| בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים |
| לפני: | כבוד השופטת א' חיות | | | כבוד השופט י' דנציגר | | | כבוד השופט י' עמית |
| המערערים: | 1. סגל פרץ | | | 2. זמיר לילי |
| המשיבים: | 1. דוד דנינו | | | 2. צהלה דנינו | | המשיבים הפורמליים: | 3. יואב אלון | | | 4. דליה אלון |
| ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 3.01.2013 בת"א 3425/09 שניתן על ידי כבוד השופטת א' אפעל-גבאי |
| תאריך הישיבה: | כ"ח בטבת תשע"ה | (19.1.15) |
| בשם המערערים: | עו"ד אריה תוסיה-כהן |
| בשם המשיבים: | עו"ד מאיר שועה |
השופט י' דנציגר:
לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת א' אפעל-גבאי) בת"א 3425/09 מיום 3.1.2013, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים (להלן: דנינו) להצמדת חלקים מן הרכוש המשותף בבניין לדירתם, ונדחתה תביעת הנגד של המערערים (להלן: פרץ) בה עתרו להריסת בניית המשיבים ולפיצויים בגין שלילת ההנאה מן הרכוש המשותף.
תמצית הרקע העובדתי ופסק דינו של בית המשפט המחוזי - דנינו ופרץ הם בעלי הזכויות בדירות שכנות בבית משותף בן ארבע דירות בירושלים. דנינו הם בעלי הזכויות בדירה שבקומת הקרקע ופרץ הם בעלי הזכויות בדירה שמעליה. פרץ רכשו את דירתם מן המשיבים הפורמליים 4-3 (להלן: אלון). בעקבות עבודות בניה שביצעו דנינו להרחבת דירתם בשנת 2009, התגלע סכסוך בינם ובין אלון, במסגרתו הגישו אלון עתירה מנהלית כנגד עיריית ירושלים, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ודנינו (להלן: ההליך הראשון). בהתאם להסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של פסק דין, בוטל היתר הבניה שניתן לדנינו בנוגע לפיתוח הקומה התחתונה ולמדרגות לקומה השניה בדירתם (להלן: תיק רישוי 04). לאחר מתן פסק הדין בהליך הראשון נחתם בין הצדדים הסכם הבנות לפיו: תבוטלנה כל ההתנגדויות בעיריית ירושלים בנוגע לנכס; יחולק השטח המשותף בחצר – בהתאם לתשריט שהוגש בבקשה להיתר בניה – והצדדים יעשו ככל יכולתם לרישום ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין; הצדדים לא יתנגדו לשינויים בחלוקה הפנימית בדירות האחד של השני; ואין לצדדים טענות כספיות האחד כלפי השני, ובכלל זה בגין תוספת הבניה של דנינו (להלן: הסכם ההבנות).
- קודם לחתימת הסכם ההבנות, הגישו דנינו בקשה חדשה לקבלת היתר למדרגות שהחלו להִבנות על-ידם (להלן: תיק רישוי 05). לאחר חתימת הסכם ההבנות ובהתאם לו, מסרו אלון למחלקת הרישוי בעיריית ירושלים כי הם אינם מתנגדים עוד לתוספת הבניה של דנינו. ביום 19.3.2009 רכשו פרץ מאלון את הדירה העליונה (הגם שהעידו כי רכשוהּ עוד בחודש דצמבר 2008, אז הוגשה בקשת ההיתר החדשה של דנינו בתיק רישוי 05). בהסכם המכר הצהירו פרץ כי בדקו את: מצבו התכנוני של הבית; תכנית בניין העיר; היתרי הבניה של הבית, לרבות היתרי הבניה של שאר יחידות הדיור; מצבו המשפטי של הבית, לרבות ההליך הראשון וההליכים שהתקיימו לפני הוועדה המקומית לתכנון ולבניה וְועדת הערר. כן הצהירו פרץ כי הם אינם מסתמכים על כל מצג שהוצג להם; כי קראו והבינו את הסכם ההבנות שנחתם בין דנינו ובין אלון; וכי הם מתחייבים לשפות את אלון בגין כל נזק שייגרם להם במידה ויפעלו שלא בהתאם להסכם ההבנות.
- בחלוף שלושה חודשים הגישו פרץ התנגדות לבקשת דנינו לקבלת היתר בניה בתיק רישוי 05. פרץ טענו כי בקשת ההיתר עומדת בניגוד להסכם ההבנות, ובמקביל – כי הסכם ההבנות אינו מחייב אותם, משלא צוין בו כי הוא עתיד לחול גם על צדדים שלישיים. משכך, ביום 19.8.2009 פנו דנינו לבית המשפט המחוזי בעתירה לאכיפת הסכם ההבנות על פרץ. ביום 23.11.2009 דחתה ועדת המשנה את התנגדות פרץ לבקשת היתר הבניה, תוך שבהחלטתה צוין כי: "הוועדה סבורה כי המתנגדים נכנסו לנעלי הבעלים הקודם וכי הם מושתקים מלהעלות טענות נגד ההסכם שנחתם בין הצדדים…".
- בית המשפט המחוזי מיקד את המחלוקת בין הצדדים בעניין אחד – המדרגות הפנימיות שבנו דנינו, המובילות מהקומה התחתונה של דירתם אל הקומה העליונה בה. כך, בעוד שבתכנית שהגישו דנינו בתיק רישוי 04 סומנו המדרגות בצד הצפוני (במרכז הקומה התחתונה של הדירה), בתכנית שהגישו בתיק רישוי 05 הועברו המדרגות לצד המזרחי, באופן שבפועל, מגיעות המדרגות – מתחת לפני הקרקע – עד השטח השייך על-פי הסכם ההבנות לפרץ, ונכנסות אליו כדי מטר אחד לערך. בשל כך, נמנעת מפרץ האפשרות להקים מעלית לדירתם, המצריכה חפירת פיר תת-קרקעי במקום שבו בנויות המדרגות.
- בסיכומיהם לפני בית המשפט המחוזי טענו פרץ כי אין הם כופרים בהסכם ההבנות, אלא מאמצים אותו ועומדים על אכיפתו, באופן שיחייב את דנינו להרוס את המדרגות שנבנו ולהשיב את המצב לקדמותו. מנגד, הגם שדנינו לא חלקו על עובדת חריגת המדרגות אל עבר השטח השייך לפרץ, נטען כי בניית גרם המדרגות הושלמה זה מכבר, וממילא היו המדרגות קיימות במועד חתימת הסכם ההבנות, כך שהן אלון והן פרץ היו מודעים לבניה והסכימו לה. לטענת דנינו, סוגיית המדרגות היוותה את גרעין המחלוקת בינם ובין אלון במסגרת ההליך הראשון, ועל-כן נועד הסכם ההבנות להביא את כלל המחלוקות בעניין זה לכדי פתרון ולשמר את המצב שהיה קיים באותה העת. בדומה, נטען כי גם המדרגות החיצוניות המובילות לדירת פרץ נמצאות בשטח הרוֹם שמעל לשטח השייך לדנינו, ועל-כן לכאורה היה על פרץ להרסן, אלא שהסכם ההבנות הוא שנותן מענה למכלול הסוגיות שהיו במחלוקת באותה עת בין הצדדים.
- בית המשפט המחוזי קבע כממצא עובדתי כי בעת חתימת הסכם ההבנות היו המדרגות בנויות, וכי באותה העת ידעו הן אלון והן פרץ על קיומן. עוד נקבע כי הסכם ההבנות נועד לשמר את המצב הקיים, ובכלל זה, כי הוא משקף את הסכמתם של אלון לבניית המדרגות בצד המזרחי, כפי שאכן נבנו. לפיכך, קבע בית המשפט כי דנינו זכאים לאכיפת הסכם ההבנות, וכי על פרץ לפעול ככל הנדרש מהם לרישום ההצמדות במרשם המקרקעין בהתאם לאמור בהסכם ההבנות. נקבע כי משידעו פרץ על המדרגות במיקומן הנוכחי בעת רכישת הדירה מאלון, היה עליהם לוודא כי המדרגות אינן עתידות לחרוג לתוך שטחם, שעה שתכננו לנצל שטח זה לצורך הקמת מעלית לדירתם. כן נקבע כי בנסיבות המקרה דנן לא היה די בבירורים הראשוניים והשטחיים שנערכו באשר לאפשרות הקמת המעלית, וכי ממילא לא מצאו בירורים אלו את זכרם בהסכם המכר. עוד קבע בית המשפט כי לנוכח העובדה שהסכם ההבנות נחתם כחודש לאחר מתן פסק הדין בהליך הראשון, הרי שהסכם ההבנות אכן נועד, כטענת דנינו, להסדיר את כלל המחלוקות שהיו קיימות בין דנינו ואלון באשר לתוספת הבניה שביצעו להרחבת דירתם. בהתאם לכך ובהתאם לקביעה לפיה באותה העת היה כבר גרם המדרגות בגדר עובדה קיימת, נקבע כי לוּ היו דנינו ואלון מסכימים שעל דנינו להרוס את המדרגות שנבנו, הרי שסוגיה מרכזית זו שבמחלוקת היתה מוצאת את ביטויה במפורש בהסכם ההבנות. כן נקבע כי הגם שלהסכם ההבנות צורף התשריט שהוגש במסגרת בקשת היתר הבניה בתיק רישוי 04 – לפיו חורגות לכאורה המדרגות מן השטחים שחולקו בין דנינו ובין אלון – הרי שתשריט זה צורף להסכם ההבנות מטעמי נוחות בלבד, לצורך סימון הסכמות הצדדים באשר לרכוש המשותף, ואין בו כדי לשקף את הסכמת הצדדים בנוגע למדרגות הפנימיות שנבנו באותה עת בדירתם של דנינו. לבסוף, הדגיש בית המשפט המחוזי כי "הזִגזוג" בעמדת פרץ בנוגע להסכם ההבנות – אם מחייבם אם לאו – מערער באופן ניכר את אמינות גרסתם.
תמצית טענות המערערים - לטענת פרץ שגה בית המשפט המחוזי כאשר העדיף את גרסת דנינו, לפיה מטרת הסכם ההבנות היתה לשמר את המצב הקיים, וכי הסכם ההבנות משקף את הסכמת אלון לבניית המדרגות. כן נטען כי הצדדים הסכימו על חלוקת השטח המשותף על-פי התשריט שצורף להסכם ההבנות. לשיטת פרץ, על-פי תשריט זה ניכר כי המדרגות חורגות מן השטחים אשר חולקו – בצהוב ובכחול – בין דנינו ובין אלון, ומשכך צריך היה לגבור הכתב על העדויות החיצוניות מהן למד בית המשפט על הסכמת הצדדים. ודאי שכך, כאשר מדובר בהצמדת רכוש משותף, בהתאם לסעיפים 8 ו-55ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
- עיקר טענותיהם של פרץ מופנות כנגד קביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי, לפיה בעת שנחתם הסכם ההבנות היו המדרגות בנויות, וכי בעת שנחתם הסכם המכר ידעו פרץ על דבר קיומן של המדרגות. לטענת פרץ, בעת שהתנהל ההליך הראשון היו קיימות בשטח 5-4 מדרגות בלבד, וניתן היה לצפות באופן סביר כי לאחר מתן פסק הדין יכוסו המדרגות והחפירה, באופן שעולה בקנה אחד עם ביטול היתר הבניה בתיק רישוי 04. עוד נטען כי שגה בית המשפט כאשר לא דן בטענת פרץ כי דנינו בנו שלא כדין במפלס התחתון של דירתם יחידת דיור, בניגוד לתכנית בניין העיר ולהיתר הבניה שניתן להם. לשיטת פרץ, שגה בית המשפט כאשר קבע כי המחלוקת הדרושה להכרעה שלפניו היא בנוגע למבנה המדרגות בלבד, בעוד שבכתב התביעה שכנגד טענו פרץ גם כנגד יחידת הדיור.
תמצית תגובת המשיבים - דנינו סומכים את ידיהם על קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי וחוזרים על עיקרי טענותיהם לפניו. לטענת דנינו, הסכם ההבנות מלמד כי אלון לא התנגדו לתוספות הבניה ההדדיות, כפי שעלה גם מן העדויות שנשמעו לפני הערכאה הדיונית. נטען כי לוּ היו אלון מתנגדים לבניית המדרגות ודורשים כי אלה תהרסנה, היתה תניה מרכזית זו – עליה נסוב ההליך הראשון – מוצאת את ביטויה בהסכם ההבנות. עוד מדגישים דנינו כי בשלבים שונים של ההליך מושא הערעור דנן טענו פרץ טענות סותרות, פעם כי הסכם ההבנות מחייבם וכי הם מאמצים אותו, ופעם כי הוא אינו חל עליהם, בהיותם צדדים שלישיים להסכם שבין דנינו ובין אלון. עוד טוענים דנינו כי בית המשפט המחוזי דן בטענת פרץ באשר ליחידת הדיור ודחה אותה, תוך שנקבע כי קומת המסד נבנתה עובר להסכם ההבנות ולכן חוסה תחת הוראותיו, וכי ממילא לא עסק ההליך בערכאה הדיונית בפן המנהלי והתכנוני של תקינות הליכים בוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפי שטענו פרץ. כן הובהר בהקשר זה כי התנגדות פרץ לבקשת היתר הבניה לפיו נבנתה קומת המסד, נדחתה על-ידי הוועדה ביום 23.11.2009.
דיון והכרעה - דין הערעור להדחות.
- לאחר ששבתי ועיינתי בהודעת הערעור, בסיכומי טענות הצדדים ובנספחים המצורפים להן, לאחר שהאזנתי בקשב רב לטיעוני הצדדים לפנינו ולאחר שישיבת התזכורת שהתקיימה ביום 17.2.2015, לפני חברי השופט י' עמית, לא הביאה את הצדדים להסדר שייתר את הצורך בהכרעתנו, סבורני כי במקרה דנן יש לדחות את הערעור בהתאם לתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 הקובעת חריג לחובת ההנמקה של בית המשפט שלערעור בהתקיים שלושה תנאים: אין מקום לדחות את הממצאים שקבעה הערכאה הדיונית; הממצאים שקבעה הערכאה הדיונית תומכים במסקנותיה המשפטיות; ופסק הדין אינו מגלה טעות שבדין [ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 1106-1105 (מהדורה אחת עשרה, 2013); חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 350-346 (מהדורה שלישית, 2012)]. פסק דינו של בית המשפט המחוזי דן באופן מקיף וממצה בטענות הצדדים, והוא נסמך על ממצאים שאין מקום להתערב בהם, שכן אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות [ראו למשל: ע"א 9065/12 חברת ז.כ. למדידות והנדסה בע"מ נ' עיריית אשקלון, פסקה 19 (7.4.2014); ע"א 1255/13 אולניק חברה להובלה עבודות עפר וכבישים בע"מ נ' בני וצביקה בע"מ, פסקה 11 (13.5.2013)].
- פסק דינו של בית המשפט המחוזי מושתת על שני אדנים מרכזיים: האחד, כי בניית המדרגות החלה עובר לחתימת הסכם ההבנות בין דנינו ובין אלון; והשני, כי פרץ היו מודעים לקיומן של המדרגות עת חתמו על הסכם המכר. סבורני כי קביעות עובדתיות אלה עוגנו היטב בחומר הראיות שהונח לפני בית המשפט ובעדויות שנשמעו לפניו. כך למשל, לכתב העתירה שהגישו אלון במסגרת ההליך הראשון, צורפו "תמונות של חפירת המדרגות ופתיחת הכניסה החדשה בקומת המסד בניגוד לתכנית… מתחת למדרגות של אלון מתכוון דנינו לבנות מדרגות לקומת המסד". כך גם העיד אלון באשר להליך הראשון כי "בשביל מה הלכנו לבית המשפט? כי התנגדתי למדרגות האלה. ברור לחלוטין… הלכנו לבית המשפט כי הוא שינה את המקום [של המדרגות ממקום] א' והלך למקום ב'…". עוד קבע בית המשפט המחוזי כי פרץ היו מודעים לקיומן של המדרגות בעת שחתמו על הסכם המכר, והצהירו במסגרתו כי הם מודעים למצבו התכנוני והמשפטי של הנכס, לרבות זכויותיהם של דנינו בהתאם להסכם ההבנות. מעדויותיהם של פרץ ואלון עולה כי בעת חתימת הסכם המכר ידעו פרץ על קיומן של המדרגות, אלא שציפו שדנינו יהרסו אותן בהתאם לביטול היתר הבניה בתיק רישוי 04, בפסק הדין בהליך הראשון. עדויותיהם של פרץ בעניין זה סותרות את תצהיריהם, כי גילו לראשונה את המדרגות בחודש מאי 2009 – כחודשיים לאחר שנחתם הסכם המכר. ממילא, כך קבע בית המשפט המחוזי וקביעה זו מקובלת עלי, אף אם היה בסיס להסתמכותם של פרץ על תוצאות ההליך הראשון, הרי שפסק הדין ביטל את ההיתר בתיק רישוי 04, אשר ממילא לא התיר את בנייתן של המדרגות בצד המזרחי כפי המצב הקיים, אלא את בנייתן של המדרגות בצד הצפוני.
- לפיכך, לא מצאתי כי נפלה שגגה בקביעת בית המשפט המחוזי, לפיה הסכם ההבנות – המחייב גם את פרץ על-פי שיטתם – נועד לשמר את המצב הקיים והוא משקף את הסכמתם של אלון לבניית גרם המדרגות בצד המזרחי של דירתם של דנינו. אין בידי לקבל גם את טענת פרץ כי למסקנה זו הגיע בית המשפט על-ידי הִזקקות ל"נסיבות חיצוניות" כנגד מסמך ההבנות הכתוב. סבורני כי מסקנה זו נלמדת בראש ובראשונה מלשונו של הסכם ההבנות, תוך שהיא נתמכת הן ברקע אשר קדם לחתימתו, בהתנהלות הצדדים במסגרת ההליך הראשון בנוגע לסוגיה המרכזית של בניית המדרגות, והן בעדויות הצדדים, באשר לבניית המדרגות שהיתה קיימת בעת חתימת הסכם ההבנות והסכם המכר.
- כמו כן, אינני סבור כי נפלה שגגה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בכל הנוגע ליחידת הדיור. הגם שבית המשפט המחוזי מיקד את המחלוקת בין הצדדים לעניין בניית המדרגות, כמתואר לעיל, הרי שנדונה ונדחתה טענת פרץ מן הטעם שבמסגרת הסכם ההבנות הסכימו הצדדים כי "אין להם טענות כספיות האחד כלפי השני, לרבות בגין תוספת הבניה של דנינו", וכן מן הטעם שהדיון שהתנהל בבית המשפט המחוזי לא היה "האכסניה המתאימה" לבירור טענותיהם של פרץ בקשר עם יחידת הדיור, הנוגעות ל"פן המנהלי של תקינות הליכי הוועדה והחלטותיה". כן נקבע כי לפני פרץ "פתוחה הדרך לנקוט בהליכים לפי חוק, ובכפוף להתחייבויותיהם לפי הסכם ההבנות [פסקה 28 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי].
- אשר על כן, אציע לחבריי לדחות את הערעור ולהשית על המערערים, בנסיבות העניין, הוצאות על הצד הנמוך בסך 20,000 ש"ח.
ש ו פ ט
השופטת א' חיות:
אני מסכימה.
ש ו פ ט ת
השופט י' עמית:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' דנציגר.
ניתן היום, כ"ה באדר התשע"ה (16.3.2015).
ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט
|
|
|