Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> ע"א 2777/17 - א' בחאש ראעד מוחמד נגד ד"ר עבד אל ראזק אמין מרעי ואח'
 
בבית המשפט העליון
 
 
ע"א  2777/17 - א'
 
 
לפני:   כבוד השופט א' שהם
 
 
המבקש: בחאש ראעד מוחמד
 
                                          
  נ  ג  ד
 
                                                                                                    
המשיבים: 1. ד"ר עבד אל ראזק אמין מרעי
  2. עומר עבד אלחכים חמודה
  3. פאטמה מוסא
  4. עסר מוסטפא ג'מל
  5. אחמד עבדול קאדר חאדיג'ה
  6. וואיל אחמד חאדיג'ה
 
                                          
בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז- לוד, מיום 9.2.2017, בה"פ 7874-11-14, שניתן על ידי כב' השופט י' שפסר – סג"נ
 
                                          
בשם המבקש:                        עו"ד שי צוקרמן
בשם המשיבים:                     עו"ד יהודה חימי
 
החלטה
 
 
1.        לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט י' שפסר – סג"נ), בה"פ 7874-11-14, מיום 9.2.2017, עד להכרעה בערעור שהוגש על פסק הדין.
 
2.        במסגרת החלטתי, מיום 9.4.2017, ניתן צו ארעי המעכב את מחיקת הערת האזהרה הרשומה על שם המבקש, בנוגע למקרקעין מושא הבקשה; והמעכב את מחיקת רישומו של המבקש כבעלים של שישית מן הזכויות במקרקעין הנ"ל, עד להחלטה בבקשה דנן.
          
Law
רקע עובדתי ופסק דינו של בית המשפט המחוזי
 
2.        זכויות חקלאיות במקרקעין הרשומים במושע, בשטח של 6,785 מ"ר, המצויים בקלנסואה, והידועים כגוש 7859 חלקה 24 (להלן: המקרקעין), היו בבעלותם של שלושה אחים: עבד אל קאדיר עוואד עאודה קאסים אבו קאדיג'ה (להלן: קאדיר); עבד אל רחים עוואד עאודה קאסים אבו קאדיג'ה (להלן: רחים); ועבד אל חמיד עוואד עאודה קאסים אבו קאדיג'ה (להלן: חמיד), בחלקים שווים. ביום 12.8.1993, נערך בין יורשיהם של שלושת האחים הסכם חלוקה, לפיו ובהתאם לוויתורים הדדיים שעשו שלושת האחים בימי חייהם בחלקות השונות שהיו בבעלות המשפחה, יהיו המקרקעין בשלמותם בבעלותו ובחזקתו של רחים המנוח ויורשיו (להלן: הסכם החלוקה). במסגרת הסכם זה, הצהירו יורשי קאדיר וחמיד, ובכללם המשיב 5, כי אין להם התנגדות, ולא תהיה להם זכות להתנגד, לכך שיורשי רחים יימכרו את המקרקעין בשלמותם, וכי הם מתחייבים לחתום על כל מסמך הדרוש לצורכי העברת רישומם של המקרקעין על שם יורשי רחים. הלכה למעשה, הרישום בלשכת רישום המקרקעין (להלן: הטאבו) לא שונה, ולא  נרשמה הערת אזהרה לטובת יורשי רחים.
 
3.        ביום 31.8.1993, נחתם הסכם מכר בין יורשי רחים לבין המשיב 4, במסגרתו נמכרו המקרקעין למשיב 4 בשלמותם, וצוין בהסכם המכר כי על אף שרחים רשום בטאבו כבעליהם של שליש מן המקרקעין בלבד, הרי שבהתאם להסכם החלוקה הועברו המקרקעין בשלמותם לבעלותו ולחזקתו. גם במקרה זה הרישום בטאבו לא שונה, ולא נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיב 4.
 
           ביום 17.10.1999, נחתם הסכם חילופין בין המשיב 4 לבין המשיב 1, במסגרתו העביר המשיב 4 למשיב 1 שטח של 3,000 מ"ר בחלקם הצפוני של המקרקעין (להלן: החלקה הצפונית), בתמורה להעברת בית מגורים, שהיה בבעלותו של המשיב 1, למשיב 4. הצדדים לא רשמו הערת אזהרה לטובתו של המשיב 1 ועסקת החליפין לא דווחה לרשויות המס, אלא ביום 23.11.2014, לאחר הגשת התובענה לבית המשפט המחוזי.
 
4.        המשיב 5 ובנו, המשיב 6, חתמו ביום 25.3.2012 על הסכם מתנה, במסגרתו הועבר שטח השווה לשישית מן המקרקעין, אשר היה רשום בטאבו על שמו של המשיב 5, לאחר מותו של אביו – קאדיר, לידי המשיב 6, ללא תמורה (להלן: שטח המתנה). לאחר זאת, ביום 29.3.2012, נרשמה בטאבו הערת אזהרה לטובתו של המשיב 6, ובהמשך הוא נרשם כבעליו של שטח המתנה. ביום 15.4.2012, נחתם הסכם מכר בין המשיב 6 לבין המבקש, לפיו ימכור המשיב 6 למבקש את שטח המתנה. בגדרו של הסכם זה, צוין כי גבולות השטח הנמכר הינם "מצד דרום: בחזקה [בחזקת] מרעי עבד אלבאסט ומרעי עבד אלראזק [המשיב 1] וגמל עסרי [המשיב 4]". ביום 2.8.2012, נרשם המבקש במרשם המקרקעין כבעליו של שטח המתנה. בשלב כלשהו, שמועדו לא הובהר במדויק, חתמו המשיבים 5 ו-6 על מסמך בערבית, לפיו אין למשיב 6 כל קשר להסכם המכר שנערך עם המבקש; כי הוא לא קיבל עבורו כל תמורה; וכי דבר קיומו של ההסכם נודע לו רק כשנה לאחר חתימתו.
 
5.        במהלך שנת 2012, מכר המשיב 4 1,940 מ"ר נוספים מהמקרקעין, לשני רוכשים שונים. בהמשך לכך, מכר המשיב 1 את זכויותיו בחלקה הצפונית לשלושה רוכשים שונים, במסגרת הסכמי מכר אשר דווחו לרשויות המס, כדלקמן: ביום 22.2.2014, חתם המשיב 1 על הסכם למכירת 1,000 מ"ר למשיב 2; ביום 23.2.2014, נחתם הסכם מכר למכירת 1,000 מ"ר למשיב 3; וביום 1.3.2014, חתם המשיב 1 על הסכם למכירת 1,000 מ"ר הנותרים מהחלקה הצפונית לאוסמה זמירו (להלן: זמירו). לאחר מכן, משהסתבר לזמירו כי המבקש טוען לבעלות בשטח שרכש, נערכה פגישה בין השניים. במסמך סיכום הפגישה, מיום 11.5.2014, הצהיר המבקש כי השטח שבמחלוקת שייך לזמירו. כמו כן, נכתב כי המשיב 1 התחייב למסור למבקש שטח "באותה חלקה וגוש הנ"ל עם אותם תכנים", וכי הצהרה זו הינה בתוקף רק ככל שהמשיב 1 יפתור את המחלוקת. משלא נפתרה מחלוקת זו, בוטל בהסכמה הסכם המכר בין המשיב 1 לבין זמירו.
          
6.        המשיבים 3-1 הגישו תובענה לבית משפט קמא, אשר כללה בקשה לפיצול סעדים ובקשה לקבלת צו מניעה זמני. בדיון שהתקיים בבית משפט קמא, ביום 10.11.2014, הסכימו הצדדים כי יינתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על המבקש לתפוס חזקה במקרקעין ולבצע כל דיספוזיציה בהם. ביום 9.3.2015, הגישה גרפולוגית מומחית מטעם בית המשפט את חוות דעתה, ממנה עלה כי חתימות המשיב 6 על הסכם המכר עם המבקש, מיום 15.4.2012, הינן אותנטיות, והוא זה שחתם על ההסכם.
 
           ביום 9.2.2017, קיבל בית משפט קמא את התובענה. בית משפט קמא קבע, כי לא עלה בידי המשיב 5 להוכיח כי חתימתו על הסכם החלוקה מיום 12.8.1993 זויפה, ועל כן הוא מחויב בהסכמות המופיעות בו ביחס למקרקעין, היינו: כי יורשי רחים הם הבעלים והמחזיקים הבלעדיים של המקרקעין בשלמותם. עוד נקבע, כי גם אם תצומצם שרשרת העסקאות הסותרות, כך שיראו בהתחייבויות הנוגדות כתחרות שבין זכויות המשיבים 1 ו-4 לבין זכויותיו של המבקש, תעמוד עדיפותם של המשיבים 1 ו-4, כעסקה הראשונה בזמן, על כנה, בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). זאת, משום שלא ניתן לראות במבקש כמי שעמד בדרישת תום הלב הקבועה בסעיף 9 לחוק המקרקעין, משידע כי המשיבים 1 ו-4 וכן אדם נוסף, הם בעלי זכויות בשטח, על אף ששמותיהם אינם מופיעים במרשם המקרקעין, אך בחר שלא לבדוק מהו חלקם במקרקעין במושע. על כן, כך ציין בית משפט קמא, המבקש ידע, או לכל הפחות עצם את עיניו מפני קיומם של בעלי זכויות נוספים במקרקעין, אשר שמותיהם אינם מופיעים במרשם, ועצימת עיניים זו עולה לכדי חוסר תום לב סובייקטיבי מצדו של המבקש. עוד קבע בית משפט קמא, כי לא הייתה למשיבים 1 ו-4 כל אפשרות לרשום הערת אזהרה ביחס לזכויותיהם במקרקעין, ולפיכך, אין באי-רישומן של הערות אזהרה על ידם, כדי לשלול את תום ליבם. בית משפט קמא הוסיף וקבע, כי בשל חוסר תום ליבו של המבקש, נמנעה גם אפשרותו להסתמך על הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין.
 
           על יסוד האמור, קבע בית משפט קמא כי המשיב 1 זכאי לאכיפת הסכם המכר אשר נכרת בינו לבין המשיב 4, ביום 17.10.2017, ביחס למקרקעין, ולרישום הערת אזהרה על זכויותיו במרשם המקרקעין, בהתאם לכך; וכן, לרישום הערות אזהרה במרשם המקרקעין על זכויות המשיבים 2 ו-3 במקרקעין, בהתאם להסכמי המכר שנחתמו בינם לבין המשיב 1 ביום 22.2.2014, וביום 23.2.2014. עוד הורה בית משפט קמא, כי מרשם המקרקעין יתוקן, כך שהערת האזהרה אשר נרשמה לטובת המבקש, וכן רישומו כבעליהן של שישית מהזכויות במקרקעין יימחק ממרשם המקרקעין. בית משפט קמא קבע בנוסף, כי צו המניעה הזמני אשר ניתן ביום 10.11.2014 ייהפך לצו מניעה קבוע, ולפיו נאסר על המבקש לתפוס חזקה במקרקעין או לבצע כל דיספוזיציה בהם; וניתן היתר לפיצול סעדים, על מנת שניתן יהיה לפעול למימוש זכויות כספיות, ככל שקיימות.
 
הבקשה לעיכוב ביצוע
 
7.        ביום 9.4.2017, הגיש המבקש לבית משפט זה ערעור על פסק דינו של בית משפט קמא.       בד בבד עם הגשת הערעור, הוגשה הבקשה המונחת לפניי, לעיכוב תיקון מרשם המקרקעין, באופן שהערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקש, וכן רישומו כבעליהם של שישית מהזכויות במקרקעין, יימחקו ממרשם המקרקעין. כמו כן, התבקש להורות למשיבים להימנע מביצוע כל דיספוזיציה במקרקעין, עד להכרעה בערעור המבקש.
 
8.        לטענת המבקש, סיכויי קבלת הערעור הינם גבוהים, משום שפסק דינו של בית משפט קמא משנה באופן "דרמטי" את הנטל המוטל על מי שרוכש זכות במקרקעין, כך שהרוכש קרקע חקלאית הרשומה במושע, יידרש כעת להתחקות באופן אקטיבי אחרי זהותם של מחזיקים אחרים במקרקעין, ולערוך לגביהם בדיקות שונות. עוד נטען, כי נטל זו, אשר נקבע בפסק הדין, הינו בלתי סביר וחסר אחיזה בדין הנוהג. בכל הנוגע למאזן הנוחות, סבור המבקש כי זה נוטה, באופן מובהק, לטובתו, שכן אם הבקשה לעיכוב ביצוע תידחה, ובסופו של יום יתקבל הערעור – לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו. נטען, בהקשר זה, כי ככל שתדחה הבקשה  דנן, לא תהא מניעה מצד המשיבים לפנות לאלתר לרשם המקרקעין ולבצע את פסק הדין, או אף למכור את המקרקעין לצדדים שלישיים. זאת, באופן שימנע מהמבקש להשיב את המקרקעין לרשותו, אם יזכה בערעור. עוד טוען המבקש, כי המקרקעין מצויים באזור מגוריו ומתאימים לצרכיו, ולפיכך הם בעלי ערך מיוחד עבורו.    
 
תגובת המשיבים 3-1
 
9.        המשיבים 3-1 (להלן: המשיבים) מתנגדים לבקשה לעיכוב ביצוע, בציינם כי פסק דינו של בית משפט קמא ניתן לאחר הליך משפטי ארוך "ומייגע", וכעת הם זכאים, כמי שזכו בדין, "לקבל לידיהם את פירות זכייתם מיד עם הינתן ההחלטה המזכה", מבלי להמתין להכרעה בערעור (ע"א 1990/17 סלים נ' זיאדאת (19.4.2017)). עוד טוענים המשיבים, כי אמנם קיימת נטייה להיענות לבקשה לעיכוב ביצוע, בהקשר לפסקי דין לפינוי ממקרקעין, אך בענייננו עסקינן בנכס מסחרי, ולכן "הנחת המוצא היא שפינויו אינו בלתי הפיך ומגלם נזק כספי, הניתן לפיצוי ולפיכך אין הצדקה להיענות לבקשת עיכוב הביצוע" (רע"א 4218/16 גרבוע נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח (21.6.2016)). לגופה של הבקשה, טוענים המשיבים כי סיכויי הערעור הינם נמוכים, וכי המבקש לא הרים את הנטל המוטל עליו, להוכחת תשתית ראייתית מוצקה בדבר נזק בלתי הפיך אשר יגרם לו, במקרה שבקשתו תידחה. יצוין, כי המשיבים 6-4 לא העבירו את תגובתם לבקשה דנן, עד לרגע כתיבת שורות  אלה.
 
דיון והכרעה
 
10.      לאחר עיון בבקשה ובתגובת המשיבים, על צרופותיהן, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הבקשה לעיכוב ביצוע להתקבל, כפי שיפורט להלן.
 
11.      כידוע, אין בהגשת ערעור על פסק דין כדי להצדיק, מניה וביה, את עיכובו. הטעם לכך הוא, כי בעל דין זכאי ליהנות מפירות זכייתו סמוך למועד מתן פסק הדין, ואין לדרוש ממנו להמתין לתוצאות הערעור שהוגש על פסק הדין. מקורו של כלל זה בתקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי (ע"א 7863/16 גורדו נ' ימין(14.11.2016); ע"א 5480/16 א.ג.י. השרון אחזקות והשקעות בע"מ נ' בן הפנדי בע"מ (25.9.2016); ע"א בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' הלוואה וחסכון ירושלים אגודה שיתופית בע"מ (19.11.2015)). לצד זאת, רשאי בית המשפט לחרוג מן הכלל האמור, ולהורות על  עיכוב ביצוע של פסק הדין, אם הוכיח המבקש כי סיכויי ערעורו טובים; וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, כך שאם לא יעוכב ביצוע פסק הדין, ובסופו של יום יתקבל הערעור, הוא ייתקל בקושי משמעותי להשיב את המצב לקדמותו (ע"א 2043/17 מעוז נסיעות בע"מ נ' יו.בי.אמ. טרוול בע"מ (9.4.2017); ע"א 10034/16 חברת הובלות חץ ההר בע"מ נ' עגיל (18.1.2017); ע"א 3223/15 המאגר הישראלי לביטוח רכב (הפול) נ' מוספי (10.6.2015)).
 
12.      תנאים אלו הינם תנאים מצטברים, ביניהם מתקיימת "מקבילית כוחות", כך שככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר, כך ניתן למעט בדרישת "מאזן הנוחות" ולהיפך (ע"א 8293/13 נעמן נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל (18.2.2014); ע"א 8450/13 שטייסל נ' הכונס הרשמי (12.1.2014); ע"א 2727/13 מכבי שירותי בריאות נ' ישראלי (4.6.2013)). ראוי להדגיש, כי מבין שני התנאים הללו, הוענק משקל הבכורה לשיקול בדבר מאזן הנוחות (ע"א 7898/14 שחאדה נ' רזוק חברה לעבודות בע"מ (13.1.2015); ע"א 6472/14 ביבאר נ' ביסאן (25.12.20144)).
 
13.      ובחזרה לענייננו, ואפתח בשאלת מאזן הנוחות. כפי שציינתי בע"א 7424/15 חליליה נ' בנאת (30.11.2015), "החשש מפני מכירתם של מקרקעין לצדדים שלישיים, באופן שיאיין את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו ככל שיתקבל הערעור, עשוי להטות את הכף לטובת עיכוב ביצועו של פסק הדין". יחד עם זאת הדגשתי, בהקשר לנכס מקרקעין המיועד לשימוש מסחרי, כי "החשש לנזק בלתי הפיך בבקשות לעיכוב ביצוע, שעניינן נכסי מקרקעין, אשר אינם משמשים למגורי המבקש, אינו עולה באופן אוטומטי, וקיומו של חשש מעין זה ייקבע בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה" (שם, בפסקה 11). בנידון דידן, החשש המרכזי אותו העלה המבקש  במסגרת בקשתו, הוא כי אם לא יעוכב פסק דינו של בית משפט קמא, תימחק הערת האזהרה אשר נרשמה לטובתו, כמו גם רישומו כבעלים של שישית מהזכויות במקרקעין. אם כך ייעשה, יוכלו המשיבים לפעול, במסגרת זכאותם על פי פסק הדין, לרישום הערת אזהרה על זכויותיהם של המשיבים 3-11 בנכס, ואף להעביר את הזכויות הנ"ל לצדדים שלישיים, טרם שיוכרע הערעור. דבר זה עלול ליצור מצב בלתי הפיך, אשר יסכל מראש את תוצאות הערעור, ככל שיתקבל, ועל כן נראה, כי במקרה זה נוטה מאזן הנוחות לכיוונו של המבקש, חרף העובדה כי אין מדובר בענייננו בנכס מקרקעין המיועד למגורים.
 
14.      לפיכך, ומבלי לנקוט עמדה לגבי סיכויי הערעור – הבקשה לעיכוב ביצוע מתקבלת, באופן שתעוכב מחיקת הערת האזהרה, הרשומה לטובת המבקש על המקרקעין המצויים בקלנסואה והידועים כגוש 7859 חלקה 24; וכן, לא יימחק רישומו של המבקש כבעלים של שישית מן הזכויות במקרקעין הנ"ל. זאת, עד להכרעה בערעור שהגיש המבקש, ובכפוף להפקדת סכום של 50,000 ₪ בקופת בית המשפט, עד ליום 6.6.2017.  
 
15.      המשיבים 3-1 יישאו, ביחד ולחוד, בהוצאותיו של המבקש בסכום של     5,000 ₪.
 
           ניתנה היום, ‏כ"ז באייר התשע"ז (‏23.5.2017).
 
    ש ו פ ט
 
 
_________________________
פסיקה חינם
 
 
+ שלח משוב