Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> רע"א 1002/14 דב שומרוני נגד אוהד קופמן ו-14 אח'
 
 
 
בבית המשפט העליון
 
 
רע"א  1002/14
 
 
לפני:   כבוד השופטת ד' ברק-ארז
 
 
המבקש: דב שומרוני
 
                                          
  נ  ג  ד
 
                                                                                                    
המשיבים: אוהד קופמן ו-14  אח'
 
                                          
בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 05.01.2014 בתיק עש"א 04166-04-13 שניתנה על ידי השופטת י' שיצר
 
 
בשם המבקש: עו"ד גיא רוטמן
 
 
בשם המשיבים: עו"ד עינת נוימרק
 
 
החלטה
 
 
1.        תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (להלן: תמ"א 38 או התוכנית) – נועדה לעודד בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבשליטתם מפני רעידות אדמה. בהמשך לכך, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק או החוק) קובע הסדרים ליישומה של התוכנית. בין השאר, החוק מעניק למפקח על רישום מקרקעין (להלן: המפקח) סמכות לאשר ביצוען של עבודות חיזוק במבנה, המלוות בעבודות לבניית דירה או דירות חדשות כתוצאה מהוספת זכויות בניה בהתאם למנגנון שנקבע בתמ"א 38, וזאת בהתקיים תנאים מסוימים שנקבעו לכך. היקף סמכותו של המפקח לעשות כן והתנאים הנלווים להפעלתה הם העומדים במרכזה של הבקשה שבפני.
 
רקע עובדתי וההליכים המשפטיים
 
2.        המבקש הוא בעל דירה בבית משותף בתל-אביב שבו 12 דירות (להלן: הבניין). המשיבים הם הבעלים של שאר הדירות בבניין (מלבד דייר נוסף בשם בראונשטיין שאינו צד להליך שבפני) וכן נציגות הדיירים של הבית המשותף. ביום 7.8.2008 חתמו המשיבים על הסכם קומבינציה (להלן: הסכם הקומבינציה) עם חברת התחדשות אורבנית בניה ופיתוח בע"מ (להלן: היזם) לצורך ביצוע עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38. בהסכם הקומבינציה נקבע כי כל אחד מהדיירים בבניין ייתן את חלקו בזכויות הבנייה על גג הבניין לפי תמ"א 38 ליזם, וכי בתמורה ייבצע היזם עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה, יבנה דירות חדשות על גג הבניין (אשר יעברו לרשותו), יוסיף לבניין מתקן חנייה רובוטי תת קרקעי (שיתרום לתוספת  מקומות חנייה בבניין), יוסיף מרפסות (או שווה ערך להן) לכל הדירות, יבנה מעלית וישפץ את הבניין. ביום 9.11.2011 ניתן היתר בניה בתנאים עבור עבודות החיזוק.
 
3.        לנוכח סירובם של המבקש ובראונשטיין לביצוע העבודות בהתאם להסכם הקומבינציה הגישו המשיבים תביעה למפקח על רישום מקרקעין בתל-אביב (להלן: המפקח) מכוח סעיף 5 לחוק החיזוק על מנת שיעשה שימוש בסמכותו לאשר את ביצוע העבודות חרף התנגדות זו. לאחר הגשת התביעה, הגיע בראונשטיין להסכם פשרה עם המשיבים וחתם על הסכם הקומבינציה, כך שהמבקש נותר המתנגד היחידי לביצועו.
 
4.        ביום 17.2.2013 קיבל המפקח את תביעת המשיבים והורה על ביצוען של העבודות בבניין בהתאם להסכם הקומבינציה. בהתאם לכך, הוא מינה את בא-כוח המשיבים לחתום בשם המבקש על כל המסמכים הדרושים לביצוע העבודות בהתאם להסכם הקומבינציה.
 
5.        המפקח הנחה עצמו בפסק דינו לאורם של המבחנים שנקבעו ברע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550 (1994) (להלן: עניין צודלר) שדן בסוגיה קרובה – כפיית רצון הרוב על המיעוט בבניין משותף שנהרס לשם בנייתו מחדש. בהתאם לכך, המפקח בחן את השאלות הבאות: האם הופר השוויון בין בעלי הדירות? האם הרוב נהג בתום לב? האם הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט תהיה בטלה בששים בהשוואה להנאה שתצמח לבעלי הדירות מעבודות החיזוק הנעשות בבית המשותף? המפקח קבע כי בחינת תנאים אלה במקרה שבפנינו מובילה למסקנה כי יש להיעתר לתביעתם של המשיבים. בהקשר זה, הוא קבע כי המפרט הטכני שצורף להסכם הקומבינציה מתייחס באופן שוויוני לכל הדירות ושומר על השוויון בין הדיירים, כי המשיבים נהגו בתום לב בכל הנוגע לפרויקט, וכי המבקש הוא זה אשר נוהג בחוסר תום לב. בנוסף לכך, המפקח בחן בפירוט את התוכניות החלופיות שהציג המבקש לחיזוק המבנה וקבע כי הסכם הקומבינציה אינו מרע עם המבקש בהשוואה לחלופות אלו. לבסוף, קבע המפקח כי סמכותו להורות על ביצוע עבודות בנכס לפי סעיף 5 לחוק החיזוק (בהתאם לבקשה של שני שליש מבעלי הדירות שבבעלותם שני שליש מהרכוש המשותף) כוללת בחובה לא רק את הסמכות לאשר במישור העקרוני את חיזוק המבנה אלא גם סמכות לאשר תוכנית ספציפית שהוגשה בעניין זה.
 
6.        הערר שהגיש המבקש על פסק דינו של המפקח נדחה על-ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בפסק דינו מיום 5.1.2014 (עש"א 4166-04-13, השופטת י' שיצר). בית המשפט המחוזי סבר אף הוא כי חוק החיזוק מסמיך את המפקח לאשר לא רק את עצם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה אלא גם את מתכונת ביצוען של העבודות לצורך חיזוקו. בנוסף לכך, בית המשפט המחוזי קבע כי אין להתערב בקביעותיו העובדתיות של המפקח במקרה דנן לפיהן תנאיו של הסכם הקומבינציה הם הוגנים ושוויוניים וכי רצונו האמיתי של המבקש הוא למנוע ביצוען של כל עבודות חיזוק בבניין. כמו כן, קבע בית המשפט המחוזי כי המבקש לא הציג כל תוכנית קונקרטית חלופית לביצוע עבודות החיזוק. בית המשפט הוסיף כי לשיטתו זכות הקניין של המבקש, המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, לא נפגעה במקרה דנן שכן זכותו הקניינית של דייר בבית משותף מוגבלת יותר מזכות קניין של אדם בעל בית פרטי (בהפניה לעניין צודלר).
 
בקשת רשות הערעור
 
7.        המבקש הגיש בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וטען כי זו נסבה על השאלה המשפטית האם סעיף 5 לחוק החיזוק מאפשר לכפות על דייר בבניין משותף ביצוען של עבודות חיזוק על-ידי יזם חיצוני באופן הכרוך במכירת זכויות, ולא לאפשר לו לבצע את עבודות החיזוק בעצמו באופן שזכויות הבנייה הנוספות מכוח תמ"א 38 יישארו בבעלותו. לטענת המבקש, "דרך המלך" שנקבעה בחוק החיזוק לביצוע עבודות על-פיו היא מימון של העבודות בידי הדיירים עצמם, כך שזכויות הבנייה יישארו בידיהם בסופו של דבר ולא יועברו ליזם חיצוני. לטענתו, כאשר דייר בבית משותף מוכן לשאת בעלויות של עבודות החיזוק של הבניין לא ניתן לכפות עליו להתקשר עם יזם חיצוני לצורך ביצוע העבודות.
 
8.        בהחלטתי מיום 13.5.2014 הוריתי למשיבים להגיש תשובה לבקשה, וזו הוגשה ביום 29.5.2014.
 
9.        בתשובה מטעם המשיבים נטען כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור כבר משום שהיא לא מעלה שאלה עקרונית אלא נטועה בעובדותיו של המקרה הקונקרטי. לטענת המשיבים, רצונו האמיתי של המבקש הוא למנוע ביצוע כל עבודות חיזוק בבניין, ולכן לא מתעוררת במקרה זה השאלה העקרונית שעניינה דייר המעוניין לבצע את עבודות החיזוק בדרך חלופית. המשיבים טוענים כי המבקש לא הציג כל תוכנית אפשרית לביצוען של עבודות החיזוק על-ידו, ובכלל זה הוא לא הצביע על יזם שמעוניין לשתף איתו פעולה. עוד הודגש, בהקשר זה, כי המבקש אינו קבלן רשום וכי אין לו כל ניסיון קודם ביזמות.
 
10.      לגופו של עניין, טוענים המשיבים כי הפרשנות הראויה של סעיף 5 לחוק החיזוק היא כי בכוחו של הרוב בבית המשותף לכפות על המיעוט לא רק את עצם חיזוק העבודות אלא גם את מתכונת ביצוען (בהפניה לרע"א 8276/12 חברת רוון ביזנס בע"מ נ' קולנשר (‏29.11.2012)). לטענת המשיבים, "דרך המלך" לביצועה של תמ"א 38 היא באמצעות מכירת זכויות בנייה ליזם, אשר בתמורה לכך יבצע את עבודות החיזוק. אם כן, לטענת המשיבים, ביצוען של עבודות החיזוק באמצעות בעלי הדירות, באופן שזכויות הבנייה יישארו בבעלותם, אינה יעילה ומפחיתה באופן ניכר את האפשרות לביצוע עבודות מכוח תמ"א 38.
 
המסגרת הנורמטיבית
 
11.      את הדיון בבקשה ראוי לפתוח בהתייחסות לרקע לחקיקתו של חוק החיזוק ולתכליותיו. כחלק מההיערכות הכוללת של מדינת ישראל להתמודדות עם נזקיהן של רעידות אדמה התקבלה ביום 27.3.2005 החלטת ממשלה המאשרת תוכנית מתאר ארצית שנועדה להקל על בעלי בתים לחזק את נכסיהם ולשפר את עמידותם מפני רעידות אדמה ואף לעודד אותם לעשות כן, היא תמ"א 38. תוכנית זו מאפשרת מתן היתרי בניה לביצוע שינויים במבנים לצורך חיזוקם בהליך מקוצר וכן מעניקה תמריץ של תוספת של זכויות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם. בפועל, היא אף מסייעת בתהליכי התחדשות עירונית בכל הנוגע לתוספת של יחידות דיור חדשות באזורים עירוניים.
 
12.      חוק החיזוק, שפורסם מספר שנים לאחר מכן (ביום 24.1.2008), נועד להקל על יישומה של תמ"א 38 באמצעות הורדתו של "רף ההסכמה" הדרוש לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) לביצוע עבודות ברכוש המשותף של בתים משותפים (ראו: מבוא להצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ז-2007 (להלן: הצעת חוק החיזוק)). חוק זה קובע מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטות על-ידי דיירים בבניין משותף לביצוע עבודות על פי תמ"א 38 במצבים השונים המפורטים בו: ביצוע של עבודה ברכוש משותף שאינה עולה כדי הרחבת דירה או בניית דירה חדשה טעון החלטה של רוב בעלי הדירות ברכוש המשותף (לפי סעיף 3 לחוק); הרחבת דירה שכרוכה בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאותה דירה וחלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לשם ביצוע העבודה טעונות החלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף (סעיף 4 לחוק); ואילו עבודות הכרוכות בהוספה של דירה או דירות חדשות – כמו במקרה שבפנינו – טעונה ברגיל החלטה של כל בעלי הזכויות, בכפוף לסמכותו של המפקח לאשר עבודות אלו על-פי תביעה של מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף (סעיף 5 לחוק).
 
13.      כאמור, על המקרה שבפנינו – שבו לצד עבודות החיזוק מכוח התמ"א מתבצעת הוספה של דירה או דירות חדשות – חל סעיף 5 לחוק החיזוק הקובע כדלקמן:
 
"(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.
(ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.
(ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.
(ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה".
 
14.      גם לפי סעיף 5 לחוק, לצורך ביצוען של עבודות חיזוק ברכוש המשותף על מנת לבנות דירה או דירות חדשות נדרשת החלטה מראש של כל בעלי הדירות כאמור בחוק המקרקעין. יחד עם זאת, הוא מחדש בעניין זה ומעניק למפקח סמכות לאשר ביצוען של עבודות לחיזוק הבניין על-פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף, ובלבד שתינתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. החוק אף מסמיך את המפקח למנות עורך דין או רואה חשבון על מנת שזה יתקשר, בהתאם להוראות המפקח, בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה והעברת הזכויות בה לאחר מכן (כאמור בסעיף 5(ב) לחוק).
 
15.      להשלמת התמונה, יצוין כי בנוסחו המקורי של החוק נקבע שאישור המפקח לפי סעיף 5(א) לחוק יינתן רק במקרים שבהם כמות הדירות שייבנו לא תעלה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף עובר לביצוען של עבודות החיזוק ושטח הבנייה הכולל לא יעלה על שליש משטחן הכולל של הדירות בבית המשותף. אולם, בתיקון מאוחר יותר לחוק (חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון), התשע"א-2011) בוטל תנאי זה על-מנת "לעודד הגדלת מספר הבתים המשותפים המתאימים לתוכנית חיזוק" (הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2010 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2011, בעמ' 136).
 
דיון והכרעה
 
16.      לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובה לה ובשאר החומרים שבפני הגעתי לכלל דעה כי דינה להידחות.
 
17.      כפי שהוסבר לעיל, למפקח נתונה סמכות להורות על ביצוען של עבודות לפי תמ"א 38 שתכליתן היא בניית דירה או דירות חדשות (בהתקיים התנאים שפורטו בסעיף 5 לחוק). המבקש אינו חולק על כך, אך טוען שסמכותו של המפקח מוגבלת לאישור עצם ביצוען של עבודות חיזוק (חרף העדרה של הסכמה כללית), ואינה משתרעת על אישור מתכונתן. משמעות הדברים, לשיטת המבקש, היא שהמפקח אינו רשאי לאשר הסכם מסוים לביצוע עבודות החיזוק במקרה שבו דייר מציג תוכנית ביצוע חלופית לביצוען. בהמשך לכך, בענייננו, לטענת המבקש, מאחר שהוא מעוניין לבצע את עבודות החיזוק בעצמו, ולא באמצעות יזם, כך שזכויות הבניה הניתנות מכוחה של תמ"א 38 יישארו בידו, הרי שהמפקח אינו מוסמך להורות לו לבצע את העבודות דווקא במסגרת ההסכם שנחתם עם שאר בעלי הדירות.
 
18.      בנסיבות העניין, כפי שציינו המשיבים, אין צורך לדון בטענותיו העקרוניות של המבקש, לנוכח הקביעות העובדתיות של הערכאות הקודמות. בפסק דינו של המפקח נקבע שהמבקש לא הציג כל חלופה ריאלית לביצוען של עבודות החיזוק, וזאת לאחר שהתוכניות אותן הציג המבקש נבחנו בקפידה, אחת לאחת, על ידי המפקח. המפקח הוסיף וקבע כי "מטרתו האחת והיחידה של הנתבע היא כי מצב הבית יישאר כפי שהוא ללא חיזוק" וכי "כל התנגדותו והאיצטלות לאי חתימתו והסכמתו לפרויקט לא נותרו אלא בגדר תירוצים בלבד למטרתו האמיתית לפיה לא יבוצע כל חיזוק ולא תבוצע כל עבודה בבית". קביעות אלו אומצו על-ידי בית המשפט המחוזי אשר ציין כי המבקש לא הצליח להראות ולו תוכנית קונקרטית אחת לביצוען של עבודות החיזוק על-ידו. בנסיבות אלה, מתייתרת ההכרעה בשאלה העקרונית שהעלה המבקש בדבר היקף סמכותו של המפקח לכפות תוכנית לעבודות חיזוק על בעל דירה שמבקש לפעול על-פי תוכנית אחרת. כידוע, גם כאשר מתעוררת שאלה עקרונית שהכרעה בה אינה מועילה לעותר אין הצדקה ליתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו: רע"א 7664/13 סטניצקי נ' בנק לאומי למשכנתאות, פסקה 27 (‏16.1.2014), וההפניות שם). 
 
19.      עם זאת, בשל חשיבותה של השאלה שהוצגה – הן במישור העקרוני והן במישור היישומי של תמ"א 38 – אבקש להתייחס אליה בקצרה, גם אם למעלה מן הצורך. בעיקרו של דבר, אני סבורה שהן לשונו של סעיף 5(א) והן תכליתו מלמדות כי  למפקח מוקנית סמכות להורות על ביצוע עבודות חיזוק בבית משותף בהתייחס לתוכנית ספציפית שהוצגה לו, ובלבד שהתקיימו התנאים הנוספים שנקבעו לכך (הגשת תביעה של בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף, ומתן הזדמנות לכל בעל דירה לטעון את טענותיו).
 
20.      לשון החוק, הקובעת כי למפקח סמכות "לאשר את ביצוע העבודה", מעלה כי לכאורה סמכותו של המפקח אינה מוגבלת רק לאישור עצם הוראות החיזוק והיא משתרעת גם על האישור של אופן ביצוען. תכליותיו של החוק, שעליהן עמדנו לעיל, מחזקות פרשנות זו. כאמור, מטרתו העיקרית של החוק היא לעודד דיירים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38, כדי להגן עליהם מפני הנזקים העלולים להתרחש כתוצאה מרעידת אדמה. בנוסף החוק נועד להגן על החברה בכללותה – הן על עוברי אורח שעלולים להיפגע מקריסת בניין במקרה של רעידת אדמה והן על הקופה הציבורית שתשא במישרין או בעקיפין בנזקים שיגרמו כתוצאה מרעידת אדמה.
 
21.      כאמור, עידוד הדיירים לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ"א 38 באה לידי ביטוי בקביעת הסדרים המפחיתים את הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף. הסדרים אלו נועדו למנוע מצב שבו "דייר סרבן" יכשיל ביצוע של עבודות מכוח תמ"א 38, שיש בהן כדי להטיב עם יתר הדיירים בבניין ועם החברה בכללותה. באופן ספציפי יותר, מטרתו של ההסדר שנקבע בסעיף 5 לחוק הנוגע להוספת דירה או דירות חדשות היא "למנוע מצב שבו, בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחת או יותר, לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על פי תוכנית החיזוק ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים הדרושים לחיזוק הבית" (ראו: הצעת חוק החיזוק, בעמ' 704). דומה שאין צורך להכביר מילים אודות החשיבות הטמונה בהתגוננות בפני רעידות אדמה במדינת ישראל. עם זאת, לא למותר להפנות בהקשר זה לדו"ח מיוחד של מבקר המדינה בנושא זה, שבו נאמרו הדברים הבאים:
 
"מרבית המומחים לרעידות אדמה סבורים, כי התרחשותו של אסון רעידות אדמה בישראל, שעלול לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים רכוש ולמבנים, היא כמעט ודאית, וכי רעידת אדמה כזאת בוא תבוא, במוקדם או במאוחר. אשר על כן, ההיערכות לקראתה, חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי. אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצמם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה. לפיכך, אין לראות בהוצאות למימון חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה בזבוז, אלא השקעה בביסוס ובחיזוק של תשתית המדינה שתישא פירות בטווח הארוך". [ההדגשות במקור – ד.ב.א]  (דו"ח מיוחד של מבקר המדינה בנושא עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב (23.3.2011), בעמ' 5).
 
22.      פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להיעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודווקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחיזוק הבניין – נדרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק – קביעת הסדרים מקלים לביצוע תמ"א 38. כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם. למעשה, במקרה הטיפוסי, המחלוקת בין בעלי דירות נסבה על אופן מימוש הזכויות לפי תמ"א 38, להבדיל מאשר על "תמיכה עקרונית" ביישומה. במילים אחרות, מרבית המחלוקות מתגלעות דווקא כאשר הצדדים נדרשים להסכים על הפרטים הקונקרטיים של תוכנית מוצעת.
 
23.      ניתן עוד להוסיף, אף זאת למעלה מן הצורך, כי בניגוד לנטען על-ידי המבקש, לשיטתי אין להתייחס להסדר הקבוע בסעיף 5 לחוק החיזוק רק ככזה שפוגע בזכויות הקניין של בעלי הדירות בבית המשותף. לאמיתו של דבר, ראוי לראות בו הסדר שאף מקדם את ההגנה על זכויות הקניין של כלל בעלי הדירות בבית המשותף – לנוכח האתגר המשותף של התגוננות מפני רעידות אדמה, וזאת במסגרת האילוצים הנובעים מבעיית "הפעולה המשותפת" של בעלי הזכויות השונים. בעיית "הפעולה המשותפת" מתעוררת במסגרת כל משטר קנייני שמתאפיין בבעלות משותפת בנכסים כאשר בעלי הזכויות בנכס "לכודים יחדיו", מבלי שהאחד יכול לקדם את ענייניו בלעדי האחר (ראו: חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 403-381 (2005) (להלן: דגן)). מצב דברים זה מהווה כר פורה לתופעות של סחטנות, היינו דיירים המתנים את הסכמתם לביצוע פעולות בנכס בדרישה של גמול מופרז, ושל טפילות, קרי "לקיחת טרמפ" על תרומתם של דיירים אחרים להשבחה של הנכס, מבלי לשאת בעלויות הנלוות.
 
24.      על רקע זה, חוק המקרקעין כולל מספר הסדרים המאפשרים הכנסת שינויים במבנה אף ללא קבלת הסכמת כל הדיירים, חלקם בעקבות תיקונים שהוכנסו בו. סעיף 60 לחוק המקרקעין מקנה לבעלי דירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם רשות להחליט על הקמת בית משותף שנהרס (ראו: עניין צודלר). יצוין כי סעיף זה אף מקנה למפקח סמכות לצוות על בעל דירה שמסרב לקחת חלק בהוצאות השיקום להעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, ובמקרה שבו בעל הדירה לא עשה כן מוסמך המפקח לצוות על העברת הזכות למי שהציעו שאר הדיירים או למי שייקבע על ידו. סעיף 59א(ב) לחוק  המקרקעין מקנה למפקח סמכות לאשר, בתנאים מסוימים, התקנת דוד שמש בבית משותף שגגו אינו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית, למרות התנגדותו של דייר אחד ובתנאי שישנה הסכמה של כל בעלי הדירות האחרים. סעיף 59ד(ב) לחוק המקרקעין מקנה לרוב של יותר ממחצית מבעלי הדירות רשות להחליף ספק גז משותף. סעיף 59ו(א) לחוק המקרקעין מקנה לבעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף רשות להחליט על התקנת מעלית ברכוש המשותף (בהתקיים התנאים המפורטים בחוק) ולחייב את שאר הדיירים בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית. סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע שבעל דירה יוכל להרחיב את שטח דירתו על חשבון הרכוש המשותף באישור מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. השיקולים התומכים בהסדרים אלה יפים בהקשר שבפנינו, ואף ביתר שאת, בשים לב לכך שחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה חשוב לא רק מהיבטם של הדיירים האחרים בבניין, אלא גם מהיבטו של האינטרס הציבורי, כמו גם לכך שהימנעות מחיזוק גורמת נזק פוטנציאלי לבעלי הדירות האחרים.
 
25.      לא זו אף זו: את ההסדר הקבוע בחוק החיזוק יש לפרש גם לאור תרומתו  למימוש תמ"א 38, המקנה לבעלי הדירות זכויות קנייניות נוספות, שאלמלא תוכנית זו לא היו מוקנות להם כלל. בשונה מן ההסדרים האחרים בחוק המקרקעין המאפשרים קבלת החלטות ברוב דעות, על מנת להתגבר על בעיות סרבנות בניהולו של הבית המשותף, חוק החיזוק נועד לאפשר לדיירים לממש זכויות קנייניות חדשות שהוענקו להם רק מכוחה של תמ"א 38. אם כן, הוצאה לפועל של תוכנית חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 אינה יכולה להיבחן רק מן הפרספקטיבה של פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות, אלא גם מן הפרספקטיבה של העצמת זכויות הקניין שלהם: הם זוכים להקצאה של נכס קנייני יקר ערך שהוענק להם בפטור מתשלומי מסים ותשלומי חובה אחרים. ראו: פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (המעניק, בתנאים מסוימים, פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירת מקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38 עד גובה שוויין של זכויות הבניה האמורות); סעיף 19(ב)(10)(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (המקנה פטור מתשלום היטל השבחה בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תמ"א 38). אכן, לא אחת, וכך גם במקרה דנן, הדיירים אינם מקבלים בעלות ביחידות החדשות שנבנו, אולם הם נהנים מתוספת הבנייה בדרכים אחרות (בהתאם לנסיבות הפיזיות והכלכליות של הבניין – בין על דרך הגדלת דירותיהם, בין על דרך התקנת מעלית בבניין ובין בכל דרך אחרת).
 
26.      אם כן, מתן סמכות למפקח לאשר תוכנית מכוח תמ"א 38 בהסכמת רוב בעלי הזכויות בבניין מקדמת בסופו של דבר את טובתם של כלל הדיירים, כמו גם של הציבור כולו. היא מאפשרת לבעלי הדירות ליישם את התוכנית. יחד עם זאת, והגם שאין חולק על כך שמדובר במטרה ראויה, חשוב שהדברים ייעשו בזהירות הראויה, תוך איזון בין היכולת לקבל החלטות לקידומו של הנכס לטובת כלל בעליו לבין השמירה על האינטרס של הפרט. בהקשר זה יש אף להביא בחשבון את ההשפעה שעתידה להיות להחלטה להוספת דיירים חדשים לבניין, על ה"דייר הסרבן" – גם מן ההיבט של "דילול" זכויותיו ברכוש המשותף, היינו הקטנת זכויות ההצבעה שלו באסיפה הכללית והקטנת החלק היחסי שלו ברכוש המשותף (ראו: רע"א 4138/10 קלצוק נ' אורון, פסקה ז (5.7.2010)), וגם מן ההיבט הפרקטי לפיו הגדלת מספר השכנים בבניין עשויה להיות בעלת השלכות יומיומיות הנוגעות לניהולו של הבניין ולמערכות היחסים בין שוכניו.
 
27.      אשר על כן, בבואו לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין.
 
28.      ניתן להוסיף כי אין ממש גם בטענתו הנוספת של המבקש לפיה "דרך המלך" שנקבעה למימושו של חוק החיזוק היא מימון הוצאות החיזוק על-ידי בעלי הדירות עצמם אשר ישמרו לעצמם על זכויות הבניה. אדרבה, מתכונת התמריצים שאומצה  בתמ"א 38 מלמדת שזו צפתה כי באופן שכיח (אם כי לא בהכרח) תבוצע הבנייה על-ידי יזם – בהתחשב בכך שלא אחת ידם של בעלי הדירות לא תהא משגת לבצע את עבודות החיזוק בעצמם ואף ניסיון החיים מלמד כי זו אכן המתכונת הנפוצה להוצאת מיזמים כאלה אל הפועל.
 
29.      אשר על כן, דין הבקשה להידחות. המבקש ישא בהוצאות המשיבים בסך של 15,000 שקל, שיחולק ביניהם באופן שווה.
 
                    ניתנה היום, ‏י"א בתמוז התשע"ד (‏9.7.2014).
 
    ש ו פ ט ת
 
 
_________________________
חזרה לפסיקה חינם
 
+ שלח משוב