בפסק דין שניתן בבית משפט שלום בהרצליה במסגרת תא"ח  15899-05-09 גמזו לטובה ואח' נ' פרנקל נדונה תביעת התובעים ,ה"ה  שרונה מאיר ועליזה גמזו  ( להלן: "התובעים") נגד הנתבע מר מנחם פרנקל ("" להלן: הנתבע").

ואלו עובדות התביעה בתמצית:

התובעים בעלים של בית מגורים בן שישה חדרים, , ברח' ד"ר אליהו 22 ברמת-גן (להלן – הבית). 

ביום 12.7.06 נחתם בין התובעים לבין הנתבע הסכם לשכירות בלתי מוגנת בבית (להלן – ההסכם).  על פי האמור בהסכם, תקופת השכירות נקבעה מיום 25.8.06 ועד ליום 24.8.08. כמו כן ניתנו לנתבע אופציות להארכת תקופת השכירות: האחת, לתקופה של שנתיים נוספות עד ליום 25.8.10, והשנייה, לתקופה של שנה נוספת על שנתיים אלה, עד ליום 25.8.11.

לטענת התובעים, הנתבע הפר באופן יסודי את ההסכם, אותו הוא-עצמו – בהיותו עורך-דין – ניסח, בין השאר בכך שהשכיר חלקים מהבית בשכירות משנה בניגוד להסכם, בכך שנמנע מלשלם את חובות המים והארנונה אותם היה חייב לשלם ובכך שמסר לתובעים המחאות אשר חזרו בשל העדר כיסוי מספיק.

התובעים הגישו תובענה כספית ולסילוק יד כנגד הנתבע (תא"ק 1072-09-08; להלן – התובענה הקודמת). הנתבע, מצידו, הגיש במסגרת התובענה הקודמת תובענה שכנגד, בה טען כי התובעים גרמו לו לנזקים שונים, העולים לטענתו כדי הסך של 341,106 ₪.

טענות הנתבע באשר לנזקים שגרמו לו התובעים היו נעוצות, באירועים שאירעו בחודש אוגוסט 2008, ובעיקר ביום 26.8.08, עת ניסו  לטענתו התובעים לסלקו מהבית. לטענת הנתבע, ביום 26.8.08, בזמן שהוא לא היה נוכח בבית, הגיע לבית תובע 2 בלוויית פורץ מנעולים,  פרץ לבית והשליך את רכושו מתוך הבית, וזאת עד שהנתבע הוזעק למקום.

לפי טענות הנתבע  נגרם לו באירוע הנ"ל נזק רב. לדבריו, נגנב במהלך האירוע שעון רולקס מזהב (להלן – שעון הרולקס), שעל פי הערכת היבואן ערכו עולה כדי 111,600 ₪, וכן נגרמו לו סבל ועגמת נפש בשיעור של 50,000 ₪ ופגיעה בשמו הטוב, אותה העריך הנתבע בשווי של 100,000 ₪; ומכאן עיקר סכום הנזק הנטען.

לאחר הגשת התובענה הקודמת שלח  הנתבע  מכתב לתובעים, בו הודיע להם כי הואיל והנזקים שגרמו לנתבע עולים על שיעור דמי השכירות הנדרשים מהנתבע, החליט הנתבע לקזז את דמי השכירות המגיעים לתובעים ממנו  כך שמאז  יום 1.9.08 הפסיק הנתבע לשלם את דמי השכירות, שתשלומם נדרש בהתאם להסכם, על אף שהמשיך להתגורר בבית,.

השאלה המשפטית:

כבר  בפתח פסק דינו של כב' השופט ד"ר שאול אבינור הגדיר הוא את השאלה המשפטית אשר בבסיס התביעה : " האם רשאי שוכר דירה להימנע כליל, ולאורך זמן ממושך של חודשים ושנים, מתשלום דמי השכירות, המגיעים למשכיר בהתאם לחוזה השכירות – והכל בטענה כי השוכר מקזז נזקים אותם גרם לו המשכיר, בעוולה, באירועים שאירעו בעבר"?

הכרעת בית משפט:

בית משפט הדגיש בפסק דינו כי במקרה זה שמדובר בהפסקה ממשכת של תשלום דמי שכירות מטעם דייר  אין עסקינן במצב של הפחתה זמנית וקצובה מדמי השכירות בשל פגם במושכר, בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971  ואף אין עסקינן במצב דברים בו תשלום בודד של דמי השכירות או מספר תשלומים בודדים לא שולמו במועדם, או אף לא שולמו כלל בטענה לקיזוז חוב שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות אלא עסקינן במקרה שבו הדייר-הנתבע נמנע כליל משלם את דמי השכירות במשך חודשים ושנים, והכל בטענת קיזוז בגין נזק שנגרם לו בעבר אגב ביצוע עוולות נטענות על ידי המשכיר.

מכאן  סקר בית משפט את ההלכה שנקבעה לשאלה משפטית זו  על ידי כב' הנשיא מ' שמגר בע"א 765/82 אלתר ואח' נ' אלעני, פד"י לח (2) 701, 709-708 (1984); אשר הביא את הדוגמה של חובת דייר הגר בשכירות לשלם את דמי השכירות כדוגמה טיפוסית ל"חיוב עצמאי", דהיינו: חיוב שאינו תלוי בקיום חיובי הצד שכנגד, וכדבריו:

כאשר החיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר לא עמד הצד השני במילוי חיוב כלשהו שהוטל עליו. תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל. הדוגמה, שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר-תוקף (ר' ההדגשה הוספה. להלן – הלכת אלתר).

 מכאן קבע בית משפט שאין שוכר הגר בשכירות רשאי לפטור עצמו מהחיוב לשלם את דמי השכירות בטענה לפגם במושכר, להבדיל מהפחתה קצובה במסגרת הוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה (ר' גם בפסק דינו של כב' השופט צ' דותן בתא"ק 5500-08-08 Sorsele real estate נ' פוסמן (2009) (להלן – עניין פוסמן). ועל אחת כמה וכמה ששוכר כאמור אינו רשאי לעשות כן לתקופה ממושכת, של חודשים ושנים, בטענה כי הוא מקזז פיצויים בגין נזקים אותם גרם לו המשכיר באירועים שאירעו בעבר.

במצב דברים כזה – של הימנעות כוללת ומתמשכת מתשלום דמי השכירות בטענה לנזקים שנגרמו לשוכר בעבר – אין מדובר בקיזוז-כביכול מדמי השכירות אלא בפגיעה בזכויות הקניין של המשכיר.

תרופתו של שוכר, הטוען כי המשכיר גרם לו בעבר לנזק, היא בהגשת תובענה מתאימה; אך אין השוכר רשאי לעשות דין לעצמו ולהמשיך להתגורר בנכסו של המשכיר, במשך חודשים ושנים, מבלי לשלם את דמי השכירות.

עוד קבע בית משפט בפסק דינו כי עצם העובדה שאדם שוכר נכס אינה נותנת בידיו זכות משפטית לגבות על דעת עצמו מהמשכיר דמי נזקים, אותם גרם לו לטענתו המשכיר, וזאת בדרך של הימנעות מתשלום דמי השכירות במשך חודשים ושנים.

בסופו של יום , קיבל בית משפט את התביעה והורה לנתבע  לפנות את הבית מכל אדם וחפץ, ולסלק את ידו ממנו. וכן חייב את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסך של 25,000 ש"ח.

תא"ח  15899-05-09 גמזו ואח' נ' פרנקל פסק דין מיום 10.08.11.

קראו עוד:

תביעה לפינוי מושכר