Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> מאמרים-חקיקה ופסיקה >> תיווך-חוק המתווכים
תיווך-חוק המתווכים          
 
האם ניתן לחייב לקוח שלא שילם דמי תיווך  בכפל דמי תיווך כפיצוי מוסכם על הפרת ההסכם?   
 בפסק דין שניתן לאחרונה במסגרת ת"א 945-12-11 עודד סיטי נ' טל פרי  חייב בית משפט שלום ברמלה ( כב' השופט ימיני) את הנתבע לשלם לתובע כפל דמי תיווך בשיעור של 29,400 ש"ח, בין היתר מאחר והנתבע ניהל עם הקונה מו"מ ללא ידיעת התובע. דעתי האישית היא שמדובר בחיוב נדיר שספק אם יעמוד בערכאת הערעור שכן  בתי משפט בישראל אינם נוהגים במרבית המקרים לקבל דרישה של מתווכים אשר תובעים לקוח, שלא שילם להם דמי תיווך לקבל כפל דמי תיווך כפיצוי מוסכם על הפרת ההסכם, לרוב מהטעם שמדובר בפיצוי לא סביר ביחס לנזק הנטען וכן שטופס התיווך הוא בגדר חוזה אחיד וככזה מותרת להם הזכות לבטל סעיף עם תניה מקפחת בו.

שלילת זכאות מתווך לקבלת דמי תיווך בשל אי גילוי לקונה את העובדות הרלוונטיות לממכר 

בפסק דין שניתן על ידי בית משפט שלום בתל אביב בת.א  048472/04 (שלום תל אביב ) רשף נכסים נגד נבון אורית נדונה תביעה לתשלום דמי תיווך בשל שיק שבוטל.עיקר טענות ההגנה לסיבת אי תשלום דמי תיווך היו שהתברר כי היעוד של הדירה שנמכרה היה מחסן ולכן עסקת המכר  בוטלה. עוד נטען כי  אבי, המתווך  הוא קרוב משפחה של המוכר, חתנו, ועל פי הוראות חוק המתווכים היה עליו  לגלות לה שיש לו עניין אישי במכר. בית משפט קיבל את טענות ההגנה  והורה על דחיית התביעה בשל כך שבהזמנת שירותי התיווך צוין במפורש כי סוג הנכס הינו "דירה" ואולם , מהשמאות שהתקבלה בקשר לנכס עלה, כי "הנכס מוגדר כמחסן ולא דירת מגורים.
 
 

שלילת זכאות מתווך לקבלת דמי תיווך מאחר וסייע לצדדים בפעולה משפטית של עריכת זכרון דברים

המחוקק ייחס חשיבות מרובה להוראה , האוסרת על המתווך מעורבות משפטית כלשהי בעסקה שלגביה הוא דורש דמי תווך.במסגרת ת.א  10580/07 (שלום ירושלים) אציל אייל נגד איטח אברהם  נדונה תביעה שהגיש המתווך לתשלום דמי תיווך. בית המשפט קבע שהתובע הפר את הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים בכך שסייע לצדדים לערוך את זכרון הדברים,  ולפיכך,  איננו זכאי לדמי תווך, ודין תביעתו להידחות.
  
האם יכול מתווך במקרקעין לפעול באמצעות תאגיד?

בע"א   3455/06  דה כהן בע"מ  נגד אלון עמרם  ( מחוזי חיפה)  נדון ערעור שהגישה חברה על החלטת בית משפט קמא שדחה את תביעתה לתשלום דמי תיווך בהסתמכו על פסקי דין של בתי משפט שלום שניתנו בנושא, וכן על פסק דינו של בית המשפט בע"א (מחוזי נצרת) 2178/02 אמנון אזערי בע"מ נ' בושרי  (להלן: " אזערי"). בעניין אזערי נקבע כי מאחר שהתובעת לא הייתה בעלת רישיון לעסוק בתיווך, הרי שעיסוקה בפעולת תיווך היה בגדר עבירה פלילית, כך שעסקינן בחוזה פסול על פי סעיף 30 לחוק  החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. בפסק הדין הנ"ל נדחה הערעור שהגישה המערערת על פסק הדין ברוב דעות של השופטים שמואל ברלינר ורון סוקול וכנגד דעתו החולקת של כב' השופט י. עמית.

האם הסכם תיווך שנערך בין שני מתווכים חייב להערך בכתב או שיכול להיות בעל פה?

בת.א  35922/07 (שלום תל אביב) מרדכי עוז נגד משה עזרא נדונה תביעה שהגיש מתווך נגד מתווך אחר לתשלום דמי תיווך בגין שיתוף פעולה בינהם כמתווכים בקשר למכירת דירה וחלוקת דמי התיווך שהתקבלו ממכירתה.בין המתווכים לא נכרת הסכם בכתב לשיתוף הפעולה בינהם ובפסק הדין נדונה השאלה האם יש מקום להחיל את הוראות חוק המתווכים שמחייבת מתווך להחתים לקוח כתנאי לזכאותו בדמי תיווך גם ביחסים בין מתווכים. בפסק דינו קבע בית משפט כי הוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") אינן מתייחסות להסכמי שיתוף פעולה בין מתווכים במקרקעין לבין עצמם אלא דנות במערכת היחסים שבין מתווך במקרקעין ללקוחו בלבד, ומשכך, לא ניתן להקיש מדרישת הכתב כאמור בסעיף 9 (א) לחוק המתווכים, להסכמי שיתוף פעולה בין המתווכים ובין עצמם.


האם יש תוקף מחייב לכתב הארכה של הסכם בלעדיות שנחתם  מעבר לשישה חודשים?

בת.א 008946/07 (שלום ירושלים)  רוט נגד דבש נדונה תביעה שהגיש  מתווך  נגד הנתבעת,  לתשלום דמי תיווך. בין הצדדים נחתם הסכם בלעדיות למתן שירותי תיווך במקרקעין למשך 6 חודשים, למכירת דירת הנתבעת .בסמוך לתום התקופה חתמה הנתבעת על כתב הארכה למתן שירותי תיווך בבלעדיות.מספר חודשים לאחר מכן, מכרה הנתבעת את דירתה ללקוח שהגיעה דרך פרסום שפרסמה בעצמה באינטרנט.
המחלוקת העיקרית בתיק שעל פיה הוכרעה, בסופו של יום גורלה של תביעת התובע היתה  האם כתב הארכה, תקף, זאת לאור הוראות חוק המתווכים, התשנ"ו-1996 (להלן-"חוק המתווכים") לפיו תקופת בלעדיות במקרקעין, יכול שתהא לשישה חודשים בלבד. בית המשפט דחה את התביעה וקבע שהנתבעת פטורה מלשלם את דמי התיווך לתובע.

.האם זכאי מתווך לקבל דמי תווך בהסתמך על זיכרון דברים בו הוענקה לקונה אופציה  שלא מומשה?

בת. א 1684/01 (שלום ראשון לציון)  בשירי רוני נגד הרץ רוני, נדון מקרה בו בין המתווך ובעל משרד תיווך, לבין הנתבע, נחתם  כתב  התחייבות לתשלום דמי תיווך. ואכן , הנתבע חתם על מוכרת על זיכרון דברים המקנה לו אופציה בלעדית לרכוש את ביתה למשך חודש ימים בתמורה לסךש ל 545,000$ ואף נקבע כי תשלום ששילם הנתבע בסכום של 10,000 ש"ח לא יושב לו אם לא יממש את האופציה.הנתבע לא מימש את האופציה. בית משפט דחה את תביעת המתווך בקובעו כי כל עוד לא התקיים התנאי ולא מומשה האופציה לא זכאי התובע לדמי תיווך.

חיוב  מתווך לשלם למוכרים פיצוי בגין הערכת שווי של נכס מתחת לשוויו הראלי

בת"א 4289-08 (שלום ראשל"צ) שקל ואח' נ' כהן בריל, נדונה תביעה כספית שהגישו  תובעים כנגד מתווכת אשר תיווכה בעסקת מכר ביתם בדרישה  לפצותם בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהערכת הבית בחסר בשל כך שהמתווכת גרמה להם למכור אותו בתמורה מופחתת. נפסק, כי התובעת הפרה את חובת הזהירות הקונקרטית המוטלת עליה כמתווכת במקרקעין.לפיכך, קיבל בית המשפט את תביעת התובעים בחלקה וחייב את המתווכת לשלם לשלם את הסך של  165,000 ₪ וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. ערעור שהגישה המתווכת על פס"ד נדון במסגרת ע"א 40786-10-11 והסתיים בפשרה.


חיוב מתווך לשלם פיצוי לרוכשי דירה  בשל מצג עובדתי לא נכון שייצר בפניהם טרם הרכישה
 

בת"ק 30176-08-10 פסח ואח' נ' תיווך שלום ואח'  נדונה תביעה שהגישו תובעים כנגד מתווך שרכשו באמצעותו דירה. לטענתם  בבואם לחתום על עסקת התיווך לרכישת הדירה, ועל אף שהדגישו בפני הנתבע כי הם חסרי ניסיון וידע בתחום הנדל"ן, הצהיר בפניהם הנתבע כי מדובר בדירה ששטחה 110 מ"ר וכי כל הצנרת בדירה "חדשה חדשה" ואולם, לאחר רכישת הדירה הסתבר להם שהנתבע הסתיר מהם, לטענתם, פגמים חמורים בצנרת הדירה – הכל על מנת שעסקת התיווך תצא אל הפועל והנתבע יקבל את דמי התיווך עליהם סיכמו הצדדים.בית משפט קיבל באופן חלקי את התביעה.

 

דחיית תביעה לקבלת דמי תווך מאחר והמתווכת לא היתה הגורם היעיל לעסקה
 

בת.א  5025/07  ו 5358/07 נכסים מבית טוב בע"מ נגד טבע רויטל ואח'   נדונו במאוחד שתי  תביעות לשכר תיווך בגין אותה עסקה. האחת, כנגד הקונים והשנייה, כנגד המוכר.בתיק שנדון לא היה חולק שהקונים ראו את הדירה לראשונה באמצעות התובעת, אז הוצעה הדירה. לטענת הנתבעים, עסקת המכר בוצעה והשתכללה, בסיוע ובתיווך מתווכת אחרת, שהייתה הגורם היעיל וכי התובעת לא עשתה דבר לקידום העסקה, לבד מהצגתה פעם ראשונה לקונים. בית משפט התרשם מעדות הנתבעים כולם כי פעלו ביושר, בתום לב ומתוך אמונה שהשכר מגיע למתווכת השניה , שאכן פעלה נמרצות לקידום העסקה, ולא לתובעת, שפעילותה הסתכמה בכך שהראתה את הדירה ראשונה לנתבעים 2-1.לפיכך דחה בית משפט את התביעה וחייב את התובעת בהוצאות משפט .



דחיית תביעת מתווך על הסף בשל אי הקפדה על מילוי כל הפרטים הנדרשים בטופס ההזמנה של שרותי התווך

במסגרת בש"א 1399/00 אדר דני נכסים בע"מ נגד אסיה קפלונור נדונה בקשת הנתבעת לדחיית התביעה שהוגשה כנגדה ממספר נימוקים, בין היתר, מחמת כך שההזמנה בכתב אינה מקיימת את דרישות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז - 1997. בית משפט קיבל את הבקשה והורה על דחיית התביעה על הסף מאחר  ולא מולאה במקרה הנדון הדרישה שבתקנה 1 (1) לתקנות המתווכים בדבר רישום מספר תעודת הזהות של הלקוח, ולא מולאה הדרישה בתקנה 1 (4) לתקנות המתווכים לגבי רישום מחיר העיסקה המבוקשת, בקירוב.
 


קבלת תביעה לתשלום דמי תיווך למרות שהמתווכת פעלה בניגוד לסעיף 10 לחוק המתווכים 

סעיף 10 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו  1996 קובע תחת הכותרת :.  גילוי ענין אישי כי "מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב" נשאלת השאלה מה הדין במקרה שמתווך גילה ללקוח את העניין האישי שיש לו בעסקה בטרם חתימתו על עסקת המכר אך לא קיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב? האם יש בעובדה זו כשלעצמה כדי לשלול מהמתווך את דמי התיווך? בעניין זה עסק פסק דין שניתן לאחרונה על ידי כב' השופט משה סובל במסגרת תא"ק 44753-09-11 (שלום תל אביב ) גוהר נ' מוגרבי .

אין די בטופס אחד כדי ליצור בלעדיות!

בפסיקה נקבע לא אחת כי הוראות חוק המתווכים במקרקעין הינם הוראות קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהם. בסעיף 9 לחוק המתווכים נקבע כי כדי שמתווך יחשב כמתווך בעל בלעדיות על נכס, עליו להחתים את הלקוח על שני טפסים. האחד, טופס הזמנת תיווך רגיל, השני, טופס נפרד שבו יצויינו מתן הבלעדיות ותקופתה.נשאלת השאלה מה הדין שמתווך החתים את לקוחו רק על טופס מתן בלעדיות מבלי שדאג להחתימו על טופס הזמת תווך רגיל?האם במקרה זה  יהיה זכאי לקבלת דמי תיווך במידה והלקוח מכר את הנכס? בעניין זה ממש עסק פסק הדין שניתן על ידי כבו השופט  גד ארנברג בבית משפט שלום ירושלים בתא"מ 20475-02-12 חמד ואח' נ' דביר ואח'


קבלת תביעת מתווך לתשלום דמי תיווך למרות שחלפו שנתיים וחצי מיום שהציג את הנכס לרוכשים

מה הדין כאשר מתווך מציג נכס בפני רוכשים ואולם, הנכס נרכש בסופו של דבר ע"י הקונים לאחר זמן רב, ללא עזרת המתווך כאשר הקונים פנו לטענתם  לבעל הבית בעקבות שלט שהציב על הנכס?בפסק הדין שניתן על ידי בית משפט מחוזי מחוז מרכז  במסגרת ע"א ‭7158–06–08‬ רכס נ' לושקוב ואח'  דחה בית משפט מחוזי את הערעור שהגישו הקונים וקיבל את הכרעת בית משפט שלום כפר סבא שניתנה על ידי כב' השופטת ריבי צוק (ת"א ‭(4960/04‬ אשר חייבה את הקונים לשלם דמי תיווך.


בימ"ש השלום גזר על מתווך  ‏‎‎‏300 שעות עבודות שרות לתועלת הציבור לאחר שהורשע בעבירת עשיית פעולה משפטית

בתפ 3459-09 ( שלום תל אביב) משרד התמ"ת נגד יעקב עובדיה אלעד  נדון כתב אישום שהגיש משרד התעשייה והמסחר  נגד מתווך דירות  בשל כך שנטל חלק אקטיבי בעריכת זכרון דברים. כתב האישום יחס למתווך  עשיית פעולה משפטית על ידי מתווך במקרקעין, עבירה לפי סעיפים 12 יחד עם סעיף 15 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") וסעיף 17 לחוק המתווכים יחד עם סעיף 23 לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981 (להלן: "חוק הגנת הצרכן").


האם  חוק המתווכים  חל על עסקאות שנעשו לגבי מקרקעין מחוץ לישראל ע"י מתווך שאינו ישראלי?


בת"א 1419/08 mallorca one stop homes s/l נגד א. לוי השקעות ובנין בע"מ ואח'
נדונה השאלה האם הנתבעת 1, שהיא חברה שעיסוקה ברכישה ובבנייה של נכסי נדל"ן בישראל ומחוצה לה, והנתבע 2 - מנכ"ל החברה, מחויבים לשלם לתובעת עמלת תיווך בגין שירותים שהעניקה לנתבעים באיתור שני נכסי נדל"ן בגרמניה, ובפעולות נוספות שבסופו של דבר הסתכמו ברכישת הנכסים בידי הנתבעת. הדיון בתובענה כרוך בבירור תחולת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים" או "החוק"), על תיווך במקרקעין הנמצאים מחוץ למדינת ישראל. בית המשפט קבע כי הפרשנות הסובייקטיבית של חוק המתווכים, כמו גם פרשנותו האובייקטיבית, מובילות למסקנה כי אין תחולה לחוק המתווכים על פעולות תיווך במקרקעין המצויים מחוץ לישראל, לא כל שכן מקום שגם המתווך אינו ישראלי.


תאק  8423-09/10  בר אבדייאב, דוד מחלוף נ' סטפן זרקא פסק דין מיום 11.02.13 . בית משפט שלום בנתניה קיבל תביעת תיווך שהגישו 2 מתווכים מורשים מנהלי "רימקס כחול לבן" נגד נתבע לשלם להם 104,000 ש"ח דמי תיווך .

תא"מ 6297-09-11 גיל שרון אורי עבודי נגד אברהם שמלה יעקב שמלה ואח' - בפסק דינו מיום 31.10.13 ( כב ' השופטת הלית סילש ) דחה בית משפט את טענות הנתבעים לכך שהתובעים לא היו גורם יעיל לביצוע העסקה ואף נדחתה טענת ההגנה של הנתבעים כי נוכח מצגי השווא והתנהלות הנתבע 2 , לא אך שאין התובעים זכאים לדמי התיווך, אלא שיש להורות על פיצויים של הנתבעים בשל הנזקים שנגרמו להם. בית משפט קיבל את התביעה בסך 15,000 ש"ח כלפי נתבע 2 וחייב אותו לשלם הוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח.
התביעה נגד נתבעים 1 ו 3 נדחתה.


ת"א 51664-11-14 ירום-ברלב ואח' נ' רוטגולץ ואח' פסק דין מיום 22.11.16 עוסק ב"גורם היעיל" בסוגיית דמי תיווך. התובעת היא בעלים של משרד תיווך במקרקעין ביישוב כוכב יאיר-צור יגאל. ביום 06.03.11 חתמו התובעת והנתבעים על הזמנת שירותי תיווך, על הסכם בלעדיות נפרד ועל טופס פירוט שירותי תיווך. בתמורה לשירותי התיווך התחייבו הנתבעים לשלם לתובעת 1% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה של הנכס, ו-3% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה של הנכס אם הנכס לא יימכר דרך התובעת. הנתבעים מכרו את הנכס לאחר תקופת הבלעדיות. התובעת תובעת מהנתבעים לשלם לה דמי תיווך בשיעור 3% בתוספת מע"מ מכספי תמורת  מכירת הנכס, זה המקום לציין כי התובעת תבעה בכתב תביעתה גם את הרוכשים, על בסיס טענה כי אף  הם לקוחותיה וחבים לה דמי תיווך בגין רכישת הנכס, אך בעקבות הערותיו של כבוד השופט מיכאל קרשן בישיבת קדם המשפט הראשונה נסתלקה מתביעתה כלפיהם. אחר זאת הגישו הנתבעים הודעת צד שלישי נגד הרוכשים. לטענת התובעת הנתבעים הראו את הנכס לרוכשים בתוך תקופת הבלעדיות, שלטים שהציבה התובעת מחוץ לבית נצפו על ידי הרוכשים, וכתוצאה מהם הגיעו  לנכס. אך מעדויות  הנתבעים התברר כי שלטי התובעת נותרו על גבי הנכס תקופה  קצרה לאחר תום הבלעדיות רק משום שהתובעת לא נענתה לדרישתם להורידם. לאחר שהושמעו העדויות שהגישו הצדדים  כבוד השופט מיכאל קרשן קבע כי התובעת לא הוכיחה שהייתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הנתבעים לרוכשים ותביעתה נדחית. ההודעה לצד השלישי גם היא נדחתה והנתבעים לא חויבו בהוצאות הצד השלישי.



רשימת המתווכים בעלי רישיון  תיווך  נכון לחודש ינואר 2014

רשימת המתווכים בעלי רשיון תיווך לשנת 2015

                                                                                          
חקיקה

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996                                     

תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז - 1997

תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז - 1997

טפסים

טופס  שיתוף פעולה בין מתווכים
 

משרדנו צבר ניסיון וידע רב בטיפול בסוגיות שקשורות לחוק המתווכים  ולשאלת זכאותם או אי זכאותם  של מתווכים לקבלת דמי תיווך. לפיכך, במידה והנכם זקוקים ליעוץ או ייצוג בתחום זה , צרו קשר עם משרדנו או חייגו עכשיו  03-9309677.