Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> ע"א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון נגד עו"ד דורון סטריקובסקי, כונס נכסים ואח'
 
 
 
 
 
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
 
 
  ע"א  7746/11
   
לפני:   כבוד השופטת א' חיות  
  כבוד השופט ע' פוגלמן  
  כבוד השופט נ' סולברג  
       
 
 
המערערים:
 
 
1. נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון
2. יורם יבלונקה
3. עמיהוד ווקסלר
4. גל שטיינהרט
5. אילן טופור
6. אסתר פאר
7. אלן זיטקוביץ
9. שלום (ז'יררד) חסיד
10. יעקב קליין
11. עמית לוי ולוי מכשירי כתיבה בע"מ
12. ל.י. יגאנה בע"מ
13. אברהם קלמוביץ, עו"ד
14. מעין אריאלי ריהוט משרדי שווק בע"מ
15. אלי עין שי
16. אלפרד בן עדי
17. ראיסה וויסבוך
18. אפרים אלטשולר
19. אורלי סגל
20. ד"ר משה קהן 
21. פוטו גל בע"מ
22. באטה ירדן נכסים והשקעות בע"מ
 
                                          
  נ  ג  ד
 
                                                                                                    
המשיבים: 1. עו"ד דורון סטריקובסקי, כונס נכסים
2. בנק הפועלים בע"מ
  3. יוסף גוליברודה חברה לבנין וקבלנות בע"מ (בפירוק)
  4. גוליברודה חברה לניהול ולאחזקות (1994) בע"מ (בפירוק)
  5. ושז השקעות בע"מ
 
                                          
ערעור  על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 1924/04 מיום 13.07.2011 שניתן על ידי כב' השופט הבכיר י' פרגו
 
                                          
תאריך הישיבה: ט"ז בתמוז התשע"ג       (24.6.2013)
 
 
בשם המערערים: עו"ד אדם אלבג
 
 
בשם המשיבים 2-1: עו"ד דורון סטריקובסקי; עו"ד אושרה פרידמן
 
 
בשם המשיבה 5: עו"ד יגאל דורון; עו"ד שי משה סרי; עו"ד יונית גוב; עו"ד קרן מימון
 
 
 
 
פסק-דין
 
 
השופט נ' סולברג:
 
1.        ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א 1924-04; כבוד השופט הבכיר יהודה פרגו) בתביעה להצהרה על זכויות בעלות ברכוש משותף בבניין.  
 
רקע
2.        הבניין ברחוב רוטשילד 78 בראשון לציון, הידוע כחלקה 639 בגוש 3945 (להלן: הבניין) הוא מבנה מסחרי ולוֹ 4 קומות. קומת קרקע משמשת למסחר, מעליה 3 קומות משרדים, ומתחתיה קומת מרתף, ובה חניון תת-קרקעי ומקלט. הבניין טרם נרשם כבית משותף, והצדדים חלוקים ביניהם על זכויות הבעלות ברכוש המשותף. את הבניין בנתה המשיבה 3 (להלן: החברה הקבלנית), המשיבה 4 היא חברת הניהול של הבניין (להלן: חברת התחזוקה), ובנייתו נעשתה בליווי פיננסי של המשיב 2 (להלן: הבנק) שלזכותו נרשמה משכנתא ראשונה על המקרקעין. המערערים, נציגות הבניין וחלק מדייריו (להלן: הדיירים) רכשו יחידות בבניין, אשר הוחרגו מתחולת המשכנתא, בהסכמת הבנק. לימים נקלעה החברה הקבלנית לקשיים כלכליים והבנק פתח בהליכי הוצאה לפועל נגדה. המשיב 1 מונה ככונס נכסים למכירת נכסי החברה הקבלנית. בשנת 2004 אישרה ראש ההוצאה לפועל למכור מספר חנויות (8, 9 ו-10) בבניין למשיבה 5 (להלן: ושז השקעות) וחתמה על פסיקתא המאשרת את המכירה.
 
3.        המערער 2 הגיש ללשכת ההוצאה לפועל התנגדות למכירה האמורה בד בבד עם בקשה לעיכוב ביצוע, בטענה כי חלק מן השטחים המיועדים למכירה מהווים רכוש משותף של בעלי היחידות בבניין. בעקבות החלטת ראש ההוצאה לפועל הגישו המערערים תביעה לבית המשפט המחוזי, במסגרתה עתרו למתן סעד הצהרתי אשר יורה כי חלקים מסויימים בבניין אינם שייכים לחברה הקבלנית, אלא הם רכוש משותף של בעלי היחידות בבניין (ת"א 1924-04). לטענתם, כמה חלקים מן הבניין נבנו שלא על-פי היתר הבניה שהוּצא לבניין, כך שנגרע שלא כדין חלק מן הרכוש המשותף השייך לדיירים.
 
4.        לאחר דיון פסק בית המשפט המחוזי כי הבניין, על כל חלקיו, נבנה על-פי היתר כדין; השינויים התכנוניים נעשו אף הם על-פי היתר כדין; בהתאם לחוזי המכר ניתן היה לבצע את השינויים התכנוניים כפי שנעשו. באשר לשטחים שבגינם הוגש הערעור נפסק כי רובם אינם מהווים חלק מן הרכוש המשותף. בכלל זאת נדחו טענות המערערים בקשר עם חנות מספר 10, מחסן מספר 11, מחסן מספר 12 ומשרד מספר 42. באשר להצמדת/סיפוח השטחים מתוך הפרוזדור לחנויות 9-8, תוך גריעתם מן הרכוש המשותף, נקבע כי הדבר נעשה שלא כדין, וכי שטחים אלה הם חלק מן הרכוש המשותף אשר הוחרג מן המשכנתא. באשר ל-25 החניות בחניון התת-קרקעי נפסק, כי כונס הנכסים יהיה רשאי למכור ולהצמיד אותן לבעלי היחידות במגבלות החוק והתקנות. חניות שנרכשו ושתירכשנה תוצמדנה ליחידות הרלבנטיות עם רישום הבית כבית משותף. החניות הנותרות תהיינה רכוש משותף ולכל דייר תהיה זכות שימוש וחלק בלתי מסויים בהן. ושז השקעות הגישה ערעור על פסק הדין, אולם חזרה בה מערעורה בהמלצתנו בגמר הדיון, והוא נדחה (ע"א 7878/11). הדיירים הגישו גם הם ערעור על פסק הדין, הוא נשוא הליך זה.
 
עיקרי טענות הצדדים
5.        הדיירים טוענים כי הבסיס העיקרי לפסק דינו של בית המשפט המחוזי – הקביעה לפיה ניתן היתר בנייה כדין, וכי היה בו כדי להכשיר הפרות בנייה שנעשו בחריגה מן ההיתר – הוא שגוי. היתר בנייה שכזה לא ניתן מעולם, וישנן כמה וכמה ראיות המוכיחות זאת. מכל מקום, אין בכוחו של היתר בנייה שניתן בדיעבד כדי להכשיר את ההפרות נשוא הערעור. טענה נוספת טוענים הדיירים, כי בהתאם להלכות שיצאו מלפני בית משפט זה, לא ינתן תוקף משפטי לסעיפים חוזיים בהם ניתנת הסכמה כללית להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף בעתיד לפי שיקול דעתו של המוכר. הדיירים מצביעים בערעורם גם על שגיאות פרטניות שנפלו לפי טענתם בפסיקתו של בית המשפט המחוזי על כך שיחידות שונות שעמדו במוקד הסכסוך אינן חלק מן הרכוש המשותף. לבסוף טוענים הדיירים, כי בית המשפט המחוזי לא הכריע בבקשתם לפיצול סעדים, ומבקשים להכריע בבקשה בגדרי הערעור.
 
6.        לטענת כונס הנכסים והבנק דינו של הערעור להידחות. לדבריהם, הדיירים מבקשים כי בית משפט זה יחרוג מדרך הכלל ויתערב בממצאים עובדתיים ובקביעות מהימנות של בית המשפט המחוזי, מבלי שקיימות נסיבות חריגות וקיצוניות המצדיקות זאת. לטענתם, דין הערעור להידחות גם לגופו של עניין. בית המשפט המחוזי התייחס לשלל הראיות שהונחו לפניו וביסס את מסקנתו המוצדקת על מספר אדנים על-פי ממצאים שקבע. בית המשפט המחוזי דן באופן מפורט במעמדה של כל יחידה שהייתה נתונה במחלוקת, על-פי העדויות שנשמעו במשפט ומסמכים שהוגשו, תוך ישום נכון של הוראות החוק, ולא נפלה כל טעות במסקנותיו. גם ושז השקעות סבורה כי דין הערעור להידחות. לדידה, התנהגות דיירי הבניין, אשר במשך שנים ארוכות הסכימו באדישותם ובשתיקתם לנעשה, יוצרת השתק ומניעות כלפיהם בהליך דנא. השיהוי הכבד והקיצוני בהגשת תביעתם מצדיק את דחיית טענותיהם. לפי טענת ושז השקעות, טענות המערערים בקשר עם חנות מספר 10, ובאשר להיתר הבנייה, נועדו לתקוף ממצאי עובדה ומהימנות שאין ערכאת הערעור נוטה להתערב בהם, ממצאים שמכל מקום הם נכונים גם לגופו של עניין.
 
דיון והכרעה
7.        הבסיס למחלוקת בין הצדדים נעוץ בשינויים התכנוניים שיזמה החברה הקבלנית. היתר הבניה הראשון שניתן לחברה הקבלנית הוּצא ביום 30.1.1994, בהתבסס על תשריט מיום 21.9.1992 (להלן: התכנית הראשונה). אולם הבניין נבנה תוך עריכת שינויים מן התכנית הראשונה, ואֵלו באו לידי ביטוי בתשריט משנת 2001 שאותו ביקשה החברה הקבלנית להגיש על מנת לרשום את הבניין כבית משותף. על-פי פסק הדין של בית המשפט המחוזי, השינויים הללו בוצעו על-פי היתר בניה כדין (להלן: התכנית המאוחרת). בטרם נפנה לדיון בשטחים הפרטניים הנתונים במחלוקת, עלינו להכריע כנקודת מוצא איזוהי התכנית שעל סמכה יש לבחון את מעמדם של השטחים הללו.  
 
8.        לטענת הבנק, התכנית הראשונה כלל לא צורפה לחוזה המכר, ועל כן, ממילא, הקונים לא הסתמכו עליה. מנגד טוענים המערערים, כי החברה הקבלנית לא מסרה להם תכנית מכר, בניגוד לחוק. תחת זאת הפנתה אותם לתכנית הראשונה, ועל כן זוהי התכנית המחייבת מבחינה חוזית ועל-פי דין. לראיה הפנו המערערים לסעיף 3.2 בחוזה, הקובע כי: "הרוכש מצהיר ומאשר כי בדק את המגרש בו מוקם הפרויקט והממכר, בדק את זכויות המוכר במגרש וכי הוא עיין ו/או ניתנה לו אפשרות סבירה לעיין בתוכניות המיתאר, ותוכניות בנין העיר הכלליות והמפורטות המתייחסות למגרש, לפרויקט, לממכר ולסביבתם, בנסח הרישום של המגרש, בנספח א', בנספח ב', בנספח ג' ובתכנית הבניין המאושרת וכי הוא מצא את כל הנ"ל מתאימים לו ולמטרותיו ולשביעות רצונו המלאה. הקונה מוותר על כל טענה בדבר אי התאמה בקשר לכל העניינים הנ"ל" [ההדגשה הוספה – נ' ס']. על סמך מה שהובא לפניו, פסק בית המשפט המחוזי כי החוזים נכרתו בהסתמך על התכנית הראשונה, והלכה למעשה התבסס על התכנית הזאת בפסק הדין. אין הצדקה עובדתית או משפטית להתערב בקביעה זו. התכנית הראשונה היא המקור, עליו הסתמכו הדיירים בבואם לרכוש את הממכר. הייעוד שקבעה התכנית לחלקים שונים בבניין הוא אשר שימש תשתית להתקשרות. כך בעניין דנן, וכך בדרך כלל (מיגל דויטש קניין כרך א 664-661 (1997)). כך נפסק, גם כאשר מצב הדברים בשטח היה שונה מתכנית הבנייה, ובכל אופן ראה בית המשפט להסתמך עליה (ע"א 555/74 מאיר נ' וייץ בע"מ, פ"ד ל(2)687); ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד לג(1)805 (1979); להלן: עניין גוב ארי). זוהי אפוא נקודת המוצא. מכאן לבחינת השטחים שבמחלוקת.
 
9.        הבחינה תֵעשה בשני שלבים. בית המשפט המחוזי קבע כאמור כי חנות מספר 10, מחסן מספר 11, מחסן מספר 12 ומשרד מספר 42 אינם חלק מן הרכוש המשותף. נבחן תחילה האם מדובר ברכוש משותף אם לאו. במידה ואכן מדובר ברכוש משותף, נבדוק האם הוצמד כדין לאחת היחידות בבניין. לא למותר לציין כי השאלה האם ניתן היתר בנייה לשינויים שבוצעו בבניין איננה רלבנטית לדיון הקנייני שנועד לקבוע למי שייכים השטחים שבמחלוקת. "אין חולק, כי סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, וכי אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות" (עע"ם 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, פסקה יב (9.1.2011)).
 
חנות 10
10.      לפי התכנית המאוחרת, חנות זו מורכבת משני מפלסים – מפלס קומת הקרקע ומפלס קומת הגלריה. המעבר בין שתי הקומות מתאפשר באמצעות מדרגות פנימיות. אולם לפי התכנית הראשונה, שטחה של החנות תוכנן בצורה שונה, באופן שתא השטח בכל אחד מן המפלסים כלל שלושה תתי-שטחים שבסופו של דבר אוחדו לכדי חנות אחת כדלהלן.
 
11.      השטח בקומת הקרקע מורכב משלושה תתי-שטח אלה: חדר שהוגדר בתכנית הראשונה כ"חברת תחזוקה/חנות"; שטח מבואה; ו"חדר קרטונים". באשר לשטח חברת תחזוקה/חנות, דעתי כדעתו של בית המשפט המחוזי כי מדובר בחדר בבעלות החברה הקבלנית, ולא ברכוש משותף. אמנם בעת הכנת התכנית הראשונה טרם החליטה החברה הקבלנית לאיזו תכלית ישמש החדר, האם יהיה לחנות או שישמש את חברת התחזוקה. אולם מדובר בהחלטה המסורה לחברה הקבלנית, ואין ללמוד מהאופציות השונות שהעמידה לרשותה על התחייבות להפוך את החדר הנדון לרכוש משותף. כיוון שכך, אינני רואה צורך להידרש לטענת המערערים על חדר התחזוקה שהעמידה החברה הקבלנית בשטח חלופי.
 
12.      באשר לשני השטחים האחרים, המבואה וחדר הקרטונים, בית המשפט המחוזי קיבל את טענת החברה הקבלנית, לפיה שטחים אלה לא נגרעו מן הרכוש המשותף, אלא הועברו, ובעצם הוחלפו עם שטח אחר בבניין, שנועד לשמש במקור כחלק מיחידה מסחרית. אינני רואה פסול במסקנה זו. בחוזה נאמר במפורש, בכמה אופנים, כי החברה הקבלנית רשאית לשנות את תכנית הבניה, ובלבד שהממכר עצמו לא ישתנה. ודוק: לא ניתן ללמוד מהוראות אלה כי החברה הקבלנית רשאית לשנות את תכנית הבניה ובתוך כך לנגוס בשטחים המשותפים, אולם היא כן רשאית לבצע החלפות שטחים, כפי שאכן אירע, כך שמִסך כל השטחים המשותפים לא יגרע. יתכן שהחלפת שטחים מסיבית, עד כדי שינוי אופיו של הבניין, לא תהיה מותרת, אולם אין זה המצב בענייננו. כך נאמר בחוזה: 
"9.6... הרוכש מצהיר ומתחייב כי כל זכויות הבניה שבמגרש למעט זכויות בניה שהוצמדו במפורש ליחידות מסוימות, אם הוצמדו, שייכות למוכר בלבד וכי המוכר זכאי לשנות את תכניות הבניה של הבנין שיבנה על המגרש לרבות על ידי שינוי והוספת יחידות שונות, הוספת קומות או הפחתתן, לשנות את תכניות בנין העיר ו/או היתרי הבניה וכי הרוכש מסכים מראש לכל שינוי כאמור ומתחייב שלא יתנגד להן ובלבד שלא יוכנסו שינויים בתכנית הממכר עצמו.
...
 
14. המוכר יהיה זכאי להקים את הפרויקט או כל חלק הימנו בעת ובעונה אחת או בשלבים ולהקים את הפרויקט על פי כל לוח זמנים שימצא לנכון. מבלי לגרוע מהאמור יהיה המוכר זכאי לפי שיקול דעתו בכל עת לשנות ו/או לצמצם, ו/או לעכב, ו/או לדחות ו/או לבטל את תכניתו להקים את הפרויקט או כל חלק ממנו ובלבד שצמצום, עיכוב, דחיה, או ביטול כאמור לא יחולו על הממכר עצמו. עוד מוסכם כי המוכר יהיה רשאי לשנות מפעם לפעם, לפי שיקול דעתו את תכנון הפרויקט ו/או הבנין כמפורט בנספחים לחוזה זה לפי שיקול דעתו, להוסיף לפרויקט חלקים, לגרוע ממנו חלקים או לשנות את תכניות החלקים הקיימים בו לרבות קביעת ושינוי כביש הכניסה לפרויקט, והכל בתנאי שתוכניות הממכר עצמה לא ישתנו" [ההדגשות הוספו – נ' ס'].
 
13.      אם כן, שלושת השטחים המרכיבים את קומת הקרקע של חנות 10 אינם חלק מן הרכוש המשותף, ולפיכך מן ההיבט הזה לא הייתה מניעה לחברה הקבלנית לצרף יחדיו את שלושת השטחים המרכיבים את קומת הקרקע בחנות 10. אלו אינם שטחים משותפים השייכים לכלל דיירי הבניין.
 
14.      עמדתי שונה (בחלקה) ביחס לקומת הגלריה של חנות 10. גם קומה זו מורכבת משלושה תתי-שטח: "משרד"; "חלל לובי כניסה"; ונתיב גישה אל המשרד. המשרד, כמובן, שייך לחברה הקבלנית ואיננו מהווה רכוש משותף. באשר לשני תתי-השטח הנוספים קבע בית המשפט המחוזי כי מכיוון שהיחידה המשרדית שבמפלס קומת הגלריה אוחדה עם זו שבקומת הקרקע, ומשום שהכניסה אל היחידה המאוחדת מתאפשרת מקומת הקרקע בלבד, התייתר הצורך בלובי הכניסה אל היחידה המשרדית בקומת הגלריה, ועל כן לא הייתה מניעה להצמיד את לובי הכניסה לחנות מספר 10. דומני כי אין לקבל הנמקה זו. לפי התכנית הראשונה, שהיא כאמור נקודת המוצא לענייננו, מדובר בנתיב הגישה אל המשרד. שטח הברוטו המהווה חלק מן הממכר המיועד לקונים, הוגדר בחוזה כ"שטח הממכר הכולל את עובי הקירות החיצוניים עובי מחצית הקירות הפנימיים שבין הממכר לשטחים אחרים. וכן חלק יחסי משטחי פרוזדורים, מעברים, שרותים, מעליות וחדרי מדרגות". הפרוזדורים מהווים אפוא רכוש משותף, וכל קונה רכש בהם חלק יחסי. בעניין דנן, מדובר בפרוזדור ככל הפרוזדורים אשר נועד לשמש את כלל הדיירים. אין כל אינדיקציה לכך שמדובר בפרוזדור בעל מאפיינים מיוחדים אשר מהווה למעשה חלק מן היחידה שאליה הוא מוביל, ולא חלק מן הרכוש המשותף הכולל. זאת, בשונה מן התקדים שעליו הסתמך בית המשפט המחוזי, שם דוּבּר על פרוזדור אשר "לא נועד, על פי תכנית הבנין ועל פי עצם ברייתו, לשמש כולו את כלל הדיירים שבבנין רב קומות זה, שבנייתו טרם הושלמה. זהו פרוזדור פנימי שתוכנן ברוחב מיוחד... הפרוזדור תוכנן ברוחב מיוחד זה כדי שישמש מעין אולם המתנה למבקרי הקולנוע שצריך היה לקום בשטח שנמכר למשיבים מס' 2... " (ע"א 538/78 אולמי נפטון בע"מ נ' משעל, פ"ד לג(3)546, 550-549 (1979); להלן: עניין אולמי נפטון).
 
15.      לגבי העניין הזה, אין נפקות לעובדה כי המצב שנוצר לאחר השינויים שנעשו בתכנית המאוחרת הוא כזה שאין עוד צורך בנתיב הגישה אל המשרד. מדובר בשטח שהוא רכוש משותף, בבעלות כלל הדיירים. העובדה כי שטח זה לא נצרך עוד כפרוזדור איננה מובילה למסקנה כי החברה הקבלנית זכאית להנות מן ההפקר, לספח שטח זה לבעלותה ולמוכרו כחלק מיחידה מן המניין לאחר מכן. מסקנה זו יפה גם באשר לחלל לובי הכניסה, אשר לפי טענת החברה הקבלנית, גם הוא היווה נתיב גישה אל היחידה המסחרית, ושוב לא היה בו צורך ככזה. נכון יהיה אפוא לקבל את הערעור בנקודה זו ולקבוע כי שטחי לובי הכניסה וונתיב הגישה אל המשרד הם חלק מן הרכוש המשותף. 
 
מחסנים 11 ו-12
16.      השטחים אשר מהם מורכבים מחסנים אלה (או לפחות חלקם) נועדו לשמש בהתאם לתכנית הראשונה, כפרוזדור. אולם לפי הטענה, לאור השינויים שחלו בבניין, שוב לא היה בהם צורך: אם מכיוון שיחידות בקומת הקרקע ובקומת הגלריה אוחדו ליחידה אחת, שאליה יש כניסה מקומת הקרקע, ועל כן לא היה עוד צורך במעבר אל אותה יחידה מקומת הגלריה, והמעבר נותר כשטח תחוּם חסר תכלית – במקרה של מחסן 11; ואם מפני שכמה יחידות בקומת המשרדים הראשונה אוחדו לכדי יחידה אחת, כך שלא היה עוד צורך באותו פרוזדור, והתהווה חלל קטן נטול תכלית – במקרה של מחסן 12. מסיבה זו קבע בית המשפט המחוזי כי אין פגם בשינוי שנעשה בתכנית המאוחרת בקשר עם המחסנים.
 
17.      כפי שציינתי לעיל באשר לחנות 10, פרוזדור הוא רכוש משותף. הפרוזדורים הנדונים כאן, בעניינו של מחסן 11, גם הם אינם דומים לפרוזדור שהוזכר בעניין אולמי נפטון הנ"ל שעליו הסתמך בית המשפט המחוזי, אשר היה פרוזדור פנימי שנבנה בצורה מיוחדת ונועד לשרת יחידה מסויימת. גם הנימוק לפיו שטחו של מחסן 11 היה נתיב גישה ליחידות שבבעלות החברה הקבלנית, וכי שטחו של מחסן 12 היה נתיב גישה ליחידות אשר בעליהן בחרו שלא להצטרף להליך זה, איננו יכול לעמוד. לכל בעלי היחידות בבניין יש זכות בשטחים המשותפים, והעובדה כי פוטנציאל הפגיעה בדיירים שהפרוזדור אמור היה להוביל לדירתם גדול יותר, איננה מובילה למסקנה שלפיה שאר בעלי היחידות אינם נפגעים כלל. יפים לעניין זה דבריה של השופטת מ' נאור (כתוארה אז):
 
"יש לקבל את עמדת הרוכשים לפיה תפיסה זו של שטחים משותפים פגעה גם בבעלי החנויות המצויות בקומות התחתונות, שכן לכל הרוכשים ישנה זכות שווה בשטחים המשותפים (כפי חלקם היחסי ברכוש המשותף). מה גם, שכאשר מדובר בקניון מסחרי, טענות לעניין גזילת הרכוש המשותף מקבלות משנה תוקף, היות ומהלך שכזה משפיע על כלל הרוכשים. הדבר נכון בוודאי לגבי איטום החלל שבין הקומות העליונות (להלן), אך לא רק לגבי פעולה זו. גם אם הפגיעה בבעלי יחידות מסוימות הייתה חזקה יותר בהשוואה לבעלי יחידות אחרות, אין לומר שהאחרונים לא נפגעו כלל. אין זו הפרה שהרוכשים חייבים להסכים לה, יהא מיקום חנותם אשר יהא" (ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, פסקה 50 (10.9.2009); להלן: עניין ג.מ.ח.ל) [ההדגשות הוספו – נ' ס'].
 
           אם כן, השטחים הכלולים במחסנים 11 ו-12 שנועדו לשמש כפרוזדור, שייכים גם הם לכלל הדיירים, בהיותם רכוש משותף.  
משרד 42
18.      המשרד דנן מצוי בקומה הרביעית של הבניין, והוא הוגדר בתכנית הראשונה כ"מחסן – ח. מכונות". בית המשפט המחוזי פסק לגביו כי מאחר ויוחד בבנין חדר מכונות אחר, והוא אכן משמש כיום את הבניין, הרי שאין מדובר ברכוש משותף. אני מסכים לקביעה זו. כאמור, בהתאם לחוזה, המוכר היה רשאי לבצע "החלפות שטחים" בתנאי שאין הוא "נוגס" בסך כל השטחים המשותפים. כך אכן נעשה באשר למשרד 42. 
 
האם השטחים המשותפים הוצמדו כדין?
19.      בהיקבץ האמור לעיל יחדיו, נמצא ש"חלל לובי כניסה" ונתיב הגישה אל המשרד בחנות 10 הם רכוש משותף, וכזהו גם שטחם של מחסנים 11 ו-12. עלינו לבדוק אפוא האם שטחים אלו הוצאו כדין מן הרכוש המשותף, על מנת שניתן יהיה להצמידם ליחידות שונות בבית המשותף. לפי סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, המוכר דירה בבית משותף אשר בדעתו לסטות מן התקנון המצוי באשר להוצאת חלק מן הרכוש המשותף חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על כך. בלשונו:
         "(א)      המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
            ...".
 
20.      פסיקה עקבית שיצאה מלפני בית משפט זה העניקה פרשנות מצמצמת לסעיפי חוזה המעניקים לקבלן רשות להוציא חלקים מן הרכוש המשותף, תוך שצויין כי "כל מגמתו של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ובעיקר סעיפים 2 ו-6 שבו היא למנוע הסתתרות מאחורי אמירות כלליות כאמור, אשר אין בהן כדי להעמיד את הקונה על כוונתו המפורטת והאמיתית של המוכר. החוק האמור בא למנוע, ככל האפשר, הפתעות לאחר מעשה וכך יש לפרשו ולקיימו" (עניין גוב ארי בעמוד 812). בהתאם למגמה זו, העמידה הפסיקה שלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין. האחד, כי הוצאת השטח המשותף תֵעשה במסמך נפרד לחוזה או במפרט; השני, כי מסמך זה יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו; והשלישי, כי הגריעה מן הרכוש המשותף תצויין באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים (עניין ג.מ.ח.ל, פסקה 50 והאסמכתאות הרבות שם).
 
21.      הבנק טוען כי הצמדת השטחים המשותפים נעשתה כדין, בהסתמכו על סעיף 9.2 לחוזה, המורה כי:
"מוסכם מראש כי לקבלן הזכות להוציא מכלל הרכוש המשותף – ולהצמיד כראות עיניו ללא הגבלה – שטחי חניה, שטחי מגרש, שטחי בנין ושטחי גגות הכל כפי שיפורט בתשריט ובתקנון שיוגשו לרישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. מודגש בזה מראש כי כל שטחי חניון הרכב יוצאו מכלל הרכוש המשותף ויכללו בשטחים בהם יעשה המוכר שימוש על פי שיקול דעתו הבלעדי. המקלטים פנימיים תת קרקעיים ודו תכליתיים בניהול חברת הניהול, ישרתו בזמן חרום בלבד את כל בעלי היחידות, עובדים ולקוחות, ובזמנים שאינם חרום יופעלו על ידי חברת הניהול למטרות המותרות על פי כל דין. מודגש בזה כי חברת הניהול שכרה את המקלטים מאת המוכר ותעשה בהם שימוש על פי שיקול דעתה הבלעדי מעת לעת". 
          
           אולם, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, הוראה זו איננה ממלאת אחר שלושת התנאים שנקבעו בפסיקה, לאמור – היא מופיעה בחוזה ולא במפרט או במסמך נפרד לחוזה, והיא אינה מזכירה באופן ספציפי, קונקרטי ומסוים את שטחי הפרוזדור האמורים. אשר על כן, שומה לקבוע כי שטחים אלה הם רכוש משותף אשר הוצמד שלא כדין, ולפיכך הם שייכים לבעלי הדירות כפי חלקם בשטח המשותף.         
 
סוף דבר
22.      אציע לחברַי לקבל את הערעור בחלקו ולקבוע כי "חלל לובי כניסה" ונתיב הגישה אל המשרד בחנות 10 הם רכוש משותף, וכך גם השטחים הכלולים במחסנים 11 ו-12 שנועדו לשמש כפרוזדור. רכוש משותף זה הוצמד ליחידות שונות בבניין שלא כדין, והוא שייך לבעלי הדירות כולם, כפי חלקם בשטח המשותף.
דרך אפשרית לקיום פסק דיננו הוא בהחלפת שטחים משותפים שכבר נמכרו, עם שטחים אחרים שנותרו בבעלות החברה הקבלנית (שכעת הם בידי הבנק), אבל כמובן שאיננו נוטעים מסמרות.
אין צורך להכריע בבקשה לפיצול סעדים, משום שהלכה פסוקה היא, כי "הזוכה בסעד הצהרתי רשאי לתבוע גם סעד אופרטיבי הנובע מאותה עילה ואין לו צורך בהיתר לפיצול סעדים" (ע"א 10474/03 הכהן נ' מלונות הים התיכון (24.11.2005).
 
המשיבים 2-1 והמשיבה 5 ישלמו למערערים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ כ"א (בסך הכל 30,000 ₪).
 
 
    ש ו פ ט
 
 
השופטת א' חיות:
 
           אני מסכימה לפסק דינו של חברי, השופט נ' סולברג, ולתוצאה שאליה הגיע.
 
           כמו חברי אף אני סבורה כי נוכח האמור בחוזי המכר שנערכו עם הדיירים (ובכלל זה האופן שבו הוגדר "שטח הברוטו" של הממכר כשטח הכולל את החלק היחסי בשטחי הפרוזדורים), השטחים שתוארו בתשריט הבניה מיום 21.9.1992 כ"חלל לובי כניסה" ונתיב הגישה אל המשרד שבמפלס הגלריה של חנות 10, מהווים חלק מן הרכוש משותף, והוא הדין לגבי שטחם של מחסנים 11 ו-12.
 
           אשר לשאלה האם שטחים אלה הוצאו כדין מן הרכוש המשותף. חברי עומד בפסקאות 19 ו-20 לפסק דינו על הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר (דירות)), לפיה מוכר המעוניין להוציא חלקים מן הרכוש המשותף "חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין", וכן על הפרשנות שניתנה לסעיף זה בפסיקה ולפיה יש להקפיד הקפדה יתרה בחובותיו אלה של המוכר נוכח הפגיעה האפשרית בזכויות הרוכשים (ראו גם: יהושע ויסמן "הצמדות בבתים משותפים" עיוני משפט י(3) 611, 612 (התשמ"ה)). בהקשר זה ראיתי לציין כי הדעה המקובלת בפסיקה היא אומנם כי יש לפרש את הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) באופן המקים דרישה לכלול פרטים בדבר הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף במפרט או במסמך נפרד אותם יש לצרף לחוזה המכר בעת עריכתו (ראו: ע"א 60/80 שטרן נ' מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבנין בע"מ, פ"ד לו(3) 48, 54 (1982); ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808, 813 (1983); ע"א 3017/92 מרדר נ' כרמלי, פסקה 4(ג) (7.8.1995); ע"א 8148/06 אליהו נ' שימבורסקי, פסקה 10 (31.12.2008) (להלן: עניין אליהו); ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, פסקה 50 (10.9.2009)). ואולם, לטעמי אין לשלול על הסף את האפשרות כי במקרים מתאימים ניתן יהיה ליתן תוקף להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, אף אם הדבר מעוגן בחוזה המכר בלבד (ראו בהקשר זה הערתו של השופט ע' ר' זועבי בע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849, 857 (2000) והערתו של השופט צ' זילברטל בע"א 374/08 קטן (איטן) נ' הורנשטיין (מינץ), פסקה 23 (25.12.2012) (להלן: עניין הורנשטיין), שם נותרה סוגיה זו בצריך עיון). יחד עם זאת, במקרה כזה ועל מנת להשיג את התכלית שביסוד הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות), יהא על חוזה המכר לנקוט לשון ברורה, קונקרטית ומובלטת בכל הנוגע להוצאת החלקים מן הרכוש המשותף. במקרה דנן, ההוראות הרלוונטיות בחוזי המכר שנערכו עם הדיירים אינן עומדות בדרישות מחמירות אלה ועל כן ניתן גם הפעם להותיר סוגיה זו לעת מצוא בלא לטעת בה מסמרות (ל"משוכה הגבוהה" הניצבת בדרכו של קבלן המבקש להישען על לשון הסכם המכר בלבד, ראו עניין הורנשטיין, פסקה 23, ולסוגיות נוספות שמעוררת פרשנותו הקוגנטית של סעיף 6 לחוק המכר (דירות) ביחסים שבין הדיירים לבין עצמם, ראו עניין אליהו, פסקה 10).
 
           סיכומו של דבר - אני מצטרפת למסקנתו של חברי השופט נ' סולברג, כי השטחים שתוארו לעיל הוצאו שלא כדין מן הרכוש המשותף והם שייכים, אפוא, לכלל בעלי הדירות.
 
    ש ו פ ט ת
 
 
השופט ע' פוגלמן:
 
           אני מסכים לחוות דעתו של חברי השופט נ' סולברג.
 
           בדומה לחברתי, השופטת א' חיות, אף אני סבור כי ניתן להותיר בצריך עיון את השאלה אם ניתן, במקים המתאימים, ליתן תוקף להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, אף אם הדבר מעוגן בחוזה המכר בלבד.
 
    ש ו פ ט
 
 
 
           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט נֹעם סולברג.
 
           ניתן היום, כ' בחשוון תשע"ד (24 באוקטובר 2013).
 
 
ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט
 
 
_________________________
חזרה לפסיקה חינם
 
+ שלח משוב