השופט י' דנציגר:
 
             לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט ח' טובי) מיום 15.1.2013 בה"פ 1678/09, במסגרתו קיבל בית המשפט את תביעת המשיבה וקבע כי היא זכאית להירשם כחוכרת לדורות למשך 999 שנים בשטח החניה נשוא הסכסוך, על אף שתקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה הסתיימה כבר בשנת 1979.
 
תמצית הרקע העובדתי
 
1.          בלב העיר תל-אביב-יפו, ברח' שילֹה 3, על חלקה 184 בגוש 6217, עומד בניין בן שלוש קומות (להלן: הבניין). הבניין, המורכב מעשר דירות ומשתי חניות מקורות, נבנה בתחילת שנות ה-50 של המאה ה-20, ומאז ועד היום טרם נרשם כבית משותף. המערערת, חברת חלקה 184 בגוש 6217 בע"מ (להלן: החברה או המערערת), התאגדה ביום 11.12.1953 ונרשמה כבעליה הרשומים של החלקה ושל הבניין החל מיום 31.12.1953. מנהליה הראשונים של החברה היו הקבלן אליעזר בירנבוים, שבנה את הבניין, ואדם נוסף בשם אליעזר סרוקה. החברה החכירה, באמצעות מנהליה, את עשר הדירות שבבניין לרוכשיהן, ובד בבד העניקה לרוכשים מניות רגילות בחברה, ביחס לשטח הדירה אותה חכרו. המשיבים 12-2 (להלן: המשיבים) הינם בעלי זכויות חכירה לדורות לתקופה של 999 שנים בדירות שבבניין, אותן רכשו מהחברה או מהחוכרים המקוריים שרכשו את הזכויות מהחברה. המשיבה 1, אילנה ליליאן לוי (להלן: המשיבה), רכשה בשנת 1999 זכות חכירה למשך 999 שנים באחת מהדירות בבניין ורשמה זכות זו בלשכת רישום המקרקעין בשנת 2001. בנוסף לזכות החכירה בדירה, המשיבה מחזיקה ב-170 מניות רגילות מהון המניות של החברה.
 
2.          לצד החכרת עשר הדירות בבניין, החברה החכירה, באמצעות מנהליה, את שתי החניות המקורות לשני חוכרים שלא נמנו על בעלי הדירות בבניין. החניה האחת, המהווה 11/636 חלקים משטחה הכולל של החלקה, הוחכרה למר חיים בלס ז"ל (להלן: בלס ז"ל) למשך 24 שנים ו-11 חודשים – בהתאם לשטר חכירה מיום 28.11.1954 ולתנאי החכירה שצורפו אליו (להלן: שטר החכירה או חוזה החכירה). החניה השנייה הוחכרה למר דוד וינר (להלן: וינר) למשך 999 שנים – בהתאם לשטר חכירה מיום 19.5.1960 ולתנאי החכירה שצורפו אליו. למען שלמות התמונה יוער כי לימים מכר וינר את זכויותיו בחניה זו למשיב 10 בערעור דנן, מר שפר ז'ן.
3.          ביום 9.5.2005 נחתם הסכם מכר בין המשיבה לבין יורשי בלס ז"ל, פרידה רונן בלס ועדינה אביחי בלס (להלן: יורשי בלס ז"ל), במסגרתו נקבע כי המשיבה תרכוש את זכויות החכירה בשטח החניה תמורת תשלום סך של 18,000 דולר (להלן: ההסכם משנת 2005). תוקפו של הסכם זה הותנה בתנאי מתלה בדבר הארכת תקופת החכירה למשך 999 שנים. בהמשך, ביום 24.5.2007, נחתם בין המשיבה לבין יורשי בלס הסכם חדש, שביטל את הסכם 2005, במסגרתו נקבע כי המשיבה תרכוש את זכויות החכירה בשטח החניה תמורת תשלום סך של 18,000 דולר, מבלי שהדבר הותנה בתנאי מתלה בדבר הארכת תקופת החכירה למשך 999 שנים (להלן: ההסכם משנת 2007).
 
4.          המשיבה פנתה לחברה בבקשה להאריך את תקופת החכירה לגבי שטח החניה למשך 999 שנים, אך בקשתה סורבה. בעקבות הסירוב פנתה המשיבה לבית המשפט המחוזי בתובענה על דרך המרצת פתיחה למתן צו הצהרתי, לפיו היא זכאית להירשם בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת לדורות של שטח החניה. בתביעתה טענה המשיבה כי החברה אינה זכאית או מוסמכת לסרב לבקשתה להאריך את תקופת החכירה בשטח החניה. נטען כי במועד כריתת הסכם 2007 היו יורשי בלס ז"ל בעלי זכויות החכירה בשטח החניה והיו רשאים למכור את זכויותיהם למשיבה. נטען כי הגם שתקופת החכירה המקורית על פי שטר החכירה הסתיימה כבר בשנת 1979, הרי שזו מעולם לא בוטלה על ידי החברה, ולפיכך מדובר בחכירה שהתחדשה מאליה ועומדת בתוקפה גם היום. בנסיבות אלה, נטען, הארכת תקופת החכירה בשטח החניה הינה "עניין פורמאלי בלבד" והחברה נעדרת סמכות להתנגד להארכה זו. בהקשר זה נטען כי החברה מתפקדת בחיי היום יום כ"ועד הבית" של הבניין ותו לא, כי היא נעדרת סמכויות מהותיות, וכי הסירוב להאריך את החכירה נובע מחמדנות של הדיירים, שחפצים לגזול את שטח החניה ולהופכו לרכוש משותף של כל דיירי הבניין. לבסוף נטען כי יש להחיל במקרה דנן את דיני המקרקעין, ובמיוחד את דיני הבתים המשותפים, ולא את דיני החברות, חרף העובדה שהבעלות בחלקה ובבניין רשומה על שם חברה בע"מ. בנקודה זו נטען כי רישומו של הבניין על שם חברה בע"מ נובע מטעמים היסטוריים, וכי צעד זה נועד ליצור "פלטפורמה משפטית" למכירת הדירות בבניין ולהסדרת יחסי הגומלין בין הדיירים.
 
5.          המערערת והמשיבים טענו בכתבי תשובתם כי מדובר בתובענה טורדנית שנעדרת עילת תביעה. נטען כי המשיבה לא רכשה ולא יכלה לרכוש זכויות כלשהן בשטח החניה, מכיוון שבמועד כריתת הסכם המכר לא היו לבלס ז"ל או ליורשיו זכויות בו. נטען כי זכות החכירה של בלס ז"ל פקעה ביום 29.10.1979, ולכל היותר מעמדו בשטח החניה לאחר מועד זה היה מעמד של בר רשות, ולכן במועד חתימת הסכם המכר בין המשיבה לבין יורשי בלס ז"ל בשנת 2007 לא הייתה בידי האחרונים זכות כלשהי שניתן היה למכור למשיבה. בנוסף נטען כי עוד בימי חייו הפר בלס ז"ל את תנאי חוזה החכירה כשנמנע לשלם דמי וועד בית וסיפח לעצמו שטחים מחצר הבית שלא כדין, ולכן המערערת הייתה רשאית לבטל את חוזה החכירה עימו כבר אז, והיא רשאית לעשות כך גם היום. עוד נטען כי התנגדות המערערת להארכת תקופת החכירה נובעת מטעמים לגיטימיים, ובהם רצון להימנע מהחכרת שטח החניה ל"זרים שאינם מתגוררים בבניין", דבר אשר מונע את פירוק החברה ורישום הבניין כבית משותף. לחלופין נטען כי אף אם ייקבע שלבלס ז"ל וליורשיו עמדה זכות חכירה בשטח החניה במועד כריתת הסכם המכר, הרי שהחברה זכאית להתנות את הארכת חוזה החכירה בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 500,000 ש"ח בגין השימוש שנעשה על ידי בלס ז"ל בחלקי החצר האחרים. לחלופי חלופין טענו המערערת והמשיבים כי יש לקבוע שבלס ז"ל מעולם לא רכש זכות חכירה בשטח החניה, הואיל ומדובר ברכוש משותף שאינו יכול להוות מושא לעסקה עצמאית ונפרדת מדירות הבניין בהתאם לסעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). לבסוף נטען כי יש מקום לדחות את התובענה על הסף, מכיוון שהוגשה בחוסר תום לב ובהיעדר ניקיון כפיים, עת המשיבה נמנעה מלהביא לידיעתו של בית המשפט את עובדת קיומו של ההסכם משנת 2005, במסגרתו נכלל תנאי מתלה של חידוש חוזה החכירה לתקופה של 999 שנים. 
 
עיקרי פסק דינו של בית המשפט המחוזי
 
זכויות בלס ז"ל בשטח החניה – טיבן והיקפן
6.          בית המשפט המחוזי קבע כי בהתאם לשטר החכירה שנחתם בין בלס ז"ל לבין החברה ביום 28.11.1954 רכש בלס ז"ל זכויות חכירה בשטח החניה למשך 24 שנים ו-11 חודשים, ובד בבד העבירה לו החברה 29 מניות רגילות מהון מניות החברה. לפיכך נקבע כי מעמדו של בלס ז"ל כבעל זכויות חכירה בשטח החניה וכבעל מניות בחברה זהה למעמדם של יתר חוכרי הדירות בבניין.
 
7.          בית המשפט המחוזי דחה את טענת המערערת כי יש להחיל על המקרה דנן את דיני הבתים המשותפים ולקבוע שזכות החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה לא השתכללה מעולם בהיותו "רכוש משותף", שאינו יכול להוות מושא לעסקה עצמאית ונפרדת מדירות הבניין בהתאם לסעיף 55 לחוק המקרקעין. נקבע כי מדובר בבניין שנבנה בשנות ה-50 המוקדמות של המאה ה-20 ושלא נרשם עד היום כבית משותף, על אף שניתן לרשום אותו ככזה לנוכח מאפייניו הפיזיים. לפיכך נקבע כי על הבניין חלות הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין שעוסקות ב"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים" ושמחילות עליהן חלק מהסעיפים שבפרק ו' לחוק המקרקעין שעוסק בבתים משותפים (בהתאם לאמור בסעיף 77ב לחוק המקרקעין), אך סעיף 55 לחוק המקרקעין אינו אחד מהם. צוין כי בפסיקת בית משפט זה נקבע שתכליתו של פרק ו'1 לחוק המקרקעין הינה ניהולית בלבד וכי הוא לא מבקש להסדיר את הסוגיה הקניינית של זכויות הדיירים ברכוש המשותף בבניין שלא נרשם כבית משותף [ראו: ע"א 447/07 הלברשטיין נ' קולובסקי-גוברין (16.9.2010)]. עוד צוין כי בפסיקת בית משפט זה כבר נקבע שהתשובה לשאלה מה ייחשב כ"רכוש משותף" בבניין שלא נרשם כבית משותף תינתן בהתאם ל"מבחן הייעוד" הכפול, לפיו יש לבחון ראשית האם מדובר בחלקים בבניין שמיועדים על פי מהותם לשמש את כל או רוב בעלי הדירות, ושנית האם הוענקה לכל או רוב בעלי הדירות הזכות לעשות שימוש בחלקים אלה של הבניין על ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת [ראו: רע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מ"א(3) 144 (1987)]. בית המשפט קבע כי במקרה דנן שטח החניה הוצא במפורש מגדר הרכוש המשותף, עת הוחכר על ידי החברה לבלס ז"ל, ולפיכך לא מתקיימת משמעותו השנייה של מבחן הייעוד. נקבע כי בסעיף ג'1 לתנאים שצורפו לשטר החכירה שעוסק ב"חלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף" נאמר שאלו כוללים את כל חלקי הנכס "פרט לאלה המיוחדים לחוכר לשימושו הפרטי או לחוכרים אחרים לשימושם הפרטי בלבד", וכי סעיפים בנוסח דומה צורפו לשטרי החכירה של הדיירים האחרים בבניין. בית המשפט קבע כי יש להסיק שאומד דעת הצדדים לחוזי החכירה היה שהרכוש המשותף בבניין אינו כולל שטחים שיוחדו לחוכר מסוים, ומשכך כי שטח החניה נשוא המחלוקת אינו ומעולם לא היה חלק מהרכוש המשותף, וכי בחוזה החכירה שנכרת בין החברה לבין בלס ז"ל הוקנתה לאחרון זכות חכירה תקפה. 
 
פקיעת חוזה החכירה
8.          בית המשפט המחוזי קבע כי אין חולק שתקופת החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה נקבעה לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים מיום חתימת שטר החכירה (28.11.1954), ולפיכך הסתיימה פורמאלית ביום 28.10.1979. עם זאת, בית המשפט קבע כי הצדדים לחוזה שכירות או חכירה יכולים להסכיםבהתנהגותם על המשכו של היחס המשפטי שהיה ביניהם קודם לכן מבלי להאריך באופן פורמאלי את החוזה, תוך שמירה על מצבם המשפטי בהתאם לחוזה. בית המשפט הסתמך בנקודה זו על הדעה שהושמעה בפסיקת בית משפט זה, לפיה כאשר חוכר ממשיך לשבת על הקרקע, על אף שתקופת החכירה שנקבעה בחוזה המקורי הסתיימה זה מכבר והחוזה לא חודש פורמאלית, יש לראות זאת כהסכמה מכללא של הצדדים להמשך היחס המשפטי ביניהם בהתאם לתנאי החוזה המקורי [דבריו של הנשיא מ' שמגר בע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל, פ"ד מג(1) 397, 402 (1985) (להלן: עניין לוקוב)]. בית המשפט קבע כי כאשר תקופת החכירה שנקבעה בחוזה המקורי הסתיימה ולא חודשה פורמאלית, הרי שמעמדו של החוכר נותר ככזה כל עוד המחכיר אינו מגלה התנגדות לכך, בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: חוק השכירות).
9.          בית המשפט המחוזי קבע כי אין חולק שבלס ז"ל המשיך להשתמש בחניה במשך שנים רבות לאחר תום תקופת החכירה החוזית, וכי לאחר פטירתו המשיכו גם יורשיו (משנת 2001) להשתמש בחניה, ללא התנגדות כלשהי מצד החברה. עוד נקבע כי לא זו בלבד שהחברה לא התנגדה לשימוש האמור, אלא שהיא המשיכה להתייחס לבלס ז"ל כחוכר לכל דבר ועניין. בית המשפט הפנה לפרוטוקול האסיפה הכללית של דיירי הבניין מחודש יולי 2001, שממנו עולה כי האסיפה דנה בשאלת חובותיהם של וינר ובלס ז"ל לועד הבית והחליטה בסופו של דבר על ביטול החובות ועל כך שהשניים יחלו לשלם מיסי ועד בית מחודש ינואר 2001 ואילך. צוין כי בפרוטוקול אין זכר להתנגדות החברה להמשך החכירה על ידי בלס ז"ל וכי יש בו קביעה פוזיטיבית לפיה האחרון ימשיך במעמדו כחוכר שטח החניה. בית המשפט הוסיף והפנה לפרוטוקול האסיפה הכללית מחודש נובמבר 2005, שבו נדונה בקשת המשיבה לקבל את הסכמת המשיבים להעברת החכירה בחניה על שמה. צוין כי מהפרוטוקול עולה שרק אחד הדיירים הביע התנגדות לכך ואילו האחרים הסכימו בתנאים או שלא בתנאים, ובסופו של דבר התקבלה החלטה לבדוק עם בעלי המניות האחרים לגבי הסכמתם לביטול הרישום של בלס ז"ל בלשכת רישום המקרקעין. בית המשפט קבע כי מפרוטוקול זה עולה כי לא זו בלבד שהאסיפה הכללית לא קבעה שזכות החכירה של בלס ז"ל אינה תקפה עוד, אלא שחלק מהדיירים הביעו הסכמה מפורשת להעבירה למשיבה. בית המשפט קבע כי מכל האמור לעיל עולה שבשום שלב לא התקבלה החלטה כדין המבטלת את חכירתו של בלס ז"ל בשטח החניה ושבשום שלב לפני חתימת הסכם המכר בין יורשי בלס ז"ל לבין המשיבה לא ניתנה הודעה כלשהי מצד המערערת על סיום החכירה.
 
10.        בשולי נקודה זו קבע בית המשפט המחוזי כי מכתב שנשלח לבלס ז"ל על ידי עורך דין מטעם החברה ביום 11.6.1991, שבו נאמר כי אין לו (לבלס ז"ל) זכויות כלשהן בשטח החניה, אינו מהווה הודעת ביטול או הודעה על סיום החכירה בתוך זמן סביר, כמתחייב מהוראות סעיף 19 לחוק השכירות. נקבע כי הודעת ביטול או הודעה בדבר סיום החכירה יכולות להינתן רק על ידי החברה, וכי המכתב לא נחתם על ידי החברה או מי ממנהליה המורשים. עוד נקבע כי ממילא מכתב זה נסתר מניה וביה על ידי הפרוטוקולים מאסיפות הדיירים משנת 2001 ומשנת 2005.
 
ביטול חוזה החכירה עקב הפרתו
11.        בית המשפט המחוזי קבע כי החברה לא הרימה את הנטל להוכיח את טענתה כי בלס ז"ל הפר את חוזה החכירה באופן שהקנה לה את הזכות לבטלו. נקבע כי טענות החברה בדבר השתלטות של בלס ז"ל על חלק משטח חצר הבניין ובדבר סירובו לשלם את דמי ועד הבית נטענו באופן סתמי ולא נתמכו בראיות. בנוסף נקבע כי גם אם יונח לצורך הדיון כי בלס ז"ל הפר את חוזה החכירה, הרי שהחוזה אינו בטל מאליו אלא יש צורך ליתן הודעת ביטול כדין תוך זמן סביר, וכזו לא ניתנה במקרה דנן. נקבע כי המכתב ששלח עורך דין מטעם החברה ליורשי בלס ז"ל ביום 20.9.2010 – כשנתיים לאחר הגשת התובענה – ובו הודיע להם על ביטול זכות החכירה, אינו מהווה הודעת ביטול כדין משתי סיבות: ראשית, מכיוון שהחברה לא הוכיחה שעורך הדין הוסמך על ידיה להוציא מכתב כזה או שהתקבלה החלטה של האסיפה הכללית בדבר ביטול החכירה; שנית, מכיוון שלא ניתן לראות בהודעה זו, אשר מתייחסת להפרות שכביכול בוצעו על ידי בלס ז"ל למעלה מעשור קודם לכן, כהודעה שניתנה תוך זמן סביר בהתאם לפסיקת בית משפט זה. בשולי הדברים נקבע כי החברה לא הוכיחה ולו לכאורה את טענתה כי הימנעותה מלנקוט בהליכים משפטיים כנגד בלס ז"ל במרוצת השנים נבעה מחשש דיירי הבניין מאיומיו ומקושי במימון ההליכים המשפטיים.
 
12.        לפיכך נקבע כי זכות החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה לא בוטלה בשום שלב עד למועד הגשת התובענה, וכפועל יוצא נקבע כי במועד בו רכשה המשיבה את זכויות החכירה בשטח החניה (24.5.2007) עמדה בתוקפה זכות החכירה של בלס ז"ל ושל יורשיו, כך שיורשיו רשאים היו למכור אותה למשיבה.
 
זכות המשיבה להארכת החכירה
13.        לנוכח מסקנת בית המשפט המחוזי כי המשיבה רכשה מיורשי בלס ז"ל זכות חכירה תקפה בשטח החניה, עבר בית המשפט לדון בשאלה האם זכאית המשיבה לדרוש מהחברה להאריך את תקופת החכירה למשך 999 שנים ולרשום אותה בלשכת רישום המקרקעין, או שמא יש בידי החברה זכות לסרב להארכת החכירה לתקופה המבוקשת בנסיבות העניין.
 
14.        בשלב זה בחן בית המשפט המחוזי את ההצדקה למבנה המשפטי הייחודי של "חברות בית" מסוגה של החברה דנן. צוין כי במסגרת המצב המשפטי ששרר בארץ ישראל בעבר (עד לחקיקתו של חוק בתים משותפים, התשי"ג-1952, ולאחר מכן חקיקתו של חוק המקרקעין לרבות פרק הבתים המשותפים שבו), נאסר לבצע רישומים נפרדים של המבנים ושל הדירות מהקרקע שעליה נבנו, וכתוצאה מכך הפך רישום ישיר של בעלות על דירות בנפרד מהקרקע לבלתי אפשרי. צוין כי "חברות בית" הוקמו על מנת להתגבר על האיסור האמור על ידי רישום זכות הבעלות בקרקע על שם חברה בע"מ, אשר לכל אחד מבעלי מניותיה הוקצו מניות בהתאם לשטח הדירה אותה רכש ביחס לדירות האחרות בבניין, כשלצד המניות נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שם כל בעל מניות זכות חכירה לדורות באותה דירה בבניין. בית המשפט ציין כי בשים לב לאמור לעיל אין לראות ב"חברות בית" כ"חברות עסקיות", אלא ככאלה שנועדו רק לעקוף את האיסור המשפטי דאז ולשמש בפועל מעין "ועד בית" לניהול הבניין ותו לא. עוד צוין כי בית משפט זה כבר פסק בעבר כי היחסים בין בעלי המניות ב"חברות בית" דומים יותר ליחסים שבין בעלי דירות בבית משותף מאשר ליחסים שבין בעלי מניות בחברה "רגילה", ולכן הדין המהותי שצריך להחיל עליהם הינו, ככלל, דין הבתים המשותפים. לנוכח האמור לעיל קבע בית המשפט כי "הגם ש[החברה] התאגדה כחברה בע"מ ונרשמה כבעלת החלקה והבניין, הרי שבעלי המניות בה הינם הבעלים המשותפים של החלקה כל אחד על פי חלקו במניות החברה", וציין כי במקרה של פירוק החברה יירשם כל אחד מבעלי המניות כבעלים במושע בהתאם לחלקו במניות החברה (ככל שלא יירשם הבניין כבית משותף).
 
15.        בית המשפט המחוזי קבע כי העובדה שתקופת החכירה בשטח החניה הוגבלה בחוזה החכירה ל-24 שנים ו-11 חודשים בלבד אין בה כשלעצמה כדי ללמד שבלס ז"ל או יורשיו אינם זכאים להאריך את החכירה. נקבע כי "הגבלת החכירה לתקופה האמורה נבעה, לדעת הכל, אך משיקולי מס … ברי לכל, לנוכח האמור לעיל, כי בתום תקופת החכירה החוזית המנוח [בלס ז"ל] היה ועודנו הבעלים – במשותף (במושע) עם יתר הדיירים – בשטח החלקה בהתאם לחלקו בנכס החכור, קרי 11/636 חלקים משטח החלקה". לפיכך נקבע כי "אין, איפוא, כל אפשרות חוקית לאיין את בעלותו של המנוח ו/או יורשיו … בחלקה חרף תום תקופת החכירה החוזית".
 
             בית המשפט קבע כי מהוראות חוזה החכירה עולה כי אומד דעת הצדדים היה להקנות לבלס ז"ל, כמו גם לכל יתר החוכרים בבניין, זכות חכירה ארוכת שנים "הנושקת לבעלות" בשטח החניה. בית המשפט הדגיש כי בחוזה החכירה אין הוראה כלשהי שקובעת כי בתום תקופת החכירה יחזור המוחכר לידי החברה, והדבר מלמד כי היה ברור לצדדים שבתום התקופה החוזית תוארך החכירה לתקופה ארוכה נוספת. בית המשפט הוסיף וקבע כי מהוראת סעיף 18 לחוזה החכירה עולה כי בלס ז"ל זכאי היה לנהוג בשטח החניה מנהג בעלים, שכן הוא רשאי היה להחכירה, להעבירה לאחרים ולהורישה, ללא הסכמת החברה. לפיכך נקבע כי מהוראות חוזה החכירה עולה בבירור כי לא ניתן לחברה "הכוח" שלא להאריך את החכירה בתום תקופת החכירה החוזית, כל עוד לא הפר החוכר את החוזה. בנקודה זו צוין כי בסעיפים 17-16 לחוזה החכירה הוסכם שביטול חוזה החכירה עקב הפרתו על ידי החוכר יזכה את החוכר בתשלום "עבור זכויותיו והשבחותיו…". בית המשפט הסיק מכך כי אם במקרה של הפרת החוזה וביטולו כדין על ידי החברה זכאי החוכר לתשלום בגין זכויותיו במוחכר, אזי "קל וחומר בן בנו של קל וחומר ש[החברה] אינה רשאית, סתם כך, שלא להאריך את החכירה בתום התקופה החוזית וליטול לידיה, בלא תמורה, את שטח החניה".
             בית המשפט הוסיף וקבע כי ראיה ניצחת לכך שאומד דעת הצדדים היה להקנות לבלס ז"ל זכות חכירה לבעלות בשטח החניה הינה העובדה שליתר חוכרי הדירות המקוריים הוארכה החכירה, בתום תקופת החכירה המקורית של 24 שנים ו-11 חודשים, למשך 999 שנים. נקבע כי אין בנסיבות העניין שום הצדקה להפלות את בלס ז"ל ביחס ליתר החוכרים בבניין, וכי כשם שלא יעלה על הדעת שהחברה "תגזול" מבעלי מניותיה את הדירות בתום תקופת החכירה החוזית, הרי שלא יעלה על הדעת שהחברה "תגזול" את החניה שהוחכרה לבלס ז"ל. משכך, נקבע כי החברה משוללת "כוח" לסרב להארכת החכירה למנוח וליורשיו אחריו, וממילא גם למשיבה.
 
16.        בית המשפט המחוזי דחה את טענת החברה כי יש להבחין בין הדירות בבניין לבין שטח החניה. לטענת החברה, הקביעה שלבלס ז"ל הוענקה זכות חכירה לדורות בשטח החניה לא תאפשר את רישומו בעתיד של הבניין כבית משותף – כיוון שבלס ז"ל אינו בעל דירה בבניין שאליה ניתן יהיה להצמיד את שטח החניה כמתחייב על פי דין – ומשכך יש לקבל את פרשנותה כי הצדדים לא התכוונו להעניק זכות כזו לבלס ז"ל. בית המשפט קבע כי טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהחברה השכירה עוד בשנת 1960 – לאחר חקיקתו של חוק הבתים המשותפים – את החניה הנוספת לוינר, שגם הוא לא היה בעל דירה בבניין, למשך 999 שנים. זאת ועוד, נקבע כי לא ברור מדוע החברה מסרבת כיום לבקשת המשיבה להאריך את החכירה, בשעה שהמשיבה הינה גם בעלת דירה בבניין (בניגוד לבלס ז"ל) והארכת זכות החכירה שלה בשטח החניה לא תימנע את רישום הבניין כבית משותף בעתיד. בנוסף דחה בית המשפט את טענת החברה כי אין הצדקה להארכת החכירה בשטח החניה לנוכח מצוקת החניה של דיירי הבניין ומשיקולים כלכליים, בציינו כי נימוק זה הינו "תמוה ביותר" וכי הוא חושף את הסיבה האמיתית לסירוב החברה להארכת החכירה בשטח החניה.
 
טענות נוספות
17.        לאחר כל אלה ציין בית המשפט המחוזי, בבחינת למעלה מן הצורך, כי ספק אם טענות החברה תעמודנה במבחן דיני החברות. צוין כי קבלת טענות החברה משמעותה כי מניות בלס ז"ל "הופקעו" למעשה על ידי החברה, וכי אי-הארכה של זכות החכירה בנסיבות אלה מהווה סטייה של החברה מחובתה לפעול בדרך מקובלת ובתום לב למול בעלי מניותיה.
 
18.        בית המשפט המחוזי דחה את טענתה החלופית של החברה כי יש להתנות את הארכת החכירה למשיבה בתשלום חובותיו של בלס ז"ל בגין השימוש בחניה בתום תקופת החכירה החוזית ובגין השימוש שעשה בשטחי החצר של הבית בסך של 500,000 ש"ח. נקבע כי מדובר בטענה סתמית שהחברה לא הוכיחה – לא לעניין השימוש הנטען עצמו ולא לעניין גובה דמי השימוש – ומשכך דינה להידחות.
 
19.        בית המשפט המחוזי קבע כי מקובלת עליו טענת החברה, לפיה היה על המשיבה ליידע את בית המשפט על קיומו של הסכם 2005 שקדם להסכם 2007. עם זאת, בית המשפט ציין כי לא שוכנע שמחדלה של המשיבה נעשה באופן מכוון וממניעים פסולים שתכליתם להסתיר מבית המשפט מידע. צוין כי העתק מהסכם 2005 נמסר על ידי המשיבה לחברה קודם להגשת התובענה, והדבר מלמד כי לא היה בכוונתה להסתיר מידע זה מבית המשפט. בנוסף נקבע כי גם אם התנהלות המשיבה מגיעה לכדי חוסר תום לב בנסיבות העניין, הרי שאין בכך כדי להוות טעם מספיק לשלול ממנה את זכויותיה הקנייניות בשטח החניה.
 
20.        סיכומו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי אומד דעת הצדדים, הנלמד מהוראות חוזה החכירה ומהתנהגות החברה ביחס ליתר החוכרים בבניין, מעלה שלבלס ז"ל הוקנתה זכות חכירה לתקופה קצובה, אשר בסיומה (וככל שלא בוטלה עקב הפרת החוזה) היא אמורה להיות מוארכת למשך 999 שנים. לפיכך נקבע כי המשיבה, שרכשה את זכויות בלס ז"ל, זכאית להארכת החכירה בשטח החניה וכי החברה מנועה מלסרב להארכה שכזו בנסיבות העניין.
 
טענות הצדדים בערעור
 
21.        לטענת החברה, בית המשפט המחוזי שגה כשחייב אותה, בחלוף למעלה מ-33 שנים ממועד פקיעת חוזה החכירה עם בלס ז"ל, להאריך את חוזה החכירה של המשיבה למשך 999 שנים. נטען כי בית המשפט ערך עבור הצדדים חוזה חדש, תוך התערבות בוטה בחופש החוזים שלהם, ובמסגרתו כפה על החברה לבצע עסקת חכירה לדורות שבמהותה קרובה לעסקת מכר עם המשיבה. עוד נטען כי בית המשפט שגה בקובעו כי אומד דעת הצדדים בנסיבות העניין היה להעניק לבלס ז"ל זכות חכירה לדורות בשטח החניה. נטען כי קביעה זו עומדת בניגוד מוחלט ללשון חוזה החכירה, שהגביל את זכות החכירה של בלס ז"ל לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים. נטען כי המשיבה ציינה בעצמה בכתב התביעה כי אין חולק שבלס ז"ל מעולם לא חתם על חוזה נוסף המאריך את זכויות החכירה שלו בשטח החניה, ולכן אין בסיס לטענתה כי "הופתעה" מסירוב החברה להארכת החכירה למשך 999 שנים. נטען כי ככל הנראה תקופה זו נקבעה משיקולי מס, אך אין בכך שום פסול ואין לייחס לצדדים כוונה נסתרת ליצור חוזה למראית עין. בנוסף נטען כי בית המשפט המחוזי שגה עת הסיק מסקנות שגויות לגבי אומד דעת הצדדים מהנסיבות החיצוניות לחוזה החכירה (התנהגות הצדדים בשנים שלאחר תום תקופת החכירה המקורית, חוזה החכירה של וינר וחוזי החכירה של יתר חוכרי הדירות בבניין) ובניגוד ללשון החוזה, בקובעו כי דינו של בלס ז"ל זהה בכל ההיבטים ליתר חוכרי הדירות בבניין. נטען כי לכל היותר יש לקבוע כי בתום תקופת החכירה החוזית נותר בלס ז"ל במעמד של בר רשות בשטח החניה, וכי מדובר בזכות אישית שאינה ניתנה להעברה, לא במכירה ולא בירושה.
 
22.        בנוסף טוענת החברה כי המשיבה הסתירה מבית המשפט המחוזי את דבר קיומו של ההסכם משנת 2005, במסגרתו נכלל תנאי מתלה בדבר הארכת תקופת החכירה למשך 999 שנים, וכי הדבר עומד בניגוד מוחלט לטענתה בתצהירה כי "הופתעה לגלות" שהחברה מתנגדת להארכת החכירה. עוד נטען בנקודה זו כי עצם הסתרת ההסכם משנת 2005 מבית המשפט מהווה חוסר תום לב וחוסר ניקיון כפיים מצד המשיבה שהצדיקו דחיית התביעה על הסף. נטען כי יש לזקוף לחובתה של המשיבה את הימנעותה מלהביא לעדות את יורשי בלס ז"ל, אשר רק הם יכלו בנסיבות העניין "לשפוך אור" על אומד דעת הצדדים בנוגע לחוזה החכירה המקורי. לפיכך נטען כי ההסכם משנת 2007 "אינו מוֹכר דבר" ואינו יוצר למשיבה זכויות כלשהן בשטח החניה, בוודאי לא זכות חכירה לדורות למשך 999 שנים. נטען כי למקרא ההסכם משנת 2005 וההסכם משנת 2007 יש להסיק שהמשיבה הייתה מודעת למצב המשפטי ולסירובה של החברה להאריך את החכירה של בלס ז"ל, ומשכך אין לה להלין אלא על עצמה ככל שייקבע ש"הזכות" שרכשה הינה ריקה מתוכן.
 
23.        המשיבה סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. נטען כי לחברה המערערת אין כל סמכות לסרב להארכת החכירה בשטח החניה למשך 999 שנים, ובמיוחד בהינתן העובדה שיתר חוזי החכירה של הדיירים בבניין הוארכו ללא תמורה וללא הצבת תנאים כלשהם. נטען כי בלס ז"ל המשיך לעשות שימוש רציף בשטח החניה שנים רבות לאחר תום תקופת החכירה המקורית, ללא שום התנגדות מצד החברה או מי מדיירי הבניין, וכי אין לחברה זכות או סמכות "לגזול" ממנו ומיורשיו את זכויותיו בשטח החניה. עוד נטען כי ראוי להשקיף על הבניין כבית משותף שבו משמשת החברה כ"ועד בית" בלבד, וכי החברה עושה שימוש חסר תום לב במבנה המשפטי שלה כ"חברת בית" על מנת ליטול לידיה את שטח החניה. נטען כי "חברות בית הן עולם הולך ונעלם", וכי גם החברה דנן מתפקדת שנים רבות כ"יישות רישומית" וכ"ועד בית" בלבד. בהקשר זה נטען כי אין חולק שבמהלך השנים הגישה החברה מספר בקשות לפירוק מרצון מתוך מטרה לרשום את הבניין כבית משותף, וכי אילו היו הליכי הפירוק מסתיימים בהצלחה והבניין היה נרשם כבית משותף לא היו רשאים דיירי הבניין "להחרים" של קניינו הפרטי של מי מהדיירים.
24.        לטענת המשיבה, לא נפלה כל שגגה בקביעתו של בית המשפט המחוזי כי אומד דעת הצדדים במקרה דנן היה להעניק לבלס ז"ל זכות חכירה לדורות, כפי שנעשה בנוגע ליתר חוכרי הדירות בבניין וכפי שנעשה בנוגע לשטח החניה הנוסף. נטען כי עצם העובדה שכל חוזי החכירה בבניין הוארכו למשך 999 שנים ללא תמורה וללא הצבת תנאים כלשהם מלמדת שכך התכוונו הצדדים לעשות גם בעניינו של בלס ז"ל. עוד נטען כי קיימות שתי אינדיקציות פרטניות לאומד דעת הצדדים: ראשית, נטען כי תקופת החכירה של אחד מחוכרי הדירות בבניין הסתיימה בשנת 1977 וחודשה רק בשנת 2000, מבלי שנטען בשלב כלשהו כי זכותו של מי מהדיירים פקעה או כי הפך לבר רשות בלבד, וכי יש לגזור גזירה שווה לעניינו של בלס ז"ל. שנית, נטען כי לבלס ז"ל הוענקו מניות בחברה בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין, בעוד שלחוכר שטח החניה הנוסף (וינר) לא הוענקו מניות כלשהן, וכי עובדה זו מלמדת על כוונת הצדדים שחכירתו של בלס ז"ל תהיה ללא הגבלה. לבסוף טוענת המשיבה כי יש להחיל עליה את אותו הדין שחל על חוזי חכירה של מינהל מקרקעי ישראל, אשר לא אחת התברר כי לא חודשו פורמאלית במשך עשרות שנים מבלי שהדבר גרר את "פקיעת" זכות החכירה במקרקעין. 
 
25.        המשיבה 3, חברת הימנותא בע"מ (להלן: הימנותא), הינה בעלת זכויות חכירה באחת הדירות בבניין. הימנותא מצטרפת בסיכומיה לטענות החברה בערעור. נטען כי יש הצדקה להבחין בין בלס ז"ל לבין יתר החוכרים בבניין, ולו מן הטעם שחוזה החכירה המקורי של בלס ז"ל לא הוארך בשום שלב, ולפיכך יש לראות את זכות החכירה של בלס ז"ל כזכות שפקעה זה מכבר ושלא ניתנת להורשה או למכירה. נטען כי דווקא ההבדלים בין שני חוזי החכירה של החניות בבניין מעידים כי אומד דעת הצדדים היה להקנות לבלס ז"ל זכות חכירה מוגבלת בזמן ולא זכות חכירה לדורות כפי שניתנה לוינר. עוד נטען כי השימוש שעשה בלס ז"ל בשטח החניה לאחר תום תקופת החכירה החוזית הקנה לו מעמד של בר רשות בלבד, ולכן לא מדובר בזכות שניתנת למכירה או הורשה.
 
דיון והכרעה
 
26.        ביום 18.6.2013 התקיים דיון קדם-ערעור לפני השופט י' עמית. במהלך הדיון הציע השופט עמית לצדדים הצעת פשרה, לפיה למשיבה תינתן זכות אישית בשטח החניה שתפקע במועד פטירתה, אולם ככל שהמשיבה תבקש למכור את הדירה בעודה בחייה לצד שלישי, אזי תינתן זכות קדימה לדיירי הבניין לרכוש את החניה במחיר שיוערך על ידי שמאי. החברה הסכימה להצעה, אך המשיבה דחתה אותה. בשלב מאוחר יותר הודיעה המשיבה כי היא מסכימה להצעה, אך אז הודיעה החברה כי כעת היא זו שמתנגדת להצעה. בפתח הדיון שהתקיים לפנינו ביום 3.3.2014 שבנו והצענו לצדדים להיעתר להצעת הפשרה, אך שני הצדדים התבצרו בעמדותיהם ודחו את הצעתנו. לפיכך הגיעה העת להכריע בסכסוך על פי דין.
 
27.        לאחר שעיינתי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים בכתב ובעל-פה לפנינו, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להתקבל, וכך אציע לחבריי שנעשה. אפרט טעמיי להלן.
 
28.        על מנת למקד את הדיון בָעיקר, אבקש כבר בפתח הדברים להסיר מהפרק שתיים מטענות החברה המערערת, אשר לטעמי נדחו כדין על ידי בית המשפט המחוזי ולכן אין מקום לשוב ולהידרש אליהן כעת. ראשית, בית המשפט המחוזי קבע כי יש לדחות את טענת החברה בדבר היותו של שטח החניה חלק מהרכוש המשותף שאינו יכול לשמש מושא לעסקה נפרדת. בית המשפט קבע כי שטח החניה אינו ומעולם לא היה חלק מהרכוש המשותף של הבניין, וכי לבלס ז"ל הוקנתה זכות חכירה תקפה בשטח החניה. שנית, בית המשפט המחוזי קבע כי יש לדחות את טענת החברה בדבר הפרה של החוזה על ידי בלס ז"ל, המקנה לה זכות לבטל בדיעבד את החוזה בחלוף שנים רבות. נקבע כי החברה כלל לא הוכיחה שבלס ז"ל הפר את החוזה וכי החברה ממילא לא ביטלה את החוזה בחלוף פרק זמן סביר ממועד ההפרה הנטענת. קביעותיו העובדתיות והמשפטיות של בית המשפט המחוזי בשתי נקודות אלה פורטו על ידי בפסקאות 7-6 ו-12-10 לעיל, ואיני רואה טעם לחזור בשנית על הדברים. יוער כי שתי טענות אלה אמנם שבו ועלו בסיכומי המערערת במסגרת ערעורה דנן, אך הן נטענו בלשון רפה ובשולי הדברים, ונדמה שבמידה רבה נזנחו. כך או כך, קביעותיו של בית המשפט המחוזי בשתי נקודות אלה עולות בקנה אחד עם פסיקת בית משפט זה ומקובלות עלי במלואן, הן במישור העובדתי והן במישור המשפטי, ומשכך איני רואה כל הצדקה להתערבותנו בהן.
 
29.        בשים לב לאמור בפסקה 28 לעיל, התשתית העובדתית הרלוונטית לדיוננו – שאינה מצויה עוד במחלוקת – היא כדלקמן:
 
א)          בהתאם לחוזה החכירה היו לבלס ז"ל זכויות חכירה בשטח החניה למשך 24 שנים ו-11 חודשים, מיום 28.11.1954 ועד ליום 28.10.1979 (להלן: תקופת החכירה המקורית).
ב)          בלס ז"ל המשיך להחזיק ולהשתמש בשטח החניה במשך שנים רבות לאחר תום תקופת החכירה המקורית ועד לפטירתו בשנת 2001, ללא התנגדות של ממש מצד החברה, על אף שחוזה החכירה לא הוארך בשום שלב באופן פורמאלי.
ג)           לאחר מותו של בלס ז"ל, החל משנת 2001 לערך, המשיכו גם יורשיו להשתמש בשטח החניה, על אף שחוזה החכירה לא הוארך בשום שלב באופן פורמאלי, וללא התנגדות של ממש מצד החברה.
ד)          עד למועד שבו נחתמו ההסכמים בין יורשי בלס ז"ל לבין המשיבה, ועל אחת כמה וכמה עד להגשת התובענה על ידי המשיבה לבית המשפט המחוזי, לא נמסרה על ידי החברה לבלס ז"ל או ליורשיו הודעה על ביטול החכירה או סיומה בתוך זמן סביר, כמתחייב מסעיף 19 לחוק השכירות.
ה)          עד למועד שבו נחתמו ההסכמים בין יורשי בלס ז"ל לבין המשיבה (ההסכם המוקדם משנת 2005 וההסכם המאוחר משנת 2007), לא הוארך פורמאלית חוזה החכירה של בלס ז"ל ולא נחתם באופן פורמאלי חוזה חדש למול יורשיו.
 
30.        על יסוד התשתית העובדתית האמורה לעיל הגיע בית המשפט המחוזי למסקנות ולקביעות המשפטיות הבאות:
 
א)          בתום תקופת החכירה המקורית לא פקעה זכות החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה, ומעמדו המשיך להיות מעמד זהה למעמדם של יתר החוכרים בבניין, להבדיל ממעמד של בר רשות בלבד.
ב)          אומד דעת הצדדים (קרי, החברה מחד ובלס ז"ל מאידך), כפי שהוא נלמד מתוך החוזה ומתוך הנסיבות, היה כי זכות החכירה שניתנה לבלס ז"ל תוארך למשך 999 שנים.
ג)           זכותו של בלס ז"ל ניתנת להורשה, ויורשיו היו רשאים למכור את זכות החכירה למשיבה.
ד)          בשנת 2007 רכשה המשיבה כדין את זכויות יורשי בלס ז"ל בשטח החניה, והיא זכאית לדרוש להאריך את תקופת החכירה למשך 999 שנים, ולחברה אין סמכות לסרב להארכה שכזו.
 
             דעתי שונה. סבורני כי התשתית העובדתית במקרה דנן אינה תומכת במסקנות ובקביעות המשפטיות של בית המשפט המחוזי.
 
31.        במישור העובדתי אין חולק, מחד, כי חוזה החכירה העניק לבלס ז"ל זכויות חכירה בשטח החניה למשך 24 שנים ו-11 חודשים, וכי תקופה זו הסתיימה בחודש אוקטובר 1979. ועוד אין חולק, מאידך, כי בלס ז"ל המשיך להחזיק ולהשתמש בשטח החניה במשך שנים רבות לאחר שהסתיימה תקופת החכירה המקורית, עד לפטירתו בשנת 2001, וכי גם לאחר פטירתו המשיכו יורשיו להשתמש בשטח החניה עד לשנת 2007, ללא התנגדות של ממש מצד החברה – וכל זאת על אף שחוזה החכירה לא הוארך בשום שלב באופן פורמאלי.
 
             נשאלת השאלה מהי המסקנה המשפטית שיש לגזור משילוב הדברים? האם יש להסיק – כפי שעשה בית המשפט המחוזי – כי אומד דעת הצדדים במקרה דנן היה שזכות החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה תוארך למשך 999 שנים? סבורני, כאמור, כי יש להשיב על כך בשלילה. 
 
32.        בית המשפט המחוזי ביסס את מסקנתו המשפטית האמורה לעיל על שלושה נדבכים: ראשית, חוזה החכירה עצמו; שנית, התנהגות הצדדים לאחר סיום תקופת החכירה המקורית; שלישית, נסיבות חיצוניות שסבבו את חוזה החכירה ואת התנהגות הצדדים. אבחן להלן את הנמקתו של בית המשפט המחוזי, ואסביר מדוע איני סבור שדי בה כדי לבסס את מסקנתו המשפטית. 
 
(א)         אינדיקציות "פנימיות" הנלמדות מתוך חוזה החכירה עצמו
 
33.        בית המשפט המחוזי מצא בחוזה החכירה עצמו מספר אינדיקציות לכך שתקופת החכירה שנקבעה בו במפורש – למשך 24 שנים ו-11 חודשים – אינה מהווה "סוף פסוק", ושאומד דעת הצדדים היה להאריך את החכירה לתקופה ארוכה נוספת: ראשית, אין בחוזה החכירה הוראה שקובעת כי בתום תקופת החכירה "יחזור" המוחכר לידי החברה; שנית, בחוזה החכירה נקבע במפורש כי בלס ז"ל זכאי לנהוג במוחכר מנהג בעלים – לרבות החכרה לאחרים, העברה, שעבוד והורשה של המוחכר – ללא הסכמת החברה (סעיף 18 לחוזה החכירה); שלישית, בחוזה החכירה נקבע שבלס ז"ל יהיה זכאי לתשלום עבור זכויותיו והשבחותיו במקרה של ביטול החוזה (סעיפים 17-16 לחוזה החכירה). בית המשפט המחוזי הסיק מכל אחת מהאינדיקציות הללו, וביתר שאת ממשקלן המצטבר, כי אומד דעת הצדדים היה להעניק לבלס ז"ל זכות חכירה למשך תקופה ארוכה, מעבר ל-24 שנים ו-11 חודשים, וכי לחברה אין סמכות להתנגד להארכה כזו.
 
             דעתי שונה. סבורני כי אף אחת מהאינדיקציות הללו אינה מובילה בהכרח למסקנתו של בית המשפט המחוזי, וממילא גם משקלן המצטבר אינו מוביל למסקנה זו.
 
34.        ראשית, סבורני כי עצם העובדה שחוזה החכירה "שותק" בכל הנוגע לחזרת המוחכר לידי החברה בתום תקופת החכירה אינה מלמדת בשום דרך על הסכמה שבשתיקה בדבר הארכת החכירה מעבר לתקופת החכירה המקורית. למעשה, סבורני כי "שתיקת" החוזה בנקודה זו אינה אינדיקציה לכאן או לכאן. ראוי להזכיר בשלב זה כי חוזה החכירה נוקב בלשון ברורה ומפורשת בתקופת חכירה של 24 שנים ו-11 חודשים. המסקנה הטבעית והמתבקשת מכך הינה שבתום תקופת החכירה המוסכמת, וככל שהצדדים לא הסכימו במפורש או במשתמע על הארכתה, מסתיימת החכירה והמוחכר חוזר לבעליו המקוריים. במילים אחרות, ככל שיש בחוזה החכירה סעיף מפורש המגדיר בבירור תקופת חכירה מסוימת, אין צורך לכלול בחוזה החכירה סעיף נוסף שקובע כי בתום תקופת החכירה יחזור המוחכר לבעליו המקוריים. הנה כי כן, "שתיקת" החוזה בנוגע לחזרת המוחכר לידי החברה בתום תקופת החכירה המקורית במקרה דנן אינה מהווה, כשלעצמה, אינדיקציה כלשהי לגבי אומד דעת הצדדים בדבר הארכת החכירה מעבר לתקופה המוסכמת בחוזה.
 
35.        שנית, סבורני כי סעיף 18 לחוזה החכירה – אשר במסגרתו נקבע כי בלס ז"ל רשאי "מדי פעם בפעם" להשכיר, להעביר ולמשכן את זכויותיו במוחכר, וכי זכויותיו במוחכר אינן בטלות עם פטירתו אלא עוברות בירושה – אינו מלמד בשום אופן על הסכמת הצדדים להאריך את החכירה מעבר לתקופת החכירה המקורית. סעיף זה אמנם מעניק לבלס ז"ל זכות לבצע פעולות קנייניות שונות בזכויותיו במוחכר, מבלי שיידרש לקבל את הסכמת החברה, ואף מדגיש כי זכויותיו אינן בטלות עם פטירתו אלא עוברות ליורשיו, אך אין לקרוא לתוכו מה שאין בו ואין לפרשו בדרך שהופכת את תקופת החכירה המוגדרת ברישא לחוזה לבלתי מוגבלת. סבורני שיש לקרוא את סעיף 18 לחוזה החכירה כפשוטו, דהיינו כי בלס ז"ל רשאי לעשות בזכות החכירה שהוענקה לו בחוזה כל אחת מהפעולות המנויות בסעיף, בכפוף לתקופת החכירה הקבועה בחוזה. ודוק, אין סתירה בין האמור בסעיף 18 לחוזה החכירה לבין העובדה שחוזה החכירה תוחם את תקופת החכירה לפרק זמן מסוים. קריאה משולבת של סעיף 18 לחוזה החכירה יחד עם הרישא לחוזה החכירה (שבה נקבעה תקופת החכירה) מובילה למסקנה הפשוטה הבאה: לבלס ז"ל הוענקה זכות חכירה למשך 24 שנים ו-11 חודשים, כשבמהלך תקופה זו הוא רשאי לעשות בזכות החכירה כל אחת מהפעולות המנויות בסעיף 18 לחוזה (להעבירה, להשכירה, לשעבדה ולהורישה) מבלי שיידרש לקבל את הסכמת החברה המחכירה, ואולם ברי כי נקיטה בפעולות הללו אינה הופכת את זכות החכירה בשטח החניה מזכות מוגבלת בזמן לזכות בלתי מוגבלת בזמן. במילים אחרות, בתום תקופת החכירה, וככל שהצדדים לא הסכימו במפורש או במשתמע על הארכתה, מגיעה זכות החכירה לסיומה ויחד עימה מגיעות לסיומן כל הזכויות "הנלוות" שצוינו לעיל. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם הכלל היסודי בדיני הקניין, לפיו אדם אינו יכול להעביר יותר זכויות ממה שיש לו (Nemo dat quad non habet), ובמקרה דנן – בלס ז"ל אינו יכול להעביר בשטח החניה יותר זכויות מאלה שהוקנו לו על ידי החברה המחכירה. הנה כי כן, גם סעיף 18 לחוזה החכירה אינו מהווה אינדיקציה כלשהי לגבי אומד דעת הצדדים בדבר הארכת החכירה מעבר לתקופה המוסכמת בחוזה.
 
36.        שלישית, סבורני כי סעיפים 17-16 לחוזה החכירה – שעוסקים בביטול חוזה החכירה עקב הפרתו על ידי החוכר – אינם רלוונטיים לשאלה דנן ואינם מלמדים דבר על אומד דעת הצדדים בנוגע להארכת החכירה מעבר לתקופת החכירה המקורית. סעיפים אלו עוסקים, כאמור, בסיטואציה של ביטול החוזה עקב הפרתו על ידי החוכר ובתוצאותיו של ביטול כזה. בין היתר, נקבע בסעיף 17 לחוזה כי בעקבות הביטול החוכר מחויב לפנות את המוחכר, כי המחכיר רשאי להחכיר את המוחכר לחוכר חדש, וכי "המחכיר ישלם לחוכר רק את הסכומים שיקבל מהחוכר החדש עבור זכויותיו והשבחותיו של החוכר בנכוי כל ההוצאות שהיו למחכיר בקשר עם ביטול החוזה והעברתו לחוכר החדש, וכן בנכוי כל חובותיו של החוכר למחכיר". בית המשפט המחוזי הסיק מכך שאם במקרה של הפרת החוזה וביטולו כדין על ידי החברה זכאי החוכר לתשלום בגין זכויותיו במוחכר, אזי קל וחומר שהחברה אינה רשאית לסרב "סתם כך" להאריך את החוזה בתום התקופה החוזית וליטול לידיה את המוחכר ללא תמורה.
 
             איני שותף למסקנה זו. ספק בעיני אם יש מקום להיקש ולהחלה של סעיפים בחוזה שעוסקים בביטול החוזה עקב הפרתו על הסיטואציה דנן, שבמרכזה עומדת השאלה האם החכירה מוארכת "אוטומטית" בהיעדר הפרה מצד החוכר. לחלופין, אף אם אניח – מבלי לקבוע מסמרות בעניין – כי ניתן להחיל על דרך ההיקש את המנגנון שנקבע בסעיף 17 לחוזה החכירה גם במקרה של סיום תקופת החכירה המוסכמת בחוזה, ולא רק במקרה של ביטול החוזה עקב הפרתו, אזי אינני סבור כי מנגנון זה מוביל למסקנה שהחברה כלל אינה רשאית לסרב להאריך את תקופת החכירה מעבר לתקופת החכירה המקורית. לכל היותר, החלת המנגנון על הסיטואציה דנן עשויה להוביל למסקנה הפרשנית – ושוב אדגיש כי איני קובע מסמרות בעניין – כי בתום תקופת החכירה המקורית, ככל שהצדדים לא הסכימו על הארכת החכירה, תתבצע התחשבנות בין הצדדים והחברה תשלם לחוכר "עבור זכויותיו והשבחותיו". כך או כך, איני רואה היגיון לקשור בין מנגנון התחשבנות כזה לבין השאלה האם רשאית החברה לסיים את החכירה (או לסרב להאריכה) בתום תקופת החכירה המקורית, ולפיכך איני סבור שעצם קיומו של מנגנון התחשבנות כזה מהווה אינדיקציה כלשהי לגבי אומד דעת הצדדים בדבר הארכת החכירה מעבר לתקופה המוסכמת בחוזה.
 
37.        מסקנתי מכל המקובץ לעיל הינה כי אין בחוזה החכירה עצמו דבר המלמד על כוונת הצדדים להאריך "אוטומטית" את זכות החכירה שהוענקה לבלס ז"ל בתום תקופת החכירה המקורית.
 
(ב)         הארכת החכירה בהתנהגות
 
38.        אין חולק, כאמור, כי בלס ז"ל המשיך להחזיק ולהשתמש בשטח החניה במשך שנים רבות לאחר תום תקופת החכירה המקורית עד לפטירתו בשנת 2001, ללא התנגדות של ממש מצד החברה, על אף שחוזה החכירה לא הוארך בשום שלב באופן פורמאלי. בית המשפט המחוזי אף הפנה לפרוטוקולים של האסיפה הכללית של דיירי הבניין משנת 2001 ומשנת 2005, מהם עולה כי החברה לא התנגדה להמשך השימוש וההחזקה של בלס ז"ל ושל יורשיו בשטח החניה. בית המשפט המחוזי הסיק מעובדה זו שלוש מסקנות משפטיות: ראשית, כי זכות החכירה של בלס ז"ל לא פקעה בתום תקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה וכי זכות זו עמדה בתוקפה עד לפטירתו של בלס ז"ל. שנית, כי לאחר פטירתו של בלס ז"ל עברה זכות החכירה ליורשיו, ואלו בתורם היו רשאים למכור אותה למשיבה. שלישית, כי לבלס ז"ל הייתה זכות לדרוש להאריך את החכירה למשך 999 שנים וכי החברה לא הייתה רשאית לסרב להארכה כזו, ומשכך כי הזכות לדרוש הארכה שכזו מצויה כיום בידי המשיבה שרכשה את זכויותיו של בלס ז"ל בשטח החניה מידי יורשיו.
 
             מסקנתו הראשונה של בית המשפט המחוזי מקובלת עלי בנסיבות העניין. מסקנתו השנייה של בית המשפט המחוזי אמנם אינה נקייה מספקות, אך מוכן אני לקבלה לנוכח התשתית העובדתית הקונקרטית במקרה דנן. עם זאת אין בידי להסכים עם המסקנה השלישית, ובה טמון לדעתי העיקר. אבהיר את דברי.
 
(ב)(1)     מעמדו של בלס ז"ל לאור התנהגות הצדדים
 
39.        מסקנתו הראשונה של בית המשפט המחוזי – לפיה זכות החכירה של בלס ז"ל לא פקעה בתום תקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה אלא עמדה בתוקפה עד לפטירתו – מקובלת עלי בנסיבות העניין.
 
             המקרה שלפנינו – במסגרתו ממשיך שוכר (או חוכר) להחזיק ולהשתמש בנכס במשך שנים רבות, על אף שתקופת השכירות או החכירה המקורית שנקבעה בחוזה הסתיימה זה מכבר ועל אף שחוזה חדש לא נחתם, והכל בהסכמת המשכיר (או המחכיר) – אינו ראשון מסוגו. בפסיקתו של בית משפט זה כבר נדונו בעבר מקרים בעלי נסיבות דומות, ונקבע בהם כי המשך ההחזקה והשימוש בנכס על ידי המשכיר, על אף שתקופת השכירות המקורית הסתיימה והחוזה לא חודש פורמאלית, מלמדים על הסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את היחס המשפטי ביניהם בהתאם לחוזה המקורי [ראו למשל: ענייןלוקוב בעמ' 403-402]. עם זאת, נקבע כי שכירות כזו כפופה לכלל הקבוע בסעיף 19(א) לחוק השכירות, לפיו ככל ש"לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני" (ההדגשה הוספה, י.ד.), ולכלל הקבוע בסעיף 19(ב)(2) לחוק השכירות, לפיו השכירות תסתיים במועד שנקבע בהודעה, אלא אם מועד זה הינו בלתי סביר ואז השכירות תסתיים "תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה" [ראו למשל: רע"א 1784/98 עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה, פ"ד נג(4) 315, 335-334 (1999); ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.7.2008) בפסקאות 55-52]. במילים אחרות, העובדה שהצדדים המשיכו לקיים את חוזה השכירות (או החכירה) בהתנהגות, אף מבלי להאריך פורמאלית את החוזה או לחתום על חוזה חדש, מלמדת אמנם על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם כמקודם, אך היא בוודאי אינה מלמדת על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם לנצח. הקשר המשפטי יימשך כל עוד שני הצדדים מביעים בהתנהגותם את רצונם להמשיכו, ובכל עת רשאי כל אחד מהצדדים לסיים את החוזה – בכפוף לחובתו למסור לצד השני הודעה על כך ולהעניק לו זמן סביר עד לסיום החוזה. ודוק, לא מדובר בכללים ייחודיים שהתפתחו רק ביחס לחוזי שכירות, אלא מדובר ביישום של החזקה המושרשת היטב בדיני החוזים, לפיה חוזים אינם נערכים לצמיתות, גם אם מדובר בחוזים ארוכי טווח שלא נקצבו בזמן, אשר יישומה הפרקטי הינו שחוזה שלא נקבעו בו מועד או מנגנון לסיומו יש לפרש כחוזה המקנה לכל צד זכות להפסיקו תוך מתן הודעה זמן סביר מראש לצד השני [ראו למשל: ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון – סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (13.2.2008) והאסמכתאות הרבות המוזכרות בפסקאות 39-36 שם; ע"א 4309/06 בשארה ורור בע"מ נ' גלידת ויטמן (1979) בע"מ (17.6.2008) והאסמכתאות המוזכרות בפסקאות כ"ד-כ"ו שם].
 
             בשולי הדברים אני רואה לנכון להעיר כי במקרה שלפנינו מדובר בזכות חכירה, דהיינו זכות שכירות למשך תקופה שלמעלה מחמש שנים אך פחות מ-25 שנים, וככזו היא כפופה עקרונית לדרישת הכתב הקבועה בחוק המקרקעין, להבדיל מזכות שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים (ראו סעיפים 8 ו-79 לחוק המקרקעין). עם זאת, כיוון שהצדדים לא טענו טענות בעניין זה, איני רואה צורך להרחיב את הדיון על כך.
 
             הנה כי כן, בנסיבות העניין יש לקבוע כי עד לפטירתו של בלס ז"ל בשנת 2001 המשיכו הצדדים לקיים את חוזה החכירה בהתנהגות, וכפועל יוצא לא חל שינוי במעמדו של בלס ז"ל כחוכר בשטח החניה. עם זאת, בהיעדר הסכמה מפורשת של הצדדים בנוגע לתקופת החכירה החדשה, יש לראות את זכותו של בלס ז"ל בשטח החניה כזכות הכפופה לכללים שנקבעו בפסיקת בית משפט זה ובסעיף 19 לחוק השכירות, בדבר סיום תקופת השכירות (או החכירה) בהודעה של המשכיר (או המחכיר) זמן סביר מראש. 
 
(ב)(2)     מעמדם/זכותם של יורשי בלס ז"ל ושל המשיבה בשטח החניה
 
40.        מסקנתו השנייה של בית המשפט המחוזי – לפיה זכות החכירה של בלס ז"ל עברה לאחר פטירתו ליורשיו, ואלו בתורם היו רשאים למכור אותה למשיבה – אינה נקייה מספקות לטעמי.
 
             במישור העקרוני מתעורר לדעתי ספק האם הזכות שהייתה בידי בלס ז"ל עד ליום פטירתו – זכות חכירה למשך תקופה לא מוגדרת, הנלמדת מהתנהגות הצדדים והכפופה לזכותה של החברה המחכירה להודיע תוך זמן סביר מראש על סיומה בכל עת – הינה זכות הניתנת להעברה ללא הסכמה של החברה המחכירה. סבורני, מבלי לקבוע מסמרות, כי זכות זו קרובה יותר במהותה לזכות אישית (שאינה ניתנת להעברה) מאשר לזכות חפצית.
 
             עם זאת, מוכן אני לקבל מסקנה זו לנוכח התשתית העובדתית הקונקרטית במקרה דנן, כשאין חולק כי יורשי בלס ז"ל החזיקו והשתמשו בשטח החניה במשך שנים אחדות, ממועד פטירתו של בלס ז"ל בשנת 2001 ועד שנת 2007, ללא התנגדות של ממש מצד החברה או מצד דיירי הבניין. עובדה זו, בשילוב סעיף 18 לחוזה החכירה (שנדון בפסקה 33 לעיל) שקובע כי בלס ז"ל רשאי היה להעביר את זכויותיו במוחכר וכי זכויותיו אינן בטלות עם פטירתו אלא עוברות בירושה, מאפשרות – גם אם בדוחק מה – לקבל את המסקנה האמורה לעיל. עם זאת, חשוב להדגיש כי הזכות שירשו יורשי בלס ז"ל ושמכרו למשיבה הינה הזכות שהייתה לבלס ז"ל במועד פטירתו, לא יותר ולא פחות, דהיינו זכות הכפופה לכללים שנקבעו בפסיקת בית משפט זה ובסעיף 19 לחוק השכירות בדבר סיום תקופת השכירות (או החכירה) בהודעה של המשכיר (או המחכיר) זמן סביר מראש.
 
(ב)(3)    האם התנהגות הצדדים הקימה לבלס ז"ל זכות לדרוש להאריך את החוזה?
 
41.        מסקנתו השלישית של בית המשפט המחוזי – לפיה בלס ז"ל היה רשאי, מכוח ההחזקה והשימוש שלו במשך עשרות שנים בשטח החניה, לדרוש להאריך את החכירה בשטח החניה למשך 999 שנים וכי החברה לא הייתה רשאית לסרב להארכה כזו, וכי הזכות לדרוש הארכה שכזו עברה מבלס ז"ל ליורשיו, ומהם למשיבה – אינה מקובלת עלי כלל.
 
             כאמור, בנסיבות העניין יש הצדקה לקבוע, לנוכח התנהגות הצדדים במרוצת השנים, כי מעמדו של בלס ז"ל כחוכר בשטח החניה לא השתנה על אף שחוזה החכירה הסתיים בשנת 1979 ולא חודש פורמאלית מאז. עם זאת, אין מקום לקבוע כי התנהגות הצדדים במרוצת השנים כשלעצמה הקימה לבלס ז"ל זכויות נוספות, מעבר לזכויות שנקבעו בחוזה החכירה המקורי, ובהן זכות לדרוש את הארכת החכירה למשך 999 שנים. כאמור בפסקאות 36-33 לעיל, איני סבור שניתן ללמוד מחוזה החכירה עצמו על קיומה של זכות לדרוש את הארכת החכירה למשך 999 שנים, ובהיעדר זכות כזו בחוזה החכירה המקורי איני רואה כיצד ניתן "לקרוא" זכות כזו לתוך החוזה אך ורק מכוח התנהגות הצדדים שהמשיכו לקיים את החוזה מבלי לחדשו פורמאלית. במילים אחרות, התנהגות הצדדים במרוצת השנים, המעידה על הסכמתם להמשיך לקיים את החוזה המקורי, אינה יכולה להקנות כשלעצמה לבלס ז"ל (או ליורשיו או למשיבה) יותר ממה שהקנה לו חוזה החכירה המקורי. עם זאת, אין בקביעה זו כדי לשלול את האפשרות שנסיבות חיצוניות שסבבו את חוזה החכירה ואת התנהגות הצדדים יובילו למסקנה אחרת. כאמור, בית המשפט המחוזי סבר כי קיימות במקרה דנן נסיבות כאלה. אעבור כעת לבחון קביעה זו.   
 
(ג)         נסיבות חיצוניות שסבבו את חוזה החכירה ואת התנהגות הצדדים
 
42.        בית המשפט המחוזי סבר כי קיימות במקרה דנן מספר אינדיקציות חיצוניות לחיזוק מסקנתו, לפיה לבלס ז"ל קמה זכות לדרוש את הארכת החכירה ל-999 שנים (ובעקבותיו – זכות של יורשיו ושל המשיבה לדרוש זאת). ראשית, בית המשפט ייחס משקל ניכר לעובדה שהחברה הינה "חברת בית" וקבע כי היא משמשת אך ורק כ"ועד בית" לניהול הבניין וכי היא נעדרת "כוח" לסרב להארכת החכירה. שנית, בית המשפט קבע כי לבלס ז"ל הוענקו מניות בחברה ולא ייתכן שמניותיו "יופקעו" על ידי החברה. שלישית, נקבע כי אין חולק שתקופת החכירה המקורית הוגבלה למשך 24 שנים ו-11 חודשים משיקולי מס בלבד. רביעית – וזו הנקודה העיקרית לטעמי – נקבע כי ליתר חוכרי הדירות בבניין הוארכה החכירה בתום תקופת החכירה המקורית למשך 999 שנים. בנקודה זו צוין כי לאחד החוכרים הוארכה החכירה למשך 999 שנים, על אף שחלף פרק זמן ניכר מפקיעת החוזה שלו, ועוד צוין כי בשטח החניה הנוסף הוענקה מראש לחוכר (וינר) זכות חכירה למשך 999 שנים.
 
             דעתי שונה. סבורני כי אף אחת מהאינדיקציות הללו אינה מובילה בהכרח למסקנתו של בית המשפט המחוזי. 
 
(ג)(1)    "חברת בית"
 
43.        בית המשפט המחוזי ייחס, כאמור, משקל ניכר לעובדה שהחברה המערערת הינה "חברת בית" והקדיש חלק ניכר מהנמקתו להבהרת המבנה המשפטי הייחודי של חברות אלה ולסקירת הרקע ההיסטורי להקמתן. בית המשפט ציין כי "חברות בית" הוקמו על מנת לעקוף את האיסור המשפטי דאז לביצוע רישומים נפרדים של המבנים ושל הקרקע, ולפיכך כי אין לראותן כ"חברות עסקיות" אלא כמעין "ועד בית" לניהול הבניין בלבד ותו לא. לפיכך קבע בית המשפט כי מבחינה מהותית יש לראות את בעלי המניות כבעלי המקרקעין, על אף שהחברה רשומה כבעלת המקרקעין. איני שותף למסקנה זו. אכן, אין להכחיש כי "חברת בית" הינה צורת התאגדות משפטית אנכרוניסטית, שיוצרת לא מעט קשיים והתדיינויות משפטיות, ושהניסיון להתאימה למציאות החיים המודרנית במדינת ישראל, המאופיינת בבנייה של בתים משותפים, נראה לעיתים כניסיון "לְרבֵּע את המעגל". עם זאת, כל עוד החברה לא פורקה והבניין לא נרשם כבית משותף, לא ניתן לבטל במחי יד את קיומה של החברה ואת השלכותיה המשפטיות של צורת התאגדות זו, ולהפוך אותה לקליפה משפטית חסרת תוכן וחסרת סמכויות שאינה אלא "ועד בית". במילים אחרות, כל עוד החברה רשומה כבעלת המקרקעין – ובנסיבות הספציפיות של המקרה דנן, כשזכות החכירה של בלס ז"ל נמשכה מכוח התנהגות הצדדים ולא מכוח חוזה חכירה מסודר בכתב, וככזו היא כפופה לזכותו של המחכיר (החברה) להודיע בכל עת על סיום החכירה בזמן סביר – איני סבור כי ניתן לומר שהחברה אינה אלא "ועד בית" וכי היא נטולת סמכות בנסיבות העניין לסרב להארכת החוזה.
 
             אין לכחד כי תוצאה זו יוצרת תחושה לא נוחה, הנובעת מהפער שבין צורת ההתאגדות של הבניין כ"חברת בית" לבין העובדה שהבניין מתפקד כבית משותף במרבית המובנים, וייתכן שיהיו מי שיסברו כי מדובר בתוצאה בלתי צודקת בנסיבות העניין. עם זאת, בהיעדר פשרה בין הצדדים (וכאמור, הצענו לצדדים מספר פעמים להגיע לפשרה במקרה דנן), על בית המשפט לפסוק על פי הדין. השאיפה לצמצם ככל הניתן את הפערים המשפטיים בין בניינים שמאוגדים עדיין כ"חברות בית" לבין בניינים שרשומים כבתים משותפים הינה שאיפה ראויה [ראו והשוו: ע"א 759/00 עיזבון נחמן גולדשטיין ז"ל נ' פסגת ברטנורה בע"מ, פ"ד נח(3) 711 (2004) (להלן: עניין גולדשטיין)], אך לא תמיד יישום הדין בנסיבות הספציפיות מאפשר זאת, ולעיתים הדין מוביל לתוצאה שיוצרת תחושה לא נוחה. זהו אחד מאותם מקרים.
(ג)(2)     מניותיו של בלס ז"ל בחברה
 
44.        מכיוון שאין חולק שבד בבד עם חתימת חוזה החכירה בין בלס ז"ל לבין החברה הוענקו לבלס ז"ל מניות בחברה, קבע בית המשפט המחוזי כי לא יעלה על הדעת שהחברה "תגזול" מבלס ז"ל את שטח החניה שאינה אלא "הפקעה" של מניותיו. אין בידי לקבל קביעה זו. תחילה אעיר כי שאלת גורל מניותיו של בלס ז"ל, כשאלה נפרדת משאלת גורלה של זכות החכירה של בלס ז"ל, לא התבררה כדבעי בבית המשפט המחוזי ואף לא בערעור לפנינו. מעיון בחוזה החכירה המקורי שנכרת בין בלס ז"ל לבין החברה עולה שאין בו שום התייחסות למניות שהוענקו לבלס ז"ל, ומשכך סביר להניח שהקצאת המניות הוסדרה במסמך אחר – חוזה נפרד או שטר מניה – שלא הונח לפנינו במסגרת הערעור דנן. זאת ועוד, גם תקנון החברה – שניתן להניח שכולל הוראות שונות בדבר גורל המניות בתרחישים שונים, ואולי גם בתרחיש של סיום החכירה – לא הונח לפנינו במסגרת הערעור דנן. לפיכך, אין בידינו לקבוע האם הצדדים קבעו מנגנון מסוים בנוגע לגורל מניותיו של חוכר במועד סיום החכירה, והאם סיום זכות החכירה מלוּוה ב"פקיעת" המניות. ודוק, ייתכן שמניותיו של בלס ז"ל אכן "פוקעות" יחד עם זכות החכירה במועד סיום החכירה, אך גם ייתכן מנגנון אחר [ראו למשל: עניין גולדשטיין]. על מנת להשיב על שאלה זו, יש לעיין במסמכים הרלוונטיים, ואלו כאמור אינם לפנינו. לפיכך איני סבור שמדובר במקרה דנן באינדיקציה התומכת במסקנת בית המשפט בדבר זכותו של בלס ז"ל להאריך את זכות החכירה מעבר לתקופת החכירה המקורית למשך 999 שנים. לא למותר לציין בנקודה זו כי אין חולק שלחוכר שטח החניה הנוסף בבניין (וינר) הוענקה זכות חכירה לדורות למשך 999 שנים, מבלי שהוענקו לו מניות בחברה. עובדה זו מחזקת את המסקנה כי אין בהכרח לגזור גזירה שווה בין זכות החכירה לבין החזקת מניות בחברה. 
 
             בשולי הדברים, ובהמשך להערתי בפסקה 43 לעיל, אוסיף כי גם בנקודה זו נוצרת תחושה לא נוחה, הנובעת מהקביעה שזכות החכירה של בלס ז"ל וזכות הבעלות שלו במניות החברה לא בהכרח "הולכות יד ביד" (וכאמור, איני קובע מסמרות לעניין "פקיעת" או "אי-פקיעת" המניות במועד סיום החכירה במקרה דנן). תוצאה המפרידה בין המניות לבין זכות החכירה הינה תוצאה מסורבלת, הן מבחינה משפטית והן מבחינה פרקטית, ועלולה ליצור קשיים משפטיים בהמשך הדרך, ככל שיינקט הליך פירוק בעניינה של החברה על מנת להוביל לרישום הבניין כבית משותף. עם זאת, גם כאן אשוב ואציין כי משלא השכילו הצדדים להגיע לפשרה במקרה דנן, אין בידינו אלא לפסוק על פי הדין. לעיתים מותיר הדין לבית המשפט מרחב פרשנות ותמרון, שמאפשר לבית המשפט לבחור בדרך משפטית ופרשנית המונעת תוצאה מסורבלת משפטית [ראו: עניין גולדשטיין; השוו לדברי (בהקשר משפטי אחר) בע"א 9559/11 מנהל מיסוי מקרקעין נ' שעלים ניהול נכסים (30.9.2013)], אך לא תמיד זהו המצב, ולעיתים מרחב הפרשנות והתמרון שמותיר הדין לבית המשפט אינו גדול ובית המשפט מגיע לתוצאה משפטית מסורבלת שמתחייבת על פי דין בנסיבות הספציפיות.     
 
45.        בנקודה זו, ובהמשך להערותי בפסקאות 44-43 דלעיל בנוגע לתחושה הלא נוחה שעולה בנסיבות העניין כתוצאה מצורת התאגדותה של החברה ומהפיצול שבין זכות החכירה של בלס ז"ל לבין מניותיו בחברה, ראוי להביא מדבריו של מוטי בניאן בספרו דיני מקרקעין – עקרונות והלכות 666-665 (2002):
 
"… קיימים בניינים לא מעטים שהוקמו בשנות ה-40 וה-50 לפי שיטת הקמת חברה, באשר עד לחוק בתים משותפים מ-1952 המושג בית משותף לא היה מוכר בארץ. בשיטה זו, החלקה נרכשה באמצעות חברה ולכל בעל דירה הוקנתה מניה, כשכל מניה מסמלת לפי התקנון את הדירה, מיקומה והזכויות הצמודות לאותה מניה או דירה. בנייני מגורים שהוקמו מכוח שיטה זו נהגו ונוהגים כבנייני מגורים לכל דבר והדיירים פועלים כדבר שבשגרה לפי דיני מקרקעין ומחלקים את הבניין לפי מושגים השאובים מעול דיני מקרקעין, כגון רכוש משותף, מקלט, זכויות בניה וכו'.
 
שיטת הרישום של חברת מקרקעין גורמת לסיבוכים מיותרים בזמן העברת זכויות בדירות או בבניין. בשל שיטת רישום של חברה, יש צורך לעדכן ספרי החברה, להכין פרוטוקול, לשנות את הרישומים ברשם החברות. למרבה הצער, ברוב הבניינים האלו, ומפאת הזנחה ואי-תשומת לב, הרישומים אינם מעודכנים ולא פעם מי שמחזיקים בדירותיהם שרכשו אותן במיטב כספם אינם מופיעים כלל בדו"ח רשם החברות ולעיתים בלתי אפשרי לעקוב אחרי גלגולי העברת זכויות ומניות, הן בשל העובדה כי לא בנמצא מסמכים והן בשל העובדה כי הבעלים הקודמים כבר נפטרו. כמו-כן קורה לא פעם כי מנהלי ובעלי זכויות חתימה בחברות אלו אינם בחיים ואיש לא דאג להעברת זכויות חתימה כיאה.
הבעיה מתחדדת כאשר במציאות לחלק מבעלי המניות אשר הם גם בעלי דירות יש זכות חכירה רשומה במרשם המקרקעין ויש מבעלי זכויות בדירות שאין להם אפילו מניה רשומה ברשם החברות.
 
אין לך פתרון בריא יותר ונכון יותר למצבים כאלו מאשר פירוק שיתוף בבניין כזה, ואחת ולתמיד לפתור את בעיית הרישום הארכאי של בניינים כאלו… ".                                 (ההדגשות הוספו – י.ד.)
 
 
 
 
 
(ג)(3)     שיקולי מס
 
46.        בית המשפט המחוזי קבע כי יש להביא בחשבון את העובדה, שאינה שנויה במחלוקת במקרה דנן, שתקופת החכירה המקורית בחוזה החכירה (24 שנים ו-11 חודשים) נקבעה משיקולי מס בלבד. איני סבור כי עובדה זו מסייעת למשיבה בטענתה במקרה דנן. אף אם אניח כי ביסוד ההסכמה לגבי תקופת החכירה המקורית אכן עמד שיקול של תכנון מס, בהתאם לדיני המס שחלו במועד כריתת החוזה, איני סבור שיש בכך כדי לשנות את העובדה שחוזה החכירה הגדיר בלשון מפורשת תקופת חכירה מוגדרת ושבתום תקופת החכירה המקורית לא הוארכה החכירה באופן פורמאלי. ודוק, יש להבחין בין טענת המשיבה כי תקופת החכירה שנקבעה בחוזה החכירה המקורי הוארכה מכוח התנהגות הצדדים וכי הארכה זו הקימה בשלב מסוים לבלס ז"ל זכות לדרוש הארכה למשך 999 שנים, לבין הטענה כי תקופת החכירה שנקבעה בחוזה החכירה המקורי אינה משקפת את ההסכמה האמיתית של הצדדים לחוזה. ככל שהטענה הינה כי חוזה החכירה הינו חוזה למראית עין שמאחוריו עמד חוזה אחר – ואדגיש כי טענה זו לא נטענה על ידי המשיבה מפורשות בבית המשפט המחוזי או בערעור לפנינו – הרי שלא די בעצם העובדה שהצדדים ביקשו במועד כריתת החוזה לבצע תכנון מס כלשהו כדי לקבוע שמדובר בחוזה למראית עין. לשם כך נדרשות ראיות נוספות שמוכיחות שכוונת הצדדים מלכתחילה הייתה לקבוע תקופת חכירה אחרת מזו שצוינה בחוזה החכירה, להבדיל מהסכמה מאוחרת שלהם להאריך את החכירה. אין חולק כי בלס ז"ל ויורשיו לא טענו בשום שלב במרוצת השנים כי מדובר בחוזה למראית עין, ש"מאחוריו" עומד חוזה "אמיתי" שבו הוסכם על חכירה למשך 999 שנים, וגם המשיבה לא טענה זאת מפורשות בבית המשפט המחוזי או בערעור לפנינו. סבורני כי די באמור לעיל כדי לדחות את הטענה בעניין שיקולי המס. לפיכך, איני סבור בנסיבות העניין כי יש בקביעת בית המשפט המחוזי, לפיה שיקולי מס עמדו ביסוד הסכמת הצדדים במסגרת חוזה החכירה המקורי, כדי להוות אינדיקציה מחזקת למסקנתו כי קמה לבלס ז"ל זכות לדרוש בתום תקופת החכירה המקורית להאריך את החכירה למשך 999 שנים. 
 
(ג)(4)     החוכרים האחרים
 
47.        בית המשפט המחוזי קבע כי ראיה ניצחת לאומד דעת הצדדים להקנות לבלס ז"ל זכות חכירה למשך 999 שנים בשטח החניה הינה העובדה שלכל יתר חוכרי הדירות בבניין, אשר תקופת החכירה המקורית שהוענקה להם במסגרת חוזי החכירה שלהם תמה בחלוף 24 שנים ו-11 חודשים, האריכה החברה את החכירה למשך 999 שנים. צוין כי החברה חתמה בשלב כזה או אחר במרוצת השנים על המסמכים הדרושים לשם הארכת החכירה של כל יתר חוכרי הדירות בבניין למשך 999 שנים, וכי אף בשטח החניה הנוסף הוענקה מראש לחוכר (וינר) זכות חכירה למשך 999 שנים. לפיכך קבע בית המשפט כי אין מקום להחיל על בלס ז"ל דין שונה מזה שהוחל על כל יתר חוכרי הדירות בבניין, וכי אין מקום לקבל את טענת החברה שיש להבחין לעניין זה בין הדירות בבניין לשטחי החניה בו. צוין כי לא יעלה על הדעת שהחברה תהיה רשאית לסרב להארכת החכירות ביחס לדירות בבניין, סירוב שכמוהו כ"גזילה" של הדירה מידי בעליה, ולכן גם לא ראוי לאפשר לחברה לסרב להאריך את החכירה בשטח החניה.
 
             אודה כי קביעה זו של בית המשפט המחוזי אינה נטולת היגיון בעיני, וכי התלבטתי האם אין בה כדי להטות את הכף – למרות כל האמור לעיל – לטובת המשיבה. עם זאת, הגעתי בסופו של דבר למסקנה כי אין בידי לקבל את קביעתו של בית המשפט המחוזי בנקודה זו.
 
48.        מעיון בנסח הרישום (טאבו) של הבניין ובמוצגים שהוגשו על ידי הצדדים עולה כי לחלק מחוכרי הדירות בבניין הוענקו מראש זכויות חכירה למשך 999 שנים. כך גם נעשה לגבי שטח החניה הנוסף שהוחכר מראש לוינר למשך 999 שנים. לעומת זאת, לחלק מחוכרי הדירות בבניין הוענקו בחוזי החכירה המקוריים זכויות חכירה למשך 24 שנים ו-11 חודשים בלבד. כך גם נעשה לגבי שטח החניה שהוחכר לבלס ז"ל. הנה כי כן, "נקודת הפתיחה" של חוכרי הדירות והחניות בבניין מלכתחילה לא הייתה זהה. שוני זה בין החוכרים השונים בבניין לא הוסבר בשום שלב בהליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי ובערעור לפנינו. לא ברור האם מדובר בבחירה מכוונת ליצור שני סוגי חכירות בבניין, על כל המשתמע מכך, או שמא מדובר בבחירה מקרית, שאין לייחס לה משמעויות מיוחדות. עוד ניתן לתהות, האם השוני בתקופות החכירה התבטא גם בתמורה שונה ששולמה על ידי חוכרי הדירות. יוער כי נטען אמנם שביסוד חוזי החכירה שנקבו בתקופת חכירה של 24 שנים ו-11 חודשים עמדו שיקולים מתחום דיני המס, אך גם בהתחשב בכך לא ברור מה בדיוק עמד ביסוד השוני בין הדירות והחניות השונות בבניין. כך או כך, אין חולק כי במרוצת השנים הוארכו זכויות החכירה של כל חוכרי הדירות בבניין למשך 999 שנים, וכי החברה חתמה על המסמכים הנדרשים לצורך כך. מנסח הרישום של הבניין עולה כי כך נעשה בשנים 1964, 1972, 1975, 1978, 1986, 1997, 1998,  2000 ו- 2004 ביחס לחוכרי דירות שונים בבניין. בין היתר, גם זכות החכירה של המשיבה בדירה שרכשה בבניין הוארכה בשנת 2001 למשך 999 שנים.
 
             למול כל אלו בולטת בחריגותה זכות החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה, שלא הוארכה פורמאלית עד למותו בשנת 2001, ואף לא עד למכירתה על ידי יורשיו למשיבה בשנת 2007. הסיבה לכך נותרה עלומה. האם הסיבה לכך אנקדוטלית, במובן זה שבלס ז"ל לא טרח להסדיר פורמאלית את זכויותיו בשטח החניה, אך ניתן להניח שאילו היה פונה לחברה בבקשה להאריך את זכות החכירה למשך 999 שנים היה נענה בחיוב? או שמא הסיבה לכך הינה שבלס ז"ל והחברה ראו את זכות החכירה שלו בשטח החניה כזכות "חלשה" יותר מיתר זכויות החכירה בבניין? וכיצד ניתן להסביר את ההחזקה והשימוש שעשו יורשי בלס ז"ל במשך מספר שנים בשטח החניה לאחר פטירתו, ללא התנגדות של ממש מצד החברה, עד לכריתת ההסכם בינם לבין המשיבה? האם בשלב כזה או אחר התחייבה החברה כלפי בלס ז"ל או כלפי יורשיו כי זכות החכירה בשטח החניה תוארך למשך 999 שנים, או שמא הוצג מצג כזה מצידה כלפיהם, ובעקבות זאת הסתמכו בלס ז"ל ויורשיו על התחייבות או מצג אלו ונמנעו מלנקוט בפנייה פורמאלית להארכת החכירה מול החברה, ולחלופין מלנקוט בצעדים משפטיים? שאלות אלה נותרו למרבה הצער ללא מענה. בלס ז"ל אינו בין החיים מזה למעלה מעשור, ויורשיו – שייתכן ויכלו להאיר את עינינו בשאלות האמורות לעיל – לא הגישו תצהירים ולא נקראו להעיד בהליך שנקטה המשיבה. יש להצר על כך, מכיוון שעדותם הייתה יכולה להבהיר נקודה מהותית זו, ויש לזקוף זאת לחובת המשיבה שנטל ההוכחה מוטל עליה כיוזמת ההליך המשפטי.
 
             משכך, נותרנו רק עם העובדה שבלס ז"ל המשיך להחזיק ולהשתמש בשטח החניה במרוצת השנים – מבלי להאריך פורמאלית את החכירה, אך גם ללא התנגדות של ממש מצד החברה – כשבמקביל כל יתר החוכרים בבניין, כל אחד בנקודת זמן אחרת, האריכו פורמאלית את זכויות החכירה שלהם למשך 999 שנים. האם די בכך כדי לקבוע שקמה לבלס ז"ל, ובעקבותיו ליורשיו ולמשיבה, הזכות לדרוש להאריך את החכירה למשך 999 שנים? בסופו של דבר, ולא בלי התלבטות, סבורני כי יש להשיב על כך בשלילה. כפי שציינתי לעיל, הארכת החכירה בדרך של התנהגות כשלעצמה אינה מספיקה על מנת לקבוע שקמה לבלס ז"ל או ליורשיו הזכות האמורה לעיל. ודוק, אילו הייתה המשיבה מוכיחה כי החברה התחייבה כלפי בלס ז"ל או כלפי יורשיו להאריך את החכירה בשטח החניה למשך 999 שנים, או כי הוצג מצג כזה מצידה כלפיהם, ייתכן שניתן היה להגיע למסקנה כי קמה לבלס ז"ל או ליורשיו זכות להאריך את החכירה מכוח אותה התחייבות או מצג, ככל שהסתמכו עליהם [השוו: בע"מ 1398/11 אלמונית נ' אלמוני (26.12.2012)]. כאמור, יורשי בלס ז"ל, שיכלו לשפוך אור בנקודה זו, לא הגישו תצהירים ולא העידו בהליך שננקט על ידי המשיבה בבית המשפט המחוזי, ויש לזקוף זאת לחובת המשיבה שנטל ההוכחה רובץ בנסיבות העניין לפתחה.
 
 
 
(ד)       הערות בטרם סיום
 
49.        בטרם סיום אבקש להעיר הערה קצרה בנוגע לשוני שבין ההסכם שנכרת בין המשיבה לבין יורשי בלס ז"ל בשנת 2005 לבין ההסכם שנכרת ביניהם בשנת 2007. בית המשפט המחוזי קיבל את טענת החברה כי היה על המשיבה ליידע את בית המשפט על קיומו של ההסכם משנת 2005, אך דחה את טענתה כי מדובר בהסתרה מכוונת שעולה כדי חוסר תום לב או חוסר ניקיון כפיים, וזאת בשים לב לעובדה שהעתק מההסכם משנת 2005 נמסר על ידי המשיבה לחברה קודם להגשת התובענה. איני רואה כל הצדקה להתערב בקביעות אלה של בית המשפט המחוזי, וממילא לאור המסקנה המשפטית אליה הגעתי איני רואה בכך צורך. עם זאת, סבורני כי ההסכם משנת 2005 מחזק בעקיפין את מסקנתי המשפטית. משהתברר כי להסכם שנכרת בין המשיבה לבין יורשי בלס ז"ל בשנת 2007 קדם הסכם דומה בשנת 2005, ומשהתברר כי השוני העיקרי בין שני ההסכמים הינו קיומו של תנאי מתלה שנכלל בהסכם משנת 2005 – בדבר קבלת הסכמת החברה להארכת החכירה – תנאי שנעדר מההסכם משנת 2007, מקובלת עלי טענת החברה כי יש להסיק שהמשיבה הייתה מודעת לכך שמצב זכויות בלס ז"ל ויורשיו בשטח החניה אינו חד-משמעי ושתיתכן התנגדות של החברה להעברת הזכויות או להארכת החכירה. במילים אחרות, סבורני כי המשיבה נטלה על עצמה במודע סיכון עת כרתה עם יורשי בלס ז"ל הסכם בשנת 2007, שלא הותנה בתנאי מתלה בדבר קבלת הסכמת החברה להארכת החכירה. בהיעדר פשרה בהליך המשפטי דנן, ולנוכח קביעותי דלעיל, אין מנוס מלקבוע כי בסופו של יום הסיכון התממש. עם זאת, אדגיש כי אין לראות בדברי אלו כקביעת מסמרות בכל הנוגע למישור היחסים שבין המשיבה לבין יורשי בלס ז"ל, ככל שתתעוררנה ביניהם מחלוקות בעקבות פסק דיננו במקרה דנן בנוגע לחלוקת האחריות להתממשות הסיכון האמור לעיל.
 
50.        לבסוף אעיר כי יש לדחות את טענתה החלופית של המשיבה לפיה יש להחיל על המקרה דנן את אותו הדין שחל על חוזי חכירה של מינהל מקרקעי ישראל, אשר לא אחת התברר כי לא חודשו פורמאלית במשך עשרות שנים, ובכל זאת נקבע בפסיקת בית משפט זה כי הדבר אינו גורר את "פקיעת" זכות החכירה במקרקעין. על אף שבמבט ראשון קיים דמיון בין הסוגיות, סבורני כי אין הנדון דומה לראיה. חוזי החכירה של מינהל מקרקעי ישראל מהווים קטגוריה ייחודית המצויה ב"צומת" של דיני החוזים, דיני הקניין והמשפט הציבורי, וככאלה חלים עליהם כללי פרשנות ייחודיים, הנגזרים מהחובות המוטלות על המינהל מכוח המשפט הציבורי [ראו למשל: ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (12.11.2009); ע"א 8325/12 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ (5.6.2014). יוער כי בשני המקרים הללו דובר על חוזי חכירה לתקופות ארוכות, שבהם נכללה במפורש בחוזה החכירה זכות להאריך את החוזה לתקופה ארוכה נוספת (אופציה). המחלוקת שהתגלעה בשני המקרים הללו נגעה לתנאי ההארכה, ולא לעצם ההסכמה להעניק זכות להאריך את החכירה, ואילו במקרה דנן לא נכללה בחוזה החכירה עצמו זכות מפורשת להאריכו בתום תקופת החכירה, ושאלת קיומה של זכות כזו היא שעומדת בלב המחלוקת]. לעומת זאת, בפסיקת בית משפט זה נדונו לא אחת סכסוכים שנסבו על חוזי חכירה שנכרתו בין צדדים פרטיים, גם במקרים בהם דובר על תקופות חכירה למשך 999 שנים, ואלו הוכרעו לאור דיני החוזים ודיני הקניין "הרגילים", מבלי ליישם כללי פרשנות ייחודיים [ראו למשל: רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517 (1996); ע"א 7136/06 קופמן נ' מרדכי לודמיר ז"ל (22.1.2009)].
 
סוף דבר
 
51.        המסקנה מכל האמור לעיל הינה כי בנסיבות העניין זכות החכירה שרכשה המשיבה מידי יורשי בלס ז"ל בשטח החניה אינה כוללת זכות להאריך את החכירה למשך 999 שנים ככל שהחברה (המחכירה) אינה מסכימה להארכה כזו. משכך, זכות החכירה של המשיבה בשטח החניה כפופה לזכות החברה (המחכירה) להודיע על סיום החכירה בתוך זמן סביר בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות ולכללים שנקבעו בפסיקת בית משפט זה. לשם הנוחות, אחזור על הנקודות העיקריות שהביאוני למסקנה זו:
 
(א)         לנוכח העובדה שבלס ז"ל המשיך להשתמש ולהחזיק בשטח החניה במשך שנים רבות – על אף שתקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה הסתיימה, וללא התנגדות של ממש מצד החברה – יש לראות את הצדדים כמי שבחרו להמשיך בדרך של התנהגות בקיום חוזה החכירה, ואת בלס ז"ל כמי שלא חל שינוי במעמדו כחוכר בשטח החניה. יחד עם זאת, בהיעדר הסכמה מפורשת של הצדדים בנוגע לתקופת החכירה החדשה, ובהיעדר אינדיקציות מתוך חוזה החכירה עצמו או מתוך הנסיבות החיצוניות לו, יש לראות את זכות החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה משנת 1979 ועד לפטירתו בשנת 2001 כזכות הכפופה לכללים שנקבעו בפסיקת בית משפט זה ובסעיף 19 לחוק השכירות, בדבר סיום תקופת החכירה בהודעה של המחכיר תוך זמן סביר.
 
(ב)         לנוכח העובדה שיורשי בלס ז"ל המשיכו להחזיק ולהשתמש בשטח החניה במשך שנים אחדות לאחר פטירתו, ללא התנגדות של ממש מצד החברה, יש לקבוע בנסיבות העניין – גם אם קביעה זו אינה נקייה מספקות – כי זכות החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה עברה ליורשיו. עם זאת, הזכות שירשו יורשי בלס ז"ל ושמכרו למשיבה הינה הזכות שהייתה לבלס ז"ל במועד פטירתו, לא יותר ולא פחות.
 
(ג)         המשיבה רכשה בשנת 2007 מיורשי בלס ז"ל את הזכות שהייתה בידיהם באותה עת, לא יותר ולא פחות, דהיינו זכות חכירה הכפופה לכללים שנקבעו בפסיקת בית משפט זה ובסעיף 19 לחוק השכירות בדבר סיום תקופת השכירות (או החכירה) בהודעה של המשכיר (או המחכיר) תוך זמן סביר.
 
52.        בסופו של יום, אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי הינה קשה מבחינתה של המשיבה, אך לטעמי זוהי התוצאה המחויבת על פי דין בנסיבות העניין. אחזור ואציין כי בדיונים שנערכו בתיק זה ניסינו להביא את הצדדים לכדי פשרה שתאפשר תוצאה "מרוככת", בניסיון להימנע מהכרעה על פי דין שתוביל לתוצאה קשה לאחד הצדדים, אך הדבר לא הסתייע. בנסיבות אלה אין זה תפקידו של בית המשפט ליצור עבור הצדדים חוזה צודק, מאוזן או "מרוכך" יותר מזה שיצרו לעצמם. בכך שונה הכרעה על פי דין מהכרעה בדרך של פשרה.
 
53.        סוף דבר; אציע לחבריי כי נקבל את הערעור ונקבע כי המשיבה אינה זכאית לדרוש מהחברה להאריך את החכירה בשטח החניה למשך 999 שנים, וכי זכות החכירה של המשיבה בשטח החניה כפופה לזכות החברה להודיע על סיומה בתוך זמן סביר. בנסיבות העניין, אציע לחבריי כי נימנע מחיוב המשיבה בהוצאות החברה המערערת.  
 
                                                           
                                                                                                            ש ו פ ט
 
השופט ס' ג'ובראן:
 
             אני מסכים.
 
                                                                                      ש ו פ ט
 
השופט נ' סולברג:
 
             אני מסכים.
 
                                                                                      ש ו פ ט
 
           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' דנציגר.
 
           ניתן היום, כ"ג באב תשע"ד (19.8.2014).
 
 
             ש ו פ ט                                  ש ו פ ט                               ש ו פ ט