דחיית תביעה לפינוי מושכר בטענה להפרת חוזה בשל שבירת קיר ואי ביטוח המושכר

דחיית תביעת פינוי ברמת גן: ניתוח מקרה חדד נ' כוכבי – החשיבות של ייעוץ משפטי מקצועי

בתיק תא"ח 222-09 חדד נגד זגורי כוכבי ואח', אשר נדון בבית משפט השלום בתל אביב, הוגשה תביעת פינוי על ידי מר דוד חדד (התובע) כנגד ה"ה אורית וחיים כוכבי (הנתבעים). פסק דין זה, שדחה את תביעת הפינוי, מדגיש את המורכבות של דיני השכירות ואת החשיבות הקריטית של בניית תיק משפטי איתן, כמו גם של ייצוג מקצועי לאורכו.

רקע עובדתי: הסכם השכירות וטענות הצדדים

התובע, מר דוד חדד, הוא הבעלים של בית צמוד קרקע הממוקם ברמת גן. נכס זה הושכר לנתבעים, ה"ה אורית וחיים כוכבי, על בסיס הסכם שכירות סטנדרטי שנחתם לתקופה של שנה, החל מיום 18.10.06 ועד ליום 17.10.07. הסכם זה כלל גם אופציה להארכת תקופת השכירות.

בשלב מסוים, החליט התובע להגיש תביעת פינוי כנגד הנתבעים. עילות התביעה העיקריות שהועלו על ידו היו כדלקמן:

אי הצמדת דמי השכירות למדד: התובע טען כי הנתבעים לא הקפידו על הצמדת תשלומי שכר הדירה למדד כפי שנקבע בהסכם.
מניעת גישה למושכר: לטענת התובע, הנתבעים מנעו ממנו את האפשרות לבקר במושכר ולבחון את מצבו, בניגוד לזכויותיו כבעל הנכס.
אי ביטוח המושכר כנדרש: התובע טען כי הנתבעים לא ביטחו את הנכס בביטוח מקיף כפי שהוסכם, והוא נאלץ לעשות זאת בעצמו.
שינויים מבניים בנכס ללא אישור: התובע ייחס לנתבעים הרס קיר באחד החדרים ופתיחת חלון בקיר המטבח, כל זאת ללא קבלת אישורו המפורש.

מנגד, הציגו הנתבעים את גרסתם, תוך התייחסות פרטנית לטענות התובע:

ביטוח המושכר: הנתבעים טענו כי הוציאו פוליסת ביטוח עבור הדירה, ובה התובע מופיע כמוטב נוסף, מה שמצביע על מילוי חובת הביטוח.
הריסת הקיר: הנתבעים הודו כי אכן הרסו את הקיר המדובר. אולם, לטענתם, התובע נתן לכך אישור מפורש בעל פה. אישור זה, כך נטען, ניתן בפגישה שהתקיימה בדירה בנוכחות הנתבעים ומהנדס מטעמם.

נימוקי בית המשפט לדחיית התביעה

בית המשפט השלום בתל אביב בחן את טענות שני הצדדים לעומק ודחה את תביעת הפינוי של התובע. פסק הדין התבסס בעיקר על הנימוקים הבאים:

1. סוגיית הביטוח:

היעדר כיסוי לרעידות אדמה: בית המשפט קבע כי אומנם ביום 2.4.10 הזמינו הנתבעים פוליסה חדשה, שבה התובע היה מוטב יחיד, אך פוליסה זו לא כללה כיסוי מפני נזקי רעידות אדמה.
פרשנות "ביטוח מקיף": חוזה השכירות אכן קבע כי על הביטוח להיות "ביטוח מקיף". אולם, בית המשפט הבהיר, בהסתמך על תקנות הפיקוח על עסקי ביטוח (תנאי חוזה לביטוח דירות ותכולתן) התשמ"ו-1986, כי ביטוח מקיף אינו כולל בהכרח גם כיסוי מפני רעידות אדמה. מאחר שהחוזה לא התייחס ספציפית לכיסוי זה, לא היה מקום לקבוע כי הייתה הפרה בשל היעדרו.
הפרה לא יסודית ותיקונה: לחילופין, בית המשפט קבע כי גם אם הייתה הסכמה בין הצדדים כי הביטוח יכלול כיסוי לרעידות אדמה, וגם אם הייתה בכך הפרה, הרי שלא מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. הפרה כזו, לשיטת בית המשפט, מצריכה מתן ארכה לתיקונה. ואכן, ביום 12.5.10 עודכנה הפוליסה, כך שנכלל בה ביטוח מבנה הדירה, לרבות ביטוח לנזקי רעידת אדמה למבנה, והתובע נרשם כמוטב יחיד.
תיקון ההפרה: לאור תיקון הפוליסה, קבע בית המשפט כי כל הפרה שהתייחסה לפוליסת הביטוח תוקנה בפועל. על כן, עילת הפינוי שהתבססה על סוגיית הביטוח – נדחתה.

2. סוגיית הריסת הקיר:

בדיקת פוליגרף: סוגיית אישור התובע להריסת הקיר הייתה נקודה מהותית במחלוקת. בדיון שהתקיים ביום 14.2.10, הוצע לצדדים לעבור בדיקת פוליגרף על מנת ליישב את הסכסוך בעניין זה.
חזרת התובע מהסכמתו: הנתבעת הסכימה להצעה במהלך הדיון, והתובע אף הודיע על נכונותו לעבור את הבדיקה מספר ימים לאחר מכן. אולם, ביום 7.3.10 חזר התובע בו מהסכמתו לערוך את הבדיקה, בטענה שאינו בקו הבריאות.
ממצאי הפוליגרף: בסופו של יום, נערכה בדיקת פוליגרף לנתבע בלבד. בחוות הדעת שהוגשה על ידי מומחה בית המשפט, נקבע כי הנתבע דובר אמת בגרסתו.
קביעת בית המשפט: על יסוד ממצאי בדיקת הפוליגרף, קבע בית המשפט כי הנתבע אכן דובר אמת בגרסתו לפיה קיבל אישור מפורש מהתובע להריסת הקיר. בית המשפט פסק כי אישור זה, אף אם ניתן בעל פה ולא בכתב, יש בו כדי לאיין את טענת התובע בדבר הפרת חוזה השכירות.

לפיכך, לאור הנימוקים המפורטים לעיל, דחה בית המשפט את תביעת הפינוי במלואה.

מסקנות ולקחים: החשיבות של ייצוג משפטי מיומן

פסק הדין בתיק חדד נ' כוכבי מספק מספר לקחים חשובים עבור בעלי נכסים ושוכרים כאחד, ומדגיש את המורכבות של הליכי תביעת פינוי:

חוזים ברורים ומפורטים: חשיבות ניסוח הסכמי שכירות ברורים ומפורטים אינה מוטלת בספק. במקרה זה, שתיקת החוזה לעניין ביטוח רעידות אדמה שיחקה לטובת הנתבעים. ניסוח מדויק של כל התנאים, כולל הגדרות ברורות ל"ביטוח מקיף" וכן דרישה לכל אישור שינוי בכתב, יכול היה למנוע מחלוקות אלו מראש.
הפרה יסודית אל מול הפרה שאינה יסודית: בית המשפט מבחין בין הפרות "קלות" יחסית להפרות יסודיות. לא כל הפרה מצדיקה פינוי מיידי, ובמקרים רבים נדרשת מתן ארכה לתיקון ההפרה. ייעוץ משפטי יכול לסייע בהבנת מהות ההפרה וכיצד לפעול.
תיעוד קפדני: תיעוד כתוב של כל אינטראקציה, התראה, תשלום, או הסכמה (ובמיוחד שינויים בנכס) הוא קריטי. במקרה זה, אישור בעל פה, אף שאומת בפוליגרף, יצר עמימות ופוטנציאל למחלוקת ארוכה.
התנהלות נכונה מול ראיות: הניסיון לבחון את אמינות הצדדים באמצעות פוליגרף, וחזרת התובע מהסכמתו לבדיקה, שיחקו לרעתו. חשוב להבין את המשמעויות הראייתיות של כל צעד משפטי ואת ההשפעה של היעדר ראיות.
חשיבות הייצוג המשפטי המקצועי: המקרה הזה ממחיש יותר מכל את הצורך בליווי משפטי צמוד ומיומן. עורך דין המתמחה בדיני שכירות ופינוי דיירים יודע לזהות את עילות התביעה החזקות, לאסוף את הראיות הנדרשות, ולנווט את ההליך המשפטי בצורה היעילה ביותר. ניהול תיק פינוי ללא ידע וניסיון מקצועיים עלול להוביל לדחיית התביעה, להארכת הסחבת, ולהפסדים כספיים נוספים.

עורך דין ניר טולדנו, עם 25 שנות ניסיון ושיעור הצלחה גבוה במיוחד בתחום פינוי דיירים, מבין את הדקויות והמורכבויות של תיקים כאלה. הידע שלו והיכרותו עם הפסיקה הרלוונטית, לצד יכולתו להגיש תביעת פינוי תוך 24 שעות מרגע קבלת הטיפול בתיק, יכולים לעשות את ההבדל בין דחיית תביעה לבין פינוי מוצלח ומהיר.

אם אתם נתקלים בבעיות עם שוכרים או שוקלים הגשת תביעת פינוי, אל תהססו לפנות לייעוץ משפטי מקצועי. הימנעות מטעויות בהליך המשפטי יכולה לחסוך לכם זמן יקר, כסף רב ועוגמת נפש.

משרד עורך דין ניר טולדנו כתובת: רחוב תוצרת הארץ 3, פתח תקווה טלפון: 03-9309677

לנוחיותכם להלן פסק הדין המלא:

בית משפט השלום תל אביב – יפו

תא"ח 222-09

בפני:

1. כב' השופט/ת עידית ברקוביץ

תובעים:

1. דוד חדד

– נגד –

נתבעים:

1. אורית זגורי כוכבי
2. חיים כוכבי

פסק דין

בפני תביעה לפינוי מושכר.

רקע

התובע הינו

התובע הינו הבעלים של בית צמוד קרקע ברח' אלרואי 37, רמת גן, המצוי על חלקה 693 בגוש 6157 (להלן: "המושכר").

ביום 27.8.06 נחתם בין הצדדים חוזה שכירות לתקופה של שנה, החל מיום 18.10.06 ועד ליום 17.10.07 (להלן: "חוזה השכירות"). בנוסף, ניתנה לנתבעים אופציה להארכת תקופת השכירות. בסעיף 6 לנספח א' לחוזה השכירות הוסיפו הצדדים בכתב יד כי "בעניין אופ' לפי סעיף 13 ניתנת ל-48 חודשים או בסיכום חוזה בניה המוקדם מבניהם".

ביום 22.10.08 הגיש התובע תביעה לפינוי ולסעד כספי כנגד הנתבעים, אשר הסתיימה בפשרה (להלן: "התביעה הקודמת" ו"הסדר הפשרה" בהתאמה).

ביום 28.6.09 הגיש התובע תביעת פינוי נוספת כנגד הנתבעים, היא התביעה המונחת בפני.

תמצית טענות הצדדים

התובע טוען, כי הנתבעים הפרו את הסדר הפשרה אליו הגיעו בתביעה הקודמת.

לטענתו מדובר בשוכרים בעייתיים, המפרים את חוזה השכירות באופן קבוע ומתמשך: הנתבעים לא מצמידים את דמי השכירות למדד, הם לא מאפשרים לתובע לראות את המושכר, הם לא ביטחו את המושכר כנדרש והתובע נאלץ לעשות זאת בעצמו, ובנוסף הם הרסו קיר של חדר ופתחו חלון בקיר המטבח ללא אישורו.

הנתבעים טוענים, כי מטרת התביעה הינה להטריד ולהתיש אותם, וכי הם מילאו אחר הסדר הפשרה שהושג בתביעה הקודמת.

הנתבעים טוענים, כי הוציאו פוליסת ביטוח לדירה, בה מופיע התובע כמוטב נוסף.

הנתבעים מודים, כי הרסו את הקיר אך לטענתם התובע נתן לכך אישור בעל פה, לאחר שקיים פגישה בדירה עם הנתבעים ומהנדס מטעמם.

דיון ומסקנות

התובע טוען לשתי הפרות עיקריות המקנות לו, לטענתו, זכות לביטול חוזה השכירות:

אי הנפקת פוליסת ביטוח למושכר.

הריסת קיר ללא אישור.

פוליסת הביטוח –

סעיף 20 לחוזה השכירות קובע:

"השוכר מתחייב לבטח את המושכר וכל אשר בו בביטוח מקיף. השוכר ישא בתשלומים בגין הביטוח האמור…"

במסגרת דיון שהתקיים בתביעה הקודמת ביום 11.3.09 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה "על הנתבעים לתקן את הביטוח כך שהתובע יהיה מוטב בביטוח של הדירה". ההסכמה קבלה תוקף של פסק דין.

בדיון מיום 14.2.10 הציגו הנתבעים פוליסת ביטוח שהוציאו לדירה, כאשר התובע מצוין בה כמוטב יחד עם הנתבעים.

התובע טען, כי יש לרשום אותו כמוטב בלעדי, שכן אם יהיה אירוע ביטוחי והוא יאלץ להפעיל את הפוליסה, רק הוא זה שיהא זכאי לקבל את התשלום מחברת הביטוח, ולא הנתבעים.

אכן, יש ממש בטענת התובע לפיה, הוא אמור להירשם כמוטב בפוליסה, שכן מדובר בדירה שלו. עם זאת, נוכח לשון סעיף 20 לחוזה השכירות, רישום התובע כמוטב ביחד עם הנתבעים לא מהווה בהכרח הפרת חוזה השכירות.

מכל מקום, בדיון מיום 14.2.10, התחייבו הנתבעים לפנות בתוך 3 ימים לחברת הביטוח על מנת לשנות את הפוליסה כך שהתובע יהיה המוטב הבלעדי.

בדיעבד התברר, כי לא ניתן לשנות את הפוליסה הקיימת אלא יש לבטלה ולהקים פוליסה חדשה.

ביום 2.4.10 הזמינו הנתבעים פוליסה חדשה, אשר התובע היה בה מוטב יחיד, אלא שפוליסה זו לא כללה כיסוי מפני נזקי רעידות אדמה.

כאמור, בחוזה השכירות נקבע, כי על הביטוח להיות "ביטוח מקיף". ביטוח מקיף אינו כולל בהכרח גם כיסוי מפני רעידות אדמה ( ראו לענין זה: תקנות הפיקוח על עסקי ביטוח ( תנאי חוזה לביטוח דירות ותכולתן) התשמ"ו- 1986) . מאחר שחוזה השכירות שותק לענין זה, אין מקום לקבוע כי היתה הפרה בשל כך שהפוליסה אינה כוללת כיסוי מפני רעידות אדמה.

לחילופין, אף אם היתה הסכמה בין הצדדים כי הביטוח יכלול כיסוי מפני רעידות אדמה, אזי ככל שהיתה הפרה, הרי אין מדובר בהפרה יסודית אלא בהפרה אשר יש ליתן ארכה לתיקונה .

ואכן, ביום 12.5.10 עודכנה הפוליסה, כך שנכלל בה ביטוח מבנה הדירה לרבות ביטוח לנזקי רעידת אדמה למבנה והתובע הוא מוטב יחיד בה.

לאור האמור, ככל שהיתה הפרה המתייחסת לפוליסת הביטוח, הרי היא תוקנה.

על כן, עילת הפינוי הנסמכת על ההפרה המתייחסת לפוליסת הביטוח- נדחית.

הריסת הקיר –

בדיון מיום 14.2.10 הוצע לצדדים לעבור בדיקת פוליגרף באשר למחלוקת בשאלת הסכמת התובע להריסת הקיר.

הנתבעת נתנה הסכמתה להצעה במהלך הדיון, והתובע הודיע על נכונותו לעבור את הבדיקה מספר ימים לאחר מכן.

הצדדים הופנו לבדיקת פוליגרף ב"מכון גזית- מכון פוליגרף ואבחון מידע" (להלן: "מומחה בית המשפט").

ביום 7.3.10 חזר התובע מהסכמתו לערוך את הבדיקה, באשר לטענתו הוא אינו בקו הבריאות.

בסופו של יום, נערכה בדיקת הפוליגרף לנתבע בלבד.

בחוות הדעת מטעם מומחה בית המשפט (להלן: "חוות הדעת") נקבע כדלקמן:

"1. מהלך הבדיקה

…

(2) השאלות בבדיקה נוסחו בהסכמת הנבדק ובלשונו על סמך הגרסה שמסר.

השאלות הרלוונטיות היו:

האם דוד חדד באמת נתן הסכמתו להריסת הקיר?

האם שיקרת לי בגרסתך כאן באשר לדווח לחדד על הריסת הקיר ואישור המהנדס?

האם שיקרת לי באשר לאישורו של חדד לזריקת הארון והמזגן?

הנבדק השיב בחיוב על שאלה (א) ובשלילה על שאלה (ב) (ג).

2. ממצאים

בתשובות הנבדק לשאלות הרלוונטיות לא אובחנו תגובות מחשידות לאמירת שקר.

…

3. חוות דעת

על סמך ממצאי בדיקת הפוליגרף דלעיל, אני בדעה כי:

מר כוכבי חיים

דובר אמת בגרסתו כפי שהיא באה לידי ביטוי בתשובותיו לשאלות הרלוונטיות."

על יסוד ממצאי הבדיקה, הריני קובעת כי הנתבע דובר אמת בגרסתו לפיה קיבל את אישור התובע להריסת הקיר.

אישור זה, אף אם ניתן בעל פה ולא בכתב, יש בו כדי לאיין את טענת התובע בדבר הפרת חוזה השכירות.

בשולי הדברים יש להוסיף כי בסיכומיו, זנח התובע את טענתו לפיה הנתבעים הפרו את חוזה השכירות בכך ששברו את הקיר, והתמקד אך ורק בנושא הביטוח.

טענת התובע בעניין שבירת הקיר נדחית.

סוף דבר

התביעה נדחית.

לעניין ההוצאות-

בנסיבות הענין כפי שתוארו לעיל ( בפרק המתייחס לפוליסת הביטוח) , הריני קובעת כי כל צד ישא בהוצאות שנגרמו לו.

הדיון הסתיים. התיק ייסגר.

ניתן היום, י"ט שבט תשע"א, 24 ינואר 2011, בהעדר הצדדים.

עידית ברקוביץ, שופטת