Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> ת"א 945-12-11 עודד סיטי נ' טל פרי
 
בית משפט השלום ברמלה
   
                                                                                                                                                 ת"א 945-12-11
 
 
 
 
בפני כב' השופט  זכריה ימיני
 
תובעים
 
עודד סיטי
 
                                              נגד
 
נתבעים
 
טל פרי
     
 
 
                                                                                              פסק דין
 
הנתבע, בעלים של דירת מגורים, חתם לתובע, מתווך מקרקעין במקצועו, על הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לבלעדיות. הנתבע מכר דירת המגורים ללא ידיעת התובע. התובע הגיש תביעה כספית כנגד הנתבע בעילה של הפרת חוזה.
 
כללי:

בעלי הדין:
1.         התובע הוא מתווך במקרקעין לפי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") ובעל סוכנות תיווך במקרקעין, ששמה "נחלת בנימין ייעוץ והשקעות בנדל"ן" (להלן: "הסוכנות").
 
2.         בזמן הרלוונטי לתביעה היה הנתבע הבעלים בדירת מגורים בבית משותף ברחוב חרצית 13/7 במודיעין  הידועה כגוש 5655, חלקה 29, תת חלקה 1, (להלן: "הדירה").
 
3.         הנתבע הזמין בעבר שירותי תיווך מהתובע, רכש באמצעותו נכס מקרקעין, ואף שררו ביניהם יחסי עבודה וחברות.
 
התשתית העובדתית:

4.         ביום 11.5.2010 חתמו הצדדים על שני מסמכים, כדלקמן:
  1. המסמך הראשון כותרתו "הזמנת שירותי תיווך/מוכר/משכיר" (להלן-"חוזה התיווך") על פיו הזמין הנתבע מאת התובע שירותי תיווך למכירת הדירה. המחיר שציין הנתבע כמחיר המבוקש היה 2,150,000 ₪. דמי התיווך נקבעו ל-1.5% ממחיר התמורה עבוד הדירה בתוספת מע"מ, אך אם התובע יגרום לכך שהדירה תימכר בסך 2,130,000 ומעלה ישלם הנתבע לתובע דמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ מהתמורה. בהזמנת התיווך התחייב הנתבע כדלקמן:
"3. אם תמציאו לי קונים/שוכרים אני מתחייב ליידע אתכם, להזמינכם, לערב אתכם [ב]כל מו"מ ובשלבי סגירת העסקה, למען לא תפגענה זכויויתיכם כגורם יעיל אם אבחר לא לעשות זאת, ו/או אערב גורם נוסף במהלך העסקה, אין הדבר יגרע מזכותכם לקבלת מלוא דמי התיווך המגיעים לכם.
4...
5...
6...באם לא אשלם לכם את דמי התיווך הנ"ל מיד עם חתימת הסכם מחייב, יצורפו בנוסף ובמצטבר עוד 4% מדמי התיווך לסך דמי התיווך המגיעים לכם, וזאת עבור כל חודש איחור, שיחושב מיום ביצוע העסקה ועד ליום התשלום בפועל, בצירוף ריבית והצמדה עפ"י החוק, ובתוספת כל ההוצאות שיגרמו לכם עקב אי תשלום במועד האמור.
2) המסמך השני, כותרתו "בלעדיות הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לבלעדיות/ מוכר/משכיר" להלן-"חוזה הבלעדיות"). במסמך זה התחייב הנתבע כי לתובע תהיה הזכות הבלעדית לתווך את הדירה לקונים או שוכרים בשם הנתבע במשך שישה חודשים מיום החתימה - כלומר מ-11.5.2010 עד 10.11.2010 (להלן: "תקופת הבלעדיות"). בהסכם הבלעדיות פורטו פעולות השיווק שעל התובע לבצע לפחות 2 מהן, ורשימה זו זהה  כמעט לחלוטין לפעולות המנויות בתקנות 1(א) (1) – 1(א) (6) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004 (להלן: "תקנות השיווק") - מלבד תוספת התיבה "שוכרים" לפעולה שבתקנה 1(א) (5) לתקנות הנ"ל ושינוי ניסוחה של פעולת שיווק שבתקנה 1(א) (2). בהסכם הבלעדיות נכללו סעיפים החשובים לענייננו כדלקמן:
"2.   אני מתחייב כי בתקופת הבלעדיות לא אסכים כי מתווכים, או כל גורם שהוא אחר, ינסו לתווך ביני לבין קונים/שוכרים שלא הגיעו דרככם, וכמו כן מוסכם עלי כי לא אנהל מו"מ עם קונים/שוכרים באופן עצמאי, ואם הגיעו כאמור אפנה אותם אליכם. לא אעשה כן, אפצה אתכם בכפל דמי התיווך המגיעים לכם.
4.   אני מסכים כי דרישתי להפסקת תקופת הבלעדיות טרם סיומה, תחייב אותי בתשלום מלוא דמי התיווך לפי הסכם זה.
8.   אם תמציאו לי קונים/שוכרים אני מתחייב ליידע אתכם, להזמינכם, לערב אתכם בכל מו"מ ובשלבי סגירת העסקה, למען לא תפגענה זכויותיכם כגורם יעיל. אם אבחר לא לעשות זאת, ו/או לא אערב גורם נוסף במהלך העסקה, אין הדבר יגרע מזכותכם לקבלת מלוא דמי התיווך המגיעים לכם.
11.  ... באם לא אשלם לכם את דמי התיווך הנ"ל מיד עם חתימת הסכם מחייב, יצורפו בנוסף ובמצטבר עוד 4% מדמי התיווך לסך דמי התיווך המגיעים לכם, וזאת עבור כל חודש איחור, שיחושב מיום ביצוע העסקה ועד ליום התשלום בפועל, בצירוף רבית והפרשי הצמדה עפ"י החוק, ובתוספת כל ההוצאות שיגרמו לכם עקב אי תשלום במועד האמור."
 
5.         הצדדים הסכימו בעל פה כי חרף שני ההסכמים, הנתבע יהיה רשאי לשווק את הדירה לשם השכרתה, כאשר הצדדים חלוקים בדבר שאלת ההסכמה האם הנתבע היה גם רשאי לשווק את הדירה לשם מכירתה.
 
6.         הנתבע היפנה את מר יעקב ון לובין (להלן- "הקונה") לתובע על מנת שהתובע יראה לו את הדירה למטרת שכירות. מר ליאור מרום (להלן-"מר מרום") הראה לקונה את הדירה. לדברי מר מרום, כשזיהה את הפוטנציאל של מכירת הדירה לקונה, הציע לו לרכוש את הדירה, והקונה אכן גילה התעניינות ברכישת הדירה. לאחר מכן, התנהל משא ומתן בין הקונה לבין הנתבע ללא התובע. כשלבסוף, חתמו הנתבע והקונה בחודש מאי 2011 על חוזה על פיו רכש הקונה את הדירה מאת הנתבע בתמורה לסך 1,960,000 ₪ (להלן: "חוזה המכר"). 
 
טענות הצדדים:

7.         ביום 1.12.2011 הגיש התובע תביעה כספית בסדר דין מקוצר נגד הנתבע על הסך 84,578 ₪ על סמך הסכם התיווך והסכם הבלעדיות, וטען כדלקמן:
  1. הנתבע ניהל באופן עצמאי משא ומתן מול הקונה - אשר הוביל לבסוף להסכם המכר - תוך כדי ניסיון למנוע את מעורבות התובע והסוכנות באמצעות הסתרת דבר קיומו והצגת מצג כוזב, לפיו הדירה הושכרה ולא נמכרה. זאת, חרף ההסכמה בין הצדדים כי הנתבע רשאי לחפש שוכר – ולא קונה - לדירה באופן עצמאי;
  2. ישנה תחולה להסכם הבלעדיות מכיוון שמר מרום הציג את הדירה לקונה ביום 4.11.2010;
  3. ב-8.5.2011 נחתם הסכם המכר על סך 1,960,000 ₪, לפי פלט מחשב של אתר אינטרנט המרכז נתוני נדל"ן, שצורף לתצהיר עדותו הראשית של התובע;
  4. והסוכנות והתובע שקדו על תיווך הדירה, בין השאר הוצגה הדירה לארבעים קונים פוטנציאליים, והתובע היה הגורם הפעיל והיעיל בכריתת הסכם המכר;
  5. הנתבע לא שילם לו דמי תיווך, חרף חוזי התיווך והבלעדיות; 
  6. לאור האמור לעיל, זכאי התובע לסעד כספי בסך 84,578 ₪ על בסיס שני רכיבים:
-   פיצויים מוסכמים בסך 68,208 ₪, שהם דמי תיווך כפולים כולל מע"מ;
-   תוספת בסך 16,370 ₪ - בשיעור 4% מדמי התיווך הכפולים כולל מע"מ -             
    עבור כל חודש איחור בתשלום דמי התיווך מיום חתימת הסכם המכר עד   
    התשלום בפועל.
 
8.         הנתבע הגיש בקשת רשות להגן (להלן-"בר"ל"), ולאחר דיון בבקשה זו ניתנה לנתבע רשות להגן על מלוא הטענות שטען בבקשה זו. ואלו עיקרי טענות ההגנה שטען הנתבע:
1)   במועד החתימה על חוזה הבלעדיות, הוא ביטל את הסכם הבלעדיות על ידי חתימתו על חוזה התיווך. הוסכם בעל פה - מול שותף בסוכנות, מר אשר נדיבי (להלן: "מר נדיבי"), שאם הדירה תימכר או תושכר על ידו באופן עצמאי, לא ישולמו דמי תיווך;
2)  לא מתנוססת חתימת התובע - או מי מטעם הסוכנות - על חוזה הבלעדיות שברשותו. חתימת התובע על הסכם הבלעדיות נוספה בדיעבד;
3)  על פי הנוהג הידוע לו, שירותי תיווך דירה הם לתקופה של שישה חודשים בלבד. לפיכך, משעה שהקונה רכש את הדירה לאחר התקופה הנ"ל, לא קמה עילת תביעה נגדו;
4)   חוזה התיווך והסכם הבלעדיות סותרים זה את זה והאחד מייתר את הצורך באחר;
5)   חוזה המכר נחתם בחודש מאי 2010 (סעיף 16 לתצהיר התומך בבר"ל, אם כי נראה שיש טעות בתאריך). אולם, בהמשך תצהירו כותב כי הסכם המכר נחתם בחודש דצמבר 2010 (סעיף 24 לתצהיר התומך בבר"ל). עם זאת, בהמשך תצהירו מעיד כי לא התקיים משא ומתן כלל עם הקונה בדצמבר 2010 - אז בוצעו עבודות שיפוץ בדירה - אלא באמצע חודש אפריל 2011  הבשיל המשא ומתן (סעיף 27.1 לתצהיר התומך בבר"ל);
6)   הקשר בין הקונה לבינו נוצר ישירות על ידי פרסום הדירה על ידו, ולא בעקבות פעולות התובע והסוכנות. מה גם שהוא נאלץ לשווק את הדירה בדרכים שונות, לאחר שנוכח לדעת כי הסוכנות לא שוקדת על שיווק הדירה; הסוכנות לא שקדה על שיווק הדירה, אלא הוצג בפניו קונה פוטנציאלי אחד. לפיכך, הוא הגורם היעיל לכריתת הסכם המכר;
7)  מר מרום סירב למסור לקונה את מפתח הדירה - שהיה מצוי בשעתו בחזקת הסוכנות - והתעקש להציג לו את הדירה בעצמו. זאת, על מנת ליצור מצג כוזב, לפיו הקשר עם הקונה נוצר על ידי פעולות הסוכנות.
 
העדויות:
9.         מטעם התובע העיד התובע עצמו, מר נדיבי ומר מרום.
 
10.        התובע הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר חקירה שכנגד. מעדותו עולה כדלקמן:
  1. חוזה התיווך וחוזה הבלעדיות נחתמו ביום 11.5.2010, ובמעמד החתימה על שני חוזים אלו לא נכח מר נדיבי. במעמד החתימה נכחו במשרד התיווך רק מר מרום, התובע והנתבע. למעשה מר נדיבי לא היה מעורב כלל בעסקה; יש לחוזה הבלעדיות שלושה עותקים, ואיננו יודע מדוע לא מופיעה חתימתו על עותק אחד של החוזה אך כן מופיעה על שני העותקים האחרים;
  2. שתי פעולות שיווק - מתוך ארבע - סוכמו בעל פה; הוא התיר באופן יוצא מהכלל לנתבע לשווק את הדירה למטרת שכירות, חרף ההסכמים;
  3. הוא היה מעודכן בהתקדמות שיווק הדירה על ידי עדכונים שוטפים מאת מר מרום;
  4. הנתבע ביקש ממר מרום כי בנוסף לשיווק הדירה לקונים פוטנציאליים, יציג את הדירה גם לשוכרים פוטנציאליים. ביום 4.11.2010 הציג מר מרום את הדירה לקונה, כשוכר פוטנציאלי. לאחר חילופי דברים ביניהם, התברר כי הקונה מעוניין לרכוש את הדירה וסוכם כי תתואם פגישה בין הנתבע לביניהם, על מנת לסכם את תנאי הרכישה. אף על פי כן, תיאום הפגישה לא צלח; עם זאת, הוא לא שלל את האפשרות כי הקונה יצר קשר עם הסוכנות בעקבות מודעה שפרסם הנתבע;
  5. הנתבע מנע מהסוכנות וממנו לקחת חלק פעיל במשא ומתן, הציג מצג כוזב למר מרום כי הדירה הושכרה ולא נמכרה. כתוצאה מכך, נמנעה החתמת הקונה על הסכם תיווך; הנתבע והקונה התחמקו ממר מרום. פלט השיחות (פלט שיחות יוצאות של מכשירו הסלולארי של מר מרום (המצביע על שתי שיחות לקונה ולנתבע ב-5.10 ו-4.11 וניסיונות התקשרות נוספים) (להלן-"פלט השיחות") מסייע לעדותו של התובע.
 
11.        מר מרום הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר חקירה נגדית. מר מרום תמך בעדות התובע, והוסיף כדלקמן:
  1. כתב היד על שני ההסכמים הוא כתב ידו, מלבד שמו של הנתבע ופרטיו, אשר מולאו על ידי הנתבע בהסכם הבלעדיות. חתימת הנתבע לא הוספה בדיעבד;
  2. הוא ביצע פעולות שיווק שונות בסמיכות להסכם הבלעדיות; אף עובד מהסוכנות לא התריע בפני הנתבע כי הבחינו במודעה שפרסם הנתבע, משום שהמודעה פורסמה לשכירות הנכס, בהתאם להסכמת הצדדים;
  3. ביום 4.11.2010 הציג את הדירה בתחילה לאשת הקונה ללא נוכחות הקונה. אשת הקונה יצרה קשר עם הקונה, אשר הגיע באותו מועד לדירה, משום קרבת מקום מגוריהם לדירה. למעשה, הקונה פנה לראשונה לנתבע, אשר בחזרה הפנה את הקונה אליו;
  4. הוא לא החתים את הקונה על הזמנת תיווך משלושה טעמים: האחד, מאחר שהקונה הגיע למשרד הסוכנות מתוך כוונה לשכור את הדירה, ורק במהלך הצגת הדירה שוכנע הקונה באמצעותו לרכוש את הדירה; השני, מאחר שהשעה הייתה מאוחרת; והשליש, מפאת קיומו של חוזה הבלעדיות;
  5. בתחילת חודש נובמבר 2010 קיים מספר שיחות טלפוניות עם הקונה והנתבע, על מנת לקדם את המשא ומתן של הסכם המכר; איננו יודע את תוכן השיחה המסוימת מיום 4.11 לפי פלט השיחות, אך זוכר בכלליות כי שוחח עם הנתבע ביום חמישי לאחר הצגת הדירה לקונה, וכי הנתבע ציין בפניו כי הוא מעוניין בפגישה עם הקונה. אולם, אחר כך הקונה והנתבע התחמקו משיחותיו.
 
12.        מר נדיבי הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר חקירה נגדית. להלן עיקרי עדותו הרלבנטיים לענייננו:
  1. הוא עובד כמתווך בסוכנות ומנהל שטח, ולמיטב זכרונו הציג את הדירה מספר פעמים לקונים פוטנציאליים; קונים רבים חתמו על הזמנות בכתב לשירותי תיווך (לתצהירו צורפו שתי הזמנות בכתב לשירותי תיווך ביחס לדירה, חתומות על ידי שני קונים פוטנציאליים ועל ידו מיום 13.5.2010 ומיום 24.5.2010);
  2. הוא לא נכח במועד חתימת שני ההסכמים מושא תיק זה, בניגוד להסכמים אחרים בין הצדדים, אלא התובע; מר מרום סייע לתובע בשיווק הדירה כמו גם יתר עובדי הסוכנות;
  3. כתב היד על ההסכמים איננו שלו.
 
13.        מטעם הנתבע העיד הנתבע בעצמו, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר חקירה נגדית. הנתבע חזר על התצהיר התומך בבר"ל, אך בשינויים מסוימים. להלן עיקרי עדותו הרלבנטיים לענייננו:
1)   בניגוד לנטען בתצהיר התומך בבר"ל טען כי בחודש אפריל 2010 החליט למכור את הדירה, ופרסם מודעות שונות באתרי אינטרנט שונים. אחר כך, פנה למר נדיבי - אשר מולו פעל - מחמת ההיכרות המוקדמת עם הסוכנות והתובע;
2)   בניגוד לנטען בתצהיר התומך בבר"ל טען כי לא נכרת הסכם בלעדיות כלל, מהטעם שלא הייתה גמירות דעת: מר נדיבי - או כל אדם אחר מטעם הסוכנות - לא חתם על הסכם הבלעדיות ביום 11.5.2010. בנוסף, הוא חזר בו מהסכמתו החתומה להסכם הבלעדיות. עם זאת, הוא לא אישר ולא הכחיש שהחתימה על עותק הסכם הבלעדיות החתום - המצורף לתצהיר התובע - היא חתימתו;
3)   הוא לא ראה לנכון לשלוח מכתב לביטול חוזה הבלעדיות מפאת יחסי החברות והעבודה, שנוצרו בין התובע לבינו בעסקאות אחרות; הוא לא זוכר אם העסקה, בה רכש דירה באמצעות הסוכנות, קדמה להסכם המכר;
  1. בנובמבר 2010 - לאחר שהגיע הסכם התיווך לקיצו לשיטתו – סירב לפניית הסוכנות לחדש את הסכם התיווך. אז גם הקונה פנה אליו לראשונה והופנה על ידו לסוכנות לקבלת מפתחות הדירה. בשבוע האחרון של חודש נובמבר 2010 ראה הקונה את הדירה. משעה שנזקק הקונה למכור נכס בבעלותו, על מנת לשלם את התמורה המבוקשת, לא יכול היה לקנות את הדירה בשעתו, אלא התעניין לשכור את הדירה ולרכוש אותה בעתיד. במאי 2011 נחתם הסכם המכר עם הקונה. הקונה רכש את הדירה בדצמבר 2011; עם זאת, לא ידע להשיב בחקירתו הנגדית לעניין מועד הצגת הדירה לקונה, מדוע קיים פער בין התצהיר התומך בבר"ל – חודש דצמבר, לבין תצהיר עדותו הראשית – השבוע האחרון של חודש נובמבר. הסברו לכך הוא קיומה של סמיכות וקירבה בין החודשים הללו;
  2. לא היה בידו להמציא את מודעת פרסום הדירה למכירה באתרי האינטרנט שטען לפרסום בהם;
  3. הוא ניהל משא ומתן עצמאי עם הקונה ורשאי היה לעשות כן; לאחר דרישת הסוכנות בכתב לדמי תיווך, נפגש עם מר נדיבי במשרד הסוכנות. בפגישה זו, הטיח בו האחרון האשמות שווא וניסה לסחוט אותו;
  4. פלט השיחות מראה כי השיחות בין מר מרום לבין הקונה היו כדי לתאם ביניהם את מסירת המפתחות לקונה.
 
14.        מטעם הנתבע הוגשה חוות דעת מומחה של מר מישו שוורץ, מתווך מוסמך, אשר נחקר עליה חקירה נגדית (להלן: "מר שוורץ"). בסיכומיו טען התובע נגד חוות דעת זו, בין השאר נטען כי היא איננה רלבנטית, איננה ערוכה כחוות דעת מומחה והיא מבוססת על דברי הנתבע בלבד. מקובלת עלי טענה זו.
מר שוורץ תוקף בחוות דעתו את הסכם הבלעדיות ופעולות התיווך מטעם התובע והסוכנות. זאת, בהסתמכות מפורשת על עדות וגרסת התובע וראיותיו - הסכם בלעדיות לא חתום ע"י התובע והסכם התיווך - ובאמצעות העלאת טענות משפטיות. מכאן, שהחלק בחוות הדעת המתבסס על עדות וגרסת התובע - המהווה רוב חוות הדעת - הוא עדות מפי השמועה, אשר איננה קבילה. זה גם דינו של החלק האחר בחוות הדעת, בו נטענו טענות משפטיות, המהווה עדות סברה לא קבילה: טענות משפטיות אינן מטבע הדברים תחום מומחיותו של מר שוורץ, ומקומן בכתבי טענות (בניגוד לחוות דעת מומחה בתחום מומחיותו המהווה עדות סברה קבילה; סעיף 20 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א -1971 (להלן-"פקודת הראיות"); מה גם שהדין לא זקוק לראיה (סעיף 57ב לפקודת הראיות)). עם זאת, מר שוורץ נחקר חקירה נגדית על עדותו, ובכך הוכשרה חוות הדעת כראיה קבילה (ראו יעקב קדמי על הראיות, חלק שני, 557, וחלק רביעי, 1819-1818 (מהדורה משולבת ומעודכנת, 2009) (להלן: "קדמי")). אף על פי כן, אין זה מעלה או מוריד לעניין משקלה הנמוך עד האפסי של חוות הדעת, לאור תוכנה וטיבה כאמור לעיל.
 
15.        הנתבע צירף תצהיר עדות ראשית של הקונה. הקונה לא התייצב לחקירה על תצהירו, ועל כן הוריתי על הוצאת תצהירו מתיק בית המשפט.
 
16.        היוצא מכל האמור כי לעניין עובדות תביעה זו עדותו של הנתבע היא עדות יחידה של בעל דין המעוניין בתוצאות המשפט, והוראות סעיף 54 לפקודת הראיות חלות על עדות זו.
 
הסיכומים:
17.        התובע חזר על טענותיו שפורטו לעיל, והוסיף כדלקמן:
1)   עדות התובע היא עדות בעל דין שמשקלה נמוך יותר, אך מקבלת סיוע וחיזוק מעדות מר מרום, ואילו עדות הנתבע היא עדות יחידה חסרת מהימנות;
2)   גרסתו העובדתית של הנתבע היא גרסה עובדתית בעלת סתירות פנימיות;
3)  הסכם הבלעדיות תואם את הוראות חוק המתווכים ותקנות המתווכים במקרקעין;
4)   הנתבע לא עמד בנטל לסתור את החזקה שבסעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין;
5)   קיים חוזה בלעדיות מחייב. לחלופין, חתימת התובע על הסכם הבלעדיות איננה מעלה או מורידה לעניין גמירות הדעת של הצדדים. בנוסף, הנתבע לא ביטל את חוזה הבלעדיות על ידי הודעה בכתב.
 
18.        הנתבע חזר על טענותיו שפורטו לעיל, והוסיף כדלקמן:
1)   התובע לא עמד בנטל ההוכחה: לא הוכח מתי הוצגה הדירה לקונה, ובפרט האם הוצגה בתקופת הבלעדיות; התובע לא החתים את הקונה על הסכם תיווך; לא הוכח כי הדירה הוצגה לארבעים קונים פוטנציאליים אלא רק לשניים;
2)   אין חובה לבטל הסכם בכתב על ידי הודעה בכתב;
3)   הסכם הבלעדיות איננו תואם את חוק המתווכים במקרקעין ותקנות המתווכים במקרקעין;
4)   הסכם המכר נחתם לאחר תקופת הבלעדיות הנטענת;
5)   התובע הרחיב חזית, כאשר לראשונה טען בסיכומיו כי הוצגה הדירה בתחילה לאשת הקונה ולא לקונה;
6)   יש לייחס משקל נמוך עד אפסי לעדויות התביעה מאחר שעדי התביעה מעוניינים בתוצאת המשפט לטובת התובע.
 
דיון ומסקנות:

חתימת התובע  על הזמנת התיווך ועל חוזה הבלעדיות:
19.        טוען הנתבע שהעובדה שהתובע לא חתם שבעותק חוזה הבלעדיות שבידו, מביאה למסקנה שלא נכרת חוזה בלעדיות בינו לבין התובע.
 
20.        סעיף 9(א) לחוק המתווכים קובע כי:
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה." (ההדגשה שלי-י.ז.)
משמע מהוראה זו של חוק המתווכים שהחוק מחייב את חתימת מזמין שירותי התיווך על טופס הזמנת התיווך כתנאי לכניסתו לתוקף, ואינו מחייב את חתימת המתווך על טופס זה. היוצא מכך שאם אין את חתימת התובע על טופס הזמנת שירותי התיווך, הדבר אינו מעלה ואינו מוריד לגבי כניסתו לתוקף של חוזה התיווך. בהתאם לעדויות, עשה התובע פעולות תיווך, כך שהקיבול של התובע היה לפחות על ידי התנהגות אם לא קיבול בעל פה. ראה לעניין זה את סעיף 6(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.
 
21.        לגבי מתן בלעדיות למתווך לביצוע פעולות תיווך קובע סעיף 9(ב) לחוק המתווכים כדלקמן:
"מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
                       (1)    יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2)   שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק)."
(ההדגשה שלי-י.ז.)
גם מהוראות סעיף 9(ב)(1) משמע שעל התחייבות לבלעדיות יש צורך בחתימת מזמין שירותי התיווך, והיא מהווה תנאי לכניסת התחייבות המזמין למתן בלעדיות למתווך בביצוע פעולות התיווך. משמע מכך שאין כל צורך בחתימת המתווך על טופס הבלעדיות על מנת שהבלעדיות זו תיכנס לתוקף. התחייבות המתווך לבצע פעולות התיווך יכולה להיות בכתב, בעל פה או בהתנהגות. גם אם אקבל את טענת הנתבע שהתובע לא חתם על חוזה הבלעדיות, עולה מהראיות שהתובע אכן ביצע פעולות תיווך בהתאם לחוזה הבלעדיות, כך שהקיבול של התובע היה לפחות על ידי התנהגות אם לא קיבול בעל פה.
 
התאמת חוזה התיווך וחוזה הבלעדיות להוראות הדין:

22.        טוען הנתבע שחוזה התיווך וחוזה הבלעדיות אינם תקפים, שכן אינם ממלאים אחר הוראות הדין, וכן שחוזה הבלעדיות החליף את חוזה התיווך. סבור אני שיש לדחות טענות אלו של הנתבע מהסיבות שיפורטו להלן.
 
23.        לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים על מנת שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך על הלקוח לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך, אשר בה יהיו קבועים כל הפרטים שקבע שר המשפטים באישור ועדת הכלכלה.  בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב ) תשנ"ז-1997  נקבע בתקנה 1 כי:

"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:
                      (1)    שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
                   (2)   סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות",                                 "מכירה";
                      (3)    תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
                      (4)    מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
         (5)  הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975."
מעיון בחוזה התיווך נוכחים לדעת שכל הפרטים הנקובים בתקנות הנ"ל מצויים בחוזה התיווך.
 
24.        לפי סעיף 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, כאשר הוסכם בין מתווך ללקוח על בלעדיות, אזי קמה חובה כי מתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד מהסכם התיווך, במהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין, ותקופת הבלעדיות לגבי דירה תהיה שישה חודשים לכל היותר. בתקנות השיווק קבע מחוקק המשנה תנאים נוספים לכניסת הבלעדיות לתוקף. וכך קובעת תקנה 1 לתקנות אלו:
                         "(א)  ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:
                       (1)    פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
                          (א)     הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
                           (ב)     הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
                           (ג)     הצבת שלט במרכז קהילתי;
                             (ד)     כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
                       (2)    פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;
                       (3)    פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
                       (4)    פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
                       (5)    הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
                       (6)    הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;
                       (7)    כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.
                                 (ב)    המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה."
מעיון בחוזה הבלעדיות נוכחים אנו לדעת שבחוזה זה יש את כל המידע שיש לכלול בו על פי חוק המתווכים והתקנות על פיו.
 
25.       יש גם לדחות את טענת הנתבע שחוזה הבלעדיות ביטל את חוזה התיווך, שכן על פי הוראות סעיף 9(ב) לחוק המתווכים חוזה הבלעדיות לא נכנס לתוקף בלי חוזה התיווך. כך שחוזה התיווך עומד בפני עצמו, ואם יש בלעדיות, חוזה הבלעדיות נוסף על חוזה התיווך. היוצא מכך הוא שאם תמה תקופת הבלעדיות, עדיין נותר בתוקף חוזה התיווך, אלא אם הסכימו הצדדים אחרת. במקרה שבפנינו אין כל ראיה שהנתבע ביטל את חוזה התיווך.
 
26.        האמור בפרק זה של פסק הדין הוא מושכלות יסוד על פי בחוק המתווכים, אך היה צריך לחזור עליהם עקב טענות הנתבע.
 
ביטול חוזה הבלעדיות:

27.        טוען הנתבע כי ביטל את חוזה הבלעדיות. סבור אני שגם את טענה זו של הנתבע יש לדחות מהסיבות כדלקמן:
  1. עדותו של הנתבע היא עדות יחידה של בעל דין המעוניין בתוצאות המשפט;
  2. ביטול של התחייבות בכתב ראוי שתהיה בכתב, במיוחד כאשר נעשו על ידי הצד שכנגד פעולות הדורשות הוצאות כספיות על פי חוזה הבלעדיות;
  3. התובע ועדיו העידו שהנתבע לא ביטל את חוזה הבלעדיות.
 
28.        אם אכן נכונה טענתו זו של הנתבע, אזי חייב הוא לשלם לתובע את דמי התיווך בהתאם להוראות סעיף 4 לחוזה הבלעדיות, בו הסכים כי דרישתו להפסקת תקופת הבלעדיות טרם סיומה, תחייב אותו בתשלום מלוא דמי התיווך לפי חוזה הבלעדיות.
 
העדפת עדות עדי התביעה על פני עדות הנתבע:

29.        אני מעדיף את גרסת התובע על פני גרסת הנתבע, מהסיבות כדלקמן:
  1. עדות הנתבע רצופה סתירות ואי דיוקים. כך למשל, הנתבע הצהיר בתצהיר התומך בבר"ל כי הסכם הבלעדיות בוטל על ידו באמצעות חתימתו על הסכם התיווך, אם כי בתצהיר עדותו הראשית העיד כי לא נכרת הסכם בלעדיות כלל בשל היעדר גמירות דעת; הנתבע סתר את עצמו בתצהיר התומך בבר"ל לעניין מועד חתימת הסכם המכר - בתחילה מאי 2010, אחר כך דצמבר 2010 ובהמשך אותו תצהיר העיד כי מו"מ בין הקונה לבינו היה בשלב מתקדם באפריל 2011. כאשר, בתצהיר עדותו הראשית העיד כי הקונה רכש את הדירה בדצמבר 2011; הנתבע סתר את עצמו לעניין סיבת פרסום הדירה על ידו באתר אינטרנט ומועדו: בתצהיר התומך בבר"ל העיד כי נאלץ לשווק את הדירה בעצמו, לאחר שנוכח כי הסוכנות לא שוקדת על שיווק הדירה, אם כי בתצהיר עדותו הראשית העיד כי בחודש אפריל 2010, עובר לפגישתו עם מר נדיבי, החליט לשווק את הדירה בעקבות החלטתו למכור אותה; יתרה מזו, בתצהיר עדותו הראשית, הנתבע לא הודה בעובדות שראוי היה שיודה בהן: הוא לא אישר ולא הכחיש כי החתימה על עותק הסכם הבלעדיות החתום על ידי התובע היא שלו; וכן העיד שאיננו זוכר אם עסקה – בה רכש דירה באמצעות הסוכנות – קדמה להסכם המכר או איחרה אותו – מטבע הדברים, עסקאות רכישה ומכירת דירות לאדם שאיננו עוסק ברכישה ומכירת דירות כמשלח יד, היא אירוע יוצא דופן, הנרשם בזיכרונו של אדם, במיוחד כשקיים פער של זמן מה בין עסקה אחת לשנייה; יתרה מכך, התובע לא תמך טענותיו בראיות ממשיות שיש בהן לאשש את גרסתו;
  2.  לעומת עדות הנתבע, גרסת התובע עקבית, ומעוגנת בראיות ובשני עדים;
  3. עדות הנתבע היא עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע והיא איננה הודאת בעל דין (כלשון סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971). ממולה, עדות התובע שהיא עדות של בעל דין, המקבלת סיוע מעדותם של מר נדיבי ומר מרום. אומנם מר נדיבי ומר מרום הם עדים המעוניינים בתוצאות המשפט, לטובת התובע שהזמין אותם להעיד. אך עדויות מר נדיבי ומר מרום הן לא עדויות יחידות, והן מסייעות זו לזו. כמו כן, מר מרום העיד בעדותו נסיבה עובדתית שיכלה להיות ידועה לו בלבד, ויש בה להצביע על מהימנותו: העובדה כי בתחילה הציג את הדירה לאשת הקונה ולא לקונה. הוספת עובדה זו אינה הרחבת חזית מטעם התובע, שהרי מדובר בעדות של אדם שאיננו התובע, המוגשת במועדה, וממילא היא מתיישבת עם גרסת התובע. לפיכך, אין בנסיבה זו כדי להעלות או להוריד כלל מלבד להאיר על מהימנות עדותו של מר מרום;
  4. הסכם התיווך והסכם הבלעדיות תואמים מבחינה צורנית ומהותית את הוראות הדין כאמור לעיל.
 
המגעים עם הקונה:

30.        אין מחלוקת בין הצדדים שהתובע והנתבע הסכימו שהנתבע יוכל לפרסם את הדירה להשכרה, על מנת שהדירה לא תהיה ריקה ולא ייגרמו הפסדים לנתבע. ואכן בעקבות הפרסום שפרסם הנתבע את הדירה להשכרה, נוצר הקשר בינו לבין הקונה להשכרת הדירה. מאחר והמפתח של הדירה היה בידי התובע, היפנה הנתבע את הקונה לתובע, על מנת שיראה לו את הדירה. בפועל הגיעה אשתו של הקונה לדירה על מנת לראותה, ומר מרום הראה לה בפועל את הדירה. מר מרום שוחח עם גב' ון לובין, ועניין אותה ברכישת הדירה. דבריו אלו נפלו על אזניים קשובות, ואכן גב' ון לובין עברה מרצון לשכור את הדירה לרצון לרכוש אותה, וביקשה שבעלה יגיע לראות את הדירה. פגישה זו הייתה ביום 4.11.10, כפי שמוכיח תדפיס שיחות של הטלפון הסלולרי של מר מרום. ואכן הקונה הגיע לדירה על מנת לראות אותה לפני שנכנס למו"מ לרכוש אותה. לאחר פגישה זו ניסה מר מרום להתקשר לתובע ולקונה, אך הם לא ענו לו, וניתקו מגע עם התובע ואנשי משרדו. בתחילה הציג הנתבע בפני התובע מצג שהוא השכיר את הדירה לקונה, אך לאחר מכן התברר לתובע שהנתבע מכר את הדירה לקונה בתחילת חודש מאי 2011  בתמורה ל-1,960,000 ₪, סכום שהוא שווה ערך ל-568,610 דולר ארה"ב.
 
31.        לנתבע היו גרסאות שונות על המועד בו היפנה את הקונה לתובע. מתדפיס השיחות של הטלפון הסלולרי של מר מרום עולה שהמפגש בין מר מרום לבין הנתבע היה ביום 4.11.10, שהוא בתוך תקופת הבלעדיות. משכך הם פני הדברים, פעולת התיווך למכירת הדירה הייתה בתוך תקופת הבלעדיות, והתובע היה הגורם היעיל למכירת ההדירה. הימנעותם של הנתבע ושל הקונה לענות לשיחות הטלפון מטעם התובע, מהווה חוסר תום לב בקיום החוזה. לאור זאת, היה חייב הנתבע לשלם לתובע את דמי התיווך על פי הסכם הבלעדיות.
 
32.        סיבת רכישת הדירה ע"י הקונה איננה פרסום המודעה באתר האינטרנט על ידי הנתבע, אלא חילופי הדברים בין מר מרום לבין הקונה ואשתו בתוך תקופת הבלעדיות. על כן התובע היה הגורם היעיל שהביא לחתימה על חוזה המכר, גם אם נחתם במועד מאוחר יותר, ותוך בחירת הצדדים שלא לערב את התובע בהליך המו"מ. על כן חב התובע לשלם לתובעת את דמי התיווך.
 
33.        דנתי בשאלה מי היה הגורם היעיל לכריתת חוזה המכר, שכן לפי סעיף 14(ב) לחוק המתווכים החזקה שהמתווך היה הגורם היעיל לכריתת החוזה קיימת רק כאשר העסקה נכרתה בתוך תקופת הבלעדיות.
 
גובה דמי התיווך:

34.        אין מחלוקת בין הצדדים כי הדירה נמכרה בתמורה של 1,960,000 ₪, על הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור 1.5% מהתמורה בתוספת מע"מ, דהיינו את הסך 29,400 ₪ בתוספת מע"מ.
 
35.        שאלה היא האם הנתבע חייב לשלם לתובע כפל דמי תיווך בהתאם להתחייבותו על פי חוזה הבלעדיות.
הקשר עם הקונה נוצר ביום 4.11.10, כשבוע לפני תום תקופת הבלעדיות. שבוע ימים הוא זמן סביר על מנת לחתום על חוזה מכר. העובדה שהנתבע מנע את המשך המגעים בינו לבין הקונה באמצעות התובע, אין בה כדי למנוע מהתובע לקבל את כפל דמי התיווך. מהוראות החוזה עולה שזכותו של התובע לקבל את דמי התיווך קמה מעת שאיתר קונה לדירה בתקופת הבלעדיות, זאת ותו לא. מועד החתימה על החוזה בין המוכר והקונה הוא פונקציה של יעילות הצדדים, ואין לו כל קשר למתווך. התניית זכותו של המתווך לקבלת שכרו בחתימה על חוזה בתוך תקופת הבלעדיות אינה מתקבלת על הדעת, שכן הצדדים יכולים להשהות החתימה על החוזה עד לתום תקופת הבלעדיות, על מנת שהמתווך לא יקבל שכרו.
 
36.        הנתבע ניהל מו"מ עם הקונה ולא הודיע על כך לתובע. על כן בהתאם להוראות סעיף 2 לחוזה הבלעדיות, על הנתבע לשלם לתובע את כפל דמי התיווך, דהיינו תוספת 29,400 ₪. מאחר והתוספת היא למעשה פיצוי מוסכם, אין התובע זכאי לתוספת מע"מ עבור סכום זה.
 
37.        הן בחוזה התיווך והן בחוזה הבלעדיות התחייב הנתבע לשלם לתובע 4% מדמי התיווך בגין כל חודש איחור בתשלום דמי התיווך. תוספת 4% לחודש מיום כריתת החוזה ועד להגשת התביעה מגיע לסך 7,506 ₪. סכום זה הוא פיצוי מוסכם, ולכן התובע אינו זכאי לקבל עבורו מע"מ.
בנוסף, יש לשים לב שכפל דמי התיווך הם למעשה פיצוי מוסכם, כך שתוספת 4% לחודש אינה חלה על הפיצוי המוסכם. לכן הפיצוי המוסכם ישא הפרשי הצמדה ורבית מיום רישום הערת האזהרה בטאבו לטובת הקונה, דהיינו מיום 29.5.11.
 
38.        מאחר והנתבע לא טען מאומה הפיצוי המוסכם, אינני מתייחס לנושא זה.
 
סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע כדלקמן:
  1. את הסך 29,400 ₪ + מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית החל מיום 29.5.11 ועד ליום התשלום בפועל;
  2. את הסך 7,506 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל;
  3. את הסך 29,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 29.5.11 ועד ליום התשלום בפועל;
  4. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפעול;
  5. שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.
 
ניתן היום,  ט' שבט תשע"ד, 10 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.
 
______________
חזרה לתיווך - חוק המתווכים

 
 
 
+ שלח משוב