Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> רע"א 1103/17 אופרה על הים נגד יניה ליטבק ואח'
 
 
 
בבית המשפט העליון
 
 
רע"א  1103/17
 
 
לפני:   כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין
 
 
המבקשת: אופרה על הים בע"מ
 
                                          
  נ  ג  ד
 
                                                                                                    
המשיבים: 1. יניה ליטבק
  2. ולרי זדורין
 
                                          
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (סגנית הנשיא י' שבח והשופטים ש' שוחט וי' אטדגי), מיום 5.1.2017, בע"א 14416-12-15
 
                                          
בשם המבקשת:                      עו"ד צביקה מצקין; עו"ד אלרן שפירא בר-אור
 
החלטה
 
 
א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (סגנית הנשיא י' שבח והשופטים ש' שוחט וי' אטדגי), מיום 5.1.2017, בע"א 14416-12-15, בו נדחה ערעור על פסק הדין המשלים של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (השופט ג' הימן), מיום 22.10.2015 בת"א 25527-04-11. בית משפט השלום קיבל את תביעת המשיבים לפיצוי בגין הטעיה בפרוספקט ביחס לשטח הדירות שרכשו בפועל, ובית המשפט המחוזי אישר את הקביעה.
 
רקע והליכים קודמים
 
ב.        המשיבים, אזרחי חוץ, רכשו מן המבקשת, חברה יזמית בתחום הנדל"ן, באמצעות קרוב משפחה, שתי דירות סמוכות שמספריהן 97 ו-97א, המשקיפות על הים, בקומה ה-30 של בניין בפרויקט מגורים יוקרתי בנתניה: "אופרה על הים". הם שילמו בעבור כל דירה 3,960,000 ש"ח.
 
ג.        עלון פרסום (פרוספקט) צבעוני מרשים יוחד לקומה ה-30 של הבניין, היא קומת הפנטהאוז, ערוך בשפה האנגלית. על חזיתו מתנוסס ציור של כתב מוזהב ועליו רשום באותיות מאירות עיניים: "169 SQ.M INDOOR 27 SQ.M. OUTDOOR", קרי: שטח הדירה 169 מ"ר ושטח המרפסת - 27 מ"ר.
 
ד.        לאחר קבלת החזקה בדירות התברר למשיבים, ועל כך לא היה חולק, ששטחה של דירה 97א הוא 124 מ"ר ושטח דירה 97 הוא 128 מ"ר – ללא המרפסות; דהיינו, 25% פחות משטח הדירות המצוין בפרוספקט. המשיבים הגישו תביעה לפיצויים, בה ייחסו למבקשת הפרת חובת תום לב בניהול המשא ומתן, הפרת חוזה והטעיה (עם הקבלן המבצע, דניה סיבוס בע"מ, הגיעו המשיבים להסדר). ביום 31.3.2015 ניתן פסק דין חלקי, וביום 22.10.2015 ניתן פסק דין משלים, שהוא יסוד ההליך הנוכחי. בפסק הדין המשלים נקבע (מפי השופט ג' הימן) כי מסמכי ההתקשרות – הסכם המכר, המפרט ותכניות הדירות – אינם מציינים את שטח הדירות, ולכן לא ניתן לדעת מהו שטחה הכולל של כל אחת מן הדירות שנרכשו. נוכח העובדה שהמבקשת ציינה את שטח הדירות –169 מ"ר – רק בפרוספקט, ובמסמכי ההתקשרות לא צוין שטחן, נפסק כי האמור בפרוספקט מחייב את המבקשת. על יסוד האמור, חייב בית משפט השלום את המבקשת לפצות את המשיבים על הפרש הערך שבין ערכן המשולם של הדירות לבין הערך של מה שקיבלו בפועל; דהיינו, הפער שבין השטח הנקוב בפרוספקט לבין שטחי הדירות בפועל. בית משפט השלום קיבל בעניין זה את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי דן אורמן, וחייב את המבקשת בפיצויים למשיב 1 בסך 698,200 ש"ח, בתוספת הוצאות משפט בסך 24,000 ש"ח ושכר טרחת עורך-דין בסך 65,000 ש"ח; למשיב 2 סך 614,000 ש"ח ופיצוי נוסף בסך  1,950 ש"ח בגין איחור במסירה, בתוספת הוצאות משפט בסך 24,000 ש"ח ושכר טרחת עורך-דין בסך 55,000 ש"ח.
 
ה.        המבקשת לא השלימה עם פסק הדין, והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. במסגרת הערעור, ביקשה המבקשת, בין היתר, להסתמך על פסק הדין בע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673 (2004)) (להלן עניין אוחנה), ועל פסק הדין בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל (28.2.2005) (להלן עניין סגל), בהם נפסק, כי כאשר התשריט שצורף להסכם המכר כולל מידות אורך ורוחב של החללים העיקריים של הדירה באופן המאפשר לחשב את שטח הדירה, אין תוקף מחייב לשטח המופיע בפרוספקט.
 
 
פסק הדין של בית המשפט המחוזי
 
ו.        בית המשפט המחוזי (סגנית הנשיא י' שבח והשופטים ש' שוחט וי' אטדגי) דחה את ערעור המבקשת. לאחר סקירת הפסיקה, לרבות פסקי הדין אוחנה וסגל, ציינה סגנית הנשיא י' שבח כי הפסיקה לא קפאה על שמריה, וכי לימים אישר בית משפט זה בע"א 8949/07 י.ר אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב (18.11.2009) (להלן עניין עזרא), את הפיצוי שנפסק לרוכשים בגין חסר בשטחי הדירות, בקבעו כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את ממדי הדירות בהן היה מדובר, ולכן, כך נפסק, ממילא לא היו הרוכשים יכולים להיות ערים להבדלים שבין האמור בפרוספקט לתשריטים. לפיכך, קבעה סגנית הנשיא שבח, בהסכמת עמיתה להרכב; כי "עתה עוד אין ספק. כאשר לא ניתן לדלות בנקל מהתרשים המצורף לחוזה את השטח האמיתי של הדירה הנרכשת, ייקבע השטח המחייב לפי זה הנקוב בפרוספקט". הלכה זו אך מתבקשת... תם העידן שבו הרוכש ההדיוט צריך לחשב" את פירוט השטחים, שיוכם ומידותיהם כדי "להסיק אם התוצאה שקיבל תואמת לשטח המצוין בפרוספקט" (הדגשה הוספה – א"ר).
 
ז.        על רקע הפסיקה, קבע בית המשפט המחוזי כי במקרה דנא אין מסמכי ההתקשרות מגלים מהו שטח הדירות, וכי צדק בית משפט השלום כשהחיל על ענייננו את שנפסק בעניין עזרא, שלפיו לא היה על המשיבים להניח כי חל שינוי בשטח הדירות המופיע בפרוספקט, וכי הדירות שנמכרו להם קטנות מן השטח שהוצג להם בפרוספקט. כך במיוחד, מקום בו בשונה מעניין עזרא, שטח הדירות בפרוספקט צוין ללא המלה "ברוטו", כך שלא היתה למשיבים סיבה להניח שהשטח המובטח הוא ברוטו, וכי עליהם להביא בחשבון אפשרות של קיצוץ כלשהו בשטח. בנוסף, קבע בית המשפט המחוזי כי בענייננו ההפחתה מתבטאת בלא פחות מ-25% משטח הדירה – "פער החורג מפער היתכנותי סביר שבין שטח ברוטו לשטח נטו" (הדגשה הוספה – א"ר).
 
ח.       בית המשפט המחוזי דחה גם את הטענות שהעלתה המבקשת בנוגע לגובה הפיצוי שנפסק. בית המשפט קבע כי מאחר שהחוזה נכרת, פרטיו ידועים ואף ההפרה ידועה, התרופה המתאימה היא של פיצויי קיום ולא פיצויי הסתמכות. בתוך כך, נדחתה שיטת המבקשת לחישוב הפיצוי. הערעור נדחה, והמבקשת חויבה בהוצאות בסך 30,000 ש"ח. השופט אטדגי הוסיף, כי כיון שרוכשי דירות "על הנייר" מצויים בחסר מידע, "הם נאלצים לתת את מבטחם בדברתו של הקבלן. דבר זה מטיל חובת תום לב מוגברת על הקבלן...".
 
כלפי הכרעה זו הוגשה הבקשה הנוכחית.
 
הבקשה
 
ט.       המבקשת טוענת, בבקשה ערוכה כדבעי כשלעצמה, אם גם ארוכה מדי, כי נגרם לה עיוות דין בשל התעלמות בתי המשפט הקודמים מעדותו של מר יאיר טביביאן, בנו של מנכ"ל המבקשת (להלן יאיר), אשר היה אמון על שיווק הדירות בפרויקט בתקופה הרלבנטית. לדעת המבקשת, מדובר בראיה מכרעת ומרכזית, שלפיה במהלך פגישת השיווק הובהר לקרוב משפחתם של המשיבים ולמתווך שליוה אותו ההבדל בין שטח ה"ברוטו" המצוין בפרוספקט לבין שטח ה"נטו" של הדירות. לטענת המבקשת, המצג בדבר 169 מ"ר בפרוספקט סויג באוזניהם באופן מפורש על ידי יאיר. לדעת המבקשת, עדותו של יאיר היא ראיה קריטית, השומטת את הקרקע מתחת לנסיון המשיבים להסתמך על האמור בפרוספקט, שכן האמור בו סויג מפורשות בפני קרוב המשפחה והמתווך. התעלמות זו עולה, לדברי המבקשת, כדי העדר הנמקה – ומשכך, מנוגדת לכללי הצדק הטבעי.
 
י.        עיוות דין נוסף נגרם למבקשת, לטענתה, נוכח התעלמות בית משפט השלום מסעיף 21.2 בהסכמי המכר השולל תוקפם של מצגים טרום חוזיים. לדברי המבקשת, אמנם בית המשפט המחוזי "איזכר במילה אחת דבר קיומה של תניה 21.2 להסכמי המכר", אך "נמנע מלדון במשמעות המשפטית של תניה זו בהסכמי המכר והתעלם לחלוטין מהשפעתה של תניה זו על מעמדו ותוקפו של הפרוספקט". לדברי המבקשת, במסגרת הסכמי המכר נשלל תוקפם של מצגים טרום חוזיים כלשהם, והמשיבים ויתרו במפורש על כל טענה בקשר עם מצגים אלה, לרבות כל טענה הנסמכת על הפרוספקט. המבקשת מזכירה כי המשיבים היו מלווים במתווך ומיוצגים על ידי עורך-דין מנוסה בעסקאות מקרקעין, שדרש וקיבל 46 תיקונים למסמכי ההתקשרות. לכן, לטענתה, ויתור המשיבים הוא ויתור מדעת. לדעת המבקשת, פסיקת בתי המשפט הקודמים מביאה בפועל לביטולה של תניה חוזית מפורשת, בהעדר הנמקה וללא הצדקה מהותית. לטענתה, יש בכך משום התערבות גסה בחופש החוזים של הצדדים; זאת, שכן לא יתכן שבית המשפט ינסח בדיעבד את ההסכמים בעבור הצדדים, בדרך של התעלמות מחלקיו, ללא כל הנמקה.
 
יא.      המבקשת תוהה מהי ההלכה הפסוקה בעניין, והאם עניין עזרא אכן ביטל את פסקי הדין אוחנה וסגל, כפי קביעת בית המשפט המחוזי – קביעה שהמבקשת מתנגדת לה. לדעת המבקשת, ככל שההלכה הפסוקה לא שונתה בעניין עזרא, די במידות האורך והרוחב שנמסרו בנוגע לחללים העיקריים הפנימיים ובקיומו של קנה מידה בתכניות שצורפו להסכמים, כדי לשלול טענת הטעיה במקרה דנא. לכן, לטענת המבקשת, אין להטיל עליה אחריות; ולשיטתה, בקשתה מעוררת שאלה משפטית עקרונית – תוקפם של מצגים טרום חוזיים שנכללו בפרוספקט בהינתן תניה בהסכמי המכר השוללת תוקפם של מצגים כאלה. לדבריה, קיימת מחלוקת בעניין זה בפסיקת הערכאות הדיוניות.
 
יב.       אף בהתעלם מעיוות הדין הנטען ומחוסר הבהירות שבפסיקה, טוענת המבקשת כי המקרה דנא מעלה שאלה עקרונית באשר לאופן חישוב הנזק בגין מצג שווא בפרוספקט לרכישת דירה. לטענת המבקשת, אין בפסיקה מתודולוגיה סדורה ואחידה לעריכת תחשיב נזק, ועקב כך פוסקים בתי המשפט פעמים רבות על דרך האומדנה ובמקרים רבים אף פיצויי קיום, כפי שנעשה בענייננו. המבקשת טוענת כי למשיבים – לשיטה המטילה עליהם אחריות – מגיעים פיצויי הסתמכות בלבד, שכן המצג הטרום חוזי לא הפך לחלק מהסכמי המכר, נוכח ההתניה המפורשת שעוגנה בסעיף 21.2, השוללת תוקפם של מצגים טרום חוזיים. לדברי המבקשת, הדרך לפסיקת פיצויי הסתמכות היא חיסור שווי הנכס מהמחיר ששולם בגינו.
 
           על יסוד האמור עותרת המבקשת לקבל את בקשת רשות הערעור.
 
הכרעה
 
יג.       לאחר העיון חוששני כי אין בידי להיעתר לבקשה. רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים המעוררים שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת, ואין המקרה שלפנינו בא בגדר האמור, אף שהמבקשת עותרת להעטות עליה אדרת זו (השוו רע"א 9645/16איסק נ' נחמיאס, פסקה ח (10.1.2017)). אומר כבר כאן, כי מדיניות שיפוטית ראויה מחמירה עם חברות הבניה באשר למצג כלפי לקוחותיהן, והדבר דומה לנושאי צרכנות בכלל; ההנחה היא כי הגילוי צריך להיות מלא ו"ידידותי למשתמש", באופן שאדם מן היישוב הרוכש דירה, ולעתים זו העסקה החשובה ביותר בחייו, צריך שלא לעמוד בפני "חתול בשק".
 
יד.       בגדרי אלה, נושא מעמדו של פרוספקט פרסומי במערכת החוזית שבין צדדים שהתקשרו בעקבותיו, מעסיק לא אחת את בתי המשפט ובית משפט זה בכללם, אף "שהשדה כבר נחרש ונפסקו הלכות בנושא זה" (עניין עזרא, פסקה 6 לחוות דעתו של השופט עמית והאסמכתאות שם); ומכל מקום, פעמים הפרוספקט הוא בחינת אותן פרסומות מפתות, שנאמר בהן "כפוף לתנאי המבצע", ועל המתעניינים לתור אחר "אותיות קטנות" של המבצע, ובמקרה דנא של ההסכם (אליו אדרש), בעוד הפרוספקט (או הפרסומת) באו ב"אותיות קידוש לבנה".   
 
טו.      כך למשל, בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (1996) (להלן עניין צמיתות), נקבע כי המסמך היחיד שבו מסרה חברת הבניה לרוכשים מידע על שטחי הדירות הוא הפרוספקט. נפסק, כי משלא צוין בחוזה הרכישה שטח שונה מן השטח שצוין בפרוספקט, הכוונה היתה כי מצג זה, שעל פיו שווקו הדירות, יהפוך לחלק מן התנאים המוסכמים, ולכן שטח הברוטו שצוין בו, הוא המחייב ביחסים שבין הצדדים. משכך, חויבה החברה לפצות את הדיירים על ההפרש שבין נתוני השטח בפרוספקט לבין נתוני השטח בפועל. וכך כתבה השופטת ד' דורנר בעניין צמיתות:
 
"לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה. ... אין חברת הבנייה יכולה להשתמש במונח 'ברוטו' בלי להסביר כי 'שטח ברוטו' כולל גם חלקים שמחוץ לדירה. ... מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על-פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום הלב" (עמוד 835).
 
טז.      בהמשך, צומצמה ההלכה שנפסקה בעניין צמיתות; במספר מקרים נפסק כי זכותם של רוכשים לא נפגעה גם אם שטח הדירה שפורט בנתוני הפרוספקט לא תאם את פרטי מפרט החוזה בעניין זה; זאת, כאשר שטח הדירה פורט במפורש במסמכי ההתקשרות האחרים כמו תכניות, תשריטים או תרשימים (כמו למשל, בע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ, פ"ד נז(5) 462, 472 (2003), להלן עניין שטרית; ראו והשוו ע"א 8913/02 יוסף נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד נח(2) 59 (2004)); או כאשר חישוב שטח החדרים בדירה הצריך מכפלה פשוטה של אורך החדרים ורוחבם, תוך הסתייעות בקנה המידה שצוין. באותם מקרים נקבע, כי מדובר בחישוב פשוט יחסית, שהקונה הסביר מסוגל לעשותו בעצמו ואינו מצריך התערבות של בעל מקצוע (עניין אוחנה, עמוד 678; ראו גם עניין סגל, פסקה 6). לכן, בעניין אוחנה למשל, נקבע כי התכנית בהסכם המכר עליו חתמו הצדדים היא המחייבת לעניין שטח הדירה, להבדיל מן המצג הטרום חוזי, והפיצוי שנפסק לרוכשים בגין חסר בשטח דירותיהם, בוטל (עמוד 678; ראו גם החלטתי ברע"א 659/05 סלומון נ' סלע חברת שיכון בע"מ (8.3.20055)).
 
יז.       בדומה לעניין צמיתות, אישר בית משפט זה בע"א 7298/00 בסט נ' חממי (4.9.2007), להלן עניין בסט), את קביעת בית המשפט המחוזי שהחליט לפצות רוכשים בגין שטחים חסרים בדירותיהם. נקבע שם, כי לרוכשים הובטח שטח דירות גדול יותר מזה שקיבלו, וכי לא ניתן היה לעמוד על ממדי הדירות מתוך מסמכי ההתקשרות, לרבות התשריט. שם, בניגוד לעניין צמיתות, אף לא צוין כי מדובר בשטח "ברוטו". בפסק הדין נפסק, בין היתר, כי "ספק אם קונה דירה ממוצע ער לכך שדירתו כוללת גם פיר מעלית, למשל" (פסקה 47); ראו גם ע"א 5888/08 אלרומלי נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, פסקה 31 (3.2.2011), בו הפרוספקט היה המסמך היחיד שהוצג בפני רוכשי חנויות במרכז המסחרי בעיר רהט, ולכן נקבע כי יש לראותו כמחייב, ונפסק כי המוכרות הפרו את התחייבותן כלפי הרוכשים בהקמת  השוק הפתוח סמוך למבנה המרכז המסחרי.
 
יח.      יצוין, כי כבר בעניין שטרית, הביעה השופטת א' פרוקצ'יה דעתה שלפיה "אפשר שהיה המצב היה שונה אילו הנתונים היחידים בעניין שטח הדירות היו כלולים בפרוספקט השיווק של החברה הקבלנית, ולא היו נתונים אחרים כלשהם בעניין השטח בחוזה המכר ובמסמכים המצורפים אליו" (עמוד 472). עוד צוין כי "כעניין של נוהג שיווקי הולם, ראוי הוא שחברות קבלניות, בהציגן לציבור פרוספקטים ומסמכי שיווק של דירות, תקפדנה להדגיש בפני הציבור כי הנתונים המצוינים בהם הם אך אינדיקציה כללית לאופי הממכר, ואין לראות בהם נתונים מחייבים, לבל יווצר חשש להטיית הציבור" (עמוד 473). בדומה, בעניין סגל העירה השופטת ע' ארבל "כי ייטיבו מוכרים לעשות אם יציינו בתכניות הדירה את מידותיהם של כל החדרים והחללים בדירה, וכן את שטחה הכולל. בנוסף, ראוי כי מוכרים המפרסמים, הם עצמם או באמצעות אחר, פרוספקטים או מסמכים שיווקיים אחרים, יפנו את שימת ליבם של המעיינים באותם מסמכים לכך שהפרטים המצוינים בהם אינם מחייבים את המוכר. בכך יועמד הציבור על כך שתיתכן סטיה מתיאור הממכר בפרוספקט" (פסקה 6) (הדגשות הוספו).
 
יט.      בעניין עזרא שוב עלתה טענה בנוגע להפרשי שטח בין האמור בפרוספקט לבין הדירה שנמכרה בפועל. לאחר סקירת ההלכות בעניין ולאורן, קבע בית משפט זה, מפי השופט י' עמית, כי לא ניתן היה לעמוד בנקל על שטח הדירה מתוך הפירוט שבתכניות הדירה ובתרשים. לכן נקבע כי חלות בעניין הלכות צמיתות ובסט. בפסק דין זה שוב נרשמה "הערת אזהרה" למוכרי הדירות, להביא בפני רוכשיהן את העובדה ששטח ברוטו כולל גם את החלק היחסי בפיר המעלית ובחדר המדרגות (פסקה 10; כן ראו רע"א 1916/09 אהרון נ' חוף הכרמל נופש ותיירות בע"מ (15.9.2009)). בעניין עזראהצטרפתי לחוות הדעת של השופט עמית והוספתי דברים אלה:
 
"ראשית, פרשת הברוטו והנטו. דעת לנבון נקל, כי השימוש הנמשך במונח העמום ברוטו לעניין שטח דירות, שטרם נולד כנראה האדם מן היישוב היכול לבארו אל נכון, ואף שופט מן היישוב במשמע - מחייב תיקון. חברי תיאר את הפסיקה בעניין זה, ורוב מלים מפי אך למותר, והפנה לשימוש בתקינה גם במונח 'נומינלי' (השופט ג'ובראן בע"א 8913/02 מלכה נ' שיכון עובדים, פ"ד נח(2) 59, 62). סוף דבר, שציין כי 'יש במונח 'שטח ברוטו' כדי להטעות את רוכש הדירה ההדיוט, ומשלא צורף להסכם המכר מסמך ממנו ניתן ללמוד בנקל אודות שטח הדירה 'נטו' (ללא חלקים ברכוש המשותף) יראו את הפרוספקט כמחייב'. אכן, עצם העובדה שיש צורך בחישובי חישובים על מנת לקבוע מה שטח הדירה שבה ישכון הרוכש, להבדיל מרכוש משותף (אך גם בלי מרפסות לא מקורות), אומר דרשני ותקנני; והרי לעינינו שלנו באולם בית המשפט התקשו המערער 2 ובא כוחו להידרש לשאלה, האם כלולה בתרשים שניתן לרוכשים פינת האוכל שבחדר המגורים. חברי הזכיר את דברי השופטת ארבל ברע"א 1916/09 אהרון נ' חוף הכרמל נופש ותיירות (לא פורסם - רע"א שניתנה על פסק דין שלו עצמו בבית המשפט המחוזי), כי ציון "ברוטו" עלול להביא לחיוב בפיצוי על מצג שווא. על שום מה הטרחתי את קולמוסי בתיק זה? 'כי לקח טוב נתתי לכם' - כדי שפסק דין זה ייקרא על-ידי קבלנים, איגודם ועורכי דינם, כך שיחדל "נוהג הברוטו והנטו" ותיאמר לקונה בעברית פשוטה, על פי התוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 סעיף 5, ובתמצית, שורה תחתונה של סיכום מספרי של השטח ורכיביו. 'הנה שטח הדירה. הוא כולל את אלה ואת אלה, ואינו כולל את אלה ואת אלה, וזה פירוטו...'. יידע איפוא הקונה, כי לא קנה חתול בשק אפל אלא דירה לעיני כל ישראל, ובא לציון גואל. יתכן גם כי לקחי הפסיקה מצדיקים שמחוקק המשנה ישוב ויעיין בתוספת לצו מכר דירות (תוקנה לאחרונה בתשמ"ד), תוך הפקת לקחים מן התסכולים וההתדיינויות. זאת, שהרי בסופו של יום למרבית האנשים דירה היא אחד הנכסים המרכזיים שירכשו בחייהם, לעתים קרובות פעם אחת בלבד" (שם, פסקה א).
 
           לבסוף, אציין כי בע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני (23.5.2016)), ניתן פסק דין שלפיו בניגוד לנסיבות שתוארו בעניין עזרא, היו הוראות הסכם המכר חד-משמעיות בנוגע לחניה, תוך שלילת האפשרות להיזקק למצגים חיצוניים לצורך פרשנות ההסכם. משכך, התקבל הערעור ונקבע שהחברה פטורה מהעמדת חניה נוספת למשיבים.
 
כ.        אוסיף, כי גם אם לא נצטרף בהכרח לדימוי שובה הלב של סגנית הנשיא שבח כי הגענו ל"בפרוע פרעות בישראל" (שופטים ה', ב') בשל התנהגות קבלנים, הנה אף לשיטת "אסכולה מקלה", שאיני נמנה עליה, למקום שבו מדובר בליבת העיסקה, קרי, גודל הנכס הנמכר, מוקד הקניין – על הנתונים צריכים להיות בהירים לקונה כשמש בצהרי היום. הדרך הנכונה, דרך המלך, היא כמובן פרטים בחוזה "ברחל בתך הקטנה". בפחות מזה נפתח פתח לאי הבנות, למחלוקות ולהתדיינויות. אין עסקינן בנושא זניח, ובמקרה דנא אפילו לא בשטח זניח – אלא באחוז משמעותי משטח הדירה. לעניין מצג בלתי הולם במשפט העברי, בלט, בין השאר, הרב י"א הלוי הרצוג המוסדות העיקריים של המשפט העברי (מ' הרשקוביץ עורך, 2016), כרך ב' – חיובים, 128-1255.
          
כא.      כפי שראינו, קולמוסים רבים נשתברו בנוגע לסוגיה שלפנינו, וההלכה הפסוקה ברורה. התפתחותה כפי שתוארה אינה של קפיצות ושינויים חדים אלא נדבכים זה על זה. ואל נכחד, ככל שנתבררו מקרים שבהם חומרת הפער בין מצג למעשה רבה, לא נתן בית המשפט ידו להיתממות. בנסיבות אלה, הפרשה דידן עניינה אינו אלא ביישום הלכות קיימות למקרה הקונקרטי; וכזו, כידוע, אינה מקימה ככלל עילה לבחינה בגלגול שלישי (השוו רע"א 3577/11 אלון החזקות בריבוע כחול – ישראל בע"מ נ' נציגות הבית המשותף בשדרות זהר טל 34 הרצליה, פסקה 6 (30.6.2011)). די היה בכך שלא להיעתר לבקשה.
 
כב.      למעלה מן הצורך אציין, כי אף ביתר טענות המבקשת, על כל פירוטן, אין כדי להיענות לבקשתה. מקריאת פסקי הדין של בית המשפט הקודמים בענייננו עולה, אף שלא נכתב מפורשות, כי עדותו של יאיר לא נתקבלה ועמה גרסת המבקשת. נימת פסקי הדין היא נחרצת, נסמכת על מסמכי ההתקשרות ועל הפרוספקט. למעשה מדובר בבירור בקביעה עובדתית, שלפיה משצוין שטח הדירות בפרוספקט בלבד (ממש כמו בפרשיות צמיתות ובסט), זכאים המשיבים לפיצוי. אוסיף, כי טענות המבקשת נשמעו גם נשמעו, אף אם לא נתקבלו. בנסיבות אלה גם אין מדובר בעיוות דין המצדיק מתן רשות לערער. הוא הדין בנוגע לסעיף 21.2 להסכמי המכר. אכן, בסעיף זה נשלל תוקפם של מצגים טרום חוזיים. ואולם, נוכח ההלכה הפסוקה שפורטה בהרחבה מעלה, ויישומה כמקרה דנא, בדין נקבע כי המבקשת חייבת בפיצוי המשיבים. אטעים שוב: במכר דנא אין עסקינן בעניין של מה בכך; סעיף 21.2 הנזכר, בהיעדר פירוט בחוזים עצמם של השטח הנמכר ככול משפטו וחוקתו, אינו יכול לעקור את העיקר מן הספר, את הפער בין המצג למציאות. אשר לסוגיה של אופן חישוב הפיצויים – ברי כי בכך אין מקום להתערב בגלגול שלישי, במיוחד כשחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לא נסתרה.
 
כג.      אין בידי איפוא להיעתר למבוקש.
 
           ניתנה היום, ‏ח' באדר התשע"ז (‏6.3.2017).
 
 
    המשנה לנשיאה
 
 
_________________________
פסיקה חינם
 
 
+ שלח משוב