בבית משפט המחוזי ע"א_________
בתל אביב
המערערים: 1.
– נ ג ד –
המשיבות: 1.
דוגמא לערעור על פסק דין פינוי
מוגש בזאת ערעור על:
- פסק דינו של בית משפט שלום בהרצליה ( כב' השופטת א' ) מיום 17.05.19 אשר קיבל את התביעה לפינוי וסילוק יד שהגישו המשיבות והורתה למערערים לפנות את הנכס .
- החלטות הביניים של בית משפט מיום 20.04.19 ומיום 07.05.19 אשר דחו את בקשת המערערים לדחיית מועד דיון.
- אי היענות בית משפט לבקשת המערערים לצירוף תצהיר משלים.
עותק מאושר של פרוטוקול הדיון ופסק הדין וכן של החלטות בית משפט מיום 20.04.19 ו 07.05.19 מצ"ב להודעת ערעור זו ומסומן נספח א' (1-3)
מבוא:
בית משפט קמא הורה בפסק דינו למערערים לפנות את הנכס, דבר אשר משמעותו הינו למעשה חורבן כלכלי עבור המערערת אשר בין היתר, תאלץ אותה לפטר 14 עובדים, כל זאת אך בשל פגם פורמאלי וזניח שנפל אצל המערערים במשלוח ההודעה בדבר מימוש האופציה, אשר הייתה אמורה על פי ההסכם להישלח למשיבות בדואר רשום 60 יום לפני תום תקופת ההסכם. יודגש כי לא הייתה מחלוקת עובדתית בתיק שהמשיבות קיבלו הודעה מהמערערים בדבר מימוש האופציה למצער 30 יום לפני תום תקופת ההסכם וכי לא יגרם להן שום נזק באם תמומש האופציה!
בנסיבות אלו, סבורים המערערים שהתוצאה אליה הגיע בית משפט קמא בפסק דינו הינה תוצאה קשה שחוש הצדק אינו יכול להשלים עימה.
תום לב והגינות בין בני אדם בכלל, במשמעותם הערכית, היסודית, המשפטית והמסחרית, הם לב ליבו של ערעור זה.
רקע עובדתי:
- המשיבות הינן הבעלים של חנות, מחסן ומשרד במבנה מסחרי הידוע כגוש XXX חלקה XX ברחוב הרצל X (להלן: "המושכר").
- במהלך שנת 2019, פנה אל המערער שהוא מנהלה ובעל מניותיה של המערערת, מתווך ועניין אותו ברכישה של מלאי ומוניטין של העסק שהתנהל במושכר. העסק, שנקרא אז פלונית בע"מ, היה בבעלותו של מר ע' אשר שכר אז מהמשיבות את המושכר לצורך הפעלת עסקו בהסכם שכירות בלתי מוגנת.
- בסוף חודש ינואר 2019 הביע המערער נכונות לרכוש את העסק והמוניטין ממר ע' אך בשל היקף ההשקעה העצום ברכישת המלאי והמוניטין התנה זאת בהסכמת המשיבות לחוזה שכירות ארוך טווח.
- בהתאם לכך, הפגיש מר ע' בין המערער לבין מי שהציג את עצמו כנציג המשיבות, מר ל', על מנת שיסכמו בניהם את תנאי השכירות. במסגרת אותה פגישה הוסכם ביניהם שהמערערת תיכנס בנעליה של חברת פלונית בהסכם השכירות עד לתום תקופת ההסכם ביום 01.01.17 כאשר מאוחר יותר ייחתם הסכם שכירות לתקופות של 3 שנים שיתחדשו כל פעם ויגיעו אף ל 10 שנים ומעלה.
- אך ורק על בסיס הסכמה זו עם נציג המשיבות, מר ל' התפתה המערער לחתום עם חברת פלונית בע"מ על הסכם לרכישת מלאי ומוניטין בתמורה לסך של X ₪ (להלן: "הסכם המלאי והמוניטין").
- בהתאם להסכמה זו, שולמו תחילה דמי השכירות למשיבות על ידי חברת פלונית בע"מ ולאחר מכן ועוד בטרם נחתם הסכם שכירות פורמאלי, שולמו דמי השכירות על ידי המערערים ישירות למשיבות עד לתום תקופת השכירות שנקבע בהסכם של המשיבות עם חברת פלונית בע"מ.
- חרף ההסכמות בעל פה שסוכמו בין המערערת באמצעות מנהלה, מר ע', לבין מר ל' נציג המשיבות, הגישו המשיבות ביום 14.12.16 תביעת פינוי נגד המערערים בנימוק שלא נכרת כביכול הסכם בין הצדדים, כאשר בפועל מטרת הגשת תביעת הפינוי (כמו הגשת תביעתן השנייה לפינוי נשוא ערעור זה) הייתה ליטול מהמערערים דמי שכירות גבוהים מהמוסכם עם חברת פלונית
- למרות שלא היה שום בסיס לתביעת הפינוי , הסכימו המערערים להיענות לדרישת המשיבות להעלאת דמי השכירות בכדי לא לסכן את הממון הרב שהשקיעו במושכר בשל אי קיומם של ההסכמות בכתב. המערערים ניאותו להתקשר עם המשיבות בהסכם שכירות פורמאלי בו נקבעו דמי שכירות חדשים ומוגדלים בסך של X$ לחודש במקום X ₪ לחודש בלבד, שסוכמו עם נציג המשיבות. בהתאם לכך נמחקה תביעת הפינוי מבלי שהתגוננו כנגדה בבית משפט.
- בנסיבות אלו, נערך ונחתם במהלך חודש ינואר 2017 בין המערערים למשיבות הסכם שכירות בלתי מוגנת (להלן: "ההסכם") להשכרת המושכר כאשר הובטח למערערים שהסכמי השכירות יחודשו בכל פעם מחדש באותם תנאים, לפחות לתקופה רציפה של X שנים בכפוף לכך שהמשיבות לא יממשו את תוכניות בניה אם יחולו על המגרש.
- משך תקופת השכירות שנקבעה בהסכם זה הייתה לתקופה של 24 חודשים החל מיום 01.01.17 ועד ליום 31.12.18 עם אופציה להארכת תקופת השכירות ב 12 חודשים נוספים, דהיינו, מיום 01.01.19 ועד ליום 31.12.19.( סעיפים 5 ו 5.1 להסכם). המערער חתם כערב להסכם השכירות וכן, העמיד לטובת המשיבות ערבות בנקאית אוטונומית בסך של X ₪.
- הסכם השכירות נחתם באמצעות המערער מר ע'. יצוין שעם תחילת תקופת השכירות, היה ברור הן למערערים והן למשיבות שבכוונת המערערת לממש את האופציה שניתנה לה בהסכם שכן היה ידוע למשיבות שהמערערת השקיעה הון עתק ברכישת המלאי והמוניטין ושככל שהדבר תלוי במערערת, רצונה יהיה אכן לחדש את האופציה.
- בהסכם השכירות נקבע כי מימוש האופציה יהיה מותנה בכך שהשוכר מילא אחר כל ההתחייבויות על פי ההסכם במשך כל תקופת השכירות וכן במשלוח הודעה בכתב 60 יום לפני תום תקופת השכירות אשר תשלח בדואר רשום. ( סעיף 5.1 ו 5.1.1 להסכם).
- דא עקא, שאך בשל טעות משרדית נשלחה ההודעה בדבר מימוש האופציה למשיבות בדואר רגיל במקום בדואר רשום חודשיים ימים לפני תום תקופת ההסכם. כאן המקום לציין שטעות זאת במשלוח ההודעה נבעה גם מאחר שמזכירתו האישית של המערער שהייתה אמונה על הטיפול בנושא חידוש האופציה הייתה בעת משלוח המכתב בחופשת לידה בעוד שמחליפתה שלחה בטעות את המכתב בדבר חידוש האופציה בדואר רגיל וזאת ביחד עם עוד עשרות מכתבים שוטפים הנשלחים מהעסק מדי יום.
- אף על פי כן, 30 יום לפני תום תקופת השכירות קיבלה המערערת, לתדהמתה הרבה, את מכתבו של נציג המשיבות ל' ממנו למדה להפתעתה שהוא מתכחש למסירת ההודעה בעל פה וקבלת מכתבה של המערערת בדבר מימוש האופציה מיום 03.12.19.
- עוד באותו היום השיב המערער למכתבו הנ"ל במכתב מיום 02.01.18 שבו שב והדגיש כי המערערת כבר מסרה הודעה בדבר מימוש האופציה וכי למען הסר ספק היא מוסרת הודעה נוספת על כך.
- זאת ועוד, ביום 06.01.19, כ 30 יום לפני תום תקופת ההסכם ותחילת מימוש האופציה דאגו המערערים לשלוח למשיבות המחאות עבור שנת השכירות שחלה בתקופת האופציה למרות שעל פי הסכם השכירות היו צריכים לשלוח את ההמחאות רק בראשית חודש פברואר 2019.
- אף על פי כן, ביום 22.01.19 השיבו המשיבות את ההמחאות שיועדו לתקופת האופציה למרות שנשלחו אליהן חודש ימים לפני מימושה!
- משהושבו ההמחאות ששלחה המערערת למשיבות, דאגה המערערת לאחר חידוש האופציה להפקיד את דמי השכירות לחשבון הבנק של המשיבות, אולם נאמנות בדרכן לבטל את ההסכם השיבו המשיבות את הכספים.
- במקביל לסירובן של המשיבות לקבל את דמי השכירות השוטפים דרשו לעצמן המשיבות את הערבות הבנקאית בסך של X ₪ שהמערערים העמידו לרשותן במסגרת הסכם השכירות!
- בהתאם לדרישת המשיבות, מומשה הערבות הבנקאית עוד בטרם ניתנה הכרעת בית משפט בתיק .
- בפסק דינו נענה בית משפט קמא לתביעת המשיבות והורה על פינוים של המערערים מהמושכר, אך מנימוק פורמאלי ותוך עמידתו על קוצו של יוד בהתעלמו מהעובדה שהוכח בפניו שמשיבות ידעו על רצונה של המערערת לממש את האופציה למצער 30 יום לפני תום תקופת ההסכם ומבלי שמצא לנכון להחיל על התיק שנדון בפניו שיקולי צדק ותום לב אשר בעטיים סבורים המערערים שלא היה מקום להיעתר לתביעה.
ואלו נימוקי הערעור:
א. טעה בית משפט קמא בסירובו להיעתר לבקשות ב"כ המערערים לדחיית מועד דיון שמיעת הראיות בתיק.
- התיק הנ"ל נקבע לשמיעת ראיות בתקופת החגים, ליום 17.05.19.
- דא עקא, עוד בטרם קביעת מועד הדיון רכש ב"כ המערערת כרטיסי טיסה עבורו ועבור בני משפחתו לחופשה משפחתית בספרד בין התאריכים 19.05.19 – 15.05.19.
- יצוין כי, החופשה המשפחתית תוכננה מבעוד מועד דווקא לתאריכים הנ"ל במטרה שלא להפסיד ימי עבודה וכן מתוך ציפייה סבירה שבתאריכים הנ"ל לא יקבעו דיונים על ידי בית משפט.
- בנסיבות אלו, הוגשו שתי בקשות מוסכמות לדחיית מועד דיון האחת מיום 19.04.19 והשנייה מיום 06.05.19.
- אף על פי כן, בית משפט קמא דחה את שתי הבקשות לדחיית מועד דיון בנימוק שמדובר בתביעת פינוי ושאין לו מועדים אחרים לפני חודש אוגוסט.
- בעקבות סירובו של בית משפט קמא לדחיית מועד דיון נאלצה המערערת לשחרר את ב"כ מהתייצבות לדיון. מאחר והיה מדובר בדיון שנקבע בהתראה קצרה בתוך תקופת החגים (איסרו חג) לא צלחו מאמציה הכבירים של המערערת לאתר פרקליט אחר שייצג אותה בדיון ההוכחות שהתקיים בתיק.
- בנסיבות אלו, ביום דיון ההוכחות שהתקיים בתיק נאלץ המערער להתייצב לדיון בגפו ללא ייצוג משפטי. מנגד הופיעה בשם המשיבות פרקליטה מיומנת ומלומדת.
- לאור האמור לעיל, כל הליך שמיעת הראיות שהתנהל בפני בית משפט קמא התאפיין בחוסר שוויון קיצוני מובהק בין המתדיינים כאשר המערערים מחד גיסא ניהלו חקירה נגדית לקונית וטענו לעצמם באופן לא מקצועי ומאידך גיסא המשיבות חקרו וטענו לעצמן בלשון פרקליטים מלומדת.
- כתוצאה מכך, נוצר בדיון היחיד שהתנהל בפני בית משפט קמא פער משמעותי ולא הוגן בין הצדדים ולא מן הנמנע שתוצאות פסק הדין היו שונות בתכלית אילו רק היה שועה בית משפט לבקשת המערערים לדחייה קצרה של מועד הדיון.
- בנסיבות הקונקרטיות בהן לא היו המערערים מיוצגים בדיון ההוכחות, סבורים המערערים שטעה גם בית משפט קמא כאשר בתום שמיעת הראיות בתיק לא נענה לבקשתם להגיש סיכומים בכתב בתוך 7 ימים שכן בתוך פרק זמן זה היה צפוי פרקליטם לשוב מחו"ל.
ב. טעה בית משפט קמא כאשר לא דן בבקשת המערערים לצירוף תצהיר משלים בתיק ולא נתן למעשה החלטה לגופו של עניין בבקשתם זו.
- עוד טעה בית משפט קמא כאשר התעלם לחלוטין בפסק דינו מהעובדות החשובות שנטענו בתצהיר המשלים מהן ניתן היה ללמוד בנקל על חוסר ניקיון כפיהן של המשיבות בניהול תביעת הפינוי, כמפורט להלן.
- ביום 10.03.19 הגישו המערערים את כתב הגנתם אליו צורף תצהיר עדות ראשית לנוכח העובדה שהתביעה הוגשה לפי תקנה 215 ז לתקנות סדר הדין האזרחי.
- ביום 10.04.19 ( כחודש ימים לאחר הגשת כתב ההגנה) עשו המשיבות דין לעצמן ומימושו את הערבות הבנקאית שהעמידו המערערים לרשותן בסך של X ₪ כל זאת במקביל לסירובן לקבל דמי שכירות!
- 4. בנסיבות אלו, ומאחר והמערערים לא יכלו לכלול את העובדה הנ"ל במועד שבו הוגש תצהיר עדותו הראשית של המערער פנו המערערים לבית משפט ביום 30.03.19 בבקשה לצירוף תצהיר משלים בתיק (" להלן: הבקשה").
- על בקשה זו הורה בית משפט למשיבות להגיב בתוך 7 ימים. ואולם בפועל לא ניתנה החלטת בית משפט בעניין בקשת המערערים לצירוף תצהיר משלים עד ליום מתן פסק הדין.
- יתרה מכך, בפסק דינו של בית משפט קמא אין כל התייחסות לבקשה לצירוף תצהיר משלים ואף לא לעובדות הנטענות בו . הלכה למעשה שבית משפט קמא התעלם מהעובדות המהותיות שנטענו בו קליל.
- על כל פנים, שגה בית משפט קמא שלא ראה בהתנהלותן זו של המשיבות בעצם מימוש הערבות הבנקאית באופן חד צדדי וללא הודעה מוקדמת למערערים כאשר במקביל הן סירבו לקבל דמי שכירות כהתנהגות חסרת תום לב קיצוני תוך הפרת חובת הקטנת הנזק המוטלת על המשיבות מכוח דיני החוזים.
ג. מי בשם המשיבות?
- טעה בית משפט קמא בהתעלמו מטענת המערערים שהועלתה גם בסעיף 7 לכתב הגנתם , לפיה, התביעה בתיק הנ"ל הוגשה ללא ייפוי כוח שמסמיך את ב"כ המשיבות לייצגן בתיק זה ואף ללא ייפוי כוח נוטריוני המסמיך את מר ל' לנהל את התביעה בשם המשיבות.
- בדיקה שערך המערער בתיק בית משפט העלתה שהתביעה הוגשה ללא ייפוי כוח מטעם המשיבות ואף ללא ייפוי כח נוטריוני המסמיך את מר ל' לנהל עבורן את התביעה.
- בח.נ אישר מר ל' כי אין לו ייפוי כוח מטעם מי מהמשיבות לייצגן בתיק (עמ' 1 שורות 16 ו 17 לפרוטוקול).
- לעצם העובדה שכל ההליך המשפטי התנהל בהיעדר המשיבות ללא ייפוי כוח המסמיך את מר ל', היה ליחס את מלוא המשקל הראוי. על אחת כמה וכמה שעה שהמשיבות לא הגישו כלל תצהירים בתיק ואף לא התייצבו לדיון!
- לחילופין, טוענים המערערים כי מאחר והמשיבות לא התייצבו לדיון ואף לא הגישו תצהיר מטעמן יש לראות בעדותו הספוראדית של מר ל' אשר הינו בנה של המשיבה 2 בעוד שהמשיבה 1 הינה דודתו כעדות יחידה של בעלי הדין אשר חייבה הנמקה בפסק הדין בהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות.
- סעיף 54 לפקודת הראיות (נוסח חדש) התשל"א – 1971 קובע כלהלן:
”פסק בית משפט במשפט אזרחי באחד המקרים שלהלן על פי עדות יחידה שאין לה סיוע, והעדות אינה הודיית בעל דין, יפרט בהחלטתו מה הניע אותו להסתפק בעדות זו; ואלה המקרים:
(2) העדות היא של בעל דין או של בן זוגו, ילדו, הורו, אחיו או אחותו של בעל דין.
(3) העדות היא של אדם המעוניין בתוצאות המשפט לטובת בעל הדין שקרא אותו להעיד"
- לפיכך, בענייננו אין ספק שמדובר בעדות יחידה על פי כל אחת מהחלופות הנ"ל בנפרד שכן מר ל' הינו בנה של המשיבה 2 אשר היה מעוניין בתוצאות המשפט לטובת בעל הדין שקרא אותו להעיד.
- בפסיקה נקבע שהנימוק אשר עומד מאחורי ההוראה של סעיף 54 הנ"ל הינה למנוע או לסכל תביעה מבוימת אשר תקשה על נתבע לסתור אותה או להזים אותה (ע"א 761/79 חנוך פינקל ואח' נ' הדר חב' לביטוח בע"מ , ל"ה (2) עמ' 55).ב
- עוד נקבע בפסיקה שהיעדר הנמקה כמצוות הסעיף הנ"ל מהווה טעם להתערבות ערכאת הערעור במסקנותיה של הערכאה הדיונית. ראה לדוגמא ע"א 2119/94 ציפורה לנדאו נ' ברוך וין ,פד"י מ"ט (2) עמ' 77.ו
- לאור האמור לעיל, טעה בית משפט קמא כאשר בפסק דינו לא פירט מה הניע אותו להסתפק בעדותו היחידה והמגמתית של מר ל' .
- הדבר נכון אף ביתר שאת, לנוכח העובדה שאחת מטענות ההגנה העיקריות של המערערים בתיק זה הייתה שהמשיבות ידעו גם ידעו על רצונם של המערערים לממש את האופציה גם אם לא נשלחה אליהן הודעה בדואר רשום אלא בדואר רגיל בלבד, 60 יום לפני תום תקופת ההסכם.
- בנסיבות אלו, טעה בית משפט קמא שלא ייחס בפסק דינו את מלוא המשקל הראוי להתחמקות המשיבות מלהגיש תצהיר בתיק ולהעיד עליו.
ד. טעה בית משפט קמא בפסק דינו בכל הנוגע ליישום ההלכות הנוגעות לתום הלב על הנסיבות שאפפו את התיק הקונקרטי שהתנהל בפניו. במה דברים אמורים?
- בהליך שהתנהל בפני בית משפט קמא לא התעוררה למעשה כלל מחלוקת עובדתית שעובר למימוש האופציה המערערים לא הפרו את הסכם השכירות הפרה כלשהי שמצדיקה פינוי אלא נהפוך הוא, המערערים מילאו בדקדקנות אחר כל הוראות הסכם השכירות ומעולם לא הפרו אותו בכל הפרה יסודית שתצדיק את אי מימושה של האופציה!
- כמו כן, המערערים מימשו את האופציה בהתאם לסעיף 5.1.1 להסכם ושלחו למשיבות הודעה מראש ובכתב 60 ימים לפני תום תקופת השכירות בדבר מימוש האופציה וזאת בנוסף להודעות בעל פה שנמסרו לל' על ידי המערער חודשים ספורים לפני תום תקופת השכירות.
- יודגש כי לא התעוררה כלל מחלוקת עובדתית כי גם אליבא לשיטת המשיבות הן ידעו בדבר רצונה של המערערת לממש את האופציה לכל הפחות 30 יום לפני תום תקופת ההסכם ואף קיבלו המחאות עבור תקופת האופציה כחודש ימים לפני תחילתה.
- לפיכך, טעה בית משפט קמא בכך שלא ראה בעצם העובדה שהמשיבות סירבו לקבל מהמערערים את תשלום דמי השכירות עבור תקופת האופציה שנשלחו אליהן 30 יום לפני תום תקופת ההסכם כפעולה משפטית לא הוגנת ונטולת תום לב, שכן מרגע שהמערערים הביעו את דעתם כי הם מעוניינים לממש את האופציה הגם אם הדבר לא היה מקובל עליהן הרי שבמסגרת הקטנת נזקיהן , היה עליהן לקבל את דמי השכירות ואז לפנות לבית משפט בכל סעד שימצאו לנכון.
- על רקע סירובן של המשיבות לקבל דמי שכירות לתקופת האופציה , טעה בית משפט קמא שלא ראה פסול בהתנהגות המשיבות בכך שמימשו את הערבות הבנקאית בסך של X ₪ שהעמידו המערערים לרשותן במסגרת הסכם השכירות כאשר במקביל סירבו לקבל דמי שכירות.
- הערבות הבנקאית שהועמדה במסגרת הסכם השכירות נועדה לביטחון במידה והמערערים לא ישלמו דמי שכירות ולא למקרה בו המשיבות מסרבות לקבל דמי שכירות! לפיכך,התנהגות המשיבות בעצם מימוש הערבות כאשר במקביל סירבו לקבל דמי שכירות הייתה נגועה בחוסר תום לב משווע וראוי היה שבית משפט קמא יתייחס לכך בפסק דינו.
- טעה בית משפט קמא שסבר בפסק דינו כי היה על המערערת למצוא את הדרך להפקיד את שכ"ד השוטף מחודש פברואר ועד יום מתן פסק הדין באמצעות חשבון נאמנות אצל ב"כ המערערים או באמצעות הפקדה לקופת בית משפט או באמצעות משלוח שיקים בדואר רשום לב"כ המשיבות כל זאת בהתעלמו מהעובדות הבאות:
1) המשיבות נותרו עם תום תקופת השכירות חייבות למערערים הפרשי שערים בסך של X ₪ כעולה אף ממכתבן אל המערערת מיום 02.01.20 סכום שעלה על דמי השכירות שוטפים לחודש פברואר 2019.
2) המערערים כבר שלחו למשיבות המחאות עבור דמי שכירות שוטפים אך אלו הושבו על ידן בנסיבות שלא היו תלויות כלל במערערים ולכן לא היה כל טעם לשלוח אותם פעם נוספת לידי ב"כ המשיבות שהרי לא מדובר במשחק פינג פונג!
3) המערערים כבר הפקידו את דמי השכירות השוטפים לחודש פברואר 2019 ישירות לחשבון הבנק של המשיבות וכספים אלו הושבו על ידן.
4) במקביל לסירובן של המשיבות לקבל דמי שכירות שוטפים המשיבות עשו עושר ולא במשפט על חשבון המערערים כאשר מימושו לעצמן את הערבות הבנקאית על סך של X ₪ .לאחר מימוש הערבות הבנקאית לתשלום ביתר של דמי שכירות.
- במיוחד טעה בית משפט קמא כאשר סבר כי המקרה שנדון בה"פ 11117/06 א' נגד ס' אינו רלוונטי לענייננו.
- בפסק הדין בעניין א' נדון מקרה תביעת פינוי של מר ס' כנגד א' שהתבססה על כך שלטענתו א' לא שלחה לו הודעה בכתב בדבר מימוש האופציה 90 יום לפני תום תקופת ההסכם וזאת בשל חילופי גברי שחלו בחברה . בפס"ד הנ"ל נמסרה בפועל הודעה בדבר המימוש רק 14 יום לאחר תום תקופת ההסכם בעוד שבעניינו לא נפלה מחלוקת שנמסרה הודעה שכזו 30 יום לפני תום מימוש האופציה.
- בפסק דינה של כב' השופטת קיבל בית משפט את עתירת א' למימוש האופציה למרות שהודעה בכתב לא נשלחה בפועל עד 14 יום לאחר תום תקופת ההסכם וזאת מכוח הלכות תום הלב והוראות סעיף 39 לחוק החוזים וישום הוראת סעיף 3(4) לחוק החוזים תרופות.
- שגה בית משפט קמא שלא ייחס משמעות כלשהי לכך שהמשיבות הסתירו מעיני בית משפט בתביעתן את העובדה שהגישו בעבר תביעת פינוי כנגד המערערים שנמחקה רק לאחר שבאו על סיפוקן בהגדלת דמי השכירות.
- לאור האמור לעיל, שגה בית משפט קמא שלא הקיש מהתנהגות המשיבות בעבר בכך שהרשו למערערים להיכנס למושכר ללא הסכם שכירות בכתב והיו נכונות "לבטל" את תביעתן רק לאחר שקיבלו אתנן גבוה יותר גם לגבי תום ליבן בהגשת תביעתן השנייה .
- לנוכח העובדה שהמערערת נכנסה תחילה לנכס ללא הסכם בכתב בהסכמת המשיבות טעה בית משפט קמא שהגיע למסקנה ההפוכה שעל המערערים היה לדקדק שבעתים על קוצו של יוד ולפעול בדווקנות בכל הקשור להודעת מימוש האופציה.
- טעה בית משפט שלא התחקה בפסק דינו אחר כוונת הצדדים ואחר התכלית שעמדה מאחורי סעיף 5.1 להסכם עליו התבססה כל תביעת הפינוי. המערערים סבורים שכל הרעיון העומד מאחורי מתן הודעה מוקדמת למימוש אופציה נועד אך ורק על מנת להבטיח, שבעל הנכס לא ימצא עצמו במצב שהוא נותר עם נכס ריק מהיום להיום, מבלי שיש לו פרק הזמן הדרוש למציאת שוכר חלופי.
- דא עקא שבענייננו, היה ברור מהתכתובות, שיש למערערים רצון לממש את האופציה ולכן לא הייתה שום מניעה מצד המשיבות להמשיך ולהשכיר את הנכס למערערים.
- בנסיבות אלו, כאשר הוכח בפני בית משפט קמא שהמערערת עמדה בתנאי סעיף 5.1.1 להסכם במובן זה שעובר למימוש האופציה מילאה במשך כל תקופת השכירות את כל התחייבויותיה על פי ההסכם לרבות תשלום דמי שכירות סבורים המערערים כי טעה בית משפט קמא שלא ראה בסירובן של המשיבות לאפשר למערערים לממש את האופציה כפעולה משפטית חסרת תום לב ואשר בעטיה היה עליו לדחות את תביעת הפינוי שהוגשה בנימוק זה בלבד.
- טעה בית משפט קמא שלא ראה בעצם סירוב המשיבות לאפשר למערערת לממש את האופציה כפעולה משפטית שכפופה לעקרון תום הלב כמשמעותו בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (ראה, למשל, ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(793 (4).
- סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 קובע כי :
"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב והוא הדין לגבי השימוש
בזכות הנובעת מחוזה".
- על רקע הנאמר לעיל, הסירוב לאפשר למערערים , אשר השקיעו במושכר X ₪ עבור רכישת המלאי והמוניטין לממש את האופציה אינו הוגן והוא נטול תום לב. התנהגות כגון דא כונתה על ידי השופט כהתנהגות של "נבל ברשות החוק".
(ע"א 148/77 רוט נ' ישופה פ"ד לג (1) 617, 636). "יש במציאות חיינו אירועים בהם נופלת טעות שולית פורמלית שאיננה גורמת נזק לאיש ורגש הצדק אינו מרשה כי ייאמר בנסיבות כאלה, כי הדין ייקוב את ההר… לגבי חיוב לפי חוזה אכן צריך לנהוג בתום לב. אולם, הוא הדין בשימוש בזכות הנובעת מחוזה וקטע זה מהוראותיו של סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973, משליך על המשיב. בית המשפט אינו צריך לסייע במקרה כגון זה לעמידה על קוצו של יוד… …הרי אין לאכוף את ההוראה לפיה עומד כל הסכום לפרעון וכי ראוי מקרה זה ליישומה של ההוראה אשר בסעיף 3 (4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1971, לפיה אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין..." (שם, בעמ' 666-668)".
- טעה בית משפט קמא שלא מנע את ביטול ההסכם בתיק שנדון בפניו באמצעות החלת עקרונות של צדק במובן סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות").
- בפסיקה נקבע כי משמעות החובה לקיים חוזה בתום לב ובדרך מקובלת היא שהצדדים חייבים לנהוג ביושר ובהגינות ותוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. עליהם לפעול להגשמת הכוונה המשותפת בנאמנות, מסירות ועקביות בהגשמת מטרתם המשותפת הסבירה.
"סעיף 39 לחוק החוזים מטיל את חובת תום הלב והביצוע בדרך המקובלת בכל הנוגע לקיומו של חיוב ולשימוש בזכות. נראה לי כי לביטויים "חיוב" ו"זכות" יש ליתן פירוש מרחיב, באופן שהם יכללו בחובם לא רק זכות, שכנגדה יש חובה, וחובה, שכנגדה יש זכות, אלא גם זכויות מהסוג של יכולת או כוח, וכן חירות וחסינות. כך, למשל, אם בידי בעל חוזה נתון הכוח להביא את היחס החוזי לידי גמר – כוח, שכנגדו עומדת הכפיפות של הצד שכנגד – מן הדין הוא, כי השימוש בכוח זה ייעשה בדרך מקובלת ובתום-לב (השווה: בג"צ 254/73 [4]; ע"א 409/78 [5]). בדומה, אם בעל החוזה חסין בפני תשלום פיצויים, הרי חסינות זו יש לקיימה בדרך מקובלת ובתום-לב (ראה: 148/77[1]).
החיוב והזכות, אותם יש לקיים ובהם יש להשתמש בתום-לב ובדרך מקובלת, כוללים בראש ובראשונה חיובים, שמקורם בלשון החוזה, וזכויות, הבאות מתוכו. אך אין הוראת סעיף 39 מוגבלת לכך.
(כבוד השופט ברק. בג"צ 59/80 שרותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה פ"ד ל"ד (1) 828, 7-835).
- 22. מן הראוי להביא כאן את דבריו של ד' 'דיני עשיית עושר ולא במשפט' (מהדורה שניה, תשנ"ח-755-752 (1998, המתייחסים לשימוש בעקרון תום הלב בביטול חוזים:
"כמו כן כפופה הפעלתה של ברירת הביטול לעקרון תום הלב. לפיכך ניתן לתאר מקרים יוצאי דופן, שבהם יהיה השימוש בברירת הביטול מנוגד לעקרון זה.
יתכן שבמסגרת זו ניתן לכלול מצבים שבהם גורם הביטול נזק חמור ביותר לצד השני, זאת מבלי שיש לבעל ברירת ביטול אינטרס מוצדק שבכוחו להצדיק תוצאה זו. אפשרות דומה, העשויה לגרור את החלתו של עקרון תום הלב, היא זו שבה גורם הביטול לחלוט או אובדן בלתי מוצדק של השקעותיו של הצד שכנגד.. (שם, כרך ב', בעמ' 754).
- לאור האמור לעיל, טעה בית משפט קמא כאשר לא הכפיף את ברירת הביטול לעקרון תום הלב שכן בהליך שהתקיים בפניו היה ברור שלמערערים יגרם נזק חסר תקנה כתוצאה מביטול ההסכם והפינוי אשר חושף גם את המערערים להפרת הסכם בעוד שלמשיבות לא היה נגרם שום נזק כתוצאה מימושה של האופציה.
- יצוין שלגישתו של מ' ד', אין לצמצם את תחולתו של עקרון תום הלב בביטול חוזה ל"מקרים יוצאי דופן" או "נדירים", אלא יש להרחיבו למצבים של ביטול בשרירות-לב או של ביטול מתוך ניצול תנאי השוק על ידי הנפגע (שם, בעמ' 187).
ה. טעה בית משפט קמא שלא נתן אמון במשלוח מכתבה של המערערת מיום 03.12.18 אל המשיבות. אומנם אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי מהימנות של הערכאה הראשונה. ואולם, המערערים סבורים שנימוקי בית משפט קמא בעטיים לא נתן אמון במשלוח מכתבו הנ"ל של המערער אינם עולים כלל עם ההיגיון והשכל הישר, במידה כה מהותית ובולטת אשר מצדיקה את התערבות ערכאת הערעור בממצאים אלו. במה דברים אמורים?
- 1. בית משפט קמא נימק בפסק דינו את חוסר אמונו בדבר משלוח המכתב על מימוש האופציה מיום 03.12.18 בהתבסס לטענתו על העובדות הבאות:
- בכך שהמערערת לא וידתה את קבלת המכתב. ( עמ' 14 שורות 5-6 לפס"ד) . ואולם, בתיק לא התעוררה כלל מחלוקת עובדתית שהמכתב מיום 03.12.18 לא נשלח בדואר רשום מחמת טעות משרדית וזאת כעולה מעדותו של המערער בתצהירו ובבית משפט . מאחר והמערער הודה בהגינותו שהמכתב לא נשלח בדואר רשום למרות שסבר תחילה שנשלח כך הרי שלא הייתה שום סיבה נראית לעין מדוע יהיה עליו לטרוח לוודא את דבר קבלת המכתב .
- נימוק נוסף לחוסר האמון היה כי נוסח המכתב הינו לקוני אשר לא מאזכר כל תשלומים ביתר שמגיעים לשוכרת בגין הפרשי שער בתום תקופת השכירות הראשונה, אינו מאזכר את מועד מסירת השיקים לשנת האופציה , אינו מאזכר את נושא הארכת ערבות הבנקאית לשנת האופציה וכד'. ( עמ' 14 שורות 7-9 לפס"ד)
- דא עקא, שבקביעותיו אלו נתפס בית משפט קמא לכלל טעויות עובדתיות ומשפטיות רבות, כמפורט להלן:
הסיבה לאי אזכור הפרשי הצמדה במכתב מיום 03.12.19
בסייפת סעיף 7 להסכם השכירות נכתב במפורש כי רק: " בתום כל שנים עשר חודשים יבצעו הצדדים התחשבנות ביחס להפרשי ההצמדה ולשער הדולר היציג בגין השיקים הדחויים שניתנו מראש". מכאן ברור שבמועד שבו נשלח המכתב – 03.12.18 – שחל חודשיים ימים לפני תום תקופת ההסכם לא היה כל מקום שהמערערת תאזכר במכתבה הנ"ל את התחשבנות לגבי הפרשי שערים שכן התחשבנות שכזו צריכה להיערך רק בתום השנה ולא חודשיים ימים לפני כן!
הסיבה לאי אזכור משלוח ההמחאות כבר במכתב מיום 03.12.18
1) בסעיף 5.1.2 להסכם נקבע במפורש כי " השיקים עבור דמי השכירות יימסרו למשכיר עם תחילת תקופת האופציה במידה ותמומש" מכאן ברור שלא הייתה שום סיבה שהמערערת תאזכר במכתבה הנ"ל שנשלח חודשיים ימים לפני תחילת האופציה את נושא ההמחאות ולכן לא היה בסיס להנמקתו של בית משפט קמא לחוסר אמונו במערער בעניין זה שכן ההמחאות היו צריכות להימסר רק עם תחילת שנת האופציה.
2) עוד טוענים המערערים שבמכתב הנ"ל שכל תכליתו הינה הודעה פורמאלית בדבר מימוש אופציה אין שום סיבה נראית לעין שלא יהיה לקוני. עצם העובדה שהמערער רק רשם במכתב הודעה בדבר כוונת המערערת לממש את האופציה אינה כשלעצמה אמורה להטיל דופי במהימנות גרסתו אלא נהפוך הוא. דווקא מאחר והמכתב הנ"ל נכתב בשפה פשוטה ולא מתוחכמת ללא ייעוץ משפטי כלשהו הייתה צריכה ללמד דווקא על התאריך האותנטי שבו נשלח המכתב מיום 03.12.19.
הסיבה לאי אזכור נושא הארכת הערבות במכתב מיום 03.12.18
יתר על כן, המערערים לא ראו כל צורך לפרט במכתבם את נושא הארכת הערבות שכן הסמכות להאריך ערבות זו ניתנה למשיבות. מה גם שהמערערים סברו שאין נושא הערבות רלוונטי להודעה על מימוש האופציה שכל מטרתה להבהיר למשכירים כי השוכרים מעוניינים לממש את האופציה הא ותו לא!.
- זאת ועוד, שליחת השיקים על ידי המערערים חודש ימים לפני תחילת תקופת האופציה, רק יכולה ללמד על כוונותיה הכנות והרציניות של המערערת ובטח שלא יכולה להשליך על מהימנות גרסתה.
- מכל האמור לעיל, עולה בברור כי נימוקי בית משפט קמא לכך שלא נתן אמון בגרסת המערער בדבר משלוח המכתב הראשון אינם עולים עם ההיגיון והשכל הישר ובמידה כה מהותית ובולטת אשר מצדיקה את התערבות ערכאת הערעור בממצאים אלו.
- לאור כל האמור במצטבר לעיל, מתבקש בית המשפט הנכבד, לקבל את הערעור על פסק דינה כב' השופטת אירית מני גור 17.05.19 במובן זה שתביעת הפינוי תדחה והאופציה תמומש והמערערת תהיה זכאית לשהות בנכס כשוכרת לכל הפחות עד לתום תקופת האופציה ביום 01.01.20 ולחייב את המשיבות בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשתי הערכאות.
___________
ניר טולדנו, עו"ד
ב"כ המערערים