר לכך. כידוע, הימנעות מהבאת ראיה נושאת בצידה משקל ראייתי שכן היא "מקימה למעשה חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון חיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב" (ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ, פסקה 26 (27.7.2008); והשוו לע"א 7870/09 אבוטבול נ' מנהל מקרקעי ישראל, פסקה 8 (28.7.2014)). די בכך לדעתי כדי לקבוע כי החברות לא עמדו בנטל להוכיח כי תכנית מטעמן אכן הוגשה עוד בשנת 1998. לכך יש להוסיף כי הטענה שלבקשה לשימוש חורג נלוותה תכנית מטעם החברות אינה נזכרת בפסק הדין בתביעה ההצהרתית, ואף לא בכתב התביעה שהגישו החברות בתביעה ההצהרתית, ודומה שהיא הועלתה לראשונה אך בתביעה נושא הערעור דנן. גם הרשות טענה לפנינו כי במועד זה (שנת 1998) הגישו החברות בקשה לשימוש חורג בלבד; והדבר אף עולה בקנה אחד עם המכתב הנלווה לבקשה לשימוש חורג ששלח האדריכל מטעם החברות מוטי כסיף (להלן: כסיף) לרשות בשנת 1998, שבו לא נמצא אזכור לקיומה של תכנית כאמור (מוצג 20 למוצגי החברות). החברות לא הביאו לעדות את כסיף, וברי כי הדבר אינו יכול אלא לפעול לחובתן. לכך יש להוסיף כי לו הייתה טענתן של החברות נכונה – היינו, כי הייתה באמתחתן תכנית מוכנה כבר במועד הגשת הבקשה לשימוש חורג בשנת 1998 – לא ברור מדוע הן חיכו עד לשנת 2002 לשם הגשת תכנית חדשה, מקום שבו הרשות חדלה מהליכי קידום התכנית שיזמה עוד בשנת 1999, וההליכים שננקטו מטעם עיריית חדרה וקבוצת היזמים הופסקו בשנת 2001.
 
28.          איני מקבל גם את טענת החברות שלפיה הן היו מנועות מלקדם תכנית עצמאית נוכח יוזמות אחרות. לטענת הרשות, שהחברות אינן חולקות עליה, היא הפסיקה את הליכי תכנון התכנית הכללית, שנזכרה בהסכם הפשרה, עוד בשנת 1999. משכך, היה על החברות להגיש תכנית מתאימה מטעמן בסמוך למועד זה, ולכל המאוחר בשנת 2001, עת הופסקו הליכי קידום התכנית הכללית על ידי עיריית חדרה וקבוצת היזמים. החברות לא העלו לפנינו כל הסבר מניח את הדעת מדוע לא פעלו כאמור והגישו את התכנית מטעמן רק ביום 24.7.2002 – זמן רב לאחר שחדלה הרשות מקידום תכניתה. גם אם "ננכה" את התקופה שבה סברו החברות כי תכנית כאמור מקודמת על ידי גורמים אחרים (בין שעל ידי הרשות ובין שעל ידי עיריית חדרה וקבוצת היזמים), צירוף הדברים מעלה כי החברות לא פעלו אקטיבית משך תקופה ארוכה, נמנעו מייזום וקידום תכנית מתאימה, ועשו כן רק ב"דקה התשעים". זאת בניגוד להתחייבויותיהן בהקשר זה בהסכם הפשרה ובניגוד לאינטרס הישיר שלהן בהשלמת הליכי תכנון המקרקעין. ניתן להשוות את הדברים – הגם שלא לגזור גזירה שווה – להסדר הקבוע בסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), שלפיו "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש" (ההדגשה הוספה – ע' פ'). פסיקתנו הטעימה כי את המונח "זמן סביר" יש לפרש בהתאם לנסיבותיו של החוזה הנדון ובהתאם לטיב ההתחייבויות הנדונות (ע"א 192/80 גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בנין בע"מ, פ"ד לו(3) 533, 538 (1982)). בעניין שלפנינו, נוכח התנאי שלפיו היה על החברות להביא לאישור התכנית עד לתום תקופת הקיום של חלופת התכנון, לא ניתן לומר כי, בהינתן לוח זמנים מקובל להשלמת הליכי תכנון של תכנית, המועד שבו הגישו החברות את התכנית לאישור בשנת 2002 הוא בגדר "זמן סביר" שבמסגרתו היה עולה בידי החברות להביא לקיום חיובן שלהן.
 
29.          בלוח הזמנים שבו מדובר – קרי הגשת התכנית 10 חודשים בלבד עובר לתום פרק הזמן שנקבע לקיום חלופת התכנון – ברי כי גם לולא הייתה הרשות שולחת את ההודעה על כניסתה לתוקף של חלופת הפינוי – לא היה עולה בידי החברות להשלים את הליכי אישור התכנית בטרם תפקע חלופת התכנון. ממילא לא היו יכולות החברות להוציא בפרק זמן זה היתרי בניה מכוח אותה תכנית, כפי שהתחייבו במסגרת חלופת התכנון. קביעה דומה נזכרת בפסק הדין של בית המשפט המחוזי אשר ראה לדחות את תביעת החברות ביחס לנזק הקנייני שנגרם להן לכאורה. וכך נקבע בהקשר זה:
 
"כידוע, הליכי תכנון בכלל, וכאלו הכרוכים בשינוי ייעוד בפרט, ועל אחת כמה וכמה, כאלו שעל חוף ים (עם כל הרגישות הציבורית בשנים האחרונות לבניה פרטית על חוף ים), אורכים שנים. הקשיים מרובים, ההתנגדויות הצפויות ואלו שאינן צפויות הן רבות, ולפיכך אין כל וודאות כי התכנית הייתה מאושרת גם ללא הפרות המינהל וחוסר שיתוף הפעולה מצידו" (שם, פסקה 87).
 
           ובהמשך:
 
"לא קמה לתובעות [החברות – ע' פ'] זכות לפיצוי […] מחמת הספק וחוסר ההוכחה המספקת, כי אם המינהל היה משתף פעולה עם התובעות ולא שולח את מכתב הביטול, הייתה חלופה ב' [חלופת התכנון – ע' פ'] מתממשת, לפחות ברמת הסתברות וסבירות גבוהה" (שם).
 
           קביעות אלו מדברות בעד עצמן, ובנתון אליהן סבורני כי היה על בית המשפט המחוזי לדחות את מלוא תביעתן של החברות לפיצויים בגין הנזק שנגרם להן כתוצאה מהתנהלות הרשות.
 
30.          ראיה למסקנה האמורה בדבר היעדר קשר סיבתי בין התנהלות הרשות לבין הנזקים הנטענים על ידי החברות מוצא אני גם בכך שההליכים לבחינת התכנית שהגישו החברות בשנת 2002 נמשכו ברשויות התכנון אף לאחר תום תקופת הקיום של חלופת התכנון. אלה הופסקו רק בשנת 2005, בחלוף המועד לקיום חלופת התכנון, וזאת לבקשת החברות עצמן (ראו מוצג 13 למוצגים מטעם החברות, בעמ' 1076). כאמור מעלה, ביום 8.3.2005 הוחלט להסיר את התכנית מסדר היום של הוועדה המחוזית, על סמך בקשה מאת יזמי התכנית, שבה צוין כי אין היא בשלה לדיון בשלב זה, והחברות לא הגישו תכנית חדשה לאישור הרשות. מכאן ניתן ללמוד היטב על משך הזמן הדרוש לשם השלמת הליכי התכנון, הרחוק מאוד מפרק הזמן שעמד לרשות החברות מיום הגשת התכנית על ידן ועד לפקיעת חלופת התכנון.
 
31.          לבסוף, איני מוצא ממש אף בטענת החברות שלפיה גם אם לא ניתן לקבוע כי הפרת הרשות היא שגרמה לנזקיהן, יש לחשב את "הפגיעה בסיכוי שנגרמה למערערות [החברות] בגין כך, ובהתאם לפסוק להן, לכל הפחות, חלק יחסי מתוך הנזק הנתבע". החברות לא הציגו כל ראיה להוכחת סיכוייה של התכנית שהגישו לזכות לאישור רשויות התכנון, לא כל שכן במסגרת פרק הזמן שעמד לרשותן עד לפקיעת תקופת הקיום של חלופת התכנון. אכן, השמאית פז העריכה בחוות דעת שהגישה מטעם החברות את "חוסר הוודאות למימוש הפרויקט" ב-15% בלבד (מוצג 11 למוצגים מטעם החברות, בעמ' 888). ברם בהמשך לכך ציינה פז כי החישוב האמור מבוסס על "הסבירות הגבוהה שהייתה לאישור התוכנית המתארית, בחודש מאי 1998" (ההדגשות הוספו – ע' פ'). בחינת סבירות אישור התכנית על ידי השמאית פז התבססה אפוא על נתונים שהיו נכונים למועד חתימת הסכם הפשרה (12.5.1998), וככזו אין היא מלמדת על סיכוייה של התכנית שהוגשה בחלוף שנים (בשנת 2002, וכאמור כ-10 חודשים בלבד עובר לפקיעת חלופת התכנון) לזכות בכל האישורים הנדרשים.
 
32.          לסיכום הנקודה: החברות לא הוכיחו כי נזקיהן הנטענים נגרמו עקב ההפרות האמורות של הסכם הפשרה על ידי הרשות. משכך, לדעתי לא היה מקום לפסיקת פיצויים לחברות על ידי בית המשפט המחוזי בגין הנזקים הממוניים, כמפורט מעלה. בנתון למסקנתי זו אציע לחבריי לקבל את ערעור הרשות בכל שאמור בחיובה בתשלום פיצויים בגין טענה לנזקים שנגרמו לחברות כתוצאה מהפרת הסכם הפשרה.
 
           משכך מתייתרות מאליהן טענות החברות אשר לסכום הפיצויים שנפסקו להן עבור הנזק הממוני.
 
ביטול הסכם הפשרה
 
33.          לטענת החברות, משנקבע כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך ששלחה את ההודעה בדבר כניסתה של חלופת הפינוי לתוקף, לא היה מקום לקבוע כי ההסכם בוטל, אלא להורות על אכיפת חלופת התכנון – שכן ההחלטה בדבר אכיפת ההסכם חלף ביטולו מצויה בידי הנפגע מההפרה(יוער כי פסק הדין קובע כי "הסכם הפשרה בוטל" – פסקה 93 – אולם לפנינו טענו החברות כי הכוונה היא לביטול חלופת התכנון בהסכם הפשרה; ראו סעיף 102 להודעת ערעור מטעם החברות. במקום אחר טענו החברות כי פסק הדין אינו קובע כי הסכם הפשרה בוטל, וכל שנקבע הוא שההסכם הופר; ראו סעיף 210 להודעת הערעור מטעם החברות). במסגרת זאת ביקשו החברות להורות לרשות להשלים את הכנת תכנית המתאר למקרקעין; להתקשר עם החברות בהסכם חכירה שיוחלף בהסכם פיתוח ביחס לשטחים נושא הסכם הפשרה; ולהימנע מלהתנגד לבקשות שיוגשו על ידי החברות לרשויות התכנון.
 
34.          אכן, ככלל, נפגע מהפרת חוזה זכאי לאכיפתו. זאת שכן, כידוע "חוזים יש לקיים – pacta sunt servanda 'ולא רק לשלם פיצוי בגין הפרת[ם] – כי בכך מעודדים בני אדם לקיים הבטחותיהם'" (ע"א 5131/10 אזימוב נ' בנימיני, פסקה 14 (7.3.2013)). בהינתן האמור, מקנה שיטתנו המשפטית לנפגע את הברירה לבחור בין הסעדים העומדים לרשותו בעקבות ההפרה, אם כי אין מדובר באפשרות בלתי מוגבלת, וככל שמדובר בסעד אכיפה – אפשרות זו כפופה לסייגים הקבועים בסעיף 3 לחוק התרופות (שם, פסקה 15). בנסיבות העניין שלפנינו – ומבלי שאדרש להכריע בשאלה אם הסכם הפשרה בוטל בשלמותו או שמא אך חלופת התכנון בוטלה, על הנפקויות הנגזרות מכך – איני סבור כי יש מקום להורות על אכיפת חלופת התכנון, הגם שנקבע כי הרשות הפרה את הסכם הפשרה בכך ששלחה את ההודעה על כניסת חלופת הפינוי לתוקף כ-8 חודשים עובר לתום תקופת הקיום של חלופת התכנון. כידוע, תרופת האכיפה פועלת ל"'השבת המצב לקדמותו', במובן זה שהיא פועלת להעמדתו של הנפגע – באופן פיסי וככל שהדבר ניתן – במצב שבו היה נתון אלמלא ההפרה" (גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – תרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 177 (2009) (להלן: שלו ואדר); ראו עוד דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד 110 (2011)). תרופת האכיפה נועדה אם כן להביא למימוש העסקה במתכונתה המקורית, עד כמה שהדבר ניתן (שלו ואדר, בעמ' 178).
 
35.          בעניין שלפנינו חיובי הצדדים בחלופת התכנון בהסכם הפשרה הם "חיובים מותנים", שמשמעותם היא כי התחייבותו הנגדית של צד לחוזה (הרשות), היא מאוחרת ומותנית בכך שהצד השני יקיים קודם את חיובו שלו (החברות) (ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן, פסקה 22 (11.8.2011); ע"א 1084/99 עיני נ' קאסוטו, פ"ד נו(3) 913, 922 (2002)). כפי שאפרט להלן, במקרה זה אין מדובר ב"תנאי מעכב" – המאפשר לצד השני לעכב את הביצוע (אך אין הוא מפקיע את החיוב), אלא ב"תנאי מפקיע". בחוזה הכולל תנאי מפקיע, אם הצד האחד אינו מקיים את התנאי – עשוי לפקוע גם חיובו של הצד האחר לבצע את חלקו (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג 84 (2003); להרחבה על מצבים שבהם לא יגרום אי קיומו של תנאי מפקיע להפקעת החיוב של הצד השני, שאינם רלוונטיים לעניינו, ראו שם, בעמ' 71-60).
 
36.          כאמור, עיון בנוסח הסכם הפשרה מעלה כי החיוב שנטלו על עצמן החברות הוא חיוב מפקיע. הסכם הפשרה קבע כזכור כי:
 
"(ג) בכפוף לאמור בסעיף ו' להלן, היה והנתבעים לא ישיגו היתר בניה על השטחים הנ"ל עד תם התקופה הנ"ל, תכנס לתוקפה חלופה א' לעיל [חלופת הפינוי – ע' פ'] החל מ-11.2.2001 או מיום הסירוב הסופי, הכל לפי המוקדם יותר […]
 
(ד) היה ועד תם התקופה הנ"ל, או תוך כדי התקופה הנ"ל, הנתבעים [החברות – ע' פ'] ישיגו אישור לתוכנית חדשה עפ"י חוק התכנון והבניה והיתר הבניה, מתחייבים הם לחתום על הסכם פיתוח לתקופה של 3 שנים עם התובע [הרשות – ע' פ'] בתנאים לפי שיקול דעת המינהל ובתנאים המקובלים במינהל […]" (ההדגשות  הוספו – ע' פ').
 
           הנה כי כן, לשון ההסכם התנתה את חיוב הרשות להעניק לחברות זכויות חכירה בשטחים נושא הסכם הפשרה בכך שהחברות יעמדו קודם בחיובן להביא לאישור תכנית על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). עוד קבע ההסכם הוראה ברורה שלפיה ככל שהחברות לא יעמדו בחיוב האמור עד תום תקופת הקיום של הסכם הפשרה, חלופת התכנון תפקע וחלופת הפינוי תכנס לתוקפה (וראו בהקשר זה פסקה 65 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי). כפי שקבעתי מעלה, החברות לא עמדו בחיובן להביא לאישור תכנית בתוך תקופת הקיום של חלופת התכנון, וזאת ללא קשר להתנהלות הרשות ולהפרת הסכם הפשרה בשליחה המוקדמת של ההודעה על כניסת חלופת הפינוי לתוקף. משכך, חיובה המאוחר של הרשות להעניק להן זכויות בשטחים נושא הסכם הפשרה פקע אף הוא, ואין מקום להורות על הארכת המועד לקיום חיוביהן של החברות בהקשר זה. ממילא גם לא ראיתי מקום בהקשר זה להיעתר לסעדים המבוקשים על ידי החברות ליתן צו הצהרתי וצו עשה שלפיהם הן זכאיות לקבל זכויות חכירה ביחס לכל השטחים נושא הסכם הפשרה (לשיטת החברות, השטח שבחזית הכפר והשטחים הנוספים); וצו הצהרתי וצו עשה המחייבים את הרשות לחתום על כל תכנית ובקשה שיגישו החברות ביחס לשטחים האמורים. הענקתם של סעדים אלה חורגת מהחיובים המקוריים שנטלו על עצמם הצדדים בהסכם הפשרה. כמפורט מעלה, החברות לא הוכיחו כי גם אלמלא משלוח הודעת הרשות היה עולה בידן לעמוד בתנאי חלופת התכנון. לפיכך, בקשתן כי נורה לרשות להעניק להן זכויות חכירה תוביל למעשה לאכיפת חלופת התכנון, וזאת מבלי שהחברות הוכיחו כי עלה בידן לעמוד בתנאיה. במילים אחרות, היעתרות לסעד המבוקש על ידי החברות חורגת מההסכמות המקוריות שבין הצדדים והיא תשים את החברות במצב טוב יותר מזה שבו היו מצויות בפועל ערב שליחת ההודעה על ידי הרשות.
 
37.          לסיכום – אין מקום לקבוע כי יש להאריך את תקופת הקיום של חלופת התכנון, וזאת משלא הוכח כי התנהלות הרשות ושליחת ההודעה המוקדמת על כניסת חלופת הפינוי לתוקף היא שגרמה לכך שהתכנית שהוגשה מטעמן לא אושרה; ואין גם מקום להיעתר לבקשת החברות ליתן צווים הצהרתיים שלפיהם הן זכאיות לקבל זכויות חכירה ביחס לכל השטחים נושא הסכם הפשרה. זאת משום שהסכם הפשרה התנה במפורש את הענקת הזכויות האמורות לחברות בכך שהן יביאו לאישור תכנית. כאמור, זאת הן לא עשו – ומשכך אין עילה להיעתר לתביעותיהן האמורות.
 
הערעור שכנגד
 
סילוק ידן של החברות מהמקרקעין
 
38.                 מכאן לתביעת הרשות בערעור שכנגד להורות על סילוק ידן של החברות מהשטח החכור. כבר בפתח הדברים – ובטרם נכריע בטענות הצדדים בעניין זה – ראיתי להתייחס לטענת החברות שלפיה הן פינו את השטחים הנוספים עוד בשנת 2000 ואת השטח שבחזית הכפר בשנת 2005 – טענה שאותה אין בידי לקבל, שכן זו לא עמדה במוקד טענותיהן של החברות ולא נתמכה בתשתית עובדתית מתאימה. נקודת המוצא היא אפוא כי החברות מחזיקות בשטחים הנוספים ובשטח שבחזית הכפר.
 
39.                 כזכור, לאחר שקבע כי הסכם הפשרה בוטל הורה בית המשפט על סילוק ידן של החברות מהשטח שבחזית הכפר ומהשטחים הנוספים. בית המשפט ציווה על החברות "לפנות את השטח עליו חל ההסכם" – השטח שבחזית הכפר; כמו גם את השטחים הנוספים, שלגביהם נקבע כי החברות מחזיקות אותם ללא הסדר חוזי. החברות יוצאות חוצץ נגד קביעות אלו, והן מבקשות לבסס את טענותיהן בהקשר זה על שתי הנחות: הראשונה, כי הסכם הפשרה ביקש להסדיר את החזקתן בשטח שבחזית הכפר ובשטחים הנוספים; והשנייה, כי לא היה מקום להורות על ביטולו של הסכם הפשרה, ולפיכך אין גם מקום להורות על סילוק ידן מאותם השטחים. כעולה מדיוננו עד כה, אין בידי לקבל את שתי ההנחות האמורות. כידוע, סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין" (ההדגשה הוספה – ע' פ'). כלומר, "הסעיף מציב שני תנאים חלופיים המאפשרים לאדם לתבוע מסירה של מקרקעין לידיו: היותו בעלים והיותו זכאי להחזיק בהם. האדם שממנו ניתן לתבוע מסירה של המקרקעין הוא 'מי שמחזיק בהם שלא כדין'" (רע"א 296/11 נג'אר נ' עליאן, פסקה 5 (23.2.2012)). אשר לתנאי הראשון – בין הצדדים אין מחלוקת כי הרשות היא הבעלים של המקרקעין. אשר לתנאי השני, דומה כי אף הוא מתקיים במקרה דנן. כפי שצוין לעיל, הסכם הפשרה אינו חל על השטחים הנוספים, וכקביעת בית המשפט המחוזי החזקתם של אלה על ידי החברות אינה מוסדרת בכל הסדר חוזי עם הרשות. משכך, ומשממילא חלופת התכנון פקעה, שותף אני למסקנת בית המשפט המחוזי שלפיה יש לקבל את תביעת הרשות בהתייחס לשטחים אלה. אשר לשטח שבחזית הכפר – כזכור, הסכם הפשרה קבע כי החברות יקבלו בשטח זה זכויות בנתון לכך שהן יביאו קודם לכן לאישור תכנית על פי הוראות חוק התכנון והבניה; ואם לא יעשו כן במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם הפשרה, תכנס לתוקפה חלופת הפינוי – ועל החברות יהיה לפנות שטח זה. נמצא כי אין מקום להיעתר לסעד האכיפה המבוקש על ידי החברות, כי חלופת התכנון פקעה, וכי כיום מחזיקות החברות בשטח זה ללא הסדר חוזי, ומשכך גם לגביו יש להורות על סעד של סילוק יד.
 
40.                 בצד זאת טוענת הרשות כי יש להורות על סילוק ידן של החברות גם מהשטח החכור, וזאת משום שהן מחזיקות בשטח בניגוד לאמור בהסכם החכירה. נטען כי החברות עושות בשטח שימוש בניגוד למטרת החכירה כפי שזו נקבעה בהסכם; וכי החברות הפרו את הסכם החכירה בכך שהן אינן שומרות על השטח החכור במצב טוב ותקין כפי שהתחייבו בהסכם. משכך נטען כי יש להורות על ביטול הסכם החכירה, ובנתון לקביעה זו להורות על סילוק ידן של החברות מהשטח החכור. איני רואה לקבל טענה זו. עניינו של השטח החכור מוסדר כאמור בהסכם החכירה. בית המשפט המחוזי מצא כי הסכם זה עומד בעינו, וכי טענות הרשות בעניין ההפרות האמורות על ידי החברות נטענו ב"לשון רפה וללא תשתית ראייתית אשר יש בה כדי לתמוך ולבסס טענותיו [טענות הרשות] […]" (פסקה 99 לפסק הדין). נקבע כי הרשות לא הוכיחה את המועדים שבהם בוצעו לכאורה ההפרות האמורות, וכי אלה נופלים בתוך תקופת ההתיישנות הרלוונטית להגשת התביעה. עוד נקבע כי הרשות לא הציגה ראיות שמהן ניתן ללמוד כי החברות עשו שימוש בשטח החכור בניגוד להסכם החכירה או כי הן לא שמרו על השטח החכור במצב טוב ותקין. על יסוד דברים אלה נדחו טענות הרשות שעניינן ביטול הסכם החכירה וסילוק ידן של החברות מהשטח החכור. אף לפנינו לא הציגה הרשות ראיות לביסוס טענותיה האמורות, כמו גם פירוט של המועדים שבהם התרחשו לכאורה ההפרות הנטענות. משכך לא ראיתי מקום להתערב בקביעות בית המשפט המחוזי בעניין זה.
 
           המסקנה היא לפיכך כי יידחה ערעור החברות על קביעת בית המשפט המחוזי שהורה על סילוק ידן מהשטחים הנוספים ומהשטח שבחזית הכפר; וכמוהו יידחה גם הערעור שכנגד המבקש להורות על סילוק ידן של החברות מן השטח החכור.
 
תשלום דמי שימוש ראויים
 
41.          הצדדים לפנינו טענו – כל צד מכיוונו – לעניין תשלום דמי שימוש מצד החברות. החברות הלינו על פסיקת בית המשפט המחוזי אשר חייבה אותן לשלם דמי שימוש ראויים עבור השטחים הנוספים; ולעומתן השיגה הרשות על כך שנדחתה בקשתה לחייב את החברות בתשלום דמי שימוש ראויים עבור השטח שבחזית הכפר ועל הסכום שנפסק להן עבור השטחים הנוספים.
 
42.          כידוע, שימוש שלא כדין בנכס יכול להצמיח עילות תביעה שונות. "אם השימוש מהווה הפרת חוזה, זכאי התובע לתבוע פיצויים על הנזק שהסבה לו ההפרה, אך בעצם קיומה של זכות זו (וכן במקרה שבו לא נגרם לו נזק) אין נגרעת זכותו להעדיף תביעת דמי שימוש ראויים, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט" (ע"א 588/87‏ כהן‎ ‎נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 317 (1991)). התביעה לקבלת דמי שימוש ראויים בדיני עשיית עושר נועדה למנוע את התעשרותו של צד אחד "על חשבונו" של הצד האחר. ובלשון בית משפט זה:
 
"התביעה להשבה בדיני עשיית עושר ולא במשפט בשל נטילת רכוש הזולת או שימוש בו מושתתת על כך, שהנתבע נטל את רכוש הזולת או השתמש בו לתועלתו ולהנאתו, מבלי שבעל הרכוש, והזכאי על-פי דין להשתמש בו וליהנות ממנו ומפירותיו, ניאות להקנות לנתבע טובת הנאה זו בחינם […] במקרה כזה מתעשר הוא על חשבונו, ואותו אחר זכאי ל'השבה' של אותה 'התעשרות' של פלוני, על-ידי כך שפלוני יחויב לשלם לו דמי שימוש" (ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 640-639 (1983)).
 
           על רקע זה נקבע בפסיקתנו כי תביעה עבור תשלום דמי שימוש ראויים יכול שתוגש על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 או במסגרת דיני ההשבה מקום שבו נכרת בין הצדדים חוזה שבוטל לימים (ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן, פסקה 31 (11.8.2011)). משהזכרנו מושכלות יסוד אלו, נבחן את טענות הצדדים אשר לכל אחת מקבוצות השטחים.
 
השטח שבחזית הכפר
 
43.          בית המשפט קבע כי הרשות לא תקבל דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו החברות בשטח החכור ובשטח שבחזית הכפר. כבר בנקודה זו יוער כי כעולה מכתב התביעה שכנגד המתוקן שהגישה הרשות כמו גם מסיכומיה, הרשות תבעה סעד של תשלום דמי שימוש ראויים עבור השטח שבחזית הכפר ובעבור השטחים הנוספים – אך לא בעבור השטח החכור. מכל מקום, נקבע כי הזכאות לקבלת דמי שימוש כאמור לא השתכללה משום שהרשות לא עמדה בהתחייבותה להעניק לחברות הרשאה לשימוש חורג (פסק הדין, פסקה 105). מסקנה זו נשענה על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בתביעה ההצהרתית (כב' השופט א' יעקב) מיום 1.3.2010, שם נקבע כי "עניין תשלום דמי השימוש צריך היה להיעשות בד בבד עם מתן הרשאה זמנית לתובעות לשימוש חורג, וזאת לתקופה שלא תעלה על חמש שנים. אין מחלוקת שהרשאה זמנית כאמור לא ניתנה מעולם" (שם, פסקה 4; ההדגשה הוספה – ע' פ'). בית המשפט המחוזי עמד על כך שקביעה זו לא נהפכה בפסק הדין של בית משפט זה בתביעה ההצהרתית, ועל כן היא הפכה חלוטה. לפיכך, משלא אושרה בקשת החברות לשימוש חורג, "אין התובעות [החברות – ע' פ'] חייבות בתשלום דמי שימוש" לגבי השטחים נושא הסכם הפשרה (פסק הדין, פסקה 105). הרשות מערערת על קביעה זו. לדבריה, יש מקום לפסוק לטובת הרשות דמי שימוש ראויים גם עבור השימוש שעשו החברות בשטח שבחזית הכפר בשנים 2006-1996 וזאת מכוח דיני עשיית עושר, שכן "שיקולי צדק מחייבים כי המשיבות [החברות – ע' פ'] תשלמנה לקופה הציבורית עבור השימוש והרווחים שהפיקו ממקרקעי הציבור". לדידי, דין טענת הרשות בעניין זה להתקבל, וכפועל יוצא יש להחזיר את הדיון בעניין לבית המשפט המחוזי.
 
44.          ביחס לדמי השימוש הראויים הנוגעים לשטח שבחזית הכפר נתחיל את דיוננו בתקופה שלגביה חל הסכם הפשרה, היינו מיום 5.5.1998 ועד ליום 4.5.2003. בית המשפט המחוזי קבע כאמור כי החברות פטורות מתשלום עבור שטח זה נוכח קביעת בית המשפט המחוזי בתביעה ההצהרתית, שלפיה משלא ניתן אישור לשימוש חורג – אין החברות חייבות בתשלום דמי שימוש ראויים. איני שותף למסקנה זו. לדעתי, כל שקבע בית המשפט המחוזי בתביעה ההצהרתית הוא כי באותו מועד, נכון ליום מתן פסק הדין בתביעה ההצהרתית, לא השתכלל החיוב לקבלת דמי השימוש הראויים. בשל חשיבותן, נביא במלואן את קביעות בית המשפט המחוזי בתביעה ההצהרתית בעניין זה. וכך נקבע:
 
"המינהל טען כי ההחלטות בהשגות על דמי השימוש היו ידועות לתובעות והיה עליהן לשלם את דמי השימוש שנקבעו שם, אך למעשה הוכח כי החלטות אלה נשלחו אך ורק למינהל ולא הוצגה כל ראיה שהן הומצאו אי פעם לתובעות ולכן לא ניתן לומר שתוכן החלטות אלה הגיע אי-פעם לידיעתן. מעבר לכך, עניין תשלום דמי השימוש צריך היה להיעשות בד בבד עם מתן הרשאה זמנית לתובעות לשימוש חורג, וזאת לתקופה שלא תעלה על חמש שנים. אין מחלוקת שהרשאה זמנית כאמור לא ניתנה מעולם. לאחר חתימת הסכם הפשרה הוברר, כי השימוש שעשו התובעות במקרקעין אינו חורג מן המותר. בעניין זה ניתן פסק דין חלוט […] שם נקבע כי תמ"א 13 החלה על השטח מתירה את השימוש שעשו התובעות באותו שטח קרקע. לפיכך לא היה צורך להגיש בקשה לשימוש חורגועל המינהל היה להגיש דרישה לתובעות לתשלום דמי שימוש ראויים" (שם, פסקה 4; ההדגשות הוספו – ע' פ').
 
           נקל לראות כי כל שנקבע בפסק הדין בבית המשפט המחוזי בתביעה ההצהרתית הוא כי היה על הרשות לשלוח לחברות דרישה לתשלום דמי השימוש הראויים עבור השטחים נושא הסכם הפשרה, אשר מסדיר את עניין תשלום דמי השימוש עבור השטח שבחזית הכפר. מאחר שדרישה כאמור לא נשלחה, במועד מתן פסק הדין בתביעה ההצהרתית עדיין לא השתכלל המועד לפירעון החבות בגין השימוש שעשו החברות במקרקעין. איני סבור כי פסק הדין האמור קבע כי אין החברות צריכות לשלם דמי שימוש בגין השימוש שעשו בשטחים נושא הסכם הפשרה במשך שנים, בכפוף להוראות הדין הרלוונטיות. לבסוף, אעיר כי אף אם אקבל את התזה המוצגת על ידי החברות, שלפיה הסכם הפשרה בוטל בכללותו על ידי בית המשפט המחוזי, יש מקום לפסוק לרשות דמי שימוש ראויים עבור התקופה שהסכם הפשרה חל עליה, וזאת מכוח העקרונות הכלליים שהוזכרו מעלה. בנתון לכך, ומשטענות הצדדים אשר לגובה הסכום שבו צריכות לחוב החברות – ובכלל זה גם טענתן להתיישנות התביעה בגין תשלום דמי שימוש ראויים עבור השטחים נושא הסכם הפשרה – לא לובנו די צורכן, אציע לחבריי כי נחזיר את הדיון בשאלות אלו לבית המשפט המחוזי, שיכריע בעניין כחכמתו.
 
45.          מכאן לתקופה שלגביה לא חל הסכם הפשרה. כזכור, הרשות תובעת קבלת דמי שימוש ראויים עבור השנים 2006-1996, כך שבחלק מן התקופה הרלוונטית לא חל הסכם הפשרה (משנת 1996 ועד ליום 5.5.1998, ומיום 4.5.2003 ועד לשנת 2006). במהלך תקופה זו החזיקו החברות בשטח שבחזית הכפר והשתמשו בו לצורכיהן, ולפיכך סבורני כי יש מקום לברר לגופן את הטענות ביחס לקבלת דמי שימוש ראויים עבור תקופה זו, שאינה מוסדרת בהסכם הפשרה. על יסוד אלה סבורני כי מן הראוי שהדיון בטענות הצדדים בעניין זה יוחזר אף הוא לבית המשפט המחוזי לבירור נוסף.
 
השטחים הנוספים
 
46.          כזכור, בית המשפט המחוזי פסק לטובת המינהל תשלום דמי שימוש ראויים בעבור השטחים הנוספים, שלגביהם נקבע כי הם אינם חוסים תחת הסכם הפשרה (ומשכך החברות מחזיקות בהם שלא כדין). יחד עם זאת, בית המשפט הפחית במחצית את דמי השימוש שנתבעו על ידי הרשות (כפי שאלה הוערכו בשומה שהוגשה מטעמה; להלן: השומה), משום שהשומה התבססה על ההנחה שלפיה על השטחים הנוספים פעל גן אירועים. ואולם, נקבע כי הרשות לא הוכיחה כי "השטח הנוסף שימש כגן אירועים, הגם שיתכן ששימש את גן האירועים (כמו למשל חניון)" (פסקה 106 לפסק הדין).
 
47.          הרשות מלינה על קביעה זו. נטען כי לא היה מקום להפחית מחצית מדמי השימוש בגין השטחים הנוספים, שכן, לדברי הרשות, ההפחתה נעשה "ללא ביסוס"; ומשום שלא ניתן לערוך הבחנה בין השטח שבו פועל גן האירועים בפועל לבין שטח המשמש את גן האירועים, הגם שלא בתורת גן האירועים עצמו. דברים אלה נכונים בפרט, לטענת הרשות, משהחברות הודו כי מרבית השטחים הנוספים שימשו כמקום חניה עבור אורחי גן האירועים. מנגד טענו החברות כי דמי השימוש שנפסקו לחובתן עבור שטחים אלה הוערכו ביתר. זאת שכן, לטענתן, בית המשפט קבע כי דמי השימוש הראויים בגין השטחים הנוספים צריכים לעמוד על כמחצית מדמי השימוש שנתבעו עבור כלל השטחים, וזאת בהתאם לשיעורם היחסי מתוך כלל השטחים. ואולם, לטענת החברות, קביעה זו סותרת את השומה שהוגשה מטעם הרשות עצמה, שבה צוין כי דמי השימוש עבור השטחים הנוספים נמוכים פי שלושה מדמי השימוש עבור השטח שבחזית הכפר. אדון בטענות אלו. תחילה אדרש לטענות החברות, ולאחר מכן לטענות הרשות.
 
היקף דמי השימוש שישולמו
 
           בפתח הדברים אשוב ואזכיר כי כפי שנקבע לעיל, יש לדחות את טענת החברות שלפיה הן פינו את השטחים הנוספים בשנת 2000. בדין קבע בית המשפט המחוזי כי שטחים אלה הוחזקו על ידי החברות במועדים הרלוונטיים ללא הסדר חוזי, ועליהן לחוב בגין השימוש שעשו בהם בדמי שימוש ראויים.
 
48.          אשר לסכום שישולם לרשות – כזכור, הרשות ביקשה שייפסקו לטובתה דמי שימוש ראויים בגין השטח שבחזית הכפר והשטחים הנוספים יחדיו, וזאת בנתון לטענתה שלפיה החברות לא שילמו דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשו בשטחים אלה בשנים 2006-1996. ברם, בית המשפט המחוזי לא ראה כזכור לקבל טענה זו במלואה, וקבע כי הרשות אינה זכאית לקבלת דמי שימוש עבור השטח שבחזית הכפר, שכן – כאמור מעלה – הזכאות בעניין זה לא השתכללה. מכאן נפנה בית המשפט לבחון את זכאות הרשות לקבלת דמי שימוש ראויים עבור השטחים הנוספים. בפסיקת דמי השימוש עבור שטחים אלה אימץ בית המשפט את חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם הרשות – אשר התייחסה לשטחים הנוספים ולשטח שבחזית הכפר – אך קבע כי דמי השימוש הראויים ייפסקו ביחס לשטחים הנוספים בלבד. על כן "חילץ" בית המשפט מן השומה את רכיב דמי השימוש הנוגע לשטחים הנוספים על דרך אומדן היחס שבין היקף השטחים הנוספים לבין מכלול השטחים. בית המשפט מצא כי הסכום בשומה המתייחס לשטחים הנוספים בלבד הוא כמחצית (וליתר דיוק: 48.959%) מסך כל הסכום שנתבע על ידי הרשות (היינו, סכום של 2,722,002.4 ש"ח) בגין דמי שימוש. לאחר זאת ראה בית המשפט להפחית 50% מן הסכום המתייחס לשטחים הנוספים, וזאת משנקבע כי בשומה חושבו דמי השימוש עבור שטח זה על יסוד ההנחה כי בשטח פועל גן אירועים, ואולם – כך נקבע – לא הוכח שבשטח פעל גן אירועים, אם כי ייתכן שפעל בו חניון עבור אורחי הגן. בסופו של דבר, אם כן, חויבו החברות בתשלום סך של 1,361,001  ש"ח בגין דמי שימוש ראויים.
 
49.          שני הצדדים הלינו על קביעות בית המשפט בנושא זה. החברות טענו כי לא היה מקום לקבוע שדמי השימוש הראויים בגין השטחים הנוספים מהווים מחצית מדמי השימוש הראויים בעבור מכלול השטחים (השטחים הנוספים והשטח שזחית הכפר). כך, לעמדתן, מפני שהשמאי מטעם הרשות קבע כי דמי השימוש הראויים עבור השטחים הנוספים נמוכים – פי שלושה לערך – מדמי השימוש הראויים עבור השטח שבחזית הכפר. מכאן שחיובן בדמי שימוש ראויים עבור השטחים הנוספים הוערך ביתר ביחס לשומה שהוגשה מטעם הרשות. לדעתי יש לקבל את טענות החברות בעניין זה. עיון בשומה מעלה כי זו אכן קובעת כי דמי השימוש הראויים עבור השטחים הנוספים נמוכים מדמי השימוש עבור השטח שבחזית הכפר (עמ' 10 לשומה). שומה זו אומצה על ידי בית המשפט המחוזי, והרשות – ששומה זו הוגשה מטעמה – ודאי שלא חלקה עליה. בנסיבות אלו, שבהן ראה בית המשפט לקבל את השומה, היה מקום לילך לפי דרך החישוב הקבועה בה. לפיכך ראיתי להחזיר את הדיון בנקודה זו לבירור מחודש בבית המשפט המחוזי.
 
50.          אף בפי הרשות, כאמור, טענות בעניין קביעת דמי השימוש הראויים. בתמצית, הרשות חולקת על כך שבית המשפט מצא להפחית 50% מדמי השימוש הראויים עבור השטחים הנוספים בשל כך שלא הוכח שבשטח פעל גן אירועים, אף שאפשר שפעל בו חניון עבור אורחי הגן. לעמדת הרשות, אין מקום להבחין – לעניין חישוב דמי השימוש הראויים – בין שטח המשמש כגן אירועים לבין שטח המשמש כחניון המשרת את גן האירועים, ועל כן לא היה מקום להפחית מן הסכום 50%. לאחר שעיינתי בשומה סבורני כי יש לקבל גם את טענת הרשות משני טעמים מרכזיים. ראשית, בהליך שהתנהל בבית משפט קמא לא טענו החברות – לא בסיכומיהן ואף לא בשאלות שהופנו לשמאי מטעם הרשות בחקירתו הנגדית – כי יש לבצע הפחתה כאמור, וזו בוצעה ביוזמת בית המשפט. שנית, עיון בשומה מעלה כי בקביעת סכום דמי השימוש הראויים כבר הביא השמאי בחשבון את העובדה שחלק הארי של השטחים הנוספים שימש כמקום חניה (ראו בעמ' 14 לשומה), כך שחישוב הסכומים שביצע שיקלל גם נתון זה. משבית המשפט מצא לאמץ את השומה שהגישה הרשות, ומשהחברות לא טענו לעניין זה – קל וחומר שלא הגישו שומה נגדית מטעמן בנקודה זו – לא היה מקום לבצע את ההפחתה האמורה.
 
           הדיון בסוגיית דמי השימוש הראויים יוחזר אפוא לבית המשפט המחוזי בנתון לקביעותינו כאן: האחת, יש לקבוע את שיעורם של דמי השימוש הראויים עבור השטחים הנוספים בהתאם לנתונים הנזכרים בטבלה שבעמ' 10 לשומה; השנייה, כי אין מקום לבצע הפחתה של 50% מדמי השימוש הראויים עבור השטחים הנוספים בהתחשב בכך שבמקום לא פעל גן אירועים אלא חניה.
 
סיכום הנקודה
 
51.          בהינתן המקובץ, אציע לחבריי כי נקבל את ערעור הרשות בכל האמור לתשלום דמי שימוש עבור השטח שבחזית הכפר, כך שקביעת בית המשפט המחוזי שלפיה הרשות אינה זכאית לתשלום בעבור השימוש שעשו החברות בשטחים אלה – תבוטל. הדיון בעניין יוחזר לבית המשפט המחוזי שיבחן את טענות הצדדים בהתייחס לסכום שבו יחובו החברות לגופן, כמו גם טענותיהן הנוספות בעניין, ויכריע בהן כחכמתו. עוד אציע לקבל את ערעור החברות וערעור הרשות על סכום דמי השימוש הראויים שנפסקו לה עבור השטחים הנוספים, כאמור בפסקאות 50-49. גם בסוגיה זו יקבע בית המשפט המחוזי את גובה דמי השימוש בהתאם להכרעתנו.
 
הערעור על פסיקת ההוצאות וטענות נוספות של הצדדים
 
52.          הצדדים ערערו לפנינו על סכום ההוצאות שנפסק לטובת החברות: 270,000 ש"ח הוצאות "יחסיות" (רק עבור אגרה ושכר טרחת המומחית) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. הרשות לא חויבה בהוצאות שכר טרחת עורך דין "הואיל והן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד התקבלו בחלקן" (פסקה 107 לפסק הדין). הרשות טוענת כי יש להפחית את הסכום האמור, מטעמים שפירטה. מנגד טענו החברות כי היה מקום לפסוק להן הוצאות שכר טרחת עורך דין בשיעור ריאלי, בשים לב להתדיינות הארוכה שבין הצדדים בהליכים השונים שתחילתה בשנת 1998. הואיל וקיבלנו את ערעור הרשות, ממילא אנו רואים לבטל את חיובה בהוצאות.
 
53.          לפני סיום, טוענות החברות כי היה על בית המשפט המחוזי להורות לרשות על השבת סכום של 1,238,190 ש"ח שאותו הן שילמו לרשות לאחר הגשת התביעה שכנגד (שגם היא נושא הערעורים דנן) בגין דמי חכירה שנתיים עבור השטח החכור. לדבריהן, הן שילמו את הסכום האמור "תחת מחאה" וכדי למנוע את סילוקן ידן מהשטח, וזאת "תוך שמירת טענותיהן, ובכפוף לממצאי ההליך שנוהל בפני בית המשפט קמא". טענות אלו לא התבררו לפני  בית המשפט המחוזי, ואיני רואה מקום לבררן כערכאה ראשונה במסגרת הערעור דנן.
 
סוף דבר
 
           לו תשמע דעתי, נדחה את ערעור החברות בכל שאמור להארכת תקופת הקיום לחלופת התכנון ובמתן צווים הצהרתיים שלפיהם הן זכאיות לקבל זכויות חכירה ביחס לכל השטחים נושא הסכם הפשרה. עוד אציע כי נקבל את ערעור הרשות במובן הבא: חיוב הרשות בפיצויים בגין נזק ממוני יבוטל. ערעור הרשות על קביעת בית המשפט שלפיה החברות לא תחובנה בתשלום דמי שימוש בעבור השטח שבחזית הכפר יתקבל כך שהדיון בעניין זה יוחזר לבית המשפט המחוזי, כאמור בפסקאות 45-44. טענות הצדדים בנוגע לסעד זה שמורות להם. ערעור הרשות בגין תשלום דמי שימוש ראויים עבור השטחים הנוספים כמו גם ערעור החברות מתקבל כאמור בפסקאות 50-49. קביעת דמי השימוש הראויים תיעשה על ידי בית המשפט המחוזי, בהתאם להכרעתנו זו. ערעורי הצדדים על קביעות בית המשפט המחוזי שעניינן סילוק ידן של החברות מהמקרקעין יידחו. ההוצאות שנפסקו בערכאה קמא לטובת החברות מבוטלות. החברות יישאו בהוצאות הרשות בערעור זה בסכום של 50,000 ש"ח.
 
 
                                                                                                     ש ו פ ט
 
השופטת א' חיות:
 
          אני מסכימה.
 
                                                                                                  ש ו פ ט ת
 
השופט י' עמית:
 
          אני מסכים.
 
                                                                                                  ש ו פ ט
 
 
           הוחלט כאמור בפסק הדין של השופט ע' פוגלמן.
 
           ניתן היום, ‏כ"א באדר התשע"ז (‏19.3.2017).