תוקף הסכם תיווך בין מתווכים: כתב או בעל פה?

האם הסכם לשיתוף פעולה (שת"פ) בין שני מתווכים במקרקעין חייב להיערך בכתב, או שניתן להסתפק בסיכום בעל פה? זוהי שאלה חשובה שעולה רבות בפעילות היומיומית של משרדי תיווך, והתשובה המשפטית לה היא שההסכם אינו חייב להיות בכתב והוא יכול להיות תקף גם אם סוכם בעל פה.

ההבדל המכריע: מיהות הצדדים

ההכרעה בשאלה זו נובעת מהבנה של תכלית חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996:

1. מול הלקוח (צרכן): חוק המתווכים נועד בראש ובראשונה להגן על הלקוח – האדם הפרטי(קונה, מוכר, שוכר וכו'). מסיבה זו, סעיף 9(א) לחוק מחייב שכל הסכם תיווך מול לקוח ייעשה בכתב וייחתם על ידי הצדדים. אי-עמידה בדרישת כתב זו עלולה לשלול מהמתווך את זכאותו לדמי תיווך.

2. מול מתווך אחר (עסקי): כאשר מדובר בהסכם שיתוף פעולה בין שני מתווכים – שהם שני גורמים מקצועיים ועסקיים – מערכת היחסים אינה כפופה להגנות הצרכניות של חוק המתווכים. ההסכם נבחן על פי דיני החוזים הכלליים של מדינת ישראל. מאחר שדיני החוזים הכלליים אינם דורשים כתב עבור הסכם מסחרי כזה, הסכם השת"פ תקף גם אם סוכם בעל פה.

הסיכון המעשי בהסכם בעל פה

על אף התוקף החוקי של הסכם שת"פ בעל פה, ההמלצה המקצועית היא תמיד לערוך אותו בכתב. הסיבה היא קושי ראייתי:

במקרה של סכסוך על חלוקת דמי התיווך, המתווך התובע יידרש להוכיח בבית המשפט הן את עצם קיומו של ההסכם והן את תנאיו (כגון שיעור החלוקה). הוכחה זו עשויה להיות מאתגרת ולדרוש הסתמכות על ראיות נסיבתיות כגון התכתבויות, מיילים, או עדויות – וזו דרך משפטית מורכבת ויקרה. הסכם כתוב, לעומת זאת, מספק ודאות משפטית ומפשט באופן דרמטי את תהליך ההוכחה.

לסיכום, בעוד שהחוק אינו מחייב כתב בהסכם בין מתווכים, השכל הישר ועקרון הוודאות המשפטית מחייבים זאת.