Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> ע"א 7792/10 זכריה ידייב נגד פרחי אחזקות בע"מ ואח'
 
 
 
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
 
 
ע"א  7792/10
 
 
לפני:   כבוד השופטת א' חיות
  כבוד השופט ע' פוגלמן
  כבוד השופט י' עמית
 
 
המערער: זכריה ידייב
 
                                          
  נ  ג  ד
 
                                                                                                    
המשיבים: 1. פרחי אחזקות בע"מ
  2. בי.סי.איי.די בע"מ
 
                                          
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 10.08.2010 בת.א. 466-06-09 שניתן על ידי כבוד השופט י' שינמן
 
                                          
תאריך הישיבה: כ"ד בחשון התשע"ד      (28.10.2013)
 
 
בשם המערער: עו"ד רמי קרגולה
 
 
בשם המשיבים: עו"ד יאיר צדוק; עו"ד דן בן-שאול
 
 
 
פסק-דין
 
 
השופטת א' חיות:
 
           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (כבוד השופט י' שיינמן) בו נדחו רוב רובן של הטענות שהעלו המערער והמשיבים זה כנגד זה בקשר עם זכויות בחלקים שונים של בניין תעשייה שבנה המערער בנתניה וכן בקשר להתחשבנות ביניהם הנוגעת בעיקרה להשלמת הבניין.
 
רקע הדברים
 
1.        המערער היה בעל זכויות חכירה במגרש הידוע כחלקה 7 בגוש מספר 7961 (מגרש 58/1), והממוקם באזור התעשייה בנתניה. המערער בנה בניין בן 4 קומות (להלן: הבניין) על המגרש ולאחר שקומת הקרקע נבנתה ואוכלסה על-ידו ובניית יתר הקומות הייתה בעיצומה, התקשר המערער עם המשיבה 2 ביום 31.12.2003 בחוזה לפיו מכר לה את הקומה הרביעית בבניין וכן חניות בשטח של 80 מ"ר, תמורת סך של 287,000 דולר (להלן: חוזה המכר עם המשיבה 2). כשנה לאחר מכן, ביום 15.12.2004, התקשר המערער בחוזה נוסף לפיו מכר למשיבה 1 את הקומה השנייה והשלישית בבניין, רמפה בחלקו המערבי של הבניין וכן חניות בשטח של 56 מ"ר תמורת סך של 585,000 דולר (להלן: חוזה המכר עם המשיבה 1). לצד ההתקשרות בחוזה המכר עם המשיבה 2 התקשרו המערער ומשיבה זו גם בהסכם שיתוף במקרקעין (להלן: הסכם השיתוף), והמשיבה 1 חתמה אף היא על הסכם זה לצד התקשרותה בחוזה המכר עם המערער.
 
2.        בין הצדדים התגלעו מחלוקות הנוגעות בעיקרן לשאלה על מי מוטלת החובה לבצע פעולות שונות הנדרשות להשלמת הבניין. לצורך כך, נפגשו הצדדים ביום 23.3.2005. באותה פגישה נכח גם עו"ד אילן תמאם (להלן: עו"ד תמאם) אשר ייצג אותם בעסקאות המכר ובמהלכה הגיעו הצדדים להסכמה לגבי האופן אשר בו תחולקנה ביניהם הפעולות הנדרשות להשלמת עבודות הבנייה. עו"ד תמאם אף ערך פרוטוקול לגבי הסיכום שהושג באותה פגישה (להלן: הפרוטוקול), אך למרבה הצער בכך לא באו הסכסוכים בין הצדדים על פתרונם וביום 16.12.2007 הגישו המשיבות תביעה לבית משפט השלום בנתניה בדרישה לאכוף על המערער את קיום התחייבויותיו על-פי הסכמי המכר וכן לחייבו בפיצויים בגין נזקיהן. המערער מצידו הגיש תביעה שכנגד בה טען כי המשיבות הן אלה אשר אינן עומדות בהתחייבויותיהן וביקש אף הוא סעדים של אכיפה ופיצויים. ביום 19.5.2009 העביר בית משפט השלום (כבוד השופטת ה' עובדיה), בהסכמת הצדדים, את הדיון בתובענות לבית המשפט המחוזי, בשל חוסר סמכות עניינית.
 
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
 
3.        אחת הסוגיות המרכזיות אשר לגביה נחלקו הצדדים נגעה למעמדם של חדרי השירות המצויים בכל אחת מן הקומות (להלן: חדרי השירות). המערער טען כי חדרי השירות הללו אינם רכוש משותף ולא נכללו בממכר על-פי חוזי המכר עם המשיבות, לחלופין טען המערער כי גם אם ניתן לראות בחדרי השירות רכוש משותף הוא שמר לעצמו בחוזי המכר את הזכות להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם ליחידות שבבעלותו ולטענתו כך עשה בפועל וייחד את השימוש בחדרים אלה לעצמו. המשיבות טענו מנגד כי חדרי השירות בכל אחת מהקומות בהתאמה נכללו בממכר על-פי חוזי המכר ועל כן רכשה כל אחת מהן מתוקף חוזה המכר גם את זכויות החכירה בחדר השירות המצוי בקומה שרכשה. בדחותו את טענות כל הצדדים בעניין זה קבע בית המשפט המחוזי כי הבניין עונה להגדרת בית משותף שבסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) וחדרי השירות עונים להגדרת רכוש משותף שבאותו סעיף. עוד קבע בית המשפט כי משהוברר שבחדרי השירות עוברת צנרת הבניין המשמשת את כלל בעלי היחידות חלה לגביהם הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין והם אינם ניתנים להצמדה בהיותם "מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות". בהקשר זה הדגיש בית המשפט כי סעיף 4.11 שבחוזי המכר הקובע כי המוכר רשאי להצמיד כל חלק מהרכוש המשותף על-פי שיקול דעתו, מוסיף וקובע כי הוא רשאי לעשות כן "בהתאם לכל דין". עוד קבע בית המשפט קמא כי גם אם ניתן היה להצמיד את חדרי השירות לאיזה מיחידות הבניין עולה מחוזי המכר שהצדדים התכוונו להותירם כרכוש משותף ולא להצמידם. זאת משום שלהבדיל מהוראות הנוגעות לחלקים אחרים בבניין, אין בחוזים אלה כל הוראה מפורשת בדבר הצמדתם לאיזה מן היחידות. כמו כן הפנה בית המשפט המחוזי אל סעיף 12.9 לחוזה המכר עם המשיבה 1 הקובע כי "חדרי השירות בכל קומה, ייעשה בהם שימוש, אם בכלל, אך ורק לצורך שירות ואחסנה בלבד" ולשיטתו אף שלשון זו אינה ברורה דיה נראה כי הסעיף עוסק ב"שירות ואחסנה" של כלל הדיירים. בית המשפט לא התעלם בפסק דינו מעדותו של עורך-הדין תמאם לפיה כוונת הצדדים הייתה שחדרי השירות יישארו בבעלות המערער, אך קבע כי הדבר אינו מתיישב עם לשון חוזי המכר ועם השרטוטים שצורפו אליהם.
 
4.        סוגיה נוספת אליה נדרש בית המשפט המחוזי נוגעת לחניות בבניין. בהקשר זה התייחס בית המשפט לאמור בסעיף 4.10 להסכם המכר עם המשיבה 1 בו נקבע כי למשיבה 1 אופציה לבנות חנייה תת-קרקעית בתוך ארבע שנים מיום כריתת ההסכם (להלן: האופציה), וכי ככל שתנוצל האופציה ותיבנה החנייה, יחזיקו בה המערער וכל אחת מהמשיבות בחלקים שווים. על-פי בית המשפט המחוזי, משהוגשה תביעת המשיבות בדצמבר 2007, כשנה לפני פקיעת האופציה, לא הייתה למשיבה 1 אפשרות אמיתית לממשה נוכח היחסים העכורים בין הצדדים. ועל כן, כך קבע, כי יש להעניק למשיבה 1 אפשרות לממש את האופציה החוזית שניתנה לה בתוך שנה מיום מתן פסק הדין. עוד קבע בית המשפט כי לא ניתן לקבוע בבירור מי מנע את מימוש האופציה בעבר ועל כן דחה את תביעת המשיבה 1 לתשלום דמי שימוש ראויים עבור החניה.
 
5.        בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי חוזי המכר לא הבהירו מי אחראי להשלמת עבודות הגמר של הבניין בהדגישו כי הוסכם בהם שהמערער מוסר את הממכר "במצבו הנוכחי", אשר אין חולק כי בעת כריתת החוזים היה רחוק מלהיות מושלם. אולם, כך קבע בית המשפט המחוזי, בשני חוזי המכר התחייב המערער לדאוג לקבלת טופס 4 בתוך תשעים ימים מיום כריתת החוזה ומשאישור זה טרם ניתן יש לראותו כמי שהפר את התחייבותו. יחד עם זאת, סבר בית המשפט המחוזי כי המשיבות אינן זכאיות לפיצוי בגין הפרה זו משלא הוכיחו מהו הנזק שנגרם להן בשל אי הוצאת טופס 4 ובהינתן העובדה שהבניין מחובר לחשמל ומים ונעשה בו שימוש בפועל. תביעת המערער להשבת תשלומים ששילם עבור התקנת מערכות כיבוי אש בבניין נדחתה אף היא על ידי בית המשפט המחוזי בקובעו כי מערכות אלה נדרשות לשם קבלת טופס 4 ומכאן שהוא היה מחויב בהתקנתן. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי המשיבות הודו בביצוע עבודות בניה ללא היתר וציין כי בגין כך עשויה אמנם הוצאת טופס 4 להתעכב, אך סבר שהמערער לא הוכיח כי זוהי אכן הסיבה שבגינה לא ניתן טופס זה, בציינו כי לא נסתרה טענת המשיבות לפיה העבודות הללו בוצעו על-ידן רק לאחר שכבר חלפו תשעים הימים שהוקצו למערער בחוזי המכר להוצאת טופס 4.
 
           עוד קבע בית המשפט המחוזי כי המערער הפר את חובתו על-פי חוזי המכר לדאוג לרישום הבניין כבית משותף ולרישום הזכויות שרכשו בו המשיבות בציינו כי טענת המערער לפיה אי-מילוי חובה זו נובעת ממחדליהן של המשיבות, לא הוכחה. מאידך גיסא, קבע בית המשפט כי המשיבות לא הוכיחו שהן סובלות מירידת ערך נוכח השיהוי ברישום הזכויות, וכי החוב למס שבח אשר מנע את רישום הזכויות הוסדר בינתיים על ידי המערער. על כן, דחה בית המשפט את תביעת המשיבות לפיצוי בגין הפרת החוזה בהקשר זה.
 
6.        אשר לגג הבניין, קבע בית המשפט המחוזי כי המערער התחייב לאפשר למשיבות להתקין בו מזגנים, והפר את התחייבותו זו בכך שמנע מן המשיבה 1 לעשות כן. בנוסף, קבע בית המשפט המחוזי כי עבודות הזיפות שביצע המערער בגג הבניין נעשו לטובת כלל הדיירים ועל כן הוא זכאי להחזר החלק היחסי של הוצאותיו בגין עבודות אלה אף שהגג הוא בבעלותו. המערער לא צירף אסמכתא באשר לעלותן של עבודות הזיפות, ומשכך העמיד בית המשפט המחוזי על דרך האומדנא את עלותן על סך של 27,000 ש"ח.
 
           אשר לטענת המערער בדבר שימוש בלתי מורשה של המשיבות במעלית ובמדרגות לצורך העברה ואחסון של סחורות, קבע בית המשפט המחוזי כי הוא מקבל בעניין זה את עדותו של מר בן נעים מטעם המשיבות שהותיר רושם מהימן לפיה המעלית לא שימשה לצרכי העברת סחורות בעלות משקל חריג, וכי סחורה הועמדה בחדר המדרגות באופן זמני ולפרק זמן קצר. לפיכך דחה בית המשפט את טענותיו של המערער בהקשר זה בקובעו כי השימוש בחדר המדרגות היה סביר וכי אין הצדקה לחייב את המשיבות לשלם דמי שימוש עבור שימוש זה, כדרישת המערער. לבסוף קבע בית המשפט כי בפרוטוקול של הפגישה שערכו הצדדים הוסכם שהמערער יישא בעלויות שיפוץ הכניסה ומדרגות החירום, אך בפועל נשאה המשיבה 1 בעלויות אלה ועל כן, חייב בית המשפט המחוזי את המערער לשלם למשיבה 1 סך של 76,965 ש"ח, בהתאם לחשבוניות שהציגה בדבר עלותן של העבודות, ובקיזוז סך של 18,000 ש"ח -העלות היחסית של עבודות הזיפות החלה על המשיבות, ובסך הכל חייב את המערער לשלם למשיבה 1 סך של 58,965 ש"ח. עוד חייב בית המשפט המחוזי את המערער לדאוג להוצאת טופס 4 ולעמוד בדרישות הגורמים המוסמכים לכך, בתוך שנה מיום מתן פסק הדין וכן הורה כי בתוך אותו פרק זמן על המערער לדאוג לרישום הבית המשותף ולרישום הזכויות שרכשו המשיבות בבניין על שמן. לבסוף הורה בית המשפט כי על המערער לאפשר למשיבה 1 להתקין מזגנים על הגג.
 
           מכאן הערעור שלפנינו.
 
טענות הצדדים
 
7.        המערער טוען כי בית המשפט המחוזי שגה בקובעו כי חדרי השירות הינם רכוש משותף. לדידו, תשריט הממכר שצורף לחוזי המכר הגדיר במפורש את גבולות הממכר, ואלה אינם כוללים את חדרי השירות. לחלופין, טוען המערער כי גם אם נכון לראות בחדרי השירות רכוש משותף, אין להעמידם לשימוש כל הדיירים מכיוון שעל-פי סעיף 10 להסכם השיתוף הוא היה רשאי לייחד את השימוש בחלקים מהרכוש המשותף לעצמו או לטובת יחידות אחרות בבניין. לטענתו קבלנים נוהגים כדבר שבשגרה לייחד לעצמם חלקים נרחבים מהגג, החצר וחדרים שונים אחרים, וכך פעל ביחס לחדרי השירות. עוד טוען המערער כי הבניין אינו "בית משותף" על-פי חוק המקרקעין ועל כן לא היה מקום שבית המשפט יסיק את מעמדם של חדרי השירות מסעיף 55(ג) לחוק זה. לבסוף טוען המערער כי משיבה 2 הודתה שעשתה שימוש בלעדי ללא הסכמתו בחדר השירות שבקומה 4 וככל שאכן מדובר ברכוש משותף לרווחת כלל הדיירים, עליה לשלם לו דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה.
 
           אשר לחיובו בהוצאת טופס 4 תוך שנה טוען המערער כי היה על בית המשפט להכפיף צו זה להסרת כל מניעה לקבלת טופס זה מטעם המשיבות, ובפרט להריסת תוספת הבניה הבלתי חוקית שבנתה המשיבה 1, אשר בגינה אף הוגש נגדה כתב אישום. עוד טוען המערער כי עסקי המשיבות מחייבים דרישות מוגברות מצד גורמי כיבוי האש כתנאי להוצאת טופס 4, וכי חיובו במימון דרישות מיוחדות אלה חורג מההסכמות החוזיות בין הצדדים. נוסף על כל אלה מלין המערער על קביעת בית המשפט המחוזי בדבר הארכת האופציה שניתנה למשיבה 1 לבניית חנייה תת קרקעית ולטענתו סעד כזה לא התבקש כלל על-ידי המשיבה 1. עוד טוען המערער כי המשיבות הודו שהוא בנה על חשבונו את מדרגות החירום בעורף הבניין, ועל כן לא היה מקום לחייבו להשיב למשיבה 1 סכום כלשהו בגין בנייתן והוא מוסיף וטוען כי מכל מקום אין אינדיקציה לכך שהחשבוניות שהוצגו על-ידי המשיבה 1 בהקשר זה אכן שולמו. לבסוף טוען המערער כי המשיבות משתמשות בשטחי המדרגות המשותפים לשם אחסון סחורה וציוד והוא סבור כי היה על בית המשפט להורות להן לפנות שטח זה לאלתר, בהתאם לצו עשה שביקש בתביעה שכנגד.
 
8.        המשיבות מצידן טוענות כי המערער לא חלק על כך שהצנרת המשמשת את כלל הבניין עוברת בחדרי השירות, ועל כן ממילא אין הוא חולק על כך שחדרי השירות מיועדים לשמש את כל בעלי הזכויות בבניין. מכאן לטענת המשיבות נובע כי הסעיפים בחוזי המכר שבהם הוסכם להתיר למערער לייחד לעצמו חלקים בבניין אינם חלים על חדרי השירות וכי חדרים אלה מיועדים לשרת את כלל הדיירים. בנוסף טוענות המשיבות כי המערער מתגורר כיום בניגוד לחוק בחדר השירות שבקומת הביניים, וכי גם את חדרי השירות בקומות שרכשו המשיבות הוא מתכנן להפוך ל"דירות מגורים", אף שיש להן צורך בגישה שוטפת ומיידית לצנרת המצויה בחדרים אלה. אשר לטענותיו של המערער לעניין מילוי דרישות כיבוי האש טוענות המשיבות כי הוא התחייב להמציא להן טופס 4, ומכאן שעליו לשאת בדרישות הנלוות לכך. לעניין התקנת מדרגות החירום טוענות המשיבות כי בניגוד לטענות המערער הן מעולם לא הודו שהוא זה ששילם עבור התקנתן ולבסוף הן טוענות כי אין מקום למתן צווים בנוגע לשימוש בחדר המדרגות שכן לא הוכח שנעשה בו שימוש שאינו מותר.
 
דיון
 
9.        דין הערעור להידחות.
 
           השגתו המרכזית של המערער נוגעת לקביעות בית המשפט המחוזי ביחס לחדרי השירות. לשיטת המערער לא מדובר בחדרים המיועדים לשימוש כל הדיירים ומכאן שהם אינם חלק מהרכוש המשותף. אולם, בסעיף 12.9 לחוזה המכר עם המשיבה 1 הסכימו הצדדים כי "חדרי השירות בכל קומה ייעשה בהם שימוש, אם בכלל, אך ורק לצורך שירות ואחסנה בלבד", מבלי לנקוב בשמו של המשתמש בחדרים והדבר אינו מתיישב עם טענת המערער כי מדובר ביחידות שנותרו בבעלותו ולשימושו באופן בלעדי. המערער אף לא הבהיר מהו לשיטתו ייעודן של כל אותן "יחידות נפרדות". זאת ועוד - כינויים של חדרים אלה כ"חדרי שירות" מלמד כי אין מדובר ביחידות נפרדות ועצמאיות כטענת המערער ותמיכה נוספת לאותה מסקנה עצמה ניתן למצוא בתשריט שצורף לחוזי המכר, שם כונה שטח חדרי השירות בשם "חלל". כינוי זה מתיישב יותר עם המסקנה כי עסקינן בשטח משותף המיועד לשירות של כלל הדיירים מאשר עם המסקנה כי מדובר ביחידה עצמאית ונפרדת שנותרה בבעלות המערער. אותו חלל אף לא נמכר למי מהמשיבות, כפי שקבע בצדק בית המשפט קמא, והדבר עולה בבירור מן התשריט המצורף לחוזי המכר אשר בהם לא נכלל שטח חדר השירות בממכר המסומן בצהוב. שטחן של היחידות (17 מ"ר מתוך 538 מ"ר, שהוא שטחה של כלל הקומה), תומך אף הוא במסקנה כי מדובר ביחידת שירות המשותפת לכלל בעלי הזכויות בבניין.
 
           טענתו החלופית של המערער כי הצמיד את חדרי השירות ליחידות שנותרו בבעלותו אף היא דינה להידחות, כפי שקבע בצדק בית המשפט קמא, וזאת נוכח הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 וההלכה המושרשת לפיה הוצאת שטחים מן הרכוש המשותף והצמדתם ליחידה מיחידות הבניין צריך שתיעשה באופן מפורש וברור (ראו למשל: ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, פס' 50 לפסק דינה של השופטת נאור (10.9.2009); ע"א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון נ' עו"ד סטריקובסקי, כונס נכסים (24.10.2013)), ואילו בענייננו אין בחוזי המכר התייחסות כלשהי להוצאת חדרי השירות מן הרכוש המשותף או להצמדתם אל היחידות שבבעלות המערער. בשל כל הטעמים שפורטו איננו מוצאים עילה להתערב במסקנתו של בית המשפט המחוזי לפיה חדרי השירות הם רכוש משותף אשר כל הדיירים רשאים להשתמש בהם.
 
           יתר הטענות שהעלה המערער כנגד ממצאיו ומסקנותיו של בית המשפט קמא אף הן אינן מצדיקות את התערבותנו כערכאת ערעור בהיותם מנומקים ומפורטים ונסמכים כדבעי על הראיות שהוצגו ועל הוראות הדין.
 
           אשר על כן, הערעור נדחה. המערער ישלם למשיבות שכר טרחת עורך-דין בערעור בסך של 30,000 ש"ח.
 
 
           ניתן היום, ב' בכסלו התשע"ד (‏5.11.2013).      
 
 
ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט
 
 
_________________________
חזרה לפסיקה חינם
 
 
+ שלח משוב