Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> ע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נגד מועצה מקומית זכרון יעקב
 
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים  
  ע"א  974/13
     
 
 
לפני:   כבוד השופט י' דנציגר
  כבוד השופט י' עמית
  כבוד השופט נ' סולברג
 
 
המערערים: 1. רמת נילי בע"מ
  2. משה אלקלעי
 
 
  נ  ג  ד
 
 
המשיבות: 1. מועצה מקומית זכרון יעקב
  2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה "השומרון"
 
 
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי  חיפה בת"א 593/04 שניתן ביום 19.12.2012 על ידי כבוד השופטת ר' למלשטריך-לטר
 
 
תאריך הישיבה:                                            י"ב בניסן התשע"ה       (1.4.2015)  
 
בשם המערערים: עו"ד אליעד שרגא ועו"ד שרון דיין
בשם המשיבה 1: עו"ד איתן דוד
בשם המשיבה 2: עו"ד רועי בראונר
 
 
פסק-דין
 
השופט י' עמית:
 
           זו הפעם השלישית שהסכסוך שבפנינו מגיע לפתחו של בית משפט זה. אקדים ואומר, כי הדבר אינו מעיד על כך שההכרעה המשפטית בענייננו קשה ומורכבת, אלא שלפנינו הוכחה כי קיצורי דרך של סילוק תביעה שלא לגופה, מאריכים לעיתים את הדרך.
 
1.        ומעשה שהיה כך היה. המערערת רכשה בסוף שנת 1995 שטח מקרקעין בזכרון יעקב שאותו הועידה לבניית פרוייקט יוקרתי, ולשם כך הגישה בקשה לשינוי התב"ע שחלה על האזור. התב"ע אושרה על ידי המשיבה 2 (להלן: הועדה המקומית) בהחלטתה מיום 5.5.1996, בה נקבע כי התוכנית תופקד לאחר "חתימת מועצה מקומית זכרון יעקב", היא המשיבה 1 (להלן: המועצה המקומית). ביום 10.2.1997 אישרה הועדה המקומית את התוכנית, וזו פורסמה למתן תוקף ביום 3.3.1998.
 
           ביני לביני, ולאחר משא ומתן שנמשך למעלה משנה, נחתם בין המערערת לבין המועצה המקומית הסכם מיום 20.7.1997 (להלן: הסכם הפיתוח), בגדרו קיבלה המערערת על עצמה, בין היתר, לבצע עבודות פיתוח שונות בשטחים הציבוריים בשטח הפרוייקט ולשאת בהוצאות שונות.
 
           חלפו כשבע שנים, וביום 9.6.2004, לאחר שהפרוייקט נבנה ועמד על תילו, הגישה המערערת תביעה כנגד המשיבות בטענה שהסכם הפיתוח עליו חתמה אינו חוקי ונחתם בכפייה ובעושק, ועל כן היא זכאית להשבת הסכומים שהושקעו על ידה. המערערת (שהמערער 2 הוא בעל השליטה בה) העמידה את תביעתה לצורכי אגרה על 15 מיליון ₪.
 
           כנגד הועדה המקומית טענה המערערת, כי בהחלטתה מיום 5.5.1996, בה התנתה את הפקדת התוכנית בחתימת המועצה, נתאפשר למועצה להטיל וטו על התוכנית וכי "בהחלטה זו ובאופן שנקבעה, קבור הכלב, ונבטו זרעי הכפייה שנזרעו עוד קודם לכן".
 
2.        ביום 20.3.2008 ניתן על ידי כב' השופט גינת פסק דין הדוחה את התביעה על הסף מטעמי התיישנות. כלפי הועדה המקומית – מאחר שחלפו למעלה משבע שנים מיום 5.5.1996, עת ניתנה החלטת הועדה המקומית עליה השתיתה המערערת את תביעתה. כלפי המועצה המקומית – מאחר שיש להתחיל את מניין תקופת ההתיישנות כבר בחודש ינואר 1996, מועד התחלת המשא ומתן לגבי הסכם הפיתוח, ולמצער, ביום 25.6.1996, הוא המועד בו נדרשה המערערת לחתום על הסכם הפיתוח.
 
           על כך הגישה המערערת ערעור לבית משפט זה. הערעור התקבל והתיק הוחזר לבית משפט קמא לשמיעת ראיות (ע"א 4143/08 מיום 7.1.2010). מאחר שפסק הדין קצר, נביא את עיקריו בשלמותם:
 
"2. נראה לנו כי בית משפט קמא הרחיק לכת שעה שדחה את התובענה על הסף, הגם שמתעוררות תהיות לא מעטות לגבי התנהלותה של המערערת 1. כוונתנו לכך שהתובענה הוגשה כמעט שבע שנים לאחר שנחתם הסכם בין המערערת 1 לבין המשיבה 1. המערערת 1 לא פנתה למשיבות לפני הגשת התובענה ורק עם הגשתה, ביום 9.6.04, טענה כי ההסכם מיום 20.6.97 נגוע בפגמים כמו כפיה, אילוץ ועושק.
 
3.    לא היה מקום לדחות את התובענה על הסף בגין התיישנות, שכן לא חלפו שבע שנים מעת חתימת ההסכם ועד להגשת התובענה. בית משפט קמא חישב את תקופת שבע השנים ממועדים מוקדמים יותר. נראה לנו כי בכך הוא שגה, במיוחד לאור העובדה שפסק דינו ניתן בלא שנשמעו ראיות.
 
4.    בהחלט ייתכן שבסופו של דבר תידחה התובענה מטעמים אחרים. כך למשל, תוהים אנו האם המערערים לא כשלו בכך שלא הודיעו תוך זמן סביר על ביטול ההסכם בשל פגמים בכריתה. ברם, מחדל זה לא הועלה כלל בבקשה לסילוק על הסף שהוגשה לבית המשפט המחוזי. נעיר, כי לא ברור אם ניתן להכריע בטענה זו בלא שמיעת ראיות".
 
 
3.        משחזר התיק לבית משפט קמא, הגיעו הצדדים להסדר דיוני מפורט, שתמציתו כי קודם לדיון בנזק יישמעו הראיות הנוגעות לחוקיות הסכם הפיתוח, אם נחתם תחת אילוץ וכפייה ואם ביטולו על ידי המערערת נעשה כדין.
 
           בפסק דינו "בסיבוב השני" התייחס בית משפט קמא (כב' השופטת למלשטריך-לטר) לטענת אי החוקיות שהועלתה על ידי המערערת. בית המשפט ציין את עדותם של מהנדסי המועצה המקומית ממנה עולה כי חתימה על הסכם פיתוח היתה פרקטיקה נוהגת ודרך הפעולה השגרתית בה נקטה המועצה. גם מעדותם של אחרים מטעם המועצה המקומית, כמו המומחה צימרמן והיועץ המשפטי של המועצה, ואף מעדות המהנדס מטעם המערערים, עלה כי קיומם של הסכמי פיתוח היה כלי מקובל ונפוץ מאוד בתקופה זו לביצוע תשתית עירונית באופן יעיל ומהיר. בית משפט קמא התייחס לפסק הדין בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' צבי גור-ארי (27.6.2011) (להלן: עניין דירות יוקרה), ומצא כי מדובר בהלכה חדשה שאין להחילה באופן רטרואקטיבי על המקרה שבפנינו.
 
           לסוף שמיעת ראיות, הגיע בית משפט קמא שוב למסקנה לפיה יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות. משכך, ועל אף שנשמעו ראיות בנושאים השונים, סבר בית משפט קמא כי אין טעם לדון במגוון הסוגיות שהתעוררו, כגון: שאלת הכפיה והעושק;  אם הסכם הפיתוח היה נגוע באי חוקיות; מה המשמעות הכספית של כל אחת מההתחייבויות שנטלה על עצמה המערערת בהסכם הפיתוח; עד כמה התחייבויות אלו היו מעוגנות בחוקי העזר; האם הרוויחה המערערת או הפסידה מהסכם הפיתוח לאור חוות דעת המומחים שהוגשו בנושא זה (למעשה רק המועצה המקומית הגישה חוות דעת מומחים – י"ע); מה הנפקות לכך שהמועצה המקומית כבר נתנה למערערת את מלוא התמורה "ועוד כהנה וכהנה". לאור מסקנתו בדבר ההתיישנות, מצא בית משפט קמא כי הדיון בנושאים אלה מתייתר.
 
4.        חזרה המערערת וערערה בפני בית משפט זה על פסק הדין, ובהחלטתנו מיום 9.4.2014 הורנו פעם נוספת על החזרת התיק לבית משפט קמא, על מנת שישלים את פסק דינו בטענות הכפיה והעושק, ועיתוי ביטולו של החוזה נוכח טענות הכפיה, העושק ואי החוקיות.
 
5.        בפסק דינו המשלים מיום 1.9.2014 דחה בית משפט קמא את טענות הכפיה הכלכלית והעושק שהועלו על ידי המערערת. עוד נקבע, כי אפילו אם עמדו למערערת העילות של כפיה ועושק, הרי שביטול הסכם הפיתוח צריך היה להיעשות תוך זמן סביר, אך הפעם הראשונה בה העלתה המערערת טענות אלו והפעם הראשונה בה התיימרה לבטל את ההסכם היתה עם הגשת התביעה.
 
           בית משפט קמא חזר על העמדה שהביע ב"סיבוב השני" לפיה התביעה התיישנה, מאחר שכל העילות שנטענו על ידי המערערת עלו כבר במהלך המשא ומתן שהתנהל בינה לבין המועצה קודם לחתימת הסכם הפיתוח.
 
           על פסק הדין המשלים נסב הערעור שבפנינו, וכך הונח הנושא לפתחו של בית משפט זה בפעם השלישית.
 
6.        על ארבעה נדבכים עיקריים מבוסס פסק הדין שבפנינו, והמערערים תוקפים כל אחד מהם: התיישנות; העדר כפיה ועושק; אי ביטול הסכם הפיתוח תוך זמן סביר; דחיית טענת אי החוקיות.
 
           אתייחס להלן ובקצרה לכל אחד מהנדבכים, ואקדים ואומר כי אף אין צורך להכריע בכל אחת ואחת מהסוגיות על מנת להגיע לתוצאה לפיה דין הערעור להידחות, ויש להצר על כך שההתדיינות בתיק פשוט זה התארכה יתר על המידה.
 
7.        התיישנות: מבלי לקבוע מסמרות, אני סבור כי יש ממש בטענת המערערת לפיה מרוץ ההתיישנות כנגד המועצה המקומית החל ביום חתימת הסכם הפיתוח, כך שהתביעה כנגד המועצה המקומית הוגשה 11 יום לפני תום שבע השנים. כך סבר בית משפט זה בסיבוב הראשון (ע"א 4143/08 הנ"ל), וכך סבורים אנו גם כיום, לאחר שמיעת הראיות ולאחר שניתן פסק דינו של בית משפט קמא ב"סיבוב השני" ובפסק הדין המשלים. זאת, מאחר שעילות התביעה של כפיה, עושק ואי חוקיות נולדו עם חתימת הסכם הפיתוח, וכוח התביעה החל מאותו שלב, גם אם קדם להסכם הפיתוח משא ומתן בין הצדדים.
 
           מנגד, לטעמי יש ממש בטענת ההתיישנות שהעלתה הועדה המקומית. זאת, מאחר שעילת התביעה כנגדה נסבה על החלטתה מיום 5.5.1996 לפיה התנתה את הפקדת התוכנית בחתימת המועצה, בעוד שהתביעה הוגשה ביום 9.6.2004, כשמונה שנים לאחר מכן.
 
           [במאמר מוסגר ולמעלה מן הצורך, דומני כי המערערת אף לא הראתה עילת תביעה של ממש כנגד הועדה המקומית. ככלל, רשאית הועדה המקומית להתנות תנאים בתוכנית כאמור בסעיף 86(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הקובע כי "לפני שמוסד התכנון יפקיד תכנית רשאי הוא לדרוש ממגיש התכנית שיכניס בה שינויים או שימלא תנאים, הכל כפי שיורה מוסד התכנון". במקרה דנן סברה הועדה המקומית כי יש לוודא ביצוע תשתיות בשטח הפרוייקט, ולשם כך נדרש אישור המועצה המקומית אשר אמונה על היבט זה. מכל מקום, המערערת לא הגישה "בזמן אמת" ערר ולא מיצתה כל הליך כנגד הועדה המקומית בגין התניית התוכנית בתנאי זה].
 
8.        כפיה ועושק: בנושא זה אין לנו אלא לאשר את האמור בפסק דינו המשלים של בית משפט קמא על קרבו ועל כרעיו.
 
           הטענה לכפיה כלכלית או לעושק בנסיבות דנן, אינה יכולה לעמוד על פי כל הפרמטרים שנקבעו בפסיקה. הסכם הפיתוח נחתם מתוך שיקול כלכלי מובהק של המערערת, אשר חפצה בשינוי התב"ע במהירות האפשרית על מנת לאפשר בניית שכונת קוטג'ים יוקרתית בזכרון יעקב. המועצה המקומית הבהירה כי אילולא הסכם הפיתוח לא היה בדעתה לפתח את השטח בו הוקם הפרוייקט, באשר באותה עת היו לה סדרי עדיפויות אחרים. בית משפט קמא קבע בפסק דינו "בסיבוב השני" כי המערערת התנהלה שלא בתום לב. המערערת לא מיצתה הליכים מול הועדה המקומית, לא הגישה ערר על החלטת הועדה המקומית ולא הגישה עתירה מינהלית כנגד החלטות המועצה המקומית. למערערת היה ידוע כי אין בכוונת המועצה לפתח את המקרקעין שרכשה בשל בעיות תקציב וסדר עדיפות אחר, והיה ברור לה כי אם ברצונה לבנות בהקדם בשטח שרכשה, עליה להשתתף במימון עלויות הפיתוח. המערערת לוותה כל העת על ידי יעוץ משפטי, שקלה את שיקוליה העסקיים וחששה לסרב לדרישת המועצה שמא יהא בכך לעכב את תוכנית הבניה שלה. לאור זאת מצא בית משפט קמא כי המערערת ביקשה "להנות מכל העולמות – מחד, לבנות שכונת מגורים שאמורה לשאת לה רווחים במקרקעין בעיתוי הנחוץ לה, על אף שבאותה עת האזור נעדר פיתוח סביבתי, ומאידך – לאחר שאוכלסו כל יחידות המגורים, 8 שנים לאחר מכן, לבוא בדיעבד בדרישות פיצוי למועצה שהשיתה עליה דרישות לפיתוח סביבתי".
 
9.        הן בהיבט של עוצמת הלחץ והן בהיבט של איכות הלחץ (ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד בע"מ, פ"ד מח(5) 705 (1994)) אין לפנינו כפייה כלכלית. המערערת ניהלה משא ומתן ממושך עם המועצה המקומית, הוחלפו מספר טיוטות, נתקבלו דרישות ותיקונים שנדרשו על ידי המערערת, כך שלא ניתן לומר כי נשלל או נגרע חופש הפעולה שלה בשל לחץ או מצוקה שהופעלו כלפיה (לדחיית טענה מעין זהו השוו ע"א 1912/93 שחם נ' מנס, פ"ד נב(1) 119 (1998) (להלן: עניין שחם)). הדברים לא נעשו בלחץ זמן של דקות ושעות (להבדיל מהמקרים שנדונו בפסיקה ברע"א 7539/98 לוטם רהיטים בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נג(1) 721 (1999); ע"א 8/88 רחמים נ' אקספומדיה בע"מ, פ"ד מג(4) 95 (1989)), ואף לא בלחץ של ימים או שבועות. המשא ומתן שקדם להסכם הפיתוח התארך למעלה משנה, והצורך לשנות את התב"ע היה ידוע למערערת מאז אוקטובר 1995, לאחר שרכשה את הקרקע. ולבסוף, לא למותר לציין כי המערערת היתה מלווה ביעוץ משפטי צמוד לאורך כל הדרך. כפי שציין בית משפט קמא, מההתכתבויות בין עורך דינה של המערערת לבין המועצה עולה כי עורך דינה של המערערת היה ער במפורש לאפשרות פניה לערכאות משפטיות.
 
           אכן, למערערת היה אינטרס לבנות במהירות, בין היתר מאחר שהפרוייקט לווה פיננסית על ידי בנק והמערערת העריכה לצורך מימון הפרוייקט כי משך הבניה יעמוד על 24 חודשים בלבד. מכאן, שלמערערת היה אינטרס עסקי-כלכלי מובהק להיענות לדרישות המועצה כדי לזכות בשיתוף פעולה ולברכת הדרך. שלא כטענת המערערת, העובדה כי תב"ע מאפשרת בניה, אינה מחייבת את הרשות המקומית להשקיע "כאן ועכשיו" בפיתוח האיזור, ורשאית הרשות המקומית להתחשב בסדרי העדיפות שלה ובאילוציה התקציביים. לכך שמועד הפיתוח מסור לשיקול דעת הרשות המקומית השוו לפסק דיני בת"א (מחוזי חיפה) 653/02 ח. יעקבי בניה והשקעות נ' עירית חדרה (31.10.2005). לכך שרשות התכנון רשאית להתחשב במצב התשתית ראו פסק דינו של השופט גרוניס (בתוארו אז) בשבתו בבית המשפט המחוזי בעת"מ (תל אביב) 1032/00 הועדה המקומית לתכנון ולבניה הדרים נ' ועדת הערר המחוזית (23.5.2000)).
 
           יפים לענייננו הדברים שנאמרו על ידי השופט פוגלמן בעע"מ 4696/07 אשל הירדן ייזום ובניין בע"מ נ' המועצה המקומית בנימינה – גבעת עדה (10.1.2010), גם שם נדחו טענות דומות של כפיה ועושק שהועלו כשמונה שנים לאחר חתימה על מסמכי התחייבות:
 
"נקודת המוצא לדיון בשאלת קיומו של חוב למועצה מצויה במסמכי ההתחייבות. המערערים טוענים כי דינם של מסמכים אלה להתבטל בשל פגמים של כפייה ועושק שנפלו בכריתתם. טענה זו איננה יכולה להתקבל, ומן הטעמים עליהם אעמוד כאן, אני סבור כי העלאתה במועד הנוכחי אף גובלת בחוסר תום לב. [...]
 
[ ]...המועצה לא כפתה על המערערים דבר ובוודאי שלא ניצלה מצוקה שכלל לא באה לעולם או חוסר ניסיון שלא היה מנת חלקם של המערערים; אלא היא הגיעה עם המערערים להסכם אשר שירת את האינטרסים של כלל הצדדים המעורבים. בגדרו של הסכם זה קיבלו המערערים את מבוקשם, דהיינו, פיתוח מהיר של השטח; ואילו המועצה קיבלה מימון – שלא היה מצוי בידה באותה נקודת זמן – לצורך ביצוע העבודות במקרקעין. [...]
 
 
[ ] ....המערערים העדיפו, מטעמיהם שלהם, כי המועצה תהיה זו שתבצע את העבודות במקרקעין; ועל מנת לזרז את ביצוען של עבודות אלה – ולאפשר להם למכור את יחידות הדיור שייבנו מהר ככל האפשר – הסכימו המערערים להעמיד לרשות המועצה את התקציב הדרוש לתחילת העבודות (שם, פסקאות 17-15).
 
 
10.      עד עתה דיברנו בכפיה, ולעניין העושק נאמר בקצרה כי המערערת לא הוכיחה כי תנאי החוזה היו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, כך שלא נתמלא יסוד זה של עילת העושק. שלא לדבר על היסוד של חולשה או חוסר ניסיון, שקשה עד מאוד לייחסם למערערת כיזמית נדל"ן שהיתה מלווה ביעוץ משפטי צמוד.
 
11.      כפי שעולה מהראיות, ועמד על כך בית משפט קמא בפסק דינו, המערערת קיבלה החלטה מושכלת להיענות לתנאי המועצה, כך שהיה בפנינו מפגש רצונות ואינטרסים של שני הצדדים, על הדבש ועל העוקץ מבחינת המערערת (השוו: ע"א 7664/00 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עירית חולון, פ"ד נו(4) 117 (2002)) (להלן: עניין רובינשטיין). יפים לענייננו דברים שנאמרו על ידי המשנה לנשיאה השופט ריבלין בע"א 8688/06 ברודנו נ' עירית תל אביב (31.1.2010) (להלן: עניין ברודנו). גם שם נטען לאי חוקיות ולכפיה ועושק עקב גביית תשלומי פיתוח שלא כדין:
 
"אף אם לא הייתה המשיבה מוסמכת על-פי חוק לחייב את המערערים בתשלום עבור עבודות הפיתוח כטענתה, בכך לבד אין כדי לשלול את הבחירה לכרות הסכם בין המשיבה לבין המערערים, שבו מתחייבים האחרונים באופן וולונטרי לשלם עבור עבודות הפיתוח. במקרה זה כך נעשה. המערערים התחייבו לשאת בחלק מעלויות הפיתוח כדי להקדים את מועד ביצוע העבודות ולקבל היתר בנייה, וזאת לאחר שהמשיבה הבהירה כי לא תוכל לממן את עבודות הפיתוח באותה העת מתקציבה השוטף. הסכמים כאלה – כל עוד הם עומדים בתקפם – מהווים מקור חוקי לחיוב המערערים בתשלום (שם, פסקה 7).
 
ככל שלא הייתה למשיבה סמכות שבחוק לדרוש מן המערערים תשלום עבור עבודות הפיתוח, אם היא הייתה מציבה דרישה כזו לפני המערערים היו רשאים הם להימנע מן התשלום. אלא שהמערערים בחרו לבצע את התשלום עבור עבודות הפיתוח ובתמורה לכך לזכות בהקדמת הוצאת היתר הבנייה. אין מדובר כאן בגבייה בלתי חוקית של תשלום מן המערערים, כי אם בביצוע חוזה שנכרת מרצונם החופשי של הצדדים, כאשר המערערים היו מודעים לכך שלא חלה עליהם חובה חוקית לביצוע התשלום. משהגעתי למסקנה כי ההסכמים שנכרתו בין המערערים לבין המשיבה תקפים, אין המערערים זכאים להשבת הכספים ששילמו במסגרת אותם הסכמים" (שם, פסקה 10).  
 
           הפסיקה אינה רואה אפוא בעין יפה העלאת טענות כפיה ועושק לאחר שהצד שמבקש את ביטול החוזה מיצה את טובות ההנאה שצמחו לו מהחוזה. כדוגמה נוספת, אפנה לע"א 6234/00 ש.א.פ בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נז(6) 769, 790  (2003):
 
"גם בהניחי כי בזמן התקשרותה בהסדר לא עמדה לש.א.פ. חלופה מעשית סבירה לחתימה על כתב הוויתור (כמו מעבר לבנק אחר, גיוס משקיע נוסף וכדומה), לא מצאתי יסוד לומר כי בהתנהגות הבנק בשלב המשא ומתן היו משום 'כפייה או לחץ שיש בהם פסול מוסרי-חברתי-כלכלי, ואשר חיי עסקים ומסחר תקינים והוגנים לא יוכלו לשאתם'. על פני הדברים ניכר כי מעיקרא היה המדובר בהסדר הוגן וסביר, וכפי שהתברר לגביו בדיעבד, ההסדר אף היטיב מאוד עם ש.א.פ. והביא במישרין לשיקומה. כן יש להטעים כי לקראת התקשרותה בהסדר וחתימתה על כתב הוויתור נהנתה ש.א.פ. מייעוץ משפטי. אף בכך יש משום אינדיקציה להיעדרה של כפייה כלכלית. ולא למותר להזכיר כי את טענתה שהתקשרותה בהסדר באה עקב כפייה העלתה ש.א.פ., לראשונה רק לאחר שמיצתה עד תום את מלוא התועלת הכלכלית שהפיקה מן ההסדר". 
 
 
12.      בעניין ברדונו, נטען על ידי המערערת שם כי הביעה את מחאתה בעת החתימה על ההסכם וכי הדברים באו לידי ביטוי בחתימה עצמה, אך נקבע כי "'מחאה' שכזו – לאו מחאה היא". בענייננו, המערערת אפילו לא טענה כי חתמה על הסכם הפיתוח תחת מחאה, אלא כבשה במכוון את טענותיה. הפעם הראשונה בה נודע למועצה המקומית כי המערערת טוענת לכפיה ועושק היתה בעת הגשת התביעה, ללא כל התראה מוקדמת.
 
           בנקודה זו אני מגיע לנושא מועד הביטול.
 
13.      מועד הביטול - ביטול תוך זמן סביר: דומה כי גם המערערת חשה בחולשת טענותיה בנקודה זו, שדי בה כדי לייתר את כל הדיון בעילות הכפיה והעושק. סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), קובע כי ביטול החוזה צריך להיעשות תוך זמן סביר לאחר שנודע על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה – תוך זמן סביר לאחר שפסקה הכפיה.
 
           הפסיקה הכירה בשיהוי של ימים וחודשים כעילה לדחיית טענה של פגם בכריתת חוזה. כך, בעניין שחם, הודעת הביטול נשלחה 43 ימים לאחר חתימת ההסכם; בע"א 7663/11 דדון נ' חדד (29.4.2013) היה מדובר בשיהוי של ששה חודשים (פסקה 5 לפסק דינו של חברי השופט דנציגר); בע"א 5806/02 ארביב נ' קרני, פ"ד נח(5) 193 (2004) נשלחה הודעת הביטול שנתיים לאחר חתימת ההסכם. ואילו במקרה דנן, ענייננו בשיהוי של כשבע-שמונה שנים.
 
           המערערת טענה כי כל עוד לא ניתן טופס 4 לפרוייקט היא חששה להעז פניה כנגד המועצה. לטענה זו אין ביסוס בחומר שלפנינו והיא מנוגדת לקביעותיו של בית משפט קמא. המערערת היתה מלווה ביעוץ משפטי לאורך כל הדרך. המערערת לא היתה בבחינת מי שאינו יודע לדרוש, כפי שעולה מהתכתובת שניהלה עם המשיבות,  במסגרתה לא חסכה במילים קשות וידעה לעמוד על זכויותיה על פי הסכם הפיתוח בתקיפות (מוצגים 8, 15-13 מטעם מועצה). המערערת אף נקטה במהלך השנים במספר הליכים משפטיים כנגד המועצה המקומית בנושא טופסי 4 והיתרי בניה. כך, הוגש ערר כנגד החלטת הועדה המקומית מיום 16.8.1999 לפיה נשלל אחד מדגמי הבתים שנבנו על ידי המערערת; והוגש ערר על החלטת הועדה שלא ליתן טופס 4, שבו נסמכת המערערת על ההסכם הפיתוח, אותו הסכם שהמערערת תוקפת בהליך דכאן את חוקיותו (ראו מוצגים 12-6 של המועצה).
 
           חלוף הזמן הסביר, רלבנטי גם מבחינה זו, שבינתיים בוצע ההסכם על ידי הצדדים והמועצה מילאה את חלקה בהסכם. בנקודה זו אנו מגיעים לנושא האחרון.
 
14.      אי החוקיות: אקדים ואומר כי טענה המערערת לגבי תחולת הלכת דירות יוקרה, מבוססת על ההנחה שהסכם הפיתוח אכן היה נגוע באי חוקיות, מה שלא הוכח כלל ולא נקבע כממצא על ידי בית משפט קמא, שלא מצא להכריע בטענה זו. עם זאת, מפסק דינו של בית משפט קמא עולה כי המועצה המקומית הביאה ראיות לגבי עלויות הפיתוח שנדרשו מהמערערת, ואשר לטענת המועצה אינן חורגות מעלויות ההיטלים והאגרות שהיו מוטלים עליה ממילא.
 
           למרות זאת, ולצורך הדיון, אלך בעקבות המערערת, ואניח כי במסגרת הסכם הפיתוח נגבו ממנה סכומים שלא כדין.
 
15.      תילי תילים של טענות תלתה המערערת בהלכת דירות יוקרה. לטענתה, אין מדובר בהלכה חדשה ששינתה הלכות קודמות, ומכל מקום, אין מניעה להחיל הלכה זו גם על ענייננו.
 
           אכן, בנקודה זו עשויות להתעורר שאלות נכבדות, אולם איני רואה להידרש להן, מהטעם הפשוט שאפילו אקבל הטענה כי ניתן להחיל את הלכת דירות יוקרה על הסכם הפיתוח שנחתם כ-15 שנה קודם להלכה זו, הרי שלא שאלת אי החוקיות היא השאלה הצריכה לענייננו, אלא שאלת נפקות אי החוקיות. אבהיר.
 
16.      בעניין דירות יוקרה, היה מדובר בחוזה לא חוקי שטרם בוצע. באותו מקרה, ביום 22.8.2002 חתמה דירות יוקרה על ההסכם עם העיריה, ביום 11.6.2003 חתמה על הסכם הפיתוח עם המינהל, ביום 29.6.2003 הגישה עתירה מינהלית וביום 24.9.2003 הגישה את התביעה שהצמיחה לנו את הלכת דירות יוקרה. דהיינו, התביעה הוגשה זמן קצר לאחר חתימת ההסכם וטרם ביצועו, וכפי שהדגישה השופטת חיות בפסק דינה שם, המקדמה לא שולמה ועבודות הפיתוח טרם בוצעו, ולכן לא היה מקום להחיל את הוראת סעיף 31 לחוק החוזים.
 
           על ההבחנה בין אי חוקיות לנפקות אי החוקיות על פי סעיף 31 לחוק החוזים, עמד המשנה לנשיאה השופט ריבלין, בדחותו את הבקשה לדיון הנוסף בעניין דירות יוקרה (דנ"א 5547/11 צבי גור-אריה נ' דירות יוקרה (4.1.2012)):
 
"קביעה זו, הנטועה בעקרון חוקיות המנהל הקובע כי גוף מנהלי יפעל רק בגבולות הסמכות שנקבעה לו בחוק, היא מאושיות המשפט המנהלי ובוודאי אינה הלכה חדשה. בדיעבד, קבע פסק הדין, במקום שבו עירייה ויזם הסכימו על תשלום היטל שאינו זהה לזה שנקבע בחוק, ידון ההסכם על-פי דיני החוזים והכללים שנקבעו בהם לטיפול בחוזה פסול. אמנם, מספר פסקי דין קבעו בעבר כי כאשר אזרח מסכים לשלם לרשות תשלום שנדרש ממנו ללא הסמכה חוקית נרפא פגם אי-החוקיות [...] אך בה בעת דומה כי ניתוח הסוגיה על-פי דיני החוזה הפסול מוביל לתוצאות דומות. בדרך זו או בדרך האחרת, קיימת אפשרות כי החוזה יאכף בין משום שאי-החוקיות נרפאה ובין משום שאין לבטל את החוזה הפסול על אף אי-חוקיותו. נדמה כי גם השיקולים המנחים בשתי הסוגיות, ובראשם עצמת אי-החוקיות, דומים [..].
[ ] ...כל שנקבע בפסק הדין נשוא הבקשה הוא כי חוזה מנהלי הנגוע באי-חוקיות יטופל בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית [...]".
 
 
           הנה כי כן, ההלכה בעניין דירות יוקרה לא שינתה את ההלכות שעניינן נפקות אי החוקיות לאור הוראת סעיף 31 לחוק החוזים.
 
16.      במקרה שבפנינו, הצדדים השלימו את חיוביהם על פי הסכם הפיתוח, ומשכך, השאלה הצריכה לענייננו היא כיצד יש להחיל את סעיף 31 לחוק החוזים, סעיף המאפשר גמישות לעניין חובת ההשבה ואף פטור ממנה במקרים המצדיקים זאת (ראו, בין היתר, ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עירית ירושלים (22.1.2009)).
 
           לטעמי, קשה להלום כי לאחר שהמערערת רדתה את כל הדבש מהסכם הפיתוח, בנתה שכונת קוטג'ים יוקרתית והפיקה רווחים, היא תחזור לקופה הציבורית בתביעת השבה. מה עוד, ועל כך עמדנו בפתח הדברים, שלא הוכח כלל כי בשל הסכם הפיתוח המערערת שילמה סכומים העולים על האגרות וההיטלים שהיו מוטלים עליה אילו הדברים היו נעשים בדרך המלך כמתחייב מהלכת דירות יוקרה (השוו: עניין רובינשטיין; רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 234-232 (1999)). לטעמי, המקרה שלפנינו מתאים במובהק גם להחלת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, המאפשר לבית המשפט לפטור מהשבה מטעמי צדק.
 
17.      בטיעון בפנינו הפנה בא כוח המערערת לפסקי דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב כראיה לכך שבתי המשפט המחוזיים מחילים את הלכת דירות יוקרה באופן רטרואקטיבי (ה"פ (ת"א) 50834-12-12 נכסי רמת אביב בע"מ (בפירוק מרצון) נ' עירית תל אביב-יפו (20.5.2014) (להלן: עניין רמת אביב) ות"א 1578/09 (ת"א) אמקור בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (27.1.2015) (להלן: עניין אמקור)).
 
           מעניין לציין, כי בפסקי דין אלה, בהם החיל בית המשפט את הלכת דירות יוקרה, נקבע כי אין מקום להורות על השבה. כך, בעניין רמת אביב, הדגיש בית המשפט כי התובעת ביקשה לשנות את תנאי התב"ע באופן שימקסם את רווחיה וישתלם לה מבחינה כלכלית, ולשם כך היתה מוכנה לשתף פעולה מרצון עם הדרישות שהציבה לה העיריה, ולכן אין מקום להשבה. בעניין אמקור, מצא בית המשפט כי אין מקום לאפשר לתובעת להתנער מכתב ההתחייבות שלה כלפי מנהל מקרקעי ישראל, תוך היקש למשתתף במכרז הטוען נגד פגם במכרז לאחר שנודע לו כי לא זכה.
 
           סיכומו של דבר, שלא עלה בידי המערערת להצביע ולו על פסק דין אחד, בו הורה בית המשפט על השבת סכומים שנגבו שלא כדין, בנסיבות מעין אלה, לאחר שההסכם בוצע על ידי שני הצדדים והצד הטוען לבטלות ההסכם הפיק רווח מההסכם. 
 
16.      אשר על כן, דין הערעור להידחות. המערערים ישאו בהוצאות המשיבות בסך 40,000 ש"ח כל אחת.
 
ש ו פ ט
 
השופט י' דנציגר:
           אני מסכים.
ש ו פ ט
 
השופט נ' סולברג:
           אני מסכים.
ש ו פ ט
 
 
 
           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.
 
 
           ניתן היום, י"ג בניסן התשע"ה (2.4.2015).
 
 
 
ש ו פ ט                             ש ו פ ט                            ש ו פ ט
 
 
 
_________________________
פסיקה חינם
 
+ שלח משוב