Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> עע"ם 2390/12 ציגות פרויקט מגדלי בארי-נהרדעא תל אביב , מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ נגד גקי רוזנבלום (גורן)
 
 
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים
 
 
עע"ם  2390/12
עע"ם  2394/12
עע"ם  2448/12
 
 
לפני:   כבוד המשנָה לנשיא מ' נאור
  כבוד השופטת א' חיות
  כבוד השופט צ' זילברטל
 
 
המערערת בעע"ם 2390/12, המשיבה 7 בעע"ם 2394/12 והמשיבה 6 בעע"ם 2448/12:
 
 
המערערת בעע"ם 2394/12, המשיבה 7 בעע"ם 2390/12 והמשיבה 5 בעע"ם 2448/12:
 
 
המערערות בעע"ם 2448/12, המשיבות 6-5 בעע"ם 2390/12 והמשיבות 6-5 בעע"ם 2394/12:
 
 
 
נציגות פרויקט מגדלי בארי-נהרדעא תל אביב
 
 
 
 
מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ
 
 
 
 
 
1. עיריית תל אביב-יפו
2. הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב
 
                                          
  נ  ג  ד
 
                                                                                                    
המשיבים: 1. גקי רוזנבלום (גורן)
  2. דן חיימוביץ'
  3. מיכל בירנהק
  4. רונן שמיר
 
 
שלושה ערעורים מאוחדים על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו בתיק עת"מ 2111/09 שניתן ביום 19.2.2012 על ידי כב' סג"נ שרה גדות
 
                                          
תאריך הישיבה: ה' בתשרי התשע"ד (9.9.2013)  
 
 
בשם המערערת בעע"ם 2390/12, המשיבה 7 בעע"ם 2394/12 והמשיבה 6 בעע"ם 2448/12:
 
המערערת בעע"ם 2394/12, המשיבה 7 בעע"ם 2390/12 והמשיבה 5 בעע"ם 2448/12:
 
המערערות בעע"ם 2448/12, המשיבות 6-5 בעע"ם 2390/12 והמשיבות 6-5 בעע"ם 2394/12:
 
בשם המשיבים 4-1:
 
 
 
עו"ד ישראל פפר
 
 
 
עו"ד ענת בירן; עו"ד ורד מאירוביץ-סייג
 
 
 
 
עו"ד הראלה אברהם-אוזן; עו"ד לירון רותם
 
בעצמם
 
 
 
פסק-דין
 
 
 
השופט צ' זילברטל:
 
           לפנינו שלושה ערעורים על פסק דינו מיום 19.2.2012 של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (כב' סג"נ ש' גדות) בעת"מ 2111/09, בגדרו התקבלה עתירת המשיבים ונקבע כי שמונים מקומות חניה בחניון, שהוא חלק מפרויקט מגורים, שהוקצו בתוכנית בנין עיר עבור תושבי הרחובות הסמוכים, יועמדו לרשותם ללא תשלום.
 
הצדדים לערעור
 
1.        המערערות הן עיריית תל אביב-יפו (להלן: העירייה), אשר בתחום שיפוטה (חלקה 676 בגוש 6217) הוקם פרויקט מגורים הידוע כ"מגורים במתחם נהרדעא-בארי" (להלן: הפרויקט); הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו (להלן: הוועדה המקומית); חברת "מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ", אשר הקימה את פרויקט המגורים והיא הבעלים של חלק מהמתחם (להלן: היזם); ונציגות פרויקט מגדלי בארי-נהרדעא תל-אביב, אשר מייצגת את הדיירים בפרויקט המגורים (להלן: נציגות הדיירים).
 
           המשיבים נמנים על תושבי הרחובות נהרדעא, פומפדיתא, בארי ובצלאל הסמוכים לפרויקט המגורים (להלן: התושבים או המשיבים).
 

רקע עובדתי
 
2.        ביום 5.11.2000 פורסמה והופקדה תוכנית מתאר מפורטת מספר 2769 "מגורים במתחם נהרדעא-בארי" (להלן: התוכנית). לתוכנית הוגשו התנגדויות, בין היתר של תושבי הרחובות הסמוכים למתחם, בטענה כי התוכנית אינה נותנת מענה למצוקת החניה של תושבי השכונה, והיא עלולה לגרום לקריסת מערכת הדרכים הקיימת, העמוסה ממילא. עוד נטען, כי תוספת כלי הרכב המוערכת בעקבות הפרויקט, תפגע באיכות החיים של תושבי השכונה ותגרום למטרדי זיהום, אויר ורעש.
 
3.        ביום 23.5.2001 נשמעו ההתנגדויות בפני ועדת המשנה של הוועדה המקומית. הוועדה הדגישה כי מבדיקות שנערכו על-ידי יועץ התנועה של התוכנית עולה שהקמת הפרויקט תשפר משמעותית את מצב התנועה ברחובות הסמוכים, שכן פרויקט המגורים בא במקום מכללות ומבני ציבור שהיו במקום, הידועים כ"מחוללי תנועה". כמו כן צוין, כי יוזמי הפרויקט נוקטים אמצעים שונים להתמודד עם בעיית החניה ברחובות הסמוכים לו, ובהם – הסדרת החניה לכל דיירי הפרויקט בחניון תת-קרקעי, הסדרת כ-50 מקומות חניה לאורחי דיירי הפרויקט, ותרומה של שני מטר לתוואי הדרך ברחובות נהרדעא ובארי אשר תסדיר חניה לכ-30 כלי רכב ברחוב. הוועדה סיכמה כי "במצב המוצע [תהיה, צ.ז.] הפחתה של כ"ר [כלי רכב, צ.ז.] ביחס למצב התכנוני הקיים, ומתן פתרון מוחלט בנושא החניה לפרויקט תוך שיפור החניה לסביבתו". המלצתה של הוועדה הייתה לקבל את ההתנגדות בחלקה ולקבוע שתיאסר הצמדת מקומות החניה המיועדים לאורחים לדירות בודדות בפרויקט.
 
4.        בהמשך, הועברה התוכנית לוועדה המחוזית אשר ביום 22.4.2002 דנה בהתנגדויות באמצעות ועדת המשנה להשלמת תוכניות (להלן: הוועדה להשלמת תוכניות). הוועדה כללה את נציגת שר המשפטים בוועדה המחוזית – עו"ד נעמי שטרן ז"ל (להלן: עו"ד שטרן), יו"ר הוועדה המחוזית – שמואל לסטר, ונציג הוועדה המקומית – מהנדס העיר, אדריכל דני קייזר; לזהות המשתתפים בה חשיבות לענייננו כפי שנראה בהמשך.
 
           לסופו של דיון החליטה הוועדה להשלמת תוכניות לקבל את התנגדות התושבים, וקבעה כך:
 
"לטענה כי התכנית לא נותנת מענה למצוקת החניה של תושבי השכונה. לקבל את ההתנגדות. במסגרת התכנית יוקצו בתחומה 80 מקומות חניה עבור תושבי הסביבה, לרבות סימונם בנספח התנועה ורישום הערת אזהרה לעניין זה בטאבו. מקומות החניה יהיו עבור תושבים המתגוררים ברחובות שבבלוק המקיף את התכנית, היינו רחובות: נהרדעא, פומפדיתא, בארי ובצלאל. יקבע כי מקומות חניה אלה מיועדים עבור תושבי השכונה, הם ימוקמו בקומת החניון העליונה, בסמוך לחניות האורחים ולא תותר הצמדתם ליח"ד. יקבע בהוראות התוכנית כי תנאי להוצאת היתרי בניה יהיה הבטחת השימוש ב-80 מקומות החניה לתושבי הסביבה".
 
           עוד נקבע כי השטח הפתוח ייקבע בייעוד כשטח ציבורי על פני הקרקע ומתחתיו מרתפי חניה, וכי השטח הציבורי יירשם כולו על שם הרשות המקומית והיא תהיה רשאית להחכיר את מרתפי החניה הנותרים ליזם.
 
5.        ביום 21.7.2002 אושרה התכנית, ובהתאם להחלטת הוועדה להשלמת תוכניות כללה התוכנית את סעיף 12.4 הקובע כלהלן:
 
"במסגרת התכנית יוקצו בתחומה 80 מקומות חניה עבור תושבי הסביבה, לרבות סימונים בנספח התנועה ורישום הערת אזהרה לעניין זה בטאבו. מקומות החניה יהיו עבור תושבים המתגוררים ברחובות שבבלוק המקיף את התכנית, היינו רחובות: נהרדעא, פומפדיתא, בארי ובצלאל. יקבע כי מקומות חניה אלה מיועדים עבור תושבי השכונה, הם ימוקמו בקומת החניון העליונה, בסמוך לחניות האורחים ולא תותר הצמדתם ליחידת מגורים".
 
           סעיף 16.1.10 לתוכנית קובע כי אחד התנאים למתן היתר בניה ותעודת גמר הוא "הבטחת השימוש ב-80 מקומות החניה לתושבי הסביבה". כפי שיובהר להלן, סעיפים אלו הם שעמדו במוקד הערעור שבפנינו.
 
הפגישה בלשכת התכנון המחוזית
 
6.        נראה כי כשישה חודשים לאחר אישור התוכנית, ביקש היזם לקיים פגישה עם הוועדה המחוזית ועם העירייה, על מנת להבהיר את אופן הקצאת 80 מקומות החניה המיועדים לתושבי השכונה ואת הסוגיות הקנייניות והמימוניות הכרוכות בהקצאה זו. על מטרותיה ועל תוכנה של הפגישה אנו למדים ממסמך הסיכום שלה (אשר צורף לכתבי הטענות של העירייה בבית משפט קמא). הפגישה נערכה בלשכת התכנון המחוזית ביום 14.1.2003 (להלן: הפגישה), והשתתפו בה: עו"ד עוזי סלמן – היועץ המשפטי לוועדה המחוזית; עו"ד שטרן מלשכת התכנון; גיא קוונקי – סגן מתכנן המחוז; דני קייזר – מהנדס העיר; אייל אופק מצוות תכנון מרכז; עו"ד עופר טויסטר ואמנון עברון מטעם היזם; ועו"ד נורית מצגר – נציגת התושבים והמייצגת שלהם באותה עת (להלן: עו"ד מצגר).
 
           יושם אל לב כבר כעת, כי בין משתתפי הפגישה נכחו שניים מבין שלושת חברי הוועדה להשלמת תוכניות אשר, כזכור, קיבלה את התנגדות התושבים, וקבעה כי יוקצו להם 80 מקומות החניה, וכמו כן נכחה בפגישה מי שהיתה אז נציגת התושבים.
 
7.        סיכום הפגישה שכותרתו "תרשומת פנימית לפגישה שנערכה בלשכת התכנון המחוזית" הודפס על נייר מכתבים רשמי של לשכת מהנדס העיר בעירייה, ונערך על ידי אייל אופק מצוות תכנון מרכז. במהלך הדיון, היתה נציגת התושבים, עו"ד מצגר, בדעה שהקצאת מקומות החניה לתושבים צריכה להיות חופשית וללא תשלום, אך ציינה כי במידה שייקבע אחרת, התשלום צריך להיות בעלות של חניון ציבורי. עו"ד שטרן, שכאמור הייתה חלק מהוועדה להשלמת תוכניות, טענה כי הוועדה התכוונה להרחיב את מלאי החניה באזור, אך לא כחניה חופשית ללא תשלום, וכן כי יש לקחת בחשבון תביעה מצד התושבים בשל מחלוקת על אופן ההקצאה ועל שאלת התשלום. מהנדס העיר, שכזכור, היה אף הוא חבר בוועדה להשלמת תוכניות, היה בדעה שמקומות החניה צריכים להימכר בתשלום בהליך של מכרז פומבי, ועלותם תהיה שווה לערכם בשוק. היועץ המשפטי לוועדה המחוזית, הסכים שהחניה צריכה להיות בתשלום, אך סבר כי הטכניקה בעניין זה תיקבע על בסיס הסכמות בין היזם לעירייה. נציגי היזם באותה פגישה לא הביעו דעתם לשאלת התשלום, אך הבהירו כי מבחינתם כל מטלה המוטלת עליהם בהקשר זה תופחת מהיטל ההשבחה.
 
           מסמך סיכום הפגישה הסתיים בהצעה ל"פתרון ישים ומתפשר", לפיו מקומות החניה המוקצים לתושבי השכונה יפורסמו במכרז, ויוצעו להם לרכישה בתשלום על-פי הערכת שמאי הוועדה המקומית. כן הוצע שהסדרת מנגנון הרכישה יגובש בין היועצים המשפטיים של העירייה לבין היזם. יצוין, כי הפגישה וההסכמות בסופה לא הובילו להחלטה רשמית של העירייה או של הגופים התכנוניים המעורבים, ו"ההצעה לפתרון" מעולם לא עוגנה או פורסמה כקביעה מחייבת.
 
החוזה בין העירייה ליזם
 
8.        ביום 16.2.2004, כשנה לאחר הפגישה בלשכת התכנון המחוזית, נחתם חוזה בין העירייה לבין היזם, שהסעיף הרלוונטי לענייננו בו הוא סעיף 6 ולפיו היזם התחייב לבצע בעצמו ועל חשבונו את הקצאת 80 מקומות החניה בקומת המרתף העליון עבור תושבי הסביבה. עוד הוסכם כי תירשם לעניין זה הערת אזהרה בטאבו על-ידי העירייה, וכי השצ"פ (השטח הציבורי) יועבר ללא תמורה לעירייה והוא יירשם על שמה. בנוסף, הובהר כי עלות ביצוע משימות הפיתוח הנזכרות הופחתה מ"שומת ההשבחה המוסכמת".
 
           ביום 27.1.2004 (עוד לפני שנחתם החוזה) נרשמה הערת אזהרה בהתאם להסכמות בין הצדדים, לפיה במסגרת התוכנית יוקצו 80 מקומות עבור תושבי הרחובות הסמוכים לפרויקט. יצוין, כי גם בהיתרי הבניה מיום 16.3.2003 ומיום 13.2.2008 נזכרו 80 מקומות חניה לתושבי השכונה בקומת המרתף.
 
העתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים
 
9.        באפריל 2009, לקראת השלמת בניית פרויקט המגורים ואכלוסו, החלו התושבים לשים לב להרעה במצב החניה בשכונה. לאחר דין ודברים בינם לבין העירייה, נמסר להם במכתב מיום 18.5.2009 עליו חתום עו"ד סלמן, היועץ המשפטי לעירייה, כי גורמי העירייה והיזם בוחנים את אופן שיווק החניות לתושבי הרחובות הסמוכים לפרויקט, וכי קרוב לוודאי שבמהלך השבועות הקרובים יוצעו מקומות החניה לרכישה עבור התושבים.
 
           על רקע הודעה זו הגישו התושבים לבית המשפט לעניינים מנהליים עתירה נגד העירייה, הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית, והיזם, בגדרה התבקש בית המשפט ליתן פסק-דין המצהיר כי הפרשנות הנכונה של התוכנית היא כי הקצאת 80 מקומות החניה עבורם היא ללא תשלום. בינתיים, היזם אכן פרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת מקומות חניה לתושבי השכונה, אך במסגרת ההליך בבית משפט קמא הוסכם להקפיא את הליכי מכירת החניות עד להחלטת בית המשפט בעניין זה.
 
           להשלמת התמונה יצוין כי במהלך הדיונים בבית משפט קמא, הורה בית המשפט – לבקשת הוועדה המחוזית – למחוק אותה כצד לעתירה, ומנגד הורה על צירופה של נציגות הדיירים בפרויקט כמשיבה, לבקשתה ובהתאם להחלטת בית משפט זה.
 

טענות הצדדים בבית המשפט לעניינים מינהליים
 
10.      כזכור, המשיבים עתרו ליישום הוראות התוכנית כך ש-80 מקומות חניה בפרויקט יוקצו לתושבי הרחובות המקיפים את הפרויקט ללא תשלום. העתירה התבססה על נוסח סעיף 12.4 לתוכנית אשר לטענתם מורה, כי ההקצאה של מקומות החניה תהיה ללא תמורה. נטען, כי לו הייתה כוונה אחרת בתוכנית, הוועדה המחוזית הייתה קובעת כך במפורש. כמו כן הפנו התושבים לסעיף 11 לתוכנית, בו צוין כי לרשות המקומית האפשרות להחכיר את מרתפי החניה, ומכאן שבמקום בו נדרש תשלום עבור שימוש בשטחי הפרויקט הדבר צוין מפורשות. בנוסף, התושבים הצביעו על כך שהיתרי הבניה שניתנו מכוח התוכנית והערת האזהרה שנרשמה מאזכרים 80 מקומות חניה לתושבי השכונה, וגם בכך הם מצאו תימוכין לעמדתם.
 
           בנוסף, נטען כי סעיף 12.4 לתוכנית הוא תוצאה של ההתנגדויות שהגישו התושבים נוכח מצוקת חניה ועומס תנועה בשכונה, ועל-כן פירוש הסעיף על פי תכליתו מחייב להימנע מחיוב התושבים בתשלום עבור החניות. עוד נטען כי פירוש זה של הסעיף מהווה איזון נכון בין האינטרסים של בעלי הזכויות במקרקעין ובין האינטרסים הציבוריים של תושבי השכונה. בהקשר זה אף צוין כי קיימת אפשרות סבירה שתושבים רבים לא יהיו מעוניינים לשלם את המחיר הגבוה עבור החניות, וכך, מצוקת החניה תיוותר על כנה ותכליתו של סעיף 12.4 לתוכנית לא תמומש.
 
11.      בתגובתם, טענו העירייה, הוועדה המקומית והיזם טענה מקדמית של שיהוי בהגשת העתירה. זאת, שכן כבר בפגישה מיום 14.1.2003 בה, כאמור, השתתפה גם עו"ד מצגר מטעם תושבי השכונה, סוכם כי החניה לתושבים תהיה בתשלום, ומשלא פתחו המשיבים כבר אז בהליכים משפטיים הרי שהעתירה לוקה בשיהוי.
          
           לגופו של עניין, מטעמן של העירייה והוועדה המקומית נטען, כי הכוונה באישור התוכנית הייתה להקצות 80 מקומות חניה בתשלום, ולא לממן אותם באמצעות כספי ציבור, ואין טעם לכך שמספר תושבים יזכה בחניות חינם על חשבון כלל תושבי העיר.
 
12.      היזם הצטרף גם כן לנימוקי העירייה והוועדה המקומית, והוסיף כי משמעות המילה "הקצאה" – במסגרת סעיף 12.4 לתוכנית – אינה בהכרח מתן ללא תמורה. כן נטען כי תכלית הסעיף היא הוספת מקומות חניה לאזור, וזו הושגה כבר באמצעות הקמת החניות ושמירתן לתושבי השכונה, אך היא אינה מחייבת שהשימוש בחניות על-ידיהם יהיה ללא תמורה. כמו כן, היזם הכחיש את טענת התושבים באשר לעומסים באזור, שכן לטענתו עם הקמת הפרויקט דווקא חל שיפור תחבורתי בסביבת הפרויקט.
 
13.      מטעם נציגות דיירי הפרויקט נטען, כי הפתרון הנכון הוא להקצות את מקומות החניה ל-80 משתמשים מסוימים ומוגדרים, ולא לאפשר את חניית תושבי הרחובות הסמוכים לפרויקט ללא תשלום ועל בסיס מקום פנוי. לטענתם, ללא בקרה על היוצאים והבאים מהחניון לא תהיה ערובה לכך שרק דיירי השכונה יחנו בו, וכך עלולות להיפגע באופן משמעותי זכויותיהם הקנייניות, הביטחוניות והחוזיות של דיירי הפרויקט. על כן ביקשה הנציגות להקצות את החניות ל"קבוצת אנשים ידועה, מוגדרת ומסוימת".
 
תמצית פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים
          
14.      בית המשפט דחה את טענת השיהוי, וקבע כי על אף שחלק ממשתתפי הפגישה מיום 14.1.2003 היו חברים בחלק ממוסדות התכנון הרלוונטיים, היא לא נערכה על-ידי רשות או גוף תכנוני רשמי, וכי המסמך המסכם אותה אינו מסמך מחייב או סופי. יתר על כן, נקבע כי סיכום הפגישה צורף לתגובת העירייה ללא תמיכת תצהיר של אדם שנכח בה או שידע לתאר את אשר התרחש בה, על אף שחלק מהמשתתפים מכהנים היום בתפקידים בכירים בעירייה ובוועדה המקומית. על-כן, קבע בית המשפט, כי אין לקבל את טענת השיהוי כלפי התושבים, וכי היה עליהם לפעול רק ברגע שנודע להם על החלטה רשמית של רשות או של מוסד תכנוני בעניינם.
 
           לגופו של עניין, הודגש כי אין חולק על כך שסעיף 12.4 נכלל בתוכנית בשל מצוקת החניה ועומס התנועה באזור, ונועד "לפצות" במידת מה את תושבי השכונה על כך שמצוקה זו הייתה צפויה להחריף לאחר בניית הפרויקט. נקבע גם כי מדובר בהסכמה שהושגה בין תושבי השכונה, היזם ומוסדות התכנון, וכי חיוב התושבים בתשלום עבור החניות אינה צודקת ואינה סבירה נוכח תכליתה של התוכנית וההתנגדויות שהובילו להוספת סעיף 12.4. בית המשפט ציין כי הקצאת מקומות החניה ללא תשלום כרוכה אמנם בפגיעה כלכלית ביזם, אך בשים לב לכלל הפרויקט, לא הוכח כי פגיעה זו אינה מאוזנת או חורגת באופן בלתי סביר מחובותיו.
 
           בית משפט קמא לא מצא לנכון לדון בטענות נציגות הדיירים ודחה את בקשתה להכריע בהיבטים האופרטיביים של הפעלת החניון. זאת, משום שהיבטים אלה חורגים מהמסגרת המשפטית אשר בגינה הוגשה העתירה. כמו כן, צוין כי טענותיה של נציגות הדיירים ראויות לדיון, אך מקומו של דיון כזה הוא במקום אחר, שכן לבית המשפט אין כלים לקבוע מה יהיו הכללים המעשיים להפעלת החניון.
 
הערעור דנא
 
15.      בערעורן, משליכות המערערות יהבן על הפגישה מיום 14.3.2003. לטענתן סיכום הפגישה – לפיו הקצאת החניות לתושבי ארבעת הרחובות תהיה בתשלום – תואם את כוונת הוועדה להשלמת תכניות. משכך אף נטען, כי על בית המשפט קמא היה לדחות על הסף את העתירה מחמת שיהוי שכן על-אף שנציגת התושבים המתנגדים לתוכנית נכחה בפגישה זו וידעה על סיכומה, התושבים נמנעו מלפתוח בהליכים משפטיים, ובינתיים המערערות פעלו בהתאם למסוכם בפגישה והסתמכו עליה.
 
           עוד נטען, כי בית משפט קמא שגה כשלא נתן משקל לסיכום הפגישה מיום 14.3.2013 כאשר פירש את סעיף 12.4 לתוכנית, וזאת מהטעמים הבאים: ראשית, הפגישה והמסוכם בה לא היו "פנימיים" כפי שנקבע, שכן בפגישה נכחו גם נציגת התושבים המתנגדים ובאת-כוחם; שנית, הדעות אותן הביעו חברת הוועדה המחוזית ונציגת שר המשפטים דאז ומהנדס העיר בפגישה, לפיהן השימוש בחניות יהיה בתשלום, מעידות על אומד דעתה של הרשות התכנונית שאישרה את התוכנית, שכן השניים היו חברים בוועדה להשלמת תכניות אשר אישרה את סעיף 12.4 כאמור, ומלבדם היה רק עוד חבר אחד בוועדה; שלישית, סיכום הפגישה הוא מסמך אמין, שנכתב על נייר מכתבים רשמי של העירייה, וצורף כנספח על-ידה, וחזקה על רשות ציבורית שהיא מציגה מסמכים אמינים. בהקשר זה אף נטען, כי בית משפט קמא צריך היה להסב את תשומת לבן של המערערות במהלך הדיון לכך שהאמור בסיכום הפגישה דורש חיזוק ראייתי, ולהורות להן להמציא תצהירים מתאימים.
 
           בנוגע לפרשנות המונח "יוקצו" בסעיף 12.4 לתוכנית, חזרו המערערות על טענותיהן בבית המשפט קמא, והדגישו כי הדרך הפרשנית בה בחר בית משפט קמא עלולה לעודד הגשת התנגדויות לתוכניות תכנון בעיר ולהביא לסחטנות לא ראויה.
          
16.      נציגות הדיירים לא התייחסה בערעורה לשאלת גביית התשלום, אך ביקשה כי טענותיה הנוגעות לזכויותיהם של דיירי הפרויקט יידונו ויתקבלו החלטות אופרטיביות הנוגעות לשימוש תושבי ארבעת הרחובות בחניון. נטען כי בית משפט קמא שגה כשקבע כי הדיון בשאלות האופרטיביות ובהשפעותיהן על דיירי הפרויקט יתנהל בהליכים אחרים, בעיקר נוכח החלטתו של השופט ע' פוגלמן בבר"ם 663/11 נציגות פרויקט מגדלי בארי-נהרדעא תל אביב נ' רוזנבלום (3.3.2011) בה נקבע כי יש לצרף את הנציגות כצד לעתירה, בין היתר, כדי למנוע כפל דיונים שלא לצורך.
 
           עוד נטען בשם דיירי הפרויקט, כי פתיחת החניון במתכונת של "כל הקודם זוכה" עלולה לגרום לעומס רב בכניסות וביציאות של החניון על-ידי תושבי הרחובות המחפשים חניה ולסיכונים ביטחוניים בפתיחת החניון ללא אמצעי זיהוי או בקרה. בנוסף, יש לתת את הדעת על עלויות של תחזוקה שוטפת ושל פיקוח הכרוכות בהפעלת החניון, ואשר ללא קבוצת משתמשים מוגדרת לא יהיה על מי להשית אותן. משכך, ביקשה נציגות הדיירים לקבוע כי מקומות החניה המיועדים לתושבי ארבעת הרחובות יוקצו למשתמשים ספציפיים מבין התושבים; כי ייקבע מנגנון פיקוח וביקורת שיופעל כלפי המשתמשים בחניון; וכי המשתמשים יחתמו על הסכם עם חברת הניהול של הפרויקט ובין היתר יחויבו בתשלום דמי תחזוקה חודשיים. כל פתרון אחר, לדבריה, יביא לפגיעה משמעותית בזכויותיהם של דיירי הפרויקט.
 
17.      התושבים, בתשובתם, סומכים ידיהם על פסק הדין קמא ועל קביעותיו ביחס לטענת השיהוי וביחס לפרשנות סעיף 12.4 לתוכנית. לדבריהם, טענת השיהוי נסמכת כולה על "תרשומת פנימית" של "פגישה סודית" שבה לא השתתפו כל חברי הוועדה המחוזית, וכי עצם קיומה לא הוכח כראוי בבית משפט קמא. כמו כן, לטענתם, המסמך המסכם את הפגישה מלמד, לכל היותר, על עמדות מסוימות של מי ממשתתפיו, ובכל מקרה אינו מהווה החלטה של הוועדה המחוזית או גוף תכנוני אחר, שכן הוא מעולם לא פורסם ואין לו כל תוקף. משכך, גם לא ניתן לבסס טענת שיהוי על פגישה זו או על המסמך המסכם אותה.
 
           בנוסף, נטען כי, הקצאת החניות ללא תמורה היא הפרשנות המתחייבת מלשון הסעיף, מתכליתו, מההיסטוריה החקיקתית של התוכנית, מתכליות דיני התכנון והבניה, מעקרונות הצדק החלוקתי ומהעקרונות החוקתיים והמנהליים של שיטתנו המשפטית.
 
           התושבים מצטרפים לבקשת הנציגות להורות על הדרך המתאימה ליישום פסק הדין. על פי הצעתם, יקבעו הזכאים מבין תושבי השכונה לפי מקום מגוריהם ולהם יוקצה תו חניה אזורי. המשתמשים בחניון מבין הזכאים ייקבעו על-פי הגרלה עתית.
 
           בתום הדיון בערעור נעשו ניסיונות למציאת הסדר פשרה, ומשאלו לא עלו יפה הגיעה שעת ההכרעה.
          
דיון והכרעה
 
18.      בטרם אדרש לדברים גופם אתייחס בקצרה לטענת השיהוי שנטענה על ידי המערערות. אקדים ואומר כי קביעתו של בית משפט קמא בעניין זה מקובלת עליי ואף אני סבור כי אין לראות בפגישה או בסיכומה נימוקים לדחיית העתירה מחמת שיהוי.
 
           כזכור, הפגישה האמורה נערכה לבקשת היזם על-מנת לקבל הבהרות בעניין הקצאת מקומות החניה לטובת תושבי השכונה. ואמנם, הפגישה קיבצה מגוון של בעלי עניין המעורבים בהקמת הפרויקט, ונכחה בה גם נציגת תושבי השכונה. כמו כן, המסמך המסכם של הפגישה מפרט את עמדות המשתתפים ביחס לסוגיות הדורשות הבהרות, ובסופו אף הובאה הצעה לפתרון. ואולם, אין מחלוקת כי לא היה מדובר בפגישה רשמית של רשות מוסמכת לקבל החלטות הנוגעות להפעלת החניון ובכלל זה – לאופן גביית התשלום בו.
 
19.      ניתן להניח כי מטרת הפגישה הייתה בירור עמדותיהם של הנוגעים בדבר, וגיבוש המלצה לרשות המוסמכת לקבל החלטות בעניין. כך עולה גם מהמסמך המסכם, שבסופו גובשה הצעה ל"פתרון ישים ומתפשר". הצעה זו, כאמור, לא אושרה באופן רשמי, לפחות עד להודעת העירייה לתושבים במכתב מיום 18.5.2009 (4 שנים לאחר אותה הפגישה), החתום על ידי היועץ המשפטי לעירייה, בה נאמר ש"קרוב לוודאי כי במהלך השבועות הקרובים יוצעו מקומות החניה לרכישה לתושבים". מכתב זה, הוא אשר מהווה ביטוי להחלטה רשמית של הרשות המוסמכת להחליט החלטות הנוגעות להקצאת החניות, ואשר נגדה הגישו התושבים את העתירה ללא שיהוי. אשר על כן, לטעמי התושבים פעלו כראוי, ודין טענת השיהוי להידחות.
 
           מכאן, אפנה לסוגיה העיקרית עליה נסוב ערעור זה – שאלת השימוש בחניות שהוקצו לטובת תושבי השכונה והתשלום בגינו.
 
הצגת השאלה המשפטית
 
20.      אקדים מסקנה לדיון ואציין, כי לאחר בחינת כתבי הטענות והנספחים להם, אני מסכים עם חלק ניכר מקביעותיו של בית משפט קמא. עם זאת, אני סבור – וזאת בניגוד לעמדתו של בית משפט קמא – כי השאלה העומדת במוקד התיק אינה רק שאלת פרשנות סעיף 12.4 לתוכנית, אלא בעיקר שאלה מתחום המשפט המנהלי שעניינה אופן הפעלת הסמכות על-ידי העירייה כשהחליטה, כבעלת הזכויות בחניון שיועד לשמש את תושבי האזור וכרשות מקומית שאמונה על הסדרי החניה, לגבות תשלום עבור מקומות החניה.
 
           כפי שנראה, התשובה לשאלה זו מובילה לתוצאה מעט שונה מזו שאליה הגיע בית משפט קמא. כמו כן, אופן הצגת השאלה והניתוח המשפטי הם בעלי חשיבות בפני עצמם, והם יפורטו להלן.
 
21.      שאלת הפרשנות הראויה של סעיף 12.4 לתוכנית עמדה במוקד פסק דינו של בית משפט קמא והיא גם הסוגיה העיקרית אליה התייחסו הצדדים בכתבי טענותיהם. ההנחה המובלעת בסוג טענות זה היא שהתוכנית מתייחסת או צריכה להתייחס גם לאופן המימון של הקצאת החניות, וכי למנסחיה הייתה כוונה כלשהי בעניין זה. אלא שהוועדה להשלמת תוכניות (שכזכור, המלצתה הובילה לניסוח סעיף 12.4) היא מוסד תכנון שמעצם טיבו וטבעו עניינו הוא פתרון בעיות תכנוניות בכלים תכנוניים. בהתאם לכך, על אף שלרוב הקביעות של מוסדות תכנון ישנן השלכות כלכליות ישירות, השיקולים העיקריים המנחים גופים אלו הם שיקולי תכנון.
 
           יצוין כי על-כך עמדה גם הוועדה המחוזית (לפני שנמחקה כמשיבה בעתירה) בתגובה המקדמית שהגישה לבית משפט קמא, כפי שפורט בפסק-הדין. עמדתה של  הוועדה המחוזית היתה, כי ככלל תכניות אינן קובעות הוראות מימוניות, וכך גם התוכנית דנא, אשר הסתפקה בהגדרת הצורך התכנוני בלבד. מדברים אלו עולה אפוא, כי המחלוקת בענייננו אינה נסובה סביב פרשנות סעיפי התוכנית, אלא על אופן יישומה ומימושה ועל המנגנונים המימוניים הנדרשים להוצאתה לפועל.
 
22.      ואמנם, נראה כי מלשון התוכנית ומהתחקות אחר אומד דעתם של מנסחיה לא ניתן לזהות עמדה ברורה וחד-משמעית בשאלת המימון של מקומות החניה שהוקצו לתושבי האזור. לטעמי, נוסחו של הסעיף מלמד על ניטראליות ביחס לאופן מימון מקומות החניה, שכן משמעות הפועל "להקצות", המופיע בסעיף ("יוקצו") לעניין מקומות החניה, היא להפריד, להפריש או לייעד חלק מתוך שלם לטובת מטרה מסוימת (על-פי הגדרת מילון אבן-שושן), והוא אינו מתייחס לשאלת התמורה או התשלום עבור השימוש באותו חלק מופרש.
 
23.      תימוכין לעמדה זו ניתן למצוא גם בעמדותיהם של שניים מבין שלושת חברי הוועדה להשלמת תוכניות – שעל סמך המלצתה נוסח כאמור סעיף 12.4 לתוכנית – כפי שעולה מסיכום הפגישה מיום 14.1.22203. עמדות אלה (של עו"ד שטרן ושל מהנדס העיר) מלמדות על כך שהוועדה כנראה לא נתנה דעתה, ובוודאי שלא הגיעה לכלל הסכמה, על אופן מימון 80 מקומות החניה בעת שהמליצה על הקצאתם לטובת תושבי הסביבה.
 
            כאמור, במסגרת הפגישה המדוברת, מסרה עו"ד שטרן כי הוועדה התכוונה אמנם להרחיב את מלאי החניה באזור אך לא כחניה חופשית. הצעתה הייתה להסדיר הליך של רוטציה בין התושבים לשימוש בחניה. עו"ד שטרן גם התריעה מפני אפשרות של הגשת תביעה מצד התושבים בשל התנגדותם לגביית תשלום עבור השימוש בחניות. הצעתו של מהנדס העיר הייתה, כי הקצאת החניה תהיה בדרך של רכישה בתשלום בהליך של מכרז פומבי, והוא אף ציין כי יש בעיה "לבקר ולעקוב לאורך זמן אחר ההחלטה שהתקבלה בוועדה ועל בסיסה אושרה התב"ע ויתכן שיש מקום לשינוי התכנית (יתכן שבסמכות ועדה מקומית)".
 
           על-אף ששני החברים בוועדה להשלמת תוכניות הסכימו שהחניה צריכה להיות בתשלום, הם לא היו תמימי דעים לגבי המנגנון המימוני (רוטציה בשימוש מול רכישת מקומות החניה). יתר על כן, כל אחד מהם הביע הסתייגות מהיכולת לתת פירוש חד משמעי לתוכנית במתכונתה הנוכחית – עו"ד שטרן הזהירה מפני תביעת התושבים ומהנדס העיר הציע לשקול לשנות את התוכנית, ככל הנראה בשל אי הבהירות שבה לעניין זה.
 
24.      נראה, אם כן, כי מלשון התוכנית ומאומד דעתם של מנסחי הדרישה לא ניתן ללמוד דבר על אופן המימון של הקצאת החניות. המלצתה של הוועדה להשלמת תוכניות, אשר עוגנה במסגרת הוראת סעיף 12.4 לתוכנית, הייתה המלצה תכנונית שנועדה להתמודד עם בעיה תכנונית של חוסר במקומות חניה, ועל כן הוראת סעיף 12.4 יושמה במלואה משעה שקומת החניון העליונה נרשמה כשצ"פ על שם העירייה, ויועדה לשימוש של תושבי השכונה. מכאן ואילך, קביעת כללים הנוגעים לשימוש בחניון ולאופן הפעלתו מצויים בסמכות העירייה כבעלת הזכויות בחניון וכנאמן של הציבור. כללים אלו צריכים, כמובן, לעלות בקנה אחד עם עקרונות המשפט המנהלי, והם כפופים לביקורת שיפוטית.
 
           מכאן לסוגיה בה אנו נדרשים להכריע: האם הודעת העירייה כי היא עומדת לפרסם מכרז פומבי למכירת החניות לתושבי השכונה (כאמור במכתב מיום 18.5.2009) מהווה החלטה שהתקבלה כדין על-פי כללי המשפט המנהלי.
 
סמכות העירייה לקבוע הוראות להפעלת החניון 
 
25.      סמכותה של העירייה לקבוע הוראות אופרטיביות להפעלת החניון לטובת תושבי השכונה נובעת הן מתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 (להלן: תקנות החניה) (מקור הסמכה כללי), והן מהוראת סעיף 12.4 לתוכנית (מקור הסמכה ספציפי), כפי שיפורט להלן.
 
26.      תקנה 5 לתקנות החנייה שכותרתה "רישום חניון ציבורי על שם הרשות המקומית" קובעת:
 
"מותר להורות בתכנית מפורטת או בתכנית מתאר מקומית כי שטח המיועד לחניון ציבורי כמשמעותו בתוספת הדרוש לדעת מוסד התכנון לאותה תכנית, יועמד לרשות הציבור על פי הסדרים שייקבעו, או יוקנה לרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין ויירשם על שמה בפנקסי המקרקעין כמכר ללא תמורה, ובלבד שתירשם בספרי המקרקעין הערת אזהרה שלפיה מקרקעין אלה ישמשו לאותה מטרה בלבד".
 
           התוספת לתקנות החניה אליה מפנה תקנה 5 מגדירה חניון ציבורי כ"חניון המיועד לשימוש הציבור ואשר מקומות החניה שבו אינם מוצמדים למשתמשים מסוימים" (ההדגשה הוספה).
 
           בהתאם לתקנה זו, נקבע בתוכנית כי 80 מקומות החניה יועמדו לרשות תושבי הסביבה, וכי הם לא יוצמדו לדירות בפרויקט. כמו כן, השטח של קומת המרתף העליונה נרשם על שם העירייה ונרשמה גם הערת אזהרה הקובעת כי החניות ישמשו את תושבי השכונה.
 
           יש גם להפנות לסעיף 4 לתוספת אשר קובע כי:
 
"(א) חניון אשר מספר מקומות החניה שבו, כמתחייב מהתקן לשימוש שאינו למגורים, עולה על 40, רשאית הוועדה המקומית לייעדו, כולו או מקצתו, לחניון ציבורי.
(ב) חניון ציבורי יכול שיהיה כולו או מקצתו בבעלות פרטית ויכול שיהיה כולו או מקצתו בבעלות ציבורית.
(ג) את סדרי החניה בחניון ציבורי תקבע הרשות המקומית" (ההדגשה אינה במקור).
 
           מהאמור לעיל עולה כי הרשות המקומית מוסמכת לייעד שטח בתוכנית לחניון ציבורי, שהוא חניון המיועד לשימוש הציבור, ובענייננו – תושבי השכונה. התוספת לתקנות אף מאפשרת לרשות מקומית לקבוע את "סדרי החניה" בחניון. זה מקור ההסמכה הכללי אשר מכוחו מוסמכת העירייה לקבוע את סדרי החניה בחניונים ציבוריים.
 
27.      סעיף 12.4 לתוכנית, הקובע כי 80 מקומות חניה בקומת המרתף בפרויקט יוקצו לטובת תושבי השכונה ולא יוצמדו לדירות המגורים, הוא מקור ההסמכה הספציפי, אשר מכוחו מוסמכת העירייה לקבוע מה יהיו ההסדרים האופרטיביים בחניון.
 
החובה להפעיל את הסמכות בהתאם לתכלית מקור ההסמכה
 
28.      אחד העקרונות המנחים של המשפט המינהלי הוא עיקרון "חוקיות המינהל", הקובע כי רשות מינהלית רשאית ומוסמכת לעשות רק אותן פעולות שהחוק הסמיך אותה לעשות. עיקרון זה דורש למעשה, כי כל מעשה מינהלי ייעשה מכוח הסמכה בחוק ובהתאמה לחוק המסמיך (ראו: יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך א 73 (מהדורה שניה, 2010)). במילים אחרות, הפעלת סמכותה של רשות מינהלית צריכה להיעשות בהתאם לתכלית החוק המסמיך (ראו: בג"ץ 7203/00 מעדני אביב אוסובלנסקי בע"מ נ' מועצת הרבנות הראשית, נו(2) 196 (2000)). באותו מקרה פסל בית המשפט החלטה מינהלית (לעניין הענקת תעודת כשרות) אשר לא עלתה בקנה אחד עם תכלית החוק. וראו גם: ע"א 1644/04 עיריית רמלה נ' מרכז סליקה בנקאית בע"מ, פ"ד ס(3) 330, 339-338 (2005)).
 
           משכך, שומה עלינו לבחון האם החלטת העירייה להציע את 80 מקומות החניה, שהוקצו לטובת תושבי השכונה, לרכישה על-ידיהם עולה בקנה אחד עם תכלית הדינים המסמיכים אותה להסדיר את הפעלת החניון (תקנות החנייה וסעיף 12.4 לתוכנית). ונזכיר כי תוכניות בניין עיר הן "דין" לכל דבר ועניין (ראו למשל ע"פ 389/91 וייסמרק נ' מדינת ישראל, מט(5) 705 (1996)), ועל כן הפעלת סמכות מכוחן צריכה להיעשות בהתאם לתכליתן. נפנה אפוא לבחינת תכליות מקורות ההסמכה.
 

תכליתן של תקנות החניה
 
29.     תכלית מרכזית של תקנות החניה היא לאפשר לציבור להשתמש בחניונים. לשם מימוש תכלית זו, מפעילי החניון צריכים להפוך אותו לנגיש לשימוש, הן מבחינה מבנית והן מבחינת עלויות השימוש. בהקשר זה נקבע במקום אחר, כי חניון אינו יכול להיחשב כ"ציבורי" אם תעריפי החניה בו הם בלתי סבירים בצורה קיצונית (ראו: עת"מ (ת"א) 31405-09-13 מינדלין נ' עירית תל-אביב-יפו (10.4.2014)), אולם יודגש כי גביית תשלום סביר עבור שימוש בחניון אינה, לכשעצמה, סותרת את ההגדרה של "חניון ציבורי" או את תכלית התקנות.
 
30.     בענייננו, העירייה לא קבעה דמי שימוש סבירים עבור שימוש חד-פעמי בחניון, או עבור מכירת "מנוי" תקופתי לחנייה בחניון, אלא עמדה להציע לתושבי השכונה את מקומות החניה לרכישה. הצעה כזו עומדת בניגוד להגדרה המפורשת של "חניון ציבורי" המופיעה בתקנות החניה, אשר קובעת כי מקומות החניה בחניון ציבורי לא יוצמדו למשתמשים מסוימים. ההיגיון העומד בבסיס הגדרה זו הוא השאיפה לנצל את מקומות החניה בחניון ציבורי ככל שניתן ומניעת מצב בו מקומות חניה ציבוריים עומדים ריקים כיוון ש"בעליהם" אינם עושים בהם שימוש. מכירת מקומות החניה והצמדתם למשתמשים קבועים מבין תושבי השכונה עלולה להוביל למצב כזה בדיוק, ועל-כן היא אינה אפשרית.
 
יתר על כן, החלטה זו עלולה אף לסכל את אפשרות השימוש בחניון של תושבים רבים, שכן יש להניח שחלק מהם לא יוכל להרשות לעצמו לשלם את המחיר הגבוה עבור מקום חניה, וספק רב אם כל 80 מקומות החניה שהוקצו לתושבים ינוצלו לשימושם.
 
לכן, יש לקבוע כי החלטת העירייה למכור לתושבי האזור מקומות חנייה אינה מאפשרת באופן סביר לציבור שלמענו הוקצו החניות לעשות בהן שימוש, וכי היא סותרת את ההגדרה של "חניון ציבורי" המופיעה בתקנות החניה – מקור ההסמכה הכללי – ואת תכליתן.
 
31.     למעשה, משעה שקבעתי כי החלטת העירייה להעמיד את החניות למכירה אינה תקינה, יכול היה לבוא דיוננו אל סופו. אלא שבעתירה לבית משפט קמא התבקש בית המשפט להצהיר כי העירייה אינה יכולה לגבות תשלום כלשהו עבור השימוש בחניות שהוקצו לתושבי השכונה, ועל-כן אדרש גם אני לשאלה זו.
 
לעניין זה נזכיר כי מצאתי שגביית תשלום סביר עבור שימוש בחניון ציבורי אינה סותרת את תכלית תקנות החניה – מקור ההסמכה הכללי. נעבור עתה לבחינת תכלית סעיף 12.4 לתוכנית – מקור ההסמכה הספציפי – ונבדוק האם גביית תשלום סביר עבור שימוש בחניות תואמת תכלית זו, לרקע נסיבותיה.
 
תכלית התוכנית
 
32.      המלצת הוועדה להשלמת תוכניות מלמדת כי סעיף 12.4 לתוכנית נועד לתת מענה לבעיית החניה של התושבים בשכונה, ולפתור את החרפת הבעיה שהייתה צפויה להתרחש לאחר הקמת הפרויקט.
 
           לפי האמור בסעיף 3.4 לפרוטוקול הוועדה, התקבלה הטענה לפיה התוכנית לא נותנת מענה למצוקת החניה של תושבי השכונה, ועל כן הוחלט להקצות להם 80 מקומות חניה בחניון הפרויקט. כמו כן, התקבלה גם הטענה לפיה הגדלת "קיבולות התנועה" הצפויה עם הקמת הפרויקט אינה אפשרית בהסדרי החניה הקיימים (סעיף 3.5 לפרוטוקול). זאת, משום שלפני הקמת הפרויקט היה ניתן לחנות בשני הצדדים של הרחובות הסמוכים לפרויקט, והמקום למעבר כלי-רכב היה צר, והאט את התנועה במתחם. במצב דברים כזה, הגדלת "קיבולות התנועה" לא הייתה אפשרית. על כן נקבע, כי לאחר הקמת הפרויקט הסדרי החניה ישונו, והחניה תתאפשר רק בצד אחד של הרחובות הסמוכים. פתרון זה התאפשר, על-פי הפרוטוקול, רק משום שהוחלט להקצות 80 מקומות חניה בחניון הפרויקט לתושבי השכונה. במילים אחרות, הקטנת מספר מקומות החניה ברחובות המקיפים את הפרויקט התאפשרה נוכח הקצאת החניות "החלופיות" בחניון הפרויקט.
 
           מכל האמור לעיל עולה כי תכליתו של סעיף 12.4 לתוכנית היא לתת מענה לצרכי החניה של תושבי הרחובות הסמוכים לפרויקט ולהוות תחליף למקומות החניה אשר נגרעו כתוצאה מהקמת הפרויקט.
 
33.      עם זאת, על-אף שהצדדים טענו טענות שונות הנוגעות לשיפור או להחמרה במצב התחבורתי באזור לאחר הקמת הפרויקט, לא הוצגו בפנינו נתונים ברורים המוכיחים טענה זו. כמו כן, איש מהצדדים לא הציג נתונים באשר למספר החניות שנגרעו מהאזור עקב הקמת הפרויקט, וכמה מהן היו חניות-ללא-תשלום. במצב דברים זה, לא ניתן לקבוע כיצד הקצאת 80 מקומות החניה עבור תושבי הרחובות הסמוכים בתשלום או ללא-תשלום משנה את מצבם ביחס למצב בו היו טרם הקמת הפרויקט. במילים אחרות, השאלה אותה יש לברר היא כיצד תמומש תכלית סעיף 12.4 לתוכנית – מתן מענה לצרכי החניה של תושבי השכונה באופן שיספק תחליף למקומות החניה אשר נגרעו כתוצאה מהקמת הפרויקט ויענה על צרכי החניה המוגברים (אם היו כאלה) הנובעים מהקמת הפרויקט. על שאלה זו, כאמור, לא ניתן לענות ללא נתונים בדבר מספר מקומות החניה שנגרעו כתוצאה מהקמת הפרויקט ובדבר שאלת התשלום עבור השימוש בהם.
 
34.      משכך, על העירייה לאסוף את כלל הנתונים הרלוונטיים לסוגיה זו, ולקבל החלטה חדשה בעניין הסדרת החניה במקומות החניה שהוקצו לתושבי השכונה בחניון באופן אשר יעלה בקנה אחד עם מקורות ההסמכה הנזכרים לעיל. כך למשל, ככל שיתברר כי טרם הקמת הפרויקט היו בשכונה 80 מקומות חניה לערך, אשר השימוש בהם לא היה כרוך בתשלום, נראה כי התחליף הראוי להם, אשר גם יממש את תכלית התוכנית, יהיה הקצאת 80 מקומות החניה בחניון ללא-תשלום. לעומת זאת, ככל שיתברר כי הקצאת מקומות החניה עבור תושבי השכונה מיטיבה עמם באופן ניכר לעומת המצב שהיה לפני הקמת הפרויקט, יתכן שיהיה ניתן להצדיק גביית תשלום מתושבי האזור הזכאים לעשות שימוש בחניון עבור חניה חד פעמית או עבור מנוי תקופתי. העירייה תאסוף נתונים נוספים, ככל שיידרש, בדבר השינוי באפשרויות החניה לתושבי האזור שנגרם עקב הקמת הפרויקט, ותביא נתונים אלה במכלול שיקוליה. נזכיר כי העמדת מקומות החניה לרכישה על-ידי תושבי השכונה אינה אפשרית בכל מקרה, שכן היא אינה עולה בקנה אחד עם תקנות החניה, מקור ההסמכה הכללי.
 
35.      לסיכום, עמדנו על שני מקורות המסמיכים את העירייה לקבוע כללים אופרטיביים להפעלת מקומות החניה שהוקצו לתושבי הסביבה: מקור הסמכה כללי – תקנות החניה, ומקור הסמכה ספציפי – התוכנית. עמדנו גם על כך שהפעלת הסמכות צריכה להתאים לתכלית מקור ההסמכה, וראינו כי החלטתה של העירייה להעמיד את מקומות החניה לרכישה על-ידי התושבים אינה תואמת את תכלית תקנות החניה – מקור ההסמכה הכללי. לבסוף, קבענו כי בשל מחסור בנתונים הנוגעים למצב החניה באזור טרם הקמת הפרויקט ובנתונים הנוגעים למצב החניה לאחר הקמתה הפרויקט לא ניתן לקבוע האם הקצאת החניות בתשלום עולה בקנה אחד עם התכלית לפיה על החניות המוקצות להוות תחליף למקומות החניה אשר נגרעו מהשכונה בשל הקמת הפרויקט. על-כן הורנו לעירייה לאסוף את הנתונים הרלוונטיים ולקבל החלטה אשר עולה בקנה אחד עם תכלית התוכנית – מקור ההסמכה הספציפי.
 
           התוצאה היא, אם כן, כי החלטת העירייה להעמיד את מקומות החניה לרכישה על-ידי תושבי השכונה אינה תקפה, וכי עליה לקבל החלטה חדשה התואמת את תכליות מקורות ההסמכה הנזכרים לעיל.
 
 
           לפני סיום, אתייחס לשתי סוגיות נוספות שעלו בערעור.
          
טענות נוספות בערעור
 
טענת ההסתמכות של היזם והעירייה
 
36.      לטענת היזם והעירייה יש לתת משקל לכך שהם הסתמכו על סיכום הפגישה מיום 14.1.2003 שבסופו הוצע שתושבי השכונה יוכלו לרכוש את החניות בתשלום. הסתמכות זו, לדבריהן, הובילה להתקשרותן בהסכם מיום 16.2.2004, בו נקבע, בין השאר, כי היזם יישא בעלויות הפיתוח הכרוכות בהקמת 80 מקומות החניה עבור תושבי השכונה, והן יופחתו מהיטל ההשבחה שהיזם נדרש לשלם לעירייה.
 
           אומר בקצרה כי לא מצאתי ממש בטענה זו. ראשית, היזם והעירייה צריכים לשאת בסיכון הכרוך בהחלטתם להסתמך על סיכום פגישה אשר אין לו כל תוקף רשמי ואינו מהווה החלטה של רשות מוסמכת, אלא הצעה בלבד. שנית, לכאורה, ומבלי לקבוע מסמרות לעניין זה, יש אפשרות כי ההסכם עצמו נגוע באי-חוקיות, שכן מכוחו ניתן ליזם פטור מתשלום היטל ההשבחה שלא על פי דין (ראו: 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.2011)), וגם בשל כך אין לתת להסכם זה משקל לעניין ההכרעה בענייננו.
 
טענותיהם של דיירי הפרויקט
 
37.      כאמור, נציגות הדיירים בפרויקט ביקשה לקבוע כללים אופרטיביים לעניין הפעלת החניון, והתושבים הצטרפו לבקשה זו. נוכח כל האמור לעיל, לא אוכל להיענות לבקשה זו, שכן קביעת הכללים הנוגעים להסדרת החניון היא בסמכותה של העירייה. משכך, את כל טענותיהם של דיירי הפרויקט, כמו גם בקשותיהם של תושבי השכונה, ביחס להסדרים המעשיים של הפעלת החניון (לדוגמא: האם רשאים הדיירים להשתמש במעליות הבניין? האם החניות יוקצו לדיירי השכונה באמצעות תו חניה אזורי או בהקצאה פרטנית ועל-ידי רוטציה תקופתית? ושאלות מעשיות נוספות) תבחן העירייה. החלטותיה לעניין זה יצטרכו, כמובן, גם הן לעלות בקנה אחד עם תכלית התוכנית. בהקשר זה אעיר כי מהתרשמות מכתבי הטענות של דיירי הפרויקט ושל תושבי השכונה נראה שבסוגיות רבות ניתן להגיע להסכמה, וכי עם מעט רצון טוב ושיתוף פעולה, יהיה ניתן לקבוע הסדרים פשוטים, ברורים ומקובלים על כל הצדדים.
 
           נוכח האמור לעיל, אם תשמע דעתי, יידחו שלושת הערעורים בעיקרם, בכפוף לאמור בפסק דין זה, והמערערות, ביחד ולחוד, תישאנה בהוצאות כל אחד מהמשיבים בסך 7,500 ש"ח.
 
 
    ש ו פ ט
 
 
המשנָה לנשיא מ' נאור:
 
           אני מסכימה.
 
  
    המשנָה לנשיא
 
 
            
השופטת א' חיות:
 
           אני מסכימה.
 
  
    ש ו פ ט ת
 
 
            
           לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט צ' זילברטל.
 
           ניתן היום, ‏ט"ו בטבת התשע"ה (‏6.1.2015).
 
              
 
המשנָה לנשיא ש ו פ ט ת ש ו פ ט
 
_________________________
פסיקה חינם
 
+ שלח משוב