בתי המשפט
| בית משפט השלום בירושלים | בשא 1399/00 בתיק עיקרי:נ 6657/98 |
| 1 |
| בפני | כב' השופט שמעון פיינברג |
| בעניין:ב | אדר דני נכסים בע"מ | ||
| ע"י ב"כ עו"ד | צבי זינגר | התובעת | |
| נגד | |||
| יעקב וירצ'ק | |||
| ע"י ב"כ עו"ד | אסיה קפלונוב | הנתבע | |
פסק דין
1. בפני בקשה של הנתבע לדחית התביעה על הסף.
2. התובעת הגישה כנגד הנתבע תביעה לתשלום דמי תיווך. לכתב התביעה צורף מסמך המתימר להיות הזמנה לביצוע פעולת תיווך. בכתב התביעה נטען כי הנתבע חתם על הסכם שכירות בחנות נשוא פעולת התיווך וכי התובעת היתה הגורם היעיל אשר גרם לקשירת עיסקת השכירות בין הנתבע לבין בעלי החנות.
3. בבקשה הנוכחית, טוענת ב"כ הנתבע טענות כדלקמן:
א. התובעת רימתה את הנתבע.
ב. בעת עריכת ההסכם התיווך (אם בכלל) החנות טרם נמכרה למי שהשכיר את החנות
לנתבע.
ג. ההזמנה בכתב אינה מקיימת את דרישות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז – 1997 (להלן:נ תקנות המתווכים).
ד. התובעת לא היתה הגורם היעיל שהביא לידי יצירת ההתקשרות.
4. הבקשה אינה מעלה כל עילה לדחית על הסף (תקנה 101 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984 – להלן:ב תקנות סדר הדין), ונראה כי כוונת ב"כ הנתבע היתה לבקש מחיקה על הסף לפי תקנה 100 לתקנות סדר הדין האזרחי מחוסר עילה.
5. כתב תביעה אינו מגלה עילה אם התובע, בהנחה שיוכיח את העובדות הכלולות בו, לא יהיה זכאי לקבל את הסעד המבוקש על ידיו (גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהד' חמישית מעודכנת, עמ' 131).
6. טענות א', ב' וד' שבסעיף 3 לעיל אינן טענות שניתן להעלות בשלב הזה מאחר וכתב התביעה מניח יסודות של התקשרות לביצוע פעולת תיווך, ביצוע פעולת התיווך והיותו של המתווך הגורם היעיל שהביא לידי ההתקשרות. טענות הנתבע בשאלות הללו צריכות להתבהר לאחר שמיעת ההוכחות. לפיכך, דין הבקשה להדחות על הסף בגין העילות הללו.
7. באשר לטענה האחרונה, טענה ג' שבסעיף 3 דלעיל, ה"הזמנה לביצוע פעולת תיווך" שהעתקה צורף לכתב התביעה (להלן:ו ההזמנה) אינה חתומה ע"י הנתבע במקום המיועד לכך ע"ג הטופס. אולם בצידו השני של המסמך, קיימת חתימה המתימרת להיות חתימת הנתבע לאחר המילים המודפסות המובאות להלן:נ
"הלקוח שפרטיו רשומים מעבר לדף נלקח לראות ו/או לקבל דרך משרדינו, את המידע לגבי הדירות הרשומות מטה ועליהם הוא מתחייב בתשלום דמי התיווך כרשום מעבר לדף גם אם רק קיבל את האינפורמציה הרשומה להלן".
בהמשך, מופיעה טבלה שבה אמורים להופיע פרטי הבעלים של הנכס המוצע לתיווך, כתובת הנכס, ותיאורו, המחיר המבוקש, מס' טלפון, ומקום לחתימה שבו מופיעה, כאמור, חתימה המתימרת להיות חתימת הנתבע. בטופס ההזמנה חסר רישום של מספר תעודת הזהות של הנתבע. כמו-כן, אין בטופס של רישום לגבי מחיר העסקה המבוקשת ע"י הנתבע, אף לא בקירוב.
8. באשר לדרישת החתימה של לקוח על טופס ההזמנה, אמנם חתימת הלקוח אינה מופיעה במקום שמיועד לכך בטופס. אולם לאור המילים שקדמו לחתימתו של הלקוח בצד השני של הטופס, מוקדם לקבוע אם החתימה מקיימת או לא מקיימת את הדרישה של חתימת הלקוח על טופס ההזמנה. מכל מקום, לא ניתן לקבוע מקריאת הטופס (על שני צדדיו) בלבד כי לא היתה כוונה של הלקוח, בחתימתו על הצד השני של הטופס, לחתום על ההזמנה. לכן, אין עילה לסלק את התביעה על הסף בהקשר הזה.
נותר לדון בשאלה אם העדר רישום מספר התעודת זהות של הלקוח והעדר רישום מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב), יש בהם כדי לשלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי תיווך.
9. סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו – 1996 (להלן:ב חוק המתווכים) קובע כי,
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת"
לפי סעיף 14 לחוק:ו
"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:נ
. . .
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;…"
לפי תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי ההזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997, (להלן:ב תקנות המתווכים).
"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:ו
(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:נ "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה – 1975."
לא מולאה במקרה הנדון הדרישה שבתקנה 1 (1) לתקנות המתווכים בדבר רישום מספר תעודת הזהות של הלקוח, ולא מולאה הדרישה בתקנה 1 (4) לתקנות המתווכים לגבי רישום מחיר העיסקה המבוקשת, בקירוב.
לטענת ב"כ הנתבע, עולה מקריאת ההוראות הללו כי מתווך שלא מילא בצורה מדוקדקת אחר הדרישות לגבי טופס ההזמנה תשלל ממנו הזכות לקבל דמי תיווך. לחיזוק טענתה, מפנה ב"כ הנתבע להחלטה שניתנה בת.א. (שלום רמלה) 2201/98 ע"י כב' השופט ש. ברוך מיום 21.10.98, שבה התקבלה הטענה. באותה החלטה, אף נדחה נסיון לעשות היקש לפרשנות שניתנה לסעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, בנימוק שאין דרישה בסעיף 8 לחוק המקרקעין לפרטים ספציפיים אלא שהדרישה היחידה הינה שיתקיים מסמך בכתב. לעומת זאת, החוק והתקנות מעמידות דרישות ספציפיות המחייבות להמצא בטופס ההזמנה כדי לזכות מתווך בדמי תיווך.
בתגובתו לבקשה, טוען ב"כ התובעת כי יש לברר את כל הטענות במהלך המשפט עצמו.
אין חולק על כך שהסכם התיווך הנדון אינו עומד במכלול הדרישות הצורניות של תקנה 1 לתקנות המתווכים. אולם, יש לבחון האם אי עמידתו של הסכם התיווך בדרישות צורניות אלו גוררת את אי תקפותו של ההסכם ואת דחיית התביעה לתשלום על פיו.
10. ראשית, יש לשאול האם הסכם התיווך מהווה חוזה, ואם כך, האם ניתן להחיל עליו את חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (להלן:ב חוק החוזים).
על פי סעיף 23 לחוק החוזים:ו "חוזה יכול שיעשה בעל-פה בכתב או בצורה אחרת, זולת אם הייתה צורה מסויימת תנאי לתוקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים". קרי, גם חוזה שיש לגביו דרישות צורניות מסויימות על פי חוק ספציפי עדיין נחשב ועונה על הגדרה של "חוזה".
11. שנית, צריך לבדוק אם ניתן להשלים את הפרטים החסרים בהסכם התיווך דרך מנגנון השלמת פרטים בחוזה הקבוע בחוק החוזים.
על פי סעיף 26 לחוק החוזים:נ "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו, יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה, לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלו כמוסכמים". אולם, על פי סעיף 61(א) לחוק החוזים:ב "הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון". כאמור, תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין קובע דרישות צורניות לעניין הפרטים שיש לכלול בהסכם תיווך שבהעדרם ההסכם כלל אינו הסכם, ועל כן, לאור ס' 61(א) לעיל, לא ניתן להפעיל את ס' 26 לחוק החוזים על הסכם התיווך. בכל מקרה, לא מדובר במקרה שבו קיים "נוהג" בין הצדדים, ו"הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג" הוא בהתאם לאמור בתקנות המתווכים. לכן, לא ניתן להשלים פרטים צורניים המתחייבים לפני תקנות המתווכים באמצעות סעיף 26 לחוק החוזים.
12. שאלה נוספת המתעוררת לעניין שאלת תוקפו של ההסכם נוכח אי עמידתו בדרישות הצורניות של תקנות המתווכים במקרקעין, הינה, כיצד יש לפרש את הוראות חוק המתווכים ותקנות המתווכים, ומה תוקפן של ההוראות, לאור חוק יסוד:ו חופש העיסוק. חוק המתווכים חוקק אחרי חוק היסוד:נ חופש העיסוק, ולכן החוק הוא בכפוף להוראות הקבועות בחוק היסוד. כפי שנאמר בע"פ 3426/94 יצחק רוט נ' מדינת ישראל, פד"י מט (4) עמ' 841 "אין ספק כי פרשנות דברי חקיקה המגבילים את חופש העיסוק צריכה להעשות כיום ברוח הוראות חוק יסוד זה".
13. השאלה הראשונה שמתעוררת בהקשר זה היא, האם יש כאן פגיעה בחופש העיסוק. על פי דבריו של כב' הנשיא אהרון ברק:ב "חופש העיסוק משתרע הן על כניסה חופשית לתוך עיסוק, מקצוע או משלח יד, והן על ביצוע חופשי של עיסוק, מקצוע או משלח יד. כמו-כן, כל הסדר המטיל הגבלות על חופש המימוש או הביצוע של עיסוק, מקצוע או משלח יד, מהווה הסדר המגביל את חופש העיסוק (דורון מיבלום, חופש העיסוק – הלכות, הוצאת "תמר" תשנ"ז, עמ' 393-394 (להלן:ו חופש העיסוק – הלכות).
חוק ותקנות המתווכים במקרקעין קובעים דרישות צורניות נוקשות לצורך התהוותו ותוקפו המשפטי של הסכם תיווך. יש לראות בדרישות אלו כדרישות המגבילות את הביצוע והמימוש החופשי של המתווך במקצועו ועל כן מהוות הגבלה על חופש העיסוק.
14. על פי סעיף 4 לחוק יסוד: חופש העיסוק: "אין פוגעים בחופש העיסוק אלא בחוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל, שנועד לתכלית ראויה, ובמידה שאינה עולה על הנדרש, או לפי חוק כאמור מכוח הסמכה מפורשת בו". בענייננו, יש לבחון האם הדרישות הצורניות על-פי חוק המתווכים והתקנות על פיו מהוות פגיעה בחופש העיסוק העומדת בתנאי פיסקת ההגבלה (ס' 4 לחוק יסוד: חופש העיסוק).
15. ניתן ללמוד על התכלית של חוק המתווכים מדברי ההסבר לחוק, שם נאמר כי בעקבות גלי העליה מבריה"מ נוצר מצב שבו נוצל לרעה חוסר בקיאותם של העולים בתנאים הנוגעים לרכישת דירות ועל כן: "הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה". (הצעות חוק 2136, י"ב באדר ג' התשנ"ב 17.3.92 עמ' 388). מטרתו של חוק המתווכים הינה, אם כן, הגנה על צד המתקשר עם מתווך בהסכם תיווך מפני ניצול לרעה של בורותו וחוסר התמצאותו בהסדרי רכישה והשכרה על ידי המתווך. כדי לצמצם את סיכון הפגיעה בצד המתקשר ביקש המחוקק לקבוע דרישות צורניות שיביאו לכדי וודאות ובהירות מקסימלית את תנאי ההתקשרות וזהות המתקשרים בהסכם התיווך.
16. אין לי ספק כי מדובר כאן בהוראות חוק ההולמות את ערכיה של מדינת ישראל. התכלית של החוק, כחוק צרכני הנועד למנוע ניצול לרעה של חוסר וודאות בהסכמי תיווך, היא תכלית ראויה. הפגיעה בחופש העיסוק איננה מעבר לנדרש, משום שמדובר בפגיעה המטילה הגבלות על ביצוע מקצוע התיווך, ולא על הכניסה לעיסוק, והכל למטרת הגנת הצרכן. בהקשר זה ראוי לציין את דבריו של הנשיא ברק: "רק חקיקה שנועדה להגשים יעדים חברתיים חשובים, היא חקיקה שנועדה לתכלית ראויה. בעניין זה יש מקום לשקול אם לא צריך להבחין בין חקיקה הפוגעת בחופש העיסוק בכך שהיא מגבילה את הכניסה לעיסוק, מקצוע או משלח יד, לבין חקיקה הפוגעת בחופש העיסוק בכך שהיא מטילה הגבלות על ביצוע המקצוע. חקיקה מהסוג השני מניחה את האפשרות לפעול בעיסוק ומבקשת אך להגביל את דרכי הגשמת חופש העיסוק. כאן נדרשת רמה נמוכה יותר של עניין חברתי ודי בשיקולים הרגילים של טובת הציבור. כך למשל, קיום תעבורה סדירה, מצב תברואתי ראוי, הגנת הצרכן, וכיוצא בהם שיקולים של טובת הציבור, מהווים בוודאי תכלית ראויה להגבלת הביצוע של העיסוק (ההדגשות שלי – ש.פ.)" (חופש העיסוק – הלכות עמ' 400).
לאור האמור לעיל, הפגיעה בחופש העיסוק הנובעת מהוראות חוק – מתווכים ותקנות המתווכים מותרת לפי סעיף 4 לחוק היסוד חופש העיסוק.
לאור זאת, לא ניתן להסתמך על חוק יסוד: חופש העיסוק ובעקרונות העולים ממנו כדי לרפא ולהכשיר את הסכם התיווך שאינו עומד בדרישות הצורניות של תקנה 1 לתקנות המתווכים.
17. כדי לממש את תכלית חוק המתווכים קבע המחוקק בסעיף 5 לחוק תנאים שרק בהתקיימם יהא אדם רשאי לעסוק כמתווך. בכללם של תנאים אלו מופיעה הדרישה כי המתווך יהא מי שעבר בחינות של ועדת רישוי למתווכים. עמידה בתנאי בחינות אילו פירושה, בין היתר, כי המתווך בקיא בדרישות חוק ותקנות המתווכים במקרקעין ומודע לכך שעליו לפעול על פיהם.
חזקה על התובעת, כמי שקבלה רשיון לעסוק בתיווך ואמורה להיות מודעת לחשיבות מילוי דרישות החוק והתקנות בהקשר זה (הן מבחינה ציבורית והן מבחינת האינטרס שלה לזכות בדמי תיווך), שהיא תקפיד במילוי התנאים (הפשוטים) הדרושים כדי למלא אחר הוראת תקנה 1 לתקנות המתווכים. מאחר ולא עשתה כך, היא יכולה רק להלין על עצמה.
18. לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את בקשת הנתבע הבקשה ודוחה את התביעה על הסף. התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 1,000 ש"ח + מע"מ.
19. המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום כ"ז ב אדר ב תש"ס, 3 באפריל 2000 בהעדר הצדדים.
| שמעון פיינברג, שופט |
נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח