| בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים |
| לפני: | כבוד השופט ס' ג'ובראן |
| | כבוד השופט ח' מלצר |
| | כבוד השופט א' שהם |
| המערערים: | 1. דוד נגר |
| | 2. יחיאל נגר |
| ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז לוד (כב' השופט א' יעקב (סג"נ)) ב-ת"א 11860-10-09 מתאריך 05.03.2013 |
| תאריך הישיבה: | כב' באייר התשע"ד | (22.05.2014) |
| בשם המערערים: | עו"ד שמואל סמואל, עו"ד אורלי דוד-פיטרס |
השופט ח' מלצר: 1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט א' יעקב (סג"נ)) ב-ת"א 11860-10-09, בגדרו נדחתה תביעתם של המערערים שהוגשה כנגד המשיבה – לקבלת פיצוי מכוחו של הסכם פשרה, שנחתם בשעתו במסגרת הליכים משפטיים שנוהלו בין הצדדים, ואף קיבל תוקף של פסק דין.
אביא בקצרה להלן את הנתונים הצריכים לעניין.
התשתית העובדתית
2. המערערים הינם החוכרים הרשומים של חלקה 180 בגוש 4274 בראש העין (להלן: חלקה 180), הגובלת בחלקה 187 שבאותו גוש (להלן: חלקה 187). המשיבה הינה העירייה שבתחום שיפוטה מצויות שתי החלקות האמורות, והיא חליפתה של המועצה המקומית ראש העין, שחתמה על הסכם הפשרה הנזכר בפיסקה 1 שלעיל, ושפרטיו ונסיבות כריתתו יובאו בסמוך.
3. המערערים מתגוררים בחלקה 180 (שהם כאמור בעלי זכות החכירה בה), ומאז שנת 1953 הם אף החזיקו בחלקה 187 הסמוכה – עליה הם נטעו עצי פרי, הקימו מבנים שונים, ועל פי הנטען אף הקימו וקיימו בה משק חקלאי, הכל מבלי שנערך לגבי חלקה 187 הסכם חכירה, או כל חוזה אחר.
4. בשנת 1992 ניסתה המשיבה לתפוס חזקה בחלק מחלקה 187 – לצורך סלילתו של כביש, שנועד לחבר בין שני חלקיה של העיר ראש העין, שהיתה אז בשלבי פיתוח. המערערים התנגדו לניסיון זה, ופתחו בהליך משפטי למניעתו (המ' 665/92 במסגרת ת"א 1033/92 בבית משפט השלום בפתח-תקווה), בגדרו עלה בידי המערערים לקבל צו מניעה זמני, שהורה למשיבה להימנע מלהיכנס לשטח החלקה האמורה, המוחזק על ידם.
1. בנסיבות הנ"ל הגיעו הצדדים בהמשך הדרך להסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין בתאריך 14.4.1992 ב-ת"א 1033/92 הנ"ל (לעיל ולהלן: הסכם הפשרה). מפאת חשיבות הדברים, אביא כעת את סעיפי הסכם הפשרה כלשונם (הערה: רוב הכיתוב בהסכם הפשרה היה מודפס וחלקו הוסף בכתב יד; מה שהוסף בכתב יד יסומן באותיות מוטות; שאר ההדגשות הן שלי – ח"מ):
"הסכם פשרה:
הואיל: והתובעים (שהינם המערערים במקרה שבפנינו – ח"מ) הינם בעלי זכות החכירה של חלקה 180 תת חלקות 2,3 בגוש 4274 בראש העין, ובכלל זה חלקת אדמה בשטח של 1559 מ"ר והבנוי עליה (להלן: "חלקה 180").
והואיל: והתובעים מחזיקים מאז שנת 1953 בשטח נוסף בחלקה 187 בגוש 4274, עד לואדי נחל ראבה.
והואיל: וחלקות 180, 187 מהוות רצף טריטוריאלי אחד
והואיל: והנתבעת (שחליפתה היא המשיבה כאן – ח"מ) מבקשת לסלול כביש שיחצה את חלקה 187 בגוש 4274.
והואיל: והשטח שיוותר בין גבול חלקה 180 לכביש המתוכנן הינו שטח של כ-1.5 דונם והוא מסומן בתשריט בצבע כחול.
והואיל: והתובעים הגישו כנגד המועצה המקומית בקשה לצו מניעה זמני המר' 665/92, להמנע מלהכנס לשטח חלקה 187 בגוש 4274 המוחזק על ידי התובעים וביום 29.3.92 ניתן צו מניעה זמני כמבוקש.
אשר על כן הוסכם בין הצדדים כדלקמן:
1. המבוא להסכם מהווה חלק בלתי נפרד הימנו.
2. בכפוף למוסכם בהסכם זה צו המניעה הזמני שניתן כנגד הנתבעת בהמר' 665/92 יבוטל, והתובעים מסירים התנגדותם לכך שהנתבעת תסלול כביש בשטח חלקה 187 בגוש 4274.
התובעים יפנו את השטח המסומן באדום (צ"ל: כתום –ח"מ)
בתשריט הרצ"ב מיד לאחר חתימת הסכם זה.3. בתמורה להסכמת התובעים כאמור בסעיף 2 מתחייבת הנתבעת כלפי התובעים – כדלקמן:
א. ליזום ולהגיש על חשבונה שינוי תכנית מתאר ו/או שינוי ייעוד ו'או תכנית איחוד וחלוקה ו/או כל תכנית אחרת שתידרש לשינוי יעוד השטח של כ-1.5 דונם שבגבול חלקה 180 עד לכביש המתוכנן משטח ציבורי למגורים שעליו יוכלו התובעים לבנות 3 יחידות קוטג'ים או 6 יחידות דו משפחתיות צמודות לכל הפחות וכן ליזום צירוף שטח זה לחלקת התובעים (חלקה 180 תת חלקות 3, 2).
ב. ליזום לאישור התכניות כמפורט בס"ק 1 (צ"ל: א – ח"מ) על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה.
ג. להגיש התכניות המפורטות בס"ק 1 (צ"ל: א – ח"מ) לוועדה המחוזית לתכנון ובניה או לוועדה לבניה למגורים ו/או לכל רשות אחרת ללא דיחוי להופיע בפניהן להמליץ על אישור התכנית ולפעול בכל דרך שתידרש לאישור התכנית בוועדות אלו תוך השקעת כל מאמץ ואמצעי שידרש לשם אישור התכניות.
ד. ליזום כי יחתם הסכם חכירה בין מנהל מקרקעי ישראל ובין התובעים לפיו יוחכר השטח בן כ- 1.5 דונם שבין גבול חלקה 180 לכביש לתובעים, ולפעול אצל מנהל מקרקעי ישראל על מנת שהשטח יוחכר כאמור ללא תמורה או בתמורה מינימלית ככל שהדבר ניתן בנסיבות הענין.
4. באם לא יאושרו התכניות כאמור בסעיף 3 לעיל בתוך 3 חודשים מיום חתימת הסכם זה ו/או באם לא יהיה ניתן האמור בסעיף 3 לביצוע מסיבה כלשהיא מתחייבת הנתבעת כלפי התובעים כדלקמן:
א. להשאיר החזקה בשטח כ-1.5 דונם המסומן בתשריט בצבע כחול בחזקת התובעים, ולהימנע מלהיכנס לשטח זה ו/או מלהפריע לתובעים להחזיק בשטח זה
על פי צו בית המשפט. הנתבעת מכירה בזאת בזכות החזקה של התובעים בשטח זה
כל עוד לא שונה הדבר על ידי בית המשפט ובכל מקרה שיקבע אחרת מותנה פינוי השטח הכחול בתשלום וכמפורט להלן.
להסרת ספק מוצהר כי אין התובעים זכאים לפיצוי כפול בגין אותו שטח.ב. באשר לשטח שמעבר לכביש המתוכנן עד לואדי נחל ראבה מצהירה הנתבעת כי אין לה כל תכנית בהקשר לשטח זה בטווח הקרוב. התובעים יהיו זכאים להחזיק בשטח זה כל עוד לא נתנה החלטה אחרת על ידי בית המשפט מבלי שהנתבעת מודה בזכות החזקה או בזכות אחרת של התובעים בשטח זה.
ג. לפצות את התובעים פיצוי כספי בגין השטח הנותר בחלקה 187, שהוצא מחזקת התובעים על פי העקרונות כדלקמן:
1) שטחו של השטח לפיצוי הוא השטח בו מחזיקים התובעים כמסומן בתשריט הרצ"ב בצבע כתום (השטח שעליו נסלל הכביש – ח"מ),
וכן השטח ששטחו כ-1.5 דונם המסומן בתשריט בצבע כחול (להלן: השטח לפיצוי).2) הפיצוי יחושב כאילו התובעים הם בעלי השטח לפיצוי, מבלי שיש בכך הודאה מצד הנתבעת בזכות הבעלות של התובעים על שטח זה.
3) ימונה שמאי מוסכם על ידי הצדדים ובהעדר הסכמה בין הצדדים ימונה שמאי על ידי בית המשפט על פי פניה של אחד הצדדים, אשר יקבע את הסכום שהנתבעת תשלם לתובעים כפיצוי. הצדדים יהיו רשאים להביא בפני השמאי שימונה כאמור ראיות ו/או חוות דעת שמאים מטעמם ויזומנו לטעון בפניו. פסיקתו של השמאי תהיה סופית ומחייבת. הנתבעת תישא בהוצאות השמאי.
4) הנתבעת תשלם לתובעים את הסכום שנקבע על ידי השמאי לפיצוי בתוך 60 יום מיום קביעת השמאי.
מוסכם כי תשלום הפיצוי איננו מותנה בפינוי השטח המסומן בכחול על ידי התובעים.5. על אף האמור בסעיף 4 מוסכם בין הצדדים כי אם לאחר 3 חודשים מיום חתימת הסכם זה יהיו התכניות בשלב של דיון באיזה מועדות התכנון, לא יופעל
המנגנון הקבוע לפיצוי בסעיף 4 לעיל עד תום הליכי הדיון, אולם לא מאוחר מ-24 חודשים מיום חתימת הסכם זה.
6. בידי התובעים הברירה להאריך את המועדים הקבועים בסעיפים 4,5 לעיל".
2. הנה כי כן, במסגרת הסכם הפשרה נקבע כי המערערים יסירו את התנגדותם ויפנו את השטח שנדרש לצורך סלילתו של הכביש. בתמורה התחייבה המשיבה (בסעיף 3 להסכם הפשרה), כי תפעל ביחס לשטח של כ-1.5 דונם, המצוי בתחומי חלקה 187, ואשר ממוקם בין חלקה 180 לתוואי הכביש האמור (להלן: השטח, או השטח המוערך בכ-1.5 דונם) – בדרכים הבאות:
(א) ליזום ולפעול לאישורה של תכנית לשינוי ייעוד המקרקעין בשטח הנ"ל משטח ציבורי פתוח – למגורים, ולאיחודו עם חלקה 180, כך שיתאפשר למערערים לבנות על המגרש שיווצר: שלוש יחידות קוטג'ים, או שש יחידות דיור דו משפחתיות;
(ב) ליזום כי ייחתם הסכם חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המערערים, שלפיו יוחכר השטח הנ"ל – למערערים, ללא תמורה, או בתמורה מינימאלית, ככל שהדבר ניתן בנסיבות העניין;
לחילופין, המשיבה התחייבה כי באם האמור לעיל לא יהיה ניתן לביצוע "מסיבה כלשהיא" – היא (בין היתר) תפצה את המערערים בגין תפיסתו של השטח שעליו נסלל הכביש – על פי העקרונות המפורטים בסעיף 4 להסכם הפשרה, אליהם אדרש בהמשך (להלן:מנגנון הפיצוי המוסכם).
3. במרוצת השנים שחלפו מעת חתימתו של הסכם הפשרה הנ"ל, נעשו על ידי המשיבה ניסיונות שונים להביא לקיום האמור בסעיף 3 לו, וזאת עד אשר שונה לבסוף ייעודו של השטח המוערך בכ-1.5 דונם – למגורים, בשנת 1997. מאידך גיסא, מאמציה של המשיבה להביא לחתימתו של הסכם חכירה בין המערערים לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם: המינהל) ביחס לשטח האמור לא צלחו – נוכח התנגדותו של המינהל (שלא היה צד להסכם הפשרה). יתר על כן, בשנת 2001 הגיש מינהל מקרקעי ישראל תביעה לפינויים של המערערים מן השטח. תביעתו האמורה של המינהל התקבלה בפסק דין שהפך לחלוט בשנת 2008 (ראו: ע"א (מחוזי מרכז) 1424-08-07 נגר ואח' נ' מדינת ישראל, 31.03.2008).
4. בנסיבות הנ"ל – המערערים פנו למשיבה בדרישה להפעלתו של מנגנון הפיצוי המוסכם, לרבות מינוי שמאי מוסכם, שיקבע את גובה הפיצוי המגיע להם. המשיבה דחתה את דרישתם האמורה של המערערים, ומשכך הגישו המערערים לבית המשפט המחוזי הנכבד את התובענה, מושא הערעור שבפנינו.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
5. בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי המשיבה עמדה בהתחייבויותיה בסעיף 3 להסכם הפשרה, וזאת לנוכח: שינוי הייעוד של השטח – למגורים, בשנת 1997, והפעולות שהמשיבה נקטה מול המינהל. נוכח האמור בית המשפט סבר כי לא היתה הפרה מצד המשיבה ולפיכך לא קמה למערערים עילה להפעלתו של מנגנון הפיצוי המוסכם שבסעיף 4 להסכם הפשרה.
תביעת המערערים נדחתה איפוא, ומכאן הערעור שבפנינו.
טענות הצדדים
6. המערערים טוענים כי בית המשפט קמא שגה בקובעו כי המשיבה לא הפרה את התחייבויותיה לפי הסכם הפשרה. לשיטתם, המשיבה התחייבה לגרום לכך שיחתם בפועל הסכם חכירה עם המינהל לגבי השטח המוערך בכ-1.5 דונם, כשהוא מופשר לבניה למגורים, וכי התחייבויותיה של המשיבה בהקשר זה אינן מתמצות בחיוב השתדלות גרידא. לגישתם של המערערים, הסכם הפשרה מאפשר להם להפעיל את מנגנון הפיצוי המוסכם בכל מקרה שבו התוצאה שהיתה צפויה להיות מושגת לפי סעיף 3 להסכם הפשרה – לא התקיימה מכל סיבה שהיא. מכיוון שהסכם חכירה כאמור בסעיף 3(ד) להסכם הפשרה – לא נחתם, ומכיוון שבפועל המערערים נאלצו לפנות את השטח האמור – קמה להם, לטענתם, עילה לתבוע פיצוי כספי, על פי המנגנון שנקבע בסעיף 4 להסכם הפשרה.
עוד טוענים המערערים כי מנגנון הפיצוי המוסכם נועד להעמיד אותם במצב שבו הם היו נמצאים אילו הושגה התוצאה שאליה כיוון סעיף 3 להסכם הפשרה, ולאור תכלית זו יש לגזור את העקרונות להערכת הסכום לפיצוי. לגישתם של המערערים, הנסמכת על חוות דעת שמאית מטעמם, הסכום לפיצוי צריך להיות לפי אומדן שווי זכויות הבעלות במגרש האמור, ששטחו כ-1.5 דונם, בהנחה שהוא מופשר לבניית בתי מגורים צמודי קרקע, במועד של המצאת דרישתם לתשלום הפיצוי (שנת 2008), ולחילופין במועד בו אושר שינוי ייעוד הקרקע למגורים (שנת 1997). לשיטתם של המערערים הסכום לפיצוי צריך לנוע, אפוא, בטווח שבין 1,500,000 ש"ח (על פי הערכת השווי בשנת 1997), לבין 2,800,000 ש"ח (לפי הערכת השווי נכון לשנת 2008).
7. המשיבה מצידה סומכת את ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וטוענת כי היא קיימה את התחייבויותיה על פי הסכם הפשרה במלואן, שכן היא עשתה כל אשר לאל ידה בניסיון להביא לכך כי השטח יוחכר למערערים, וכי היא מעולם לא התחייבה להצליח להשיג בפועל את הסכמת המינהל לאמור בהסכם הפשרה, אלא רק להשתדל לעשות כן.
עוד טוענת המשיבה כי למערערים אין זכות בעלות, או כל זכות קניינית אחרת בקרקע, וכי המערערים הם בגדר פולשים לכל דבר ועניין, ומכאן שממילא הם אינם זכאים לפיצוי בגין פינויים מן השטח, שעליו נסלל הכביש.
מכל מקום טוענת המשיבה כי אפילו אם יקבע שהמערערים אכן זכאים לפיצוי על פי המנגנון שנקבע בהסכם הפשרה, הרי שהסכום לפיצוי צריך להתבסס על אומדן השטח לפי ייעודו בעת חתימת הסכם הפשרה, היינו שטח ציבורי פתוח. זאת מאחר שהסכם הפשרהמניח שמנגנון הפיצוי יופעל, בין היתר, במקרה שבו התכניות לשינוי ייעוד השטח למגורים – לא אושרו, ומכאן שאין כל הגיון בדרישתם של המערערים לפצות אותם בהתאם לייעוד החדש.
כעת, לאחר סקירת טענות הצדדים – אעבור לליבון הדברים, ואפתח בחידוד הסוגיות הטעונות בירור, וזאת לאחר שהצעתנו להביא את הצדדים להסדר משום דרכי שלום לא הסתייעה.
מיקוד השאלות שבמחלוקת והערות פתיחה בקשר אליהן
8. השאלה הראשונה העומדת בבסיס הערעור שבפנינו נוגעת לפירוש הנסיבות שבהן יופעל מנגנון הפיצוי המוסכם, וניתן לנסחה כך: האם מנגנון הפיצוי המוסכם נועד לחול רק במידה שהמשיבה לא תמלא אחר חיובי ההשתדלות המפורטים בסעיף 3 להסכם הפשרה, כטענת המשיבה, או שמא, כטענת המערערים, סעיף הפיצוי נועד לשמש תחליף לקיום התוצאה שדובר בה בסעיף 3 להסכם הפשרה, כלומר במידה ומכל סיבה שהיא המערערים לא יקבלו בפועל את השטח כשהוא מופשר לבניה. זוהי, למעשה, שאלה פרשנית.
כדי לפרש חוזה, יש לברר מה היה אומד דעתם של הצדדים, כפי שהדבר נלמד הן מלשון החוזה, והן מן הנסיבות. תורת פרשנות החוזים עברה שינויים רבים בשנים האחרונות, כשהאחרון שבהם הינו חקיקתו של תיקון מס' 2 לחוק החוזים (חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מספר 2), התשע"א-2011, ס"ח 202). ואולם הסכם הפשרה שלפנינו נכרת וקיבל תוקף של פסק דין עוד בשנת 1992, טרם חקיקת התיקון האמור, ולפיכך אין אנו נדרשים לבחון את השלכותיו על הליך פרשנותו של ההסכם הנ"ל (ראו: ע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הביטחון בפיסקה 10 (22.3.2011); ע"א 1062/09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' ד"ר ברוך בינר בפיסקה 12 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה אז) מ' נאור (27.3.2012); כן ראו דברי בעניין קרוב לזה שנידון כאן: ע"א 2706/11
SYBIL GERMANY PUBLIC CO. LIMITED נ' הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ בפסקאות 30-29 לפסק דיני (4.9.2015)).
יתרה מכך, שיטות הפרשנות השונות נחלקו, בין היתר, בשאלה מה הוא המשקל שיש ליתן ללשונו של החוזה, ומה הוא היחס בין הנוסח, לבין הנסיבות. ואולם, דומה כי כולי עלמא לא פליגי, כי מקום בו לשון החוזה איננה ברורה – יש אמנם להידרש לנסיבות כריתתו של החוזה כדי להסיק מה היה אומד דעתם של הצדדים (ראו למשל: ע"א 406/82 נחמני נ' גלאור, פ"ד מא (1) 494, 499 (1987); ע"א 650/84 שטרן נ' זיונץ, פ"ד מא(1) 380, 384 (1987); ע"א 170/85 האחים זקן חברה קבלנית בע"מ נ' מזרחי, פ"ד מג (2) 635, 638 (1989); ע"א 3804/90 דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) בע"מ נ' סופרגז, חברה ישראלית להפצת גז בע"מ, פ"ד מו(5) 209, 213 (1992); רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, בפיסקה 11 לפסק דינו של המשנה לנשיאה (כתוארו אז) א' ריבלין (26.2.2012)).
9. בעניננו – עיון ראשוני בהסכם הפשרה, מושא הערעור, נוטה לגישתם של המערערים ואולם יש להודות כי לשונם של סעיפים 3 ו- 4 להסכם הפשרה אכן איננה בהירה בצורה מספקת, ואיננה מבטאת באופן ברור ומלא את תכליתו של הסכם הפשרה. משכך, בנוסף לבדיקת לשון החוזה, אבחן גם מה היו תכליותיו של ההסכם, ואנסה להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, בשים לב למכלול הנסיבות הנוגעות לכריתתו של הסכם הפשרה.
במידה שיוכרע כי אכן קמה למערערים זכות להפעלתו של מנגנון הפיצוי המוסכם, תתעורר עדיין השאלה באילו פרמטרים וקריטריונים יהיה על השמאי שיתמנה להתחשב בבואו לקבוע את הסכום לפיצוי. במקרה זה אעיר כי לכאורה ניתן היה להניח סוגיה זו להמשך ההליך בערכאה הדיונית ואולם מאחר והצדדים ממילא נדרשו לה גם במסגרת הערעור, ומכיוון שהקשר בין שתי השאלות המשפטיות הנ"ל שעלו בפנינו אכן הדוק ביותר – בחרתי לפסוק אף בכך למען שלמות ויעילות הדיון במכלול, מה גם שבחינתה של הסוגיה השנייה אמורה אף היא להעשות בדרך של פירוש לשונו של הסכם הפשרה ותכליותיו, והיא מושפעת ונגזרת מהמענה לשאלה הראשונה.
אעבור איפוא עתה לניתוח הסוגיות ולהתווית הפתרונות הנדרשים.
דיון והכרעה
10. לאחר עיון בחומר המצוי בתיק ושמיעת טיעוני הצדדים בפנינו, הגעתי לכלל דעה כי דין הערעור להתקבל בחלקו, במובן זה שיקבע כי המערערים אמנם זכאים לפיצוי בהתאם למנגנון שנקבע בסעיף 4 להסכם הפשרה, אך לא על פי הפרמטרים שהוצעו על ידם.
אביא נימוקי למסקנותי אלו מיד בסמוך.
סעיף 4 להסכם – פיצוי בגין "הפקעה" ולא בגין הפרה
11. בית המשפט המחוזי הנכבד ראה במנגנון שנקבע בסעיף 4 להסכם הפשרה כמנגנון שנועד לפצות את המערערים בגין הפרת חובות ההשתדלות, שהמשיבה נטלה על עצמה, המפורטות בסעיף 3 להסכם האמור, ומשאלו לא הופרו – אין עילה לפיצוי. בהגיעו לתוצאה זו בית המשפט המחוזי הנכבד לא דק פורתא. להלן יובאו הטעמים לגישתי השונה.
12. מטרתו של הפיצוי מוגדרת בסעיף 4(ג) להסכם הפשרה, באופן הבא:
"ג. לפצות את התובעים פיצוי כספי בגין השטח הנותר בחלקה 187, שהוצא מחזקת התובעים…"
(ההדגשות שלי – ח"מ)
מניסוח זה עולה כי הסכם הפשרה בכלל, וסעיף הפיצוי שבו בפרט, נועדו לפצות את המערערים בגין הפקעת השטח שעליו רצתה המשיבה לסלול את הכביש והוצאתו מחזקתם של המערערים (לעיל ולהלן מכונה תפיסה זו – לשם הנוחות – כ"הפקעה"; ראו לעניין תפיסת חזקה בשטח כהפקעה מכללא: אריה קמר, דיני הפקעות מקרקעין (מהדורה שמינית, 2013) בעמ' 384 והאסמכתאות שם (להלן: קמר)).
כאן המקום לציין כי עריכת הסכמים כדוגמת זה שבפנינו נחשבה בעבר לדרך מקובלת להשגת קרקעות לצרכי ציבור, והשימוש בהסכם כזה – כחלופה להפקעה יכול היה לנבוע משיקולים שונים. כך, לעיתים, רשויות עשויות היו לחתור לחתימה על הסכם חלף נקיטה בהליכי הפקעה כאשר היה ברצונן להימנע מפגיעה בבעלי הקרקע מעבר לנדרש ומן המחאה שעלולה היתה להתעורר עקב כך (למשל, באם הערכת שווי הקרקע היתה בסכום נמוך בשל ייעודה של הקרקע ערב ההפקעה, ולפיכך לא היה בפיצוי המובטח כדי לשפות את הבעלים באופן ממשי. ראו: רחל אלתרמן ומירי ויטק, מהפקעות ועד הסכמים (1991), בעמ' 115-125).
13. מניתוח הסכם הפשרה כמכלול, ועל רקע נסיבות העניין, עולה כי בין הצדדים הוסכם כאן על שתי חלופות פיצוי אפשריות בגין ההפקעה הנ"ל, כדלקמן:
(א) האחת: "פיצוי קרקעי". במסגרת חלופה זו – המערערים יקבלו, אם יבשילו התנאים לכך (ובהם קבלת הסכמתם של גורמים שונים שלא היו צד להסכם הפשרה), זכות חכירה בשטח של כ- 1.5 דונם שהוחזק על ידם, כאשר השטח האמור מופשר לבניה למגורים. חלופה זו פורטה בסעיף 3 להסכם הפשרה.
(ב) השניה: "פיצוי כספי", על פי מנגנון שיופעל: "באם לא יאושרו התכניות כאמור בסעיף 3… ו/או באם לא יהיה ניתן האמור בסעיף 3 לביצוע מסיבה כלשהיא". חלופה זו פורטה בסעיף 4 להסכם הפשרה.
לתפיסתי, החלופה השניה (לפי סעיף 4 להסכם הפשרה) נועדה לחול בכל מקרה שבו לא ניתן יהיה להשיג את התוצאה שאליה כיוון סעיף 3 להסכם הפשרה, ומכל סיבה שהיא, ולא רק במקרה שבו המשיבה לא תקיים את חובות ההשתדלות שנטלה על עצמה. התוצאה של סעיף 3 להסכם הפשרה איננה מתמצה איפוא רק בשינוי הייעוד של הקרקע למגורים – דבר שעלה בידי המשיבה להשיג, אלא גם בקבלת הסכמה מאת המינהל לחכירתו של השטח המוערך בכ-1.5 דונם ע"י המערערים – ללא תמורה, או בתמורה מינימאלית – תוצאה שלא הושגה. הנה כי כן נוכח העובדה שלא הושגה התוצאה הנובעת מסעיף 3 במלואה – מתבקש שהמערערים אכן זכאים לקבלת פיצוי בגין ההפקעה, בהתאם לחלופה הכספית שנקבעה בהסכם הפשרה.
מסקנתי זו מבוססת הן על לשונו של ההסכם הפשרה, הן על כוונת הצדדים, כפי שעולה מנסיבות כריתתו והתנהגותם של הצדדים לאחריה, והן על הרציונאלים והתמריצים שעמדו ביסודו של הסכם הפשרה. עתה אוסיף ואפרט הדברים.
לשון סעיף 4 להסכם הפשרה – מנגנון הפיצוי המוסכם
14. מנגנון הפיצוי המוסכם מפורט כאמור בסעיף 4 להסכם הפשרה, וקורא כך:
"באם לא יאושרו התכניות כאמור בסעיף 3 לעיל בתוך 3 חודשים מיום חתימת הסכם זה ו/או באם לא יהיה ניתן האמור בסעיף 3 לביצוע מסיבה כלשהיא מתחייבת הנתבעת כלפי התובעים כדלקמן" (ההדגשות שלי – ח"מ).
סעיף 4 הנ"ל איננו נוקט בלשון מכוונת הפרה, אלא מכוונת תוצאה ("באם לא יאושרו התכניות"; "באם לא יהיה ניתן האמור בסעיף 3 לביצוע"), וזאת
בניגוד לסעיף 3 להסכם הפשרה, המטיל על המשיבה חיובי השתדלות להשגת תוצאות, שאינן בהכרח בשליטתה של המשיבה, או במסגרת סמכויותיה (לעניין ההבחנה בין חיוב השתדלות לחיוב לתוצאה, רמות האחריות החלות בכל אחד מסוגי החיובים האמורים ולנפקותם ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך ג' 390-386, 410-406 (2003), וכן בכרך ד' 85-81 (2011)). בתוך כך עולה מסעיף 4 הנ"ל כי מנגנון הפיצוי המוסכם יכול שיופעל גם מבלי שהאחריות לאי השגתן של התוצאות המנויות בסעיף 3 נעוצה במשיבה ("לא יהיה ניתן האמור בסעיף 3 לביצוע מסיבה כלשהיא"). מכאן שמנגנון הפיצוי נועד למקרים בהם השגת התוצאה לא תתקיים מכל סיבה שהיא, ולא רק למקרים שבהם המשיבה לא מילאה אחר התחייבויותיה.
יתרה מכך, הסעיף האמור מאפשר את הפעלת מנגנון הפיצוי מפאת אי התקיימותן של התוצאות הנובעות מחיובי ההשתדלות של המשיבה, המנויות בסעיף 3, כולן או חלקן. בכלל זה, מאפשר סעיף 4 להסכם הפשרה את הפעלתו של המנגנון האמור אף אם לא יחתםהסכם חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל ובין המערערים (תוצאה שאליה כיוון סעיף 3(ד) להסכם הפשרה). מסקנה זו עולה במובהק מכך שמנסחי הסכם הפשרה לא הסתפקו ברישא של סעיף 4, שעניינו באי אישורן של התוכניות (המנויות בסעיפים 3(א)-3(ג) להסכם הפשרה), אלא הוסיפו וקבעו שמנגנון הפיצוי המוסכם יחול גם במצב בו "לא ניתן יהיה האמור בסעיף 3 לביצוע מסיבה כלשהיא", ומכאן שהם ביקשו לכלול אף את אי השגת התוצאה שאליה כיוון סעיף 3(ד), בגדרי המקרים המזכים בפיצוי.
15. זאת ועוד – אחרת. בסעיף 4(א) להסכם הפשרה מנויה אפשרות נוספת שבהתקיימה ישולם הפיצוי המוסכם, והיא במידה שהמערערים ידרשו, על פי החלטת בית משפט, לפנות את השטח המוערך בכ- 1.5 דונם. אפשרות זו שהצדדים לקחו גם אותה בחשבון, אף היא איננה מותנית בהשתדלות המשיבה, וגם עובדה זו מעידה על כך שמטרתה של החלופה הכספית הנזכרת בסעיף 4 הנ"ל – היתה לפצות את המערערים בכל מקרה שבו לא היה ניתן להעניק בפועל למערערים את הפיצוי הקרקעי (לרבות במקרה שבו המערערים ידרשו לפנות את השטח, ואפילו על פי צו בית משפט).
16. הפרשנות הנ"ל אף עולה בקנה אחד עם הרקע לחתימתו של הסכם הפשרה. כאמור, ההסכם נחתם נוכח רצונה של המשיבה לתפוס חזקה בשטח שהוחזק בידי המערערים, ולסלול כביש בסמוך לחלקתם, ניסיון שהמערערים התנגדו לו, ואף עלה בידיהם לקבל צו זמני למניעתו. בנסיבות אלו, לא היה הגיון מבחינת המערערים, לחתום על הסכם פשרה, אם בגדרו מוטלת היתה על המשיבה חובת השתדלות בלבד. פרשנות כזו להסכם הפשרה (זו הדרך שבה נקט בית המשפט המחוזי הנכבד), משמעה שדי היה בכך שהמשיבה תקיים את חובות ההשתדלות שנטלה על עצמה, ואפילו מבלי שתושג התוצאה המיוחלת שלפיה יוענק למערערים "פיצוי קרקעי" (כפי שאכן קרה בפועל), כדי לפטור את המשיבה מחובת "הפיצוי הכספי", תוך הותרת המערערים כשידיהם על ראשם, והכל חרף העובדה שהמערעריםקיימו את חלקם בהסכם הפשרה, הסירו את התנגדותם לתפיסתו של השטח שיועד לכביש, ופינו אותו בסמוך לאחר חתימתו של ההסכם. תוצאה זו איננה הגיונית, ואיננה הוגנת.
17. חיזוק למסקנה שלפיה המשיבה עצמה ראתה את התחייבויותיה כמכוונות תוצאה (ולא רק כחיוב של השתדלות) ניתן למצוא גם בהתנהגות הצדדים לאחר חתימת הסכם הפשרה. מהחומר שהונח בפנינו עלה שגם שנים רבות לאחר חתימתו של הסכם הפשרה – המשיבה לא חדלה מן הניסיונות להשיג את התוצאה האמורה בסעיף 3 כולו, שכן זו התחייבה אפילו לשיטתה, מן ההסכם האמור, שקיבל כזכור אף תוקף של פסק דין. ראו למשל קיטוע מע/10 (מכתבו של ראש עירית ראש העין דאז, אל מינהל מקרקעי ישראל מתאריך 2.9.2003), לפיו:
"משפחת נגר הינה בעלת החזקה בחלקה 187 בגוש 4272 (להלן: "החלקה") מזה כ-50 שנה. בשנת 1992 התנהל הליך משפטי שבעקבותיו הגיעה המועצה המקומית ראש העין להסכם פשרה עם ה"ה נגר יחיאל ודוד – הסכם שקיבל תוקף פסק דין… ושאפשר למועצה לסלול כביש ראשי שחוצה את החלקה שבנידון שהיתה נטועה עצי פרי.
בתמורה להסכמתם של ה"ה נגר יחיאל ודוד כי המועצה תסלול כביש בשטח החלקה שהיה בחזקתם התחייבה המועצה המקומית ראש העין לשנות את ייעוד השטח של כ-1.5 דונם שבין גבול חלקה 180 עד לכביש משטח ציבורי למגורים שעליו יוכלו ה"ה נגר לבנות 3 יחידות קוטג'ים או 6 יחידות דו משפחתיות צמודות לכל הפחות וכן לדאוג לכך שמנהל מקרקעי ישראל יעביר את החלק שיועד לבניה ללא תמורה ו/או בתמורה סמלית למשפחת נגר.
…
לאור התחייבויות המועצה המקומית ראש העין שקיבלה כאמור תוקף של פסק דין על ידי בית משפט השלום בפתח תקווה – לא תוכל עיריית ראש העין להחזיר את החלקה לבעלות מנהל מקרקעי ישראל ו/או כל גורם אחר פרט לה"ה נגר".
(ההדגשות במקור – ח"מ).
18. כל האמור לעיל מוביל למסקנה שמנגנון הפיצוי המוסכם אכן נועד להיות מופעל במידה ולא יקוים כל האמור בסעיף 3 להסכם הפשרה, כלומר גם במצב הדברים, בו התכניות אכן אושרו, אולם לא נחתם בפועל הסכם חכירה מול המינהל, והמערערים ידרשו לפנות את השטח המוערך בכ-1.5 דונם. מכאן שהמערערים אכן זכאים לפיצוי כספי מכוח הסכם הפשרה.
כעת, לאחר שביססתי את עצם זכאותם של המערערים לפיצוי כספי מכוח הסכם הפשרה – אפנה לדון בפרמטרים שעל פיהם יש לחשב את גובה הסכום לפיצוי, בנסיבות.
הפרמטרים להערכת שווי הקרקע מושא הפיצוי המוסכם
19. הסכם הפשרה לא קובע באופן מפורש מה יהיה סכום הפיצוי לתשלום בהתקיים הנסיבות המאפשרות את הפעלתו. יחד עם זאת, נקבעו בהסכם שני פרמטרים שבהם יש להתחשב בעת קביעת הסכום לפיצוי (המבוסס על הערכת שווי הקרקע שנקבעה כ"שטח לפיצוי") כדלקמן:
(א) השטח לפיצוי הוא זה שעליו נסלל הכביש, ובנוסף השטח המוערך בכ-1.5 דונם (סעיף 4(ג)(1) להסכם הפשרה).
(ב) הפיצוי יחושב כאילו המערערים הינם הבעלים בשטח לפיצוי (סעיף 4(ג)(2) להסכם הפשרה).
דא עקא, שבנתונים הנ"ל אין די כדי לחשב את הסכום לפיצוי בנסיבות, מכיוון שהסכם הפשרה איננו מגדיר מה הוא ייעוד הקרקע שלפיו יש להעריך את שוויה, ומה הוא המועד הקובע לאומדן השווי.
20. בנסיבות הנ"ל – דומה עלי כי יש להחיל כאן, ולו בדרך של היקש, את העיקרון הקבוע בסעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שלפיו:
"חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה".
עיקרון זה חל ביתר שאת בנסיבות כבעניננו, שבהן מדובר בחוזה שרשות מקומית היא צד לו, היינו "חוזה רשות", שלגבי אופן פרשנותו נכתבו הדברים הבאים:
"ככל חוזה, גם חוזה רשות צריך לקבל פירוש סביר והגיוני. כלל ידוע בפירוש חוזים הוא שיש להימנע מפירוש המוביל לתוצאה אבסורדית או המטיל על צד לחוזה התחייבות בלתי סבירה".
(ראו: גבריאלה שלו, חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית (תש"ס) (להלן: שלו), בעמוד 33).
אם כן, יש לבחון איפוא כעת, מה הוא הבסיס הסביר לקביעת הסכום שראוי היה להשתלם כפיצוי – בנסיבות שנצפו בהסכם הפשרה, ערב כריתתו.
כאמור לעיל, בחינה זו תעשה לאור תכליתו של הסכם הפשרה והמסגרת שבה הוא נערך, וכן לאור הרציונאלים והתמריצים שעמדו ביסוד כריתתו. בהקשר זה יבחנו, בין היתר: מעמדם של המערערים ביחס לקרקע שהופקעה (כפי שנחזה בעיני הצדדים להסכם), הפיצוי שהיה מגיע למחזיקים במעמדם (אם בכלל) בנסיבות דומות, כמו גם היתרונות שהקנתה החתימה על הסכם הפשרה למשיבה ולמערערים, שמהם ניתן ללמוד על תכלית הפיצוי, ומכאן – על הבסיס לחישוב הסכום לפיצוי.
מעמדם של המערערים – מעין ברי רשות, ששודרגו בהסכם הפשרה
21. חרף טענותיה של המשיבה בפנינו לענין היותם של המערערים פולשים לשטחה של חלקה 187, הרי שממכלול החומר המונח לפנינו עולה כי ערב חתימתו של הסכם הפשרה ראתה המשיבה במערערים כמי שמחזיקים בשטח המופקע ברישיון מכללא, שניתן ללא תמורה, ומשכך גם ניתן לביטול. הדבר נלמד מעצם העובדה שהמערערים ישבו בחלקה 187 שנים רבות (כפי שעולה בין היתר, מן המבוא להסכם הפשרה), לצד העובדה שלא ננקטו בכל אותה תקופה ארוכה פעולות לסילוק ידם מן השטח. נתונים אלו מצביעים על כך שניתן לומר כי המשיבה נתנה למעשה למערערים רשות מכללא לשהות בקרקע, ללא תמורה (ראו: קמר, בעמ' 614-609; ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (21.3.2007)).
גם במסגרת הסכם הפשרה עצמו – הכירה המשיבה בזכות החזקה של המערערים בשטח שהוגדר בסעיף 4(ג)(1) כ"שטח לפיצוי", ואף נקבע כי יותר למערערים להמשיך ולהחזיק בשטח המוערך בכ-1.5 דונם, גם מבלי שהוא יוחכר להם באופן רשמי – ובלבד שלא ניתנה החלטה אחרת על ידי בית המשפט (ראו: סעיפים 4(א), ו-4(ג) להסכם הפשרה; והשוו סעיף 4(ב) להסכם האמור, שעניינו בשטח שמעבר לכביש).
22. הלכה היא כי בר רשות זכאי לפיצוי בעד ההשבחות שהשביח את המקרקעין, ברשותו של הבעלים או בידיעתו, ובמקרים מסוימים גם בעד נטיעות שניטעו או מבנים שהוקמו. זאת בנוסף לתשלום עבור ההוצאות שהוציא בר הרשות על אותה השבחה, ומבלי שהשימוש שנעשה במקרקעין יוביל להפחתת הסכום לפיצוי. ואולם רישיון הניתן לביטול איננו מקנה לבר הרשות זכות לקבל פיצויים בגין ביטול הרשות – היינו בגין שלילת ההחזקה שלו במקרקעין (ראו: ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן, פ"ד לו(4) 403 (1982); ע"א 304/80 לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד לו(4) 617, 623 (1982); רע"א 9212/05 מנחם נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ (23.11.2006); קמר, בעמ' 426).
מכאן, שאלמלא נחתם הסכם הפשרה, מושא הערעור שבפנינו – המערערים היו זכאים, לכל היותר, לפיצוי עבור השבחת הקרקע, וכן לתשלום בעבור הוצאות ההשבחה, ככל שטענותיהם במישורים אלו היו מוכחות. במקרה שלפנינו יתכן שהמערערים לא היו זכאים לתשלום עבור המחובר והנטוע על השטח שהופקע, שכן המשיבה לא קיימה אותם, אלא סללה תחתם את הכביש (וראו: קמר, בעמ' 612).
23. מן הניתוח שנערך לעיל, עולה, איפוא, כי הרכיבים שהוגדרו במנגנון הפיצוי המוסכם – משקפים תוספת על הפיצוי הבסיסי שהמערערים היו זכאים לו (אם בכלל) באם לא היה נחתם הסכם הפשרה. התוספת מתבטאת בקביעה שלפיה חישוב הפיצוי, לא יעשה בהתאם לזכויותיהם של המערערים כברי רשות (כלומר ככאלה שאינם זכאים לפיצוי בגין נטילת הרישיון) – אלא כבעלים של הקרקע (הזכאים לפיצוי גם בגין הוצאת הקרקע מחזקתם), והן בהגדרת ה"שטח לפיצוי" ככולל לא רק את הרצועה שהופקעה לצרכי הכביש אלא גם שטח נוסף, והוא השטח המוערך בכ-1.5 דונם. בהקשר זה לא מיותר להזכיר עם זאת כי המערערים נהנו לאורך שנים מהשטח הנוסף, אף שזכויותיהם בו היו תלויות על בלימה.
התוספת הנ"ל משקפת לפיכך, בין היתר, את ה"פרמיה" שהמשיבה היתה מוכנה לשלם עבור הפתרון המהיר של המחלוקת – נוכח החשיבות הציבורית שהיא ראתה בסלילתו של הכביש לאלתר. מכאן שלכאורה, סכום הפיצוי המוסכם נועד איפוא לגלם בחובו, את הרכיבים הבאים: ההשבחה של חלקה 187 ועלות ההשבחה האמורה; שווים של המבנים והעצים שהיו למערערים בשטח המופקע, ככל שיוכח שאכן היו כאלה, את הנטילה (וכן את החיסכון בזמן ובמשאבי הרשות בגין ניהול ההליך המשפטי שנחסך).
ודוק כבר בשנת 1998 פנה ראש העיריה דאז למינהל מקרקעי ישראל, במכתב מתאריך 05.08.1998, שבו פורטו המניעים לחתימתו של הסכם הפשרה. בגדרו של המכתב האמור התייחס ראש העיריה דאז, לטעמים שנמנו לעיל, וכן למטרד שנגרם למערערים, המתגוררים בסמוך לתוואי הכביש, עקב סלילתו, וכך נכתב, בין היתר, שם:
"העיר ראש העין נמצאת בתנופת פיתוח אדירה מתחילת שנות התשעים ועד היום. במסגרת הבניה המאסיבית של השכונות החדשות התעורר הצורך הדחוף והמיידי לסלילת כביש שיגשר בין שני החלקים ויהווה עורק תחבורה ראשי וחשוב בין שני חלקי העיר.
במסגרת בניית תוואי הכביש התברר כי עובר הוא בחלקה מסוימת אשר נמצאת בחזקת משפחת נגר מזה כ-40 שנה. משפחת נגר היתה היחידה אשר הסכימה בעת עליית מרבד הקסמים לקבל את החלקה הנ"ל מכיון שאף לא אחד אחר הסכים מפאת קרבת החלקה לואדי רבא ולקו הגבול הראשוני עם הירדנים. המשפחה מתגוררת מאז עלייתה לישראל במקום…
…
התברר כי הכביש חוצה את החלקה המדוברת לשניים מפר את השקט והשלווה ומהווה "מטרד" למשפחה אשר מתגוררת במקום. במסגרת ההסכם אשר קיבל תוקף משפטי (בשנת 1992) הוחלט כי העיריה (אז מועצה מקומית) תפעל למען איחוד החלקות ותאפשר בניה כפיצוי למשפחה אשר גילתה אורך רוח ולא פגעה בפיתוח העיר…
ללא הסכמתם וללא סלילת הכביש הנ"ל הנמצא בטבורה של העיר לא היינו יכולים לאחד בין שני חלקי העיר ולהמשיך לפתח את הקשר בין השכונות החדשות לעיר הוותיקה והן את קיצור הדרך והגישה המהירה בין שכונות העיר השונות"
(ראו: מע/8. ההדגשות שלי – ח"מ).
הנה כי כן מן האמור לעיל ניתן להסיק שהחלופה הכספית המנויה בסעיף 4 להסכם הפשרה, נועדה לגלם, בנוסף לרכיבים הממשיים הנ"ל, גם פיצוי בגין המטרד שנגרם למערערים עקב סלילתו של הכביש, וכן את הפגיעה בשווי המקרקעין הגובלים בכביש – שהמערערים הינם בעלי זכויות החכירה בהם (לעניין פיצוי בגין פגיעה במקרקעין על ידי תכניות ראו: קמר, בעמ' 646).
24. בצד האלמנטים ברי-הפיצוי הנ"ל עולה עם זאת בבירור שאין יסוד לטענתם של המערערים, לפיה מטרת מנגנון הפיצוי הכספי היתה להעמיד אותם במצב שבו הם היו נמצאים אילו התממשה התוצאה שאליה כיוון סעיף 3 להסכם הפשרה (כלומר קבלת "הפיצוי הקרקעי"). מכאן שאף טענתם של המערערים, שלפיה את הסכום לפיצוי – יש לחשב, בנסיבות, בהתאם לשוויו של השטח לאחר שינוי הייעוד למגורים – איננה מבוססת.
25. העמדה הנ"ל של המערערים איננה עולה בקנה אחד עם האופן שבו מחושבים ברגיל פיצויים בגין הפקעה – על פי שווי הקרקע בעת תפיסת החזקה בקרקע בפועל, מבלי להתייחס לעליה בשווי המקרקעין לאחר המועד לשומת הפיצוי (ראו: קמר בעמ' 622, 698), ואף איננה תואמת את נסיבות כריתת הסכם הפשרה, או את התכלית האוביקטיבית של חוזי רשות הנערכים בנסיבות של הפקעה.
אמנם יתכן כי לצדדים להסכם הפשרה שבפנינו היתה כוונה משותפת, השונה מן התכלית הרגילה של חוזי רשות הנערכים בנסיבות דומות, ואשר לא קיבלה עיגון מפורש בלשון ההסכם האמור. אולם הנטל להוכיח את קיומה של כוונה משותפת כזו מוטל על כתפיו של הטוען לה. ראו בעניין זה דבריו של הנשיא א' ברק, שפסק כך:
"הטוען לקיומה של כוונה משותפת השונה מהתכלית האובייקטיבית, עליו הנטל לסתור את החזקה כי הרשות הציבורית פועלת על פי אמות מידה של סבירות והגינות. חזקה זו מבוססת על ההנחה כי הצדדים לכל חוזה וחוזה פועלים כאנשים סבירים והגונים…
לכן, כאשר הפרשן אינו יודע מהי התכלית הסובייקטיבית של החוזה, הוא רשאי להניח כי הצדדים לחוזה שאפו לסבירות, להגינות ולהגשמת טובת הכלל".
(ראו: ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל (13.1.2005), שם בפיסקה 16).
במקרה שבפנינו, דומה עלי כי לא עלה בידי המערערים לסתור את החזקה האמורה. בתוך-כך לא עלה בידי המערערים להראות כי תכליתו של סעיף הפיצוי המוסכם היתה להעמיד אותם במצב בו הם היו מוצאים עצמם אילו מאמציה של המשיבה היו מצליחים, והם היו מקבלים לידיהם את הקרקע המופשרת לבניה. ודוק: המשמעות המעשית של אימוץ עמדתם של המערערים היא חיוב המשיבה בתשלום פיצויים בשיעור גבוה בהרבה מהסכום המירבי שהמערערים היו זכאים לקבל בנסיבות, אלמלא נחתם הסכם הפשרה, והכל – מכספי הציבור. תוצאה זו איננה סבירה, בנסיבות, ואיננה עולה גם בקנה אחד עם החזקה – שלא עלה בידי המערערים לסתור – לפיה בעריכתו של ההסכם האמור, המשיבה נהגה כיאה לרשות ציבורית, הפועלת כנאמן של הציבור. חזקה זו היא שצריכה, איפוא, להנחות אותנו גם בעת פרשנותו של מנגנון הפיצוי, שנקבע בסעיף 4 להסכם הפשרה. עמדה על כך פרופ' ג' שלו בכותבה את הדברים הבאים:
"בפירוש חוזי רשות מוטל עלינו כדרך כלל לבחון ולשקול את התכלית האובייקטיבית של חוזים אלה, את המטרות האופייניות ואת האינטרסים הציבוריים שחוזי רשות מהסוג הנדון מיועדים להגשים. כאשר מדובר בחוזי רשות יש ליתן משקל מיוחד לעקרונות היסוד של המשפט הישראלי ולמערכת הערכים שחוזים ככלל, וחוזי רשות בפרט, נועדו להגשים. חוזי רשות מבטאים אינטרס ציבורי, ומיועדים לקדם את טובת הציבור. זוהי ההצדקה לקיומם. יתר על כן: חזקה על הרשות הציבורית העורכת חוזה שהיא פועלת על פי אמות המידה הראויות לפעולת רשות ציבורית, והן: הגינות וסבירות. הדרישה מהרשות לפעול בהגינות ובסבירות נגזרת מתפקיד הרשות כנאמן הציבור".
(עיינו: שלו, בעמ' 31).
26. העולה מן המקובץ הוא כי בפרשנותו של הסכם הפשרה, מושא הערעור שבפנינו, ובקביעתם של הפרמטרים שלא צוינו בו במפורש, ואשר דרושים לשם חישוב סכום הפיצוי על פי המנגנון שנקבע בסעיף 4, בפרט – יש לאמץ על דרך העקרון, את אמות המידה הנהוגות בהקשרים אלה, בדרך כלל, על פי דיני ההפקעות הכלליים, וזאת בשינויים מסוימים הנובעים מהאמור והנלמד מהסכם הפשרה. משמעות הדבר היא שאת הפיצוי למערערים יש לחשב על פי שווי הקרקע ערב ביצוע ההפקעה (מועד חתימתו של הסכם הפשרה), דהיינו עובר לשינוי הייעוד למגורים (אך זאת גם בהתחשב בפוטנציאל התכנוני, נוכח התחייבותה הפרטנית של המשיבה בהקשר זה).
27. מסקנה זו עולה אף מטענותיהם של המערערים עצמם. במה דברים אמורים? לגישתם של המערערים המשתקפת מטענתם שלעיל – צריכה להתקיים "שקילות" בין שתי חלופות הפיצוי שמציע הסכם הפשרה, היינו: בין "החלופה הקרקעית", המעוגנת בסעיף 3 להסכם האמור, לבין "החלופה הכספית", המעוגנת בסעיף 4 לו. טענה זו מקובלת עלי, אם כי נפקותה שונה מזו שהמערערים מבקשים לייחס לה.
לשיטתי, אכן צריכה להתקיים "שקילות" בין חלופות הפיצוי המוצעות בהסכם הפשרה. דא עקא, שמושא ה"שקילות" האמורה איננו מיועד להשיג בהכרח שויון בערך של כל אחת מהחלופות שפורטו בהסכם הפשרה, אלא של תוחלת הפיצוי בכל אחת מהן (היינו: "שווי" הפיצוי במכפלת סיכויי קבלתו). באשר לחלופה הקרקעית – מדובר, אמנם, בחלופה בעלת ערך רב למערערים, אלא שסיכויי קבלתה היו נמוכים (שכן חלק ממרכיביה היו מותנים בהסכמתם של גורמים שלא היו צד להסכם הפשרה ומכאן שהיה גלום בה רכיב ממשי של חוסר ודאות וביחס אליהם היתה רק חובת השתדלות של המשיבה). מכאן, שמדובר בחלופה בעלת תוחלת מימוש נמוכה. מנגד – קבלתו של הפיצוי הכספי לא היתה מותנית, למעשה, בתנאי כלשהו, זולת אי-התממשותה של החלופה הקרקעית (שכאמור לעיל הסיכוי להשגתה לא היה בהכרח גבוה). משכך, ומאחר שמקובלת עלי הטענה שלפיה צריכה להתקיים "שקילות" מסוימת בין תוחלת הפיצוי על פי החלופה הקרקעית לבין תוחלת הפיצוי לפי החלופה הכספית – מתבקשת המסקנה כי "שווי" הפיצוי על פי החלופה הכספית אמור להיות נמוך, באופן משמעותי, מ"שוויו" על פי החלופה הקרקעית, שהרי החלופה הכספית היתה בבחינת קו נסיגה ו"רצפה" בנסיבות. ממילא לא ניתן לומר, בנסיבות, כי יש לגזור את סכום הפיצוי לפי החלופה הכספית – על פי שוויה של הקרקע שהיתה מתקבלת בידי המערערים אילו הבשילו התנאים לקבלתו של הפיצוי הקרקעי (היינו: קרקע בשטח של 1.5 דונם, מופשרת לבניה למגורים).
יחד עם זאת, בעת שומת שווי השטח לפיצוי, אין להתעלם מיתר הפרמטרים שנקבעו מפורשות בהסכם הפשרה, ומתכלית הפיצוי הנוסף שהמשיבה הסכימה להעניק למערערים בנסיבות הכריתה, כפי שאלה פורטו בפיסקאות 27-26 שלעיל ככל שהם רלבנטיים לעניננו. כמו כן, בנוגע לקביעתם של שיעורי הריבית והפרשי ההצמדה שיש להוסיף על סכום הפיצוי שייקבע, "מהמועד הקובע" ואילך – דומה עלי כי יש ליתן את מלוא המשקל לעובדה שמדובר בענייננו בחיוב כספי, שמקורו בהסכם, שקיבל תוקף של פסק-דין. משמעות הדבר שלסכום הפיצוי שייקבע, יהיה מקום להוסיף, בנסיבות, הפרשי ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, גם אם ייתכן ויש בכך משום חריגה מסוימת מכללי ההצמדה והריבית שהיו חלים על פי דיני ההפקעות הרגילים בנסיבות דומות (ראו: קמר, בעמ' 877-898, ובפרט דבריו שם בעמ' 882). לבסוף אזכיר את האמור בפיסקה 4א' סייפא להסכם הפשרה, שם נקבע כך:
"להסרת ספק מוצהר כי אין התובעים (כאן המערערים – ח"מ) זכאים לפיצוי כפול בגין אותו שטח".
28. לאור כל האמור לעיל, אציע כי נקבל את הערעור באופן חלקי במובן זה שנקבע כי המערערים זכאים לפיצוי על פי מנגנון הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 4 להסכם הפשרה. בתוך-כך, אציע כי נורה על החזרת התיק לבית המשפט המחוזי הנכבד, לצורך מינוי שמאי, שיכריע באשר לסכום הפיצוי שהמשיבה צריכה לשלם למערערים בנסיבות, על-יסוד העקרונות שפורטו לעיל בפסק-דין זה.
כן אציע כי נחייב את המשיבה בהוצאות המערערים בסכום כולל של 50,000 ש"ח. אעיר כי סכום ההוצאות הנ"ל נגזר, בין היתר, מהאופן שבו נהגה המשיבה במסגרת ההליכים המשפטיים השונים שהתנהלו בין הצדדים, ומנסיונותיה להתנער מהתחייבויותיה על פי הסכם הפשרה. בהקשר זה יוזכרו: הפעולות שעשתה המשיבה, אשר הצריכו הגשת בקשה מצד המערערים לקבלת צו מניעה נגדה בשנת 2000 (צו שאכן ניתן, ב-בש"א 1046/00 במסגרת ה"פ 1047/00 (02.11.2000)), התביעה שהגישה המשיבה לסילוק ידם של המערערים מן הקרקע בשנת 2006 (ראו: בש"א (פ"ת) 545/07 נגר נ' עיריית ראש העין (04.09.2007)), וטענת ההתיישנות שהעלתה המשיבה בפתח ההליך, מושא הערעור שבפנינו, שנדחתה בעבר גם על ידי בית משפט זה (ראו: ע"א 4150/10 דוד נגר נ' עיריית ראש העין(27.7.2011)).
רשות אמורה לפעול בתום לב ובדרך מקובלת בכל עשיותיה, וכן גם בעת מימוש הסכמי פשרה שהיא מגיעה אליהם.
ש ו פ ט
השופט ס' ג'ובראן: אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט א' שהם: אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ח. מלצר.
ניתנה היום, י' בכסלו התשע"ו (22.11.2015).