Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> ת"א 4178-04 מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישראל נ' בנדט ואח'
 

בית משפט השלום בקריות
 
 
ת"א 4178-04 מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישרא נ' בנדט ואח'
 
 
 
 
 
בפני
כב' השופט  ערן נווה
 
 
תובעים
 
מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישרא
 
נגד
 
 
נתבעים
 
1.דב בנדט
2.אסתר בנדט
3.עין אילה - מושב עובדים להתישבות חקלאית
 

 
                                                                                                                      פסק דין
 
 
בפניי תביעה למתן צו מניעה קבוע, צו עשה קבוע, צו פינוי וסילוק יד ותובענה כספית, כפי שיפורטו להלן.
 
רקע כללי:

חלקה 22 בגוש 11003 (להלן: "החלקה"), הינה אדמה שבבעלות הקרן הקיימת לישראל, המנוהלת על פי חוק על ידי מנהל מקרקעי ישראל, הוא התובע בהליך זה.
בין התובע לבין נתבע 3, מושב העובדים עין איילה, קיים חוזה שכירות (מסוג החוזים המכונים "חוזי משבצת") ביחס לשטח של 2,703.181 דונם, הכולל גם את החלקה.
התובע הגיש לבית המשפט ראיות שלא ניתן לפקפק במהימנותן, המלמדות על בנייה בלתי חוקית בחלקה שבוצעה ללא כל אישור והיתר, ובניגוד לתנאי חוזה המשבצת. הראיות כללו גזר דין שניתן כנגד הנתבע מס' 1, המתייחס במישרין לעבירות של בנייה ללא היתר במקרקעין, ולהפרות גזר דין קודם שניתן גם הוא בגין בנייה בלתי חוקית בחלקה.
 
טענות הצדדים:
 
התובע טוען, כי משביצעו הנתבעים פעולות בנייה ללא היתר בשטחם, ומשהשתמשו במקרקעין השייכים למדינה והמנוהלים על ידי התובע שימוש חורג, עומדת לתובע הזכות לדרוש הן את השבת המקרקעין למצבם המקורי, והן להיפרע מן הנתבעים את דמי השימוש הראויים בנכס (ל-7 השנים האחרונות עובר להגשת התביעה). עניינה של תביעה זו הוא, אם כן, בדרישת התובע (לאחר אישור תיקון התביעה על ידי כב' סה"נ א' בית נר ביום 11.1.2005) לסילוק מלא של יחידות האירוח ("הצימרים") שהקימו הנתבעים 1 ו-2 בחלקה, וכן למתן צו עשה קבוע, האוסר שימוש לכל מטרה הסותרת את המטרות המנויות "בהסכם המשבצת", לרבות הקמת יחידות אירוח ונופש, ולפסיקת דמי שימוש ראויים (בגין שימושם של הנתבעים 1 ו-2 בקרקע במשך שבע השנים האחרונות עובר להגשת התביעה) בסך 774,080 ₪ מן הנתבעים.
מנגד, טענות הנתבעים 1 ו-2, הינן, ראשית, כי נתבע 3, מושב עין איילה, היה מודע כל העת להקמת חדרי האירוח, הסככות, המסעדה ובריכת השחייה בשטח המושב, ואף תמך בנסיונות להסדיר את הבנייה. למעשה, טוענים הנתבעים 1 ו-2, גם התובע ידע על הדבר מזה שנים, ובפרט כשנציגיו נכחו בישיבות שנדונה בהם האפשרות למתן היתר ורישוי רטרואקטיבי להפעלה הנחלה למטרות קייט ונופש.
כן טוענים הנתבעים 1-2, כי הם אינם מכירים את החוזה שנכרת בין נתבע 3 והתובע, וכי גם אם לחוזה המשבצת חלות מול נתבעים 1-2, המדובר בניסוח דרקוני ולא הוגן שיש לפוסלו.
הנתבע מס' 3, מצדו, טען, כי הנחלה מושא ענייננו היא בשליטתם הבלעדית של נתבעים 1-2. למושב אין אחריות להתנהגות הפרטים, והניסיון לאכוף זאת דרכו הינו ניסיון לקיום חוזה המשבצת בחוסר תום לב.
המושב מסכים לכל צו שיאסור עליו לחרוג מן החוזה, אך לא מסכים לכל נוסח, אשר יחייב אותו בפעולה נגד נתבעים 1 ו-2, מה שאיננו חובתו, איננו ביכולתו, ואיננו תוצאה של אשמתו.
 
חוות דעת מומחה בית המשפט:
ביום 19.3.2007 מיניתי את המומחה דותן דרעי כמומחה מטעם בית משפט בתיק זה, וזאת על מנת שייתן חוות דעת שמאית אודות שווי המקרקעין מושא התובענה.
בעת מתן חוות דעתו עמדו בפני המומחה שתי חוות דעת סותרות שהוגשו מטעם הצדדים, של השמאי גדעון גולדשטיין מטעם התובעים (חוו"ד מיום 24.6.2003 המעריכה את רכיב הקרקע בסך של 820,000 ₪) ושל השמאי בעז תענך מטעם הנתבעים (חוו"ד מיום 22.3.2006 המעריכה את רכיב הקרקע בסך של 12,860$ בלבד).
חוות דעתו של מומחה בית המשפט מתייחסת במישרין למצב המקרקעין והבנוי עליהם בתקופה הרלוונטית לתביעה, וזאת על פי הנתונים שנמסרו לשמאי, וכעולה מכתב התביעה.
כן מתייחסת חוות הדעת של מומחה בית המשפט לצורת החישוב העולה מחוות הדעת שהוגשו על ידי הצדדים, והיא מפרטת היטב את הטעמים שעמדו בפני המומחה לבחור בצורת החישוב שבה בחר (על פי "גישת היוון ההכנסות"). בסיכום חוות דעתו קבע השמאי דרעי, כי שווי המקרקעין אשר ממנו יש לגזור את סך דמי השימוש, אם ייפסקו על ידי בית המשפט, הינו 332,000 ₪.
לאחר שהגיש את חוות דעתו, השיב המומחה לשאלות ההבהרה שהועברו אליו מב"כ התובע. בין השאר מבהיר המומחה בתשובותיו, כי החישוב הראוי לדעתו של דמי שימוש ראויים לשנה הוא סך של 5% משווי המקרקעין (סעיף 7 לתשובות המומחה דרעי, מיום 30.5.2008). אני מוצא לנכון להדגיש פרט זה כבר כעת, הואיל והוא בעל משמעות לתחשיב התובענה הכספית להלן.
כאמור, חוות דעתו של המומחה דרעי ברורה, מסבירה את השיקולים המנחים שלפיהם נערך תחשיב המומחה, ומתייחסת במישרין לנתונים הרלוונטיים במקרקעין שבענייננו, ולחוות הדעת מטעם שני הצדדים. 
אציין, כי אף שהופנו למומחה שאלות הבהרה, וחרף האפשרות שניתנה לצדדים (לרבות הנתבעים, ובכפוף להבטחת הוצאות המומחה בגין התייצבותו להעיד) הצדדים לא זימנו את המומחה להיחקר באשר לחוות דעתו. אין צורך להכביר במילים בעניין עדיפותה של חוות דעתו של מומחה בית המשפט, המהווה גורם מקצועי ניטראלי ומשמש כזרועו הארוכה של בית המשפט לעניינים שבתחום מקצועיותו של המומחה. משכך, תשמש חוות דעת זו של מומחה בית המשפט את הבסיס להערכת דמי השימוש בפסק דין זה.
 
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בסיכומיהם עמדתי היא כדלהלן:
דין התביעה כנגד הנתבעים מס' 1-2 להתקבל, וכפי שיפורט בהמשך, דין התביעה כנגד הנתבע מס' 3 להידחות ללא צו להוצאות.
ראשית, באשר לנתבע מס' 3, הרי שאף שצד זה הוא צד לחוזה המשבצת, ברי כי הוא איננו צד פעיל להפרות ולבניה הבלתי חוקית. הבניה שבוצעה בשטח בוצעה שלא ברצונו, ובוודאי שלא בעידודו, כאשר כל "סיועו" לנתבעים 1 ו-2, היה בניסיון להסדרה של הבניה למפרע, דבר שבוודאי אין לראותו כהפרת חוזה, בפרט כאשר התובע ונציגיו היו נוכחים בישיבות משותפות בעניין זה. הנתבע מס' 3 לא נהנה מההפרה, ולא מצאתי מקום לחייבו, ולו משום שאין לו הכלים החוקיים-ביצועיים למנוע הפרות חוזה מן הסוג שבוצעו על ידי הנתבעים. אכן, הנתבע 3 הוא המושב שבתחומו בוצעו ההפרות על ידי הנתבעים מס' 1 ו-2, ועל כן מקומו בהליך, למצער כצד פורמאלי, הוא נדרש, ובוודאי שאין לו להלין על עצם צירופו לתיק על ידי התובע. משכך, האיזון הנכון יהיה באופן של דחיית התביעה כנגדו, אך ללא מתן צו להוצאות.
 
באשר לנתבעים מס' 1 ו-2, עיינתי היטב בטענותיהם, הן אלה שעלו כבר בהגנתם, הן אלה שעלו במהלך הדיונים, ובמהלך חקירת הנתבע מס' 1, והן אלה שעלו בסיכומי הנתבעים 1 ו-2, אשר התקבלו בביהמ"ש לאחר אורכות בהגשת סיכומי התובע ואורכות בהגשת סיכומי הנתבעים 1 ו- 2.
אציין, כי הרושם שקיבלתי מן הנתבעים 1 ו-2 הוא אכן, כטענתם, כי מדובר בזוג, אשר נקלע לקשיים כלכליים, לאור הידרדרות ענף החקלאות בישראל, ואשר מצבו הכלכלי הביאו אותם ל"הסבת מקצוע" ולבנייה של חדרי אירוח לתיירות. אני מרשה לעצמי אף לומר מעבר לכך, וחרף העובדה שהנתבע מס' 1 הורשע בגין עבירות של בנייה בלתי חוקית, התרשמותי היא, כי אין מדובר באדם בעל "אופי פלילי", כי אם באדם נורמטיבי, וסביר ביותר, שאלמלא נקלע לקשיים הכלכליים שאליהם נקלע, לא היה פועל כפי שפעל.
דא עקא, שאין בכל האמור בכדי לגבור על הטענה הבסיסית של התובע, והיא – שהנתבעים עשו שימוש בלתי מותר במקרקעין, שימוש הסותר את זכויותיהם בהם, ושיש בו כדי להביא לקבלת הסעדים הנתבעים על ידי התובע.
הנתבעים 1 ו-2 לא הוכיחו, וזאת לאור המסמכים המפורשים שהוגשו לבית המשפט, לרבות אלו המעידים על הרשעה פלילית בגין השימוש החורג והבנייה במקרקעין, ונראה גם שאין ביכולתם להוכיח, כי ניתן להם אי-פעם ההיתר לבנייה ולשימוש שביצעו בפועל במקרקעין.
הטענה, כדברי ב"כ הנתבעים 1 ו-2, כי לא ניתן לנתק את מעשי הנתבעים מן "הרוחות שנשבו" ומן "המגמות של ועדת קדמון" (היינו: מן התקווה שבקרוב יינתן היתר גורף להסבת קרקע חקלאית לצרכים תיירותיים) אין בה כדי להכשיר את פעולות הבנייה של הנתבעים 1 ו-2 שנעשו ללא היתר, ובניגוד לחוזה המשבצת. "רוחות נושבות" ו"מגמות" כלליות, כל עוד הן אינן מעוגנות באישור חוקי, אין בהן ולא כלום.
כל טענות הנתבעים 1 ו-2 ל"אזלת יד" מטעם התובע, או למכתבים שלא מצאו את יעדם לידי הנתבעים 1 ו-2, הינה בעיניי טענה של היתממות גרידא.
כמו אלה, גם הטענה כאילו הנתבעים 1 ו-2 לא הכירו את תוכנו של הסכם המשבצת, דינה להידחות.
הנתבעים 1 ו-2 שהו על קרקע שמעמדם החוקי בה הוא של "בני רשות". מעמד זה ניתן להם מכח הסכם המשבצת, ואלמלא הסכם המשבצת, כפי שטען ב"כ התובע ובצדק, אין לנתבעים כל זכות במקרקעין. בנייה בהיקף שבנו הנתבעים, מבלי שקבלו היתר לה, ומבלי שיבררו אל נכון, כי קיימת להם הזכות לבצעה, לא תיתכן לה כל הצדקה.
ה"תירוץ" שבו אוחזים הנתבעים 1 ו-2 (באין להם כל ברירה לאור הראיות הברורות נגדם) הוא "ההתנהלות הנרפית" של התובע. אין כל מקום לקבל תירוץ זה. מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף האמון על שמירת מקרקעי המדינה. הצדקת הפרות החוק מצד הנתבעים, אשר השתמשו שלא ברשות במקרקעין אלה, כמוה כהצדקת מעשה גניבה בצידוק ש"השומר נרדם".
את ביקורתי באשר לאופן שבו עומד המנהל על זכויותיו, ובפרט באשר לביצוע החלטות ופסקי דין שניתנים לטובת המנהל על ידי המנהל עצמו, הבעתי לא אחת בפני ב"כ התובע, אך אין בביקורת זו כדי להתיר מעשים כגון אלה שעשו הנתבעים 1 ו-2, או לפטרם מאחריות.
בפועל לא התרשמתי, כי "הוצג מצג" כלשהו, של היתר לשימוש החורג במקרקעין, ולא התרשמתי, כי גם היה לנתבעים 1 ו-2 כל מקום להאמין, כי מצג שכזה הוצג בפניהם. בעניין זה גם עדות הנתבע מס' 1 שטען להבטחות מטעם ראש הממשלה לשעבר שרון, או מגורמים בכירים, שהן שהניעו אותו למעשיו, אין בה ממש, כל עוד היתר בפועל לא ניתן לו.
הפנייה של בית המשפט לפסיקות שונות ונקודתיות, אין בה כדי לחלץ את הנתבעים 1 ו- 2 מן העיקרון היסודי, והוא שכנגד שימוש במקרקעין שלא ברשות עומדת לבעל המקרקעין (לענייננו, התובע בהליך זה) הזכות המלאה לדרוש הן את דמי השימוש והן את הפסקת השימוש החורג. אין ספק גם שמול כמה מקרים בודדים שבהם מצאו לנכון בתי המשפט, בנסיבות חריגות ביותר, לצאת לטובת השוהים במקרקעין עומדים עשרות ומאות פסקי דין, שבהם הורה בית המשפט על סילוק יד, ופיצוי כספי לאחר שימוש חורג, ולא מצאתי נימוק שיביא אותי לחרוג מ"דרך המלך" בענייננו.
 
לאור כל האמור, לא ניתן על ידי הנתבעים 1-2 טעם אמיתי שלא לקבל, עקרונית, את התובענה על כל סעיפיה (תוך תיקון הפיצוי הכספי, בהתאם להערכות השמאי המומחה מטעם בית המשפט).
 
 
 
 
שאלת הפיצוי:
לגופו של עניין, חוות דעת המומחה העמידה את שווי המקרקעין על סך של 332,000 ₪ נכון ליום עריכת חוות הדעת מתאריך 22.11.07, לא כולל מע"מ, ותשובות ההבהרה של המומחה העמידו את דמי השימוש על סכום של 5% משווי המקרקעין, בתוספת מע"מ (ולא 6% כבדרישת התובע).
כפי שהבהרתי לעיל, אני מוצא את חוות דעתו של המומחה כבסיס המחייב לפסיקת הפיצויים בתיק, ומשכך, יעמוד הפיצוי על 5% מערך המקרקעין, כפול 7 שנות שימוש ובתוספת מע"מ, סך של 134,792 ₪.
המשמעות אפוא, שסכום הפיצויים אשר על הנתבעים 1 ו- 2 לשלם לתובע הוא כדלקמן:
1.         סך של 332,000 ₪ שווי המקרקעין בתוספת מע"מ, כשהסכום צמוד ונושא ריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה מיום 22.11.07 ועד התשלום המלא בפועל.
2.         סכום של 134,792 ₪ כולל מע"מ, כשהסכום צמוד ונושא ריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה מיום 22.11.07 ועד התשלום המלא בפועל.
 
אני מודע היטב לכך שמדובר בסכומים גבוהים ואולם סכומים אלה משקפים את מצב העניינים כפי שבאו לידי ביטוי בחוו"ד מומחה בימ"ש שלא נסתרה כלל וכפי שהוסבר על ידי.
 
סכומים אלה ישולמו על ידי הנתבעים 1 ו- 2 לתובע תוך 45 יום.
 
בנוסף ניתן בזה צו המורה לנתבעים 1-2 על פירוק וסילוק כפר הנופש שהוקם במקרקעין, לרבות חדרי האירוח, וכל יתר המחוברים במקום וזאת על חשבונם. אם יתברר שהתובע הוא זה שיצטרך לממש את פסה"ד, יישאו הנתבעים 1 ו- 2 בהוצאות הפירוק וסילוק היד כאמור.

ניתן צו האוסר על מי מן הנתבעים, מכאן ולהבא, לבצע כל פעולה הקשורה במקרקעין שיש בה סתירה להסכם המשבצת.
אני מעכב ביצוע של פסה"ד המתייחס לפירוק וסילוק היד וזאת למשך 90 יום.
כן אני פוסק לטובת התובע את הוצאות ההליך, הכוללות את הוצאות המשפט, דהיינו הוצאות חוות הדעת מטעם התובע וכן חלקו של התובע בשכר טרחת המומחה דרעי, ושכר טרחת עו"ד שאותו אני מעמיד על סך של 15,000 ₪ כולל מע"מ.
 
אם לא ישולמו הסכומים המצוינים תוך 45 יום, הם יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
 
המזכירות תשלח את פסה"ד לצדדים.
 
ניתן היום,  ז' טבת תשע"ב, 02 ינואר 2012, בהעדר הצדדים.
 
                                                                                                                                       ערן נווה
 
            
 
 ____________________________
חזרה ל מושבים
 
 
 
+ שלח משוב