Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> תאמ 5701-10/11 פאול מרקוביץ נ' יצחק אבוקסיס
 
 
בית משפט השלום באשקלון


 

                                                                                                                               תא"מ 5701-10-11 מרקוביץ נ' אבוקסיס

בפני
כב' השופט  עידו כפכפי



                                                                     התובע:     פאול מרקוביץ
                                                                                     ע"י ב"כ עו"ד ג' מורדקוביץ



                                                                                                  נגד



                                                                     הנתבע        יצחק אבוקסיס
                                                                                       ע"י ב"כ עו"ד מ' וולינץ-יטח

   
פסק דין
 

 


1.         האם היה התובע הגורם היעיל בסיועו רכש הנתבע בית מגורים ולכן חייב הוא בתשלום דמי תיווך?



רקע וטענות הצדדים

2.         התובע, מתווך המנהל משרד תיווך בעיר אשקלון בשם "תיווך פאול". ביום 22.11.10 חתם הנתבע על הסכם תיווך עם התובע. בתאריך 10.06.11 חתם הנתבע על הסכם לרכישת בית צמוד קרקע ברחוב צבי סגל 80 באשקלון, להלן – הבית, אשר פרטיו מופיעים בהסכם התיווך. הנתבע מסרב לשלם לתובע דמי תיווך עבור הבית שרכש, על אף שהבית הוצג לו על ידי התובע, מהטעם העיקרי כי התובע לא היה הגורם היעיל בביצוע העסקה.



לטענת התובע בתאריך 22.11.10 הראה לנתבע מספר בתים, ביניהם הבית נשוא התביעה אשר היה בבעלותם של בני הזוג ריבלר רחל ואהרון. הנתבע חתם על הסכם בו התחייב לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2% בצירוף מע"מ ממחיר הבית, במידה ויחליט לרכוש את הבית. ביום 10.06.11 חתם התובע על עסקת מכר לרכישת הבית תמורת 2,220,000 ₪ .

חרף התחייבותו, לא שילם הנתבע לתובע את דמי התיווך, על אף ההסכם שנחתם ביניהם ועל אף היות התובע הגורם היעיל בביצוע העסקה. התביעה הוגשה על סך של 50,000 ₪, סכום הנמוך במקצת מהתמורה בהתאם להסכם התיווך.





3.         הנתבע לא הכחיש כי פנה אל התובע בבקשה לסייע לו במציאת בית ואף לא הכחיש כי הבית נשוא התביעה הוצג בפניו על ידי התובע. עם זאת טען כי כחודשיים טרם חתימת הצדדים על הסכם התיווך כבר הוצג בפניו הבית על ידי מתווך אחר בשם אבי, לו חתם על הסכם תיווך נפרד ביום 23.9.10.

עוד נטען כי קודם לכן אף ראה את הבית באתר "יד 2" באינטרנט ועל כן, לא הסכים להתחייב לתשלום דמי תיווך עבורו. בתחילה, כאשר שוחחו התובע והנתבע אודות הבית, לא הבין הנתבע כי מדובר בבית שראה באתר ואשר הוצג בפניו על ידי המתווך הראשון אולם כאשר הגיע למקום, זיהה שמדובר בנכס שכבר ראה וניהל עם בעליו מו"מ בנוגע למחירו. לטענתו, גם אם חתם על הסכם התיווך, לא היתה כוונה לחוב בגין הבית הנדון. עובדה זו מנתקת, לשיטת הנתבע, את הקשר הסיבתי בין התובע לבין רכישת הבית.

עוד נטען כי התובע לא היה "הגורם היעיל" בעסקה, מאחר והבית נרכש ללא פעולה מהותית נוספת מצדו ואף לא נכח במשא ומתן לקראת ההסכם.

בנוסף, מאחר ומיום החתימה "לכאורה" על הסכם התיווך ועד לחתימה על הסכם רכישת הבית, חלפו למעלה משישה חודשים לא ניתן לראות בתובע הגורם בזכותו נקשרה העסקה.

אשר להסכם- נטען כי ההסכם נחתם תחת לחץ או בהיסח הדעת ואף לא הכיל את הפרטים הנדרשים על פי החוק. מעבר לכך, ככל שזכור לנתבע, הבית נשוא התובענה לא נכלל בהסכם אשר נחתם לאחר הביקור בדירה ולאור כל זאת,  אינו תקף.



דיון והכרעה

4.         על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, להלן – החוק, הזכאות לדמי תיווך מותנית במילוי התנאים המצטברים:

(א)L      קיומו של רישיון תיווך במקרקעין.

(ב)        מילוי אחר כל הוראות סעיף 9 לחוק, שעניינו דרישה לחתימה על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים אשר נקבעו בתקנות.

(ג)         היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.



אין חולק כי התובע מחזיק ברשיון לתיווך במקרקעין. עיקר המחלוקת סבה סביב שאלת היותו הגורם היעיל ומחלוקת משנית סביב הסכם התיווך ואופן עריכתו.



החתימה על הסכם התיווך ופרטיו

5.         בעניין זה לא הייתה גרסתו של הנתבע סדורה ועדותו לא היתה בהירה. תחילה טען הנתבע כי אינו זוכר שחתם על הסכם אצל התובע . (עמ' 15, שורה 1) מיד לאחר מכן אמר שאינו מכחיש את החתימה שלו ובאותה נשימה הוסיף כי אינו מזהה את חתימתו .



בהמשך טען: 

"אני לא זוכר את המעמד שחתמתי איתו ... לא זוכר שחתמתי על המסמך הזה. אולי כן החתים אותי אבל לא על הבית הזה."

בדברים אלו סתר הנתבע את האמור בתצהיר עדותו הראשית, שם ציין:

"רגע לפני שנכנסנו החתים אותי "בעמידה" על טופס התיווך. לא מילאנו פרטים ולא כלום."

בהמשך עדותו, משנשאל שוב האם חתם השיב הנתבע: "אני לא חותם בצורה כזו. אני לא יכול לדעת בוודאות יש הרבה קשקושים. אני לא זוכר מתי הוא החתים אותי... אני לא מזהה את החתימה שלי." (עמ' 16, שורה 17)
למותר לציין כי עדותו של הנתבע בעניין החתימה על ההסכם לא הותירה בי רושם חיובי. הנתבע לא הציג גרסה אחידה וברורה ונראה היה שאינו בטוח בדבריו.

עדותו אף לא תאמה את האמור בכתב ההגנה:

"מובהר כי הנתבע אינו מתכחש לעובדה כי חתם על הסכם התיווך עם התובע אך אינו משוכנע כי זהו הטופס המקורי על הפרטים והחתימה המופיעה בו."



מנגד התובע טען בכתב התביעה כי החתים את הנתבע על ההסכם במועד בו הראה לו את הבית. התובע שב וציין את הדברים בעדותו באומרו כי הנתבע חתם על הסכם התיווך במועד בו הראה לו את הבית- "בדירה עצמה". (עמ' 7, שורה 22)

לעומת הנתבע, הותיר בי התובע רושם מהימן וחיובי ועל כן, החלטתי לקבל את גרסתו בעניין זה . טענתו של הנתבע כי אמר לתובע טרם החתימה על הבית כי ראה את הבית קודם לכן ואף שוחח עם בעליו לא הוכחה, לא נתמכה בראיות חיצוניות למרות עדות התובע כי התלווה לנתבע קרוב משפחה מטעמו, ומנוגדת לעובדה כי חתם על הסכם התיווך ליד פרטי הבית. לפיכך אין לקבל טענת הנתבע כי לא חתם על הסכם התיווך או כי הוטעה בחתימתו והוסכם כי בגין הבית הנדון לא ישולמו דמי תיווך.



6.         אשר להסכם עצמו-  הפרטים שיש לכלול בהסכם תיווך מפורטים בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז – 1997. בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין לפי סעיף 9 (א) לחוק יכללו לפחות הפרטים הבאים:

(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה...;

(3)  תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4) מחיר העסקה המבוקשת בקירוב;

(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו

     תתבצע העסקה.



הטענה כי ההסכם אינו כולל את הפרטים הנדרשים לפי החוק נטענה בשפה רפה. יחד עם זאת, גם אם בהסכם חסרים מספר פרטים, מצאתי כי נסיבות העניין מאפשרות השלמתו.



בע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק מרכזים מסחריים בע"מ (30.10.05) נקבע כי העדר מספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח ומחיר העסקה המבוקשת מטופס הזמנת שירותי התיווך אינם שוללים את זכותו של המתווך לדמי תיווך:

"...הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות... ברוח מגמה זו פסק בית משפט זה ... שכאשר אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחיסרון הטכני שבאי פירוט מספרי הזיהוי שלהם כדי לאיין את הסכם התיווך ..."



במקרה דנן, הסכם התיווך הנושא את הכותרת: "תיווך פאול" מופיע שמו של הנתבע, עיר מגוריו (טרם המעבר לאשקלון) ומספר הטלפון שלו, אשר הוכחש על ידי הנתבע. עוד מצוין שמו של התובע כמנהל משרד התיווך, מען המשרד ומספרי הטלפון. כן מופיעים כתובת הבית ושם הבעלים (רחל), מועד עריכת ההסכם ושתי חתימות זהות- אחת ליד כתובת הבית ואחת בסוף ההסכם.



אשר על כן אני סבור כי הפרטים המהותיים נכללים בהסכם ואין בעובדה כי מספר זהותו של הנתבע לא נרשם או המחלוקת סביב מספר הטלפון שנרשם כדי לשלול את תוקפו של הסכם התיווך. מאחר וקיבלתי הטענה כי הנתבע חתם על ההסכם ואין מחלוקת כי היה קשר עסקי בין הצדדים יש ליתן תוקף להסכם התיווך.



האם היה התובע "הגורם היעיל" בעסקה?

7.         שאלת הגורם היעיל נבחנה  בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, 122-123 (1994):

"המבחן לקיום הדרישה שלפיה פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית, הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל והיא נגזרת ממערכת העובדות".





שם נקבעו אמות המידה לבחינת מידת היעילות של המתווך בקשירת העסקה:



"ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך מובן כי  רשימת הנסיבות איננה סגורה."



8.         הנתבע טוען כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה מאחר ופעולתו הסתכמה בשתי פגישות. האחת התקיימה במועד שבו הראה לנתבע את הבית לראשונה בה, לשיטת הנתבע, הודיע לתובע כי הוא כבר מכיר את הבית . השניה, פגישה שכונתה "פגישת ההפתעה", בה כינס התובע את הנתבע ומוכרי הבית ללא ידיעתם בדבר זהות משתתפי הפגישה.



עוד נטען כי מאחר והבית הוצג בפני הנתבע על ידי המתווך אבי, טרם החתימה על הסכם התיווך עם התובע, לא נעשתה פעולת התיווך שכן הפגישה הראשונית בין המוכר לקונה לא התקיימה בתיווכו של התובע.



מעדותו של המתווך האחר, אבי כהן, ניתן ללמוד כי הראה לנתבע את הבית מבחוץ ולא נכנס עמו פנימה. כמו כן, המתווך לא שוחח עם בעלי הבית בנוגע לתיווך ואף לא ניהל משא ומתן בין המוכרים לבין הנתבע. הטענה כי הנתבע ראה את הבית באינטרנט טרם פגישת התובע אינה משנה את העובדה כי הפעם הראשונה בה נכנס הנתבע לבית היתה בנוכחות התובע, לאחר שחתם על הסכם התיווך.



התובע הפגיש בין המוכר, עמו היתה לו הכרות קודמת, לבין הקונה. בנוסף, מעדותו ניתן ללמוד לפחות על שלוש פגישות שהתקיימו ביוזמתו בין המוכרים לנתבע. שתיים מהן בבית ואחת במשרד התובע. הנתבע אף הוא לא הכחיש כי התקיימה פגישה בבית המוכר בנוכחות התובע ולאחר מכן פגישה נוספת במשרד. (עמ' 16, שורות 1-3)



9.         כתימוכין לגרסתו, העיד התובע את מוכר הבית, מר ריבלר אהרון. העד מסר כי התקיימו לפחות שתי פגישות בנוגע למכירת הבית. האחת במשרד התובע והשנייה בביתו. בנוסף העיד כי הוא יודע שהתובע נכח בביתו פעם נוספת כאשר הוא עצמו לא היה בבית, אלא אשתו.

העד ריבלר אף הצהיר כי התובע הוא המתווך שהציג את הדירה בפני הנתבע והיה שותף פעיל בניהול המשא ומתן עד לכריתת הסכם המכר. אמנם התשתית העובדתית לא פורטה בתצהירי התובע והעד, אולם ממכלול העדות וחקירתם עולה כי לתובע היה חלק פעיל בהתקשרות בין הצדדים. אכן היו אי התאמות קלות בעדויות הצדדים ביחס למספר הפגישות ומועדן, אולם לא מדובר בסתירות מהותיות.

עדותו של מר ריבלר היתה מהימנה. שוכנעתי כי מר ריבלר הציג את העובדות לאשורן ולא תיאם עדותו עם התובע כדי לבוא חשבון עם הנתבע סביב הסכסוך התלוי ועומד ביניהם בנוגע ליתרת תמורת מכר הבית.



מעדותו של מר ריבלר עלה כי לא התחייב מראש לשלם לתובע דמי תיווך ואף הודיע לו כי אם רצונו בשכר טרחה, עליו לפנות לצד השני. עם זאת, בסופו של דבר החליט, בעצת אשתו, לשלם לתובע  2000 $ עבור טרחתו:

"כי חושב שהוא עשה לי עבודה טובה, הביא לי קונה..." (עמ' 9, שורה 2). עובדה זו מחזקת את גרסת התובע מאחר ולמרות שמבחינה חוזית והחוק, לא היו המוכרים חייבים בתשלום שכרו של התובע, מצאו לנכון להביע הערכתם לפועלו באיתור קונה לביתם.



10.        אשר למחיר שנדרש עבור הבית- הנתבע מסר בעדותו, כי הסכום ההתחלתי אותו דרשו המוכרים  עמד ע"ס 2,400,000 ₪ כאשר לבסוף, לאחר משא ומתן נרכש הבית בסכום של 2,220,000 ₪.

מר ריבלר מסר בעדותו כי התובע שכנע אותו להפחית מהמחיר שדרש עבור הבית והבהיר לו כי דרישתו הראשונית היתה גבוהה מידי. העד תיאר את הפגישה במשרד התיווך ופועלו של התובע שם וזקף לטובתו את הסכמתו לרדת מסכום של 2,250,000 ל- 2,230,000 ₪. לדבריו "מן הסתם" יש לזקוף הישג זה לזכותו של התובע. (עמ' 11, שורה 17). לפיכך אין בידי לקבל גרסתו הסתומה של הנתבע כי התובע כינס שני צדדים במשרדו, אשר הופתעו להפגש שם, ובפועל לא ניהלו משא ומתן במשרד.



הפחתת סכום של כ- 20,000 ₪ מהמחיר בשלב בו התחדש המשא ומתן, מעידה על השקעת מאמץ מצדו של התובע כדי להוציא את העסקה לפועל ובהתאם לכך, על היותו גורם יעיל בעסקה. זאת ועוד, העסקה נחתמה סמוך לאחר הפגישה במשרד המתווך, במחיר דומה. הנתבע בחר להמנע מלזמן לעדות את עורך הדין שערך את העסקה ולפרט את המשא ומתן שניהל במישרין עם המוכרים לאחר הפגישה האמורה. העובדה כי התובע לא נכח בחתימה הסופית אינה מאיינת זכותו לקבלת דמי התיווך.



11.        אשר לפער הזמנים בין מועד החתימה על הסכם התיווך לעסקה, העיד התובע כי לאחר שהנתבע רצה את הבית, היה פער גדול ביחס למחיר והנתבע פנה לעסקה אחרת. לאחר חלוף תקופה מסויימת חזר הנתבע לתובע ואז נערכה הפגישה במשרדו. עדות זו קיבלה חיזוק בעדותו של המתווך אבי כהן שאישר כי התובע היה קרוב לעסקה אחרת בתיווכו אולם חזר בו בגין עלות השיפוץ. התובע העיד כי ביוני, סמוך לאחר הפגישה במשרדו, טס לחוץ לארץ, וכשחזר ניסה לתפוס הנתבע ואז נודע לו שנקשרה העסקה. עולה כי בפועל לא היה פער זמנים משמעותי בין פעולות התיווך של התובע לעסקה שיצאה אל הפועל והמצג של הנתבע כי יש ללמוד על ניתוק הקשר הסיבתי ממועד החתימה על הסכם התיווך עד להתקשרות בעסקה, היה מצג מטעה.



12.        מהאמור לעיל עולה כי התובע  עמד בנטל להוכיח את קיומם של שלושת התנאים הקבועים בסעיף 14 לחוק, בכללם היותו גורם יעיל בעסקה. התובע החתים את הנתבע על הסכם, הראה את הדירה והיה נוכח בפגישות בדירה ובמשרדו. הסיכום בנוכחות התובע קרוב בסכום ובזמן להסכם הסופי והנתבע לא הצביע על גורם אחר אשר סייע לצדדים להגיע להסכם. אשר על על כן התובע זכאי לדמי תיווך בגין העסקה.



סוף דבר

13.        מאחר וסכום העסקה ושיעור שכר הטרחה שנקבע בהסכם אינם שנויים במחלוקת, וסכום התביעה נמוך מהשיעור האמור, התביעה מתקבלת במלואה.



            הנתבע ישלם לתובע 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה.



            בנוסף ישא הנתבע בהוצאות התובע ובשכר טרחת עורך דינו בסך 5,000 ₪.





ניתן היום,  ל' שבט תשע"ג, 10 פברואר, בהעדר הצדדים.

_____________________
חזרה ל תיווך חוק המתווכים