Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> פינוי דייר מוגן
 
פינוי דייר מוגן

עילת הפינוי בגין ביצוע שינויים במושכר לפי סעיף 131(2) לחוק


עילת הפינוי בגין עשיית שינויים במושכר אינה מנויה בין עילות הפינוי שבחוק הגנת הדייר. ואולם, קמה וניצבת היא מכח הוראות סעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972, הקובע:

"הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע בעילת פינוי". 

הלכה פסוקה היא, כי על מנת לתבוע בעילה של עשיית שינויים במושכר, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:(1)    תנאי מפורש בחוזה האוסר על עשייתם של שינויים במושכר.(2)תנאי זה הופר על ידי הדייר.(3)התנאי שהופר מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי על פי תנאי השכירות. (ע"א 142/59 משה מ.מורי יוסף קאשי פ"ד יד (2) 1322 וכן ע"א460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2) 809, 812).

  נטל השכנוע כי אכן נתקיימו יסודות העילה, מונח לפתחו של התובע פינוי (ר"ע 111/84 אזולאי נ' מ"י, פ"ד לח(4) 654). ולענייננו, על המשכיר להצביע על קיומו של תנאי בהסכם השכירות אותו הפר הדייר אשר יש בו כדי להקים זכאות לתביעת פינוי.

בפועל במרבית מחוזי הדיירות המוגנת  מופיע סעיף שקובע כי השוכר מתחייב לא לשנות את המבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר...

לעניין זה נפסק כי: "פירושם של איסורים מעין אלה הוא שהדייר איננו רשאי לעשות שינוי בתבנית המוזכר ע"י תוספת מבנה, או ע"י הכנסת שינוי מהותי במבנה הקיים" (בר אופיר, ע' 77).

במידה ובחינת הוראות החוזה מלמדת כי אכן קיימת בו הוראה מפורשת העונה על התנאים הראשון והשלישי. כל שנותר לבחון  האם התקיים התנאי השני, דהיינו, האם הדייר  הפר את הסכם השכירות המוגנת באמצעות ביצוע שינויים במושכר?


זכות הקניין של המשכיר בעל הנכס:

היום לאור מעמדה החוקתי של זכות הקניין, יש לפרש את דיני הגנת הדייר על דרך הצמצום ולאורם של הוראות חוק היסוד באופן שהפגיעה בזכות תהיה קלה ככל האפשר. הודגש בפסיקה בשורה של פסקי דין כי

"תכליתו של חוק הגנת הדייר לא באה לשלול מבעלי בתים את זכותם לשלמות רכושם ותקינותו, אלא להגן על הדייר מפני פינוי כאשר הוא מקיים בקפדנות את כל תנאי השכירות. החוק שלל אמנם מבעלי הבתים חלק נכבד מזכותם להתקשרות חופשית ואת ההנאה השלמה מרכושם. אולם לדייר לא ניתנה זכות קניינית לעשות במושכר כרצונו, אפילו נראה כי השינוי שהוכנס על-ידו למושכר הוא לטובת בעל הבית.


"הזכות להכריע מה טוב לבעל הבית שמורה לו בלבד, בעוד שהשינויים אשר נעשים ע"י הדייר ללא הסכמת בעל הבית מהווים פגיעה חמורה בזכות הבעלות שלו, ועומדים בסתירה לעצם מהותה של זכות זו. וכאשר הדייר משנה את המושכר ללא רשות בעל הבית נתונה לו הזכות להתנגד לנעשה זה ויהיו מניעי התנגדותו אשר יהיו" (ע"א 307/77 אסתר יעקובוב נ' מ"י ואח', פ"ד כח(1) 539, ראה גם בר-אופיר, עמ' 72).
 
דברים אלו אשר נכתבו טרם חקיקת חוק יסוד כבוד אדם וחירותו, נכונים הם כיום מקל וחומר לאחר חקיקתו.

שינויים במושכר מהם?

הלכה פסוקה היא כי "כל עבודה אשר משאירה עקבות לתמיד במושכר, או בחלק ממנו, ניתן לראותה בתור שינוי בעיני החוק" (בר אופיר, עמ' 75).


 
 
עילת הנטישה


"הרציונל של חוק הגנת הדייר, הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בית העסק שלהם, כל זמן שהם עומדים בדרישות החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר, בלי כוונה לחזור אליו. מי שנוטש, עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג, או לחילופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על הנוטשים את הגנת החוק" (ע"א 977/91, הועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים נ' זכי נוסייבה, פ"ד מו (5) 758, 765).

שימוש בנכס או דבר נטישתו נקבעים על פי מאזן ההסתברויות בעוד שבענייננו, נוטות כפות המאזניים באופן מובהק לכיוון של נטישה, ואין מנוס מלקבוע שהנתבע 1 נטש את המקרקעין לצרכי עסקיו עוד לפני שנים רבות וגם בשל כך זכאים התובעים לסעד של פינוי.

עילת פינוי בגין הפקת רווח בלתי הוגן מהשכרת משנה:

סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר קובע: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:ס"ק [6] הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו – להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח והפיק מהשכרת המשנה רווח בלתי הוגן, בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין".

 נטל השכנוע: "נטל השכנוע של הפקת רווח בלתי הוגן מוטל על בעל הבית. הוא יוצא ידי חובתו אם יביא ראייה כי דמי השכירות שהדייר הראשי גובה מדייר המשנה עולים על אלה המותרים לפי סעיף 49 לחוק הגנת הדייר... ומכאן ואילך עובר על הדייר הראשי נטל משני להביא ראיות לסתור את המסקנה הלכאורית שבעל הבית הצביע עליה" [ בר אופיר עמ' 82/ה']. דהיינו, התובעים הם שנדרשים להוכיח את קיומו של רווח בלתי הוגן ומשעשו כן, עובר הנטל לנתבע 1 לסתור זאת.


הוכחת העילה: התובע נדרש להראות, כי התקיימו התנאים להיווצרות העילה של הפקת רווח בלתי הוגן, דהיינו, כי נוצר הפרש בין דמי השכירות שהנתבע משלם לבין הסכום שהוא מקבל  [בר אופיר, עמ' 83].


בע"א (תל-אביב) 566/91, מתתיהו דנקנר ואח' יחזקאל לוי, תק-מח 92(4), 458, 462, נפסק כי:"אין זה מתקבל על הדעת, שעל ידי השכרת משנה יהפוך הדייר הראשי, למעשה, לבעל הבית, אשר בידו השליטה הבלתי מוגבלת לעשות כרצונו בנכס זולתו ולהפיק ממנו רווחים ככל שתשיג ידו" (ראה: 566/91, שם, 463).

וראה גם ע"א 117/73 מפעלי בני ברית בירושלים נ' אברהם אדלשטיין, פ"ד כז(2), 729 737) :

"לעניין ספסרות, יש להביא בחשבון לא רק את דמי השכירות המתקבלים, אלא גם את יתר נסיבות  המקרה. יש שוני בין המקרה בו דייר מצטמצם בחלק אחד של הדירה ומשכיר לדייר-משנה את חלקה האחר, לבין מקרה, בו הדייר משכיר את הדירה כולה, במידה ויש לו זכות להשכירה.שהרי במקרה שהדייר משכיר את הדירה כולה ברווח ניכר – אין זה מן הצדק להגן על חזקתו בדירה ועל כך שהוא "עושה סחורה בפרתו של חברו"; אך כאשר הדייר הראשי נשאר לגור בדירה, ובעיקר כאשר דירתו של דייר-המשנה איננה בבחינת יחידת דיור נפרדת לגמרי, אלא שחייב הדייר הראשי לדחוק את עצמו ולסבול משימוש משותף עם דייר-המשנה במטבח ובחדרי שירות, הרי שלאותו ריווח המופק על-ידי הדייר הראשי ישנה הצדקה מסוימת".


זאת ועוד, רווח בלתי הוגן מביא להסרת הגנת החוק גם אם מלכתחילה הורשה הדייר להשכיר את המושכר בשכירות משנה חופשית (ע"א 117/73, שם, 738, ע"א 566/91, שם, 458).

 
הפרת הסכם השכירות המוגנת בשל העברת זכות השכירות לאחרים

מקור עילת הפינוי כאן הוא בסעיף 131[2] לחוק הקובע :"

על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי

"[2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי
".

הפרת הסכם השכירות המוגנת בשל אי תשלום דמי שכירות

  סעד מן הצדק



 
 
+ שלח משוב