Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> דנ"א 9983/16 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל ואח' נגד סמיח סאלח דבאחו אח'
 
 
 
בבית המשפט העליון
 
 
דנ"א  9983/16
דנ"א  10038/16
 
 
לפני:   כבוד הנשיאה מ' נאור
 
 
המבקשת בדנ"א 9983/16:
 
המבקשת בדנ"א 10038/16:
מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל
 
מדינת ישראל
 
                                          
  נ  ג  ד
 
                                                                                                    
המשיבים בדנ"א 9983/16: 1. סמיח סאלח דבאח
  2. עאטף סאלח דבאח
  3. מוחמד סאלח דבאח
  4. אמין סאלח דבאח
  5. קאסם סאלח דבאח
 
 
המשיבים בדנ"א 10038/16:
6. סמיר סאלח דבאח
 
1. צאלח מוחמד אחמד אסדי
2. מחמוד אסדי
3. אחמד אסדי
4. יוסף אסדי
5. פתחיה אסדי
6. פאוזיה אסדי
 
                                          
דנ"א 9983/16: בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7060/14 שניתן ביום 6.12.2016 על ידי כבוד השופטים: א' חיות, צ' זילברטל וא' שהם
 
תגובת המשיבים בדנ"א 9983/16 מיום 15.1.2017
 
דנ"א 10038/16: בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 4299/15 שניתן ביום 8.12.2016 על ידי כבוד השופטים: א' חיות, ע' פוגלמן וצ' זילברטל
 
תגובת המשיבים בדנ"א 10038/16 מיום 23.1.2017
 
                                          
בשם המבקשת בדנ"א 9983/16
ובדנ"א 10038/16:                 עו"ד ישראל בלום; עו"ד אפי יגל
 
בשם המשיבים בדנ"א 9983/16
ובדנ"א 10038/16:                 עו"ד אילן יחזקאלי
 
 
החלטה
 
 
לפניי שתי בקשות לדיון נוסף שהגישה המדינה. האחת, על פסק הדין של בית משפט זה בע"א 7060/14 מיום 6.12.2016 (השופטים א' חיות, צ' זילברטל וא' שהם; להלן: פסק דין דבאח); השנייה, על פסק הדין של בית משפט זה בע"א 4299/15 מיום 8.12.2016 (השופטים א' חיות, ע' פוגלמן וצ' זילברטל; להלן: פסק דין אסדי). עניינן של הבקשות לדיון נוסף – שוויין של זכויות המשיבים בקרקעות אשר הופקעו על ידי המדינה נוכח "הקפאה" בה היו נתונות הקרקעות עובר להפקעה. בפסק דין דבאח נדחה הערעור; בפסק דין אסדי הוחזר התיק לבית המשפט המחוזי כדי שיקבע שומת פיצויים מעודכנת התואמת את המצב התכנוני המקורי בקרקעות במועד ההפקעה, על פי ההנחיות שניתנו בפסק הדין.
 
מאחר שעניינם של פסקי הדין דבאח ואסדי דומה וכך גם הטיעון, אדון בבקשות במאוחד.
 
רקע והליכים קודמים
 
דנ"א 9973/16
 
1.        וגיהא דבאח ז"ל (להלן: המנוחה) הייתה הבעלים של חלקת קרקע בשטח של 20,167 מ"ר (להלן: החלקה). ביום 19.3.1976 (להלן: מועד ההפקעה) פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על הכוונה לרכוש את החלקה לצרכי ציבור, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), לצורך הקמת העיר כרמיאל. ביום 17.10.1983 נרשמה החלקה בבעלות מדינת ישראל. ערב ההפקעה חלה על החלקה תכנית המתאר המנדטורית: The Galilee District Regional Outline Planning Scheme – 1946, שמספרה RP/50/42 (להלן: התכנית המנדטורית), המגדירה את המקרקעין כאזור חקלאי ("Agricultural Zone"). על פי התכנית המנדטורית, רשאית הייתה הוועדה המקומית להוציא היתר לבניית בית מגורים אחד למגורי החקלאי, על חלקה שגודלה אינו נופל מדונם, בשטח של עד 15% מהחלקה או בשטח מקסימאלי של 180 מ"ר, לפי הנמוך. המנוחה נפטרה בשנת 1988. בהתאם לצו ירושה מיום 11.7.2006, המשיבים בדנ"א 9973/16 (להלן: דבאח) הם יורשי שש שביעיות מעיזבונה.
 
2.        ביום 28.1.2007, חיווה השמאי הממשלתי את דעתו, שלפיה שווי החלקה, נכון למועד ההפקעה, הוא 100,835 ל"י. דבאח חלקו על חוות דעת השמאי הממשלתי. ביום 25.6.2008 נחתם בין דבאח לבין מינהל מקרקעי ישראל "חוזה לתשלום פיצויים", בעקבותיו שולם לדבאח ביום 5.8.2008 סכום פיצוי שאינו שנוי במחלוקת בסך של 185,684 ש"ח.
 
3.        במסגרת התביעה שהגישו לבית המשפט המחוזי בחיפה, טענו דבאח כי הערכת השמאי הממשלתי אינה משקפת את שוויה הנכון של החלקה, וביקשו לקבוע את יתרת סכום הפיצויים בגין ההפקעה בהתאם לחוות דעת שערכה שמאית המקרקעין, הגברת צהלה איצקין. דבאח טענו כי הפעולות התכנוניות שקדמו להפקעה – מדיניות הרשויות החל מאמצע שנות ה-50 והכרזת הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית (הולק"ח) בשנת 1971 – מנעו את אפשרות הבנייה ב"אזור חקלאי", אפשרות שהתקיימה בעבר על פי התכנית שהייתה בתוקף, ובכך הביאו להפחתה בשווי החלקה. המדינה הגישה מצדה חוות דעת נגדית מטעם השמאי הממשלתי, מר יצחק רוגובין, וכן חוות דעת תכנונית שנערכה על ידי הגיאוגרף, פרופ' ברוך קיפניס ז"ל, הדנה בהיבטים תכנוניים-גיאוגרפיים שאפיינו את אזור הגליל החל משנות ה-50 ועד אמצע שנות ה-70 של המאה ה-20.
 
4.        בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את תביעת דבאח, בקובעו כי החלקה הייתה נתונה תחת הקפאה החל מאמצע שנות ה-50; משכך, לא ניתן היה לממש את פוטנציאל הבנייה שהיה קיים מכוח התוכנית המנדטורית. נוכח האמור, קבע בית המשפט המחוזי כי יש להעריך את שווי החלקה בהתאם לשוויה בתחילת שנות ה-50, טרם ההקפאה, כאשר דונם אחד בחלקה מיועד לבניית בית מגורים (בכפוף למגבלות המפורטות בתכנית המנדטורית), ויתר השטח מיועד לחקלאות. בית המשפט הוסיף, כי מאחר שלא הובאו עסקאות השוואה לגבי תקופה זו, יש לילך בדרך שהותוותה בע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013) (להלן: עניין דבאח), ולקבוע את שווי המקרקעין שייעודם חקלאי על פי עסקאות ההשוואה שהביאו השמאים, או בדומה לדרך שהתוותה בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד) – שם הוערך שוויו של דונם בייעוד למגורים באזור זה כגבוה פי שמונה משווי דונם המיועד לחקלאות. דרך משולבת זו הביאה את בית המשפט המחוזי לאמץ את הערכתו של השמאי רוגובין לגבי שווי דונם חקלאי בחלקה ולהעמידו על 7,000 ל"י. כן העריך בית המשפט את שוויו של הדונם המיועד לבנייה בסך של 56,000 ל"י. על סמך האמור, חייב בית המשפט המחוזי את המדינה לשלם למשיבים פיצויים בסך של 163,002 ל"י, בצירוף ריבית והצמדה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, ובניכוי הסכום שכבר שולם להם. המדינה ערערה על אופן חישוב פיצויי ההפקעה בפסק הדין לבית המשפט העליון.
 
פסק דין דבאח
 
5.        בית משפט זה (השופטים א' חיות, צ' זילברטל וא' שהם), דחה את ערעור המדינה. בית המשפט קבע כי המסקנות שהובאו בחוות הדעת התכנוניות של קיפניס ושל איצקין, שלפיהן החל משנת 1955 ננקטו פעולות תכנוניות אשר מנעו בפועל את אפשרות הבנייה בשטחי "האזור החקלאי", מלמדות כי אלה אכן יצרו "הקפאה" בשטחים אלה, החל מאותה שנה ועד למועד ההפקעה. בכך, קיבל בית משפט זה את טענת דבאח שלפיה קיומה של הקפאה כאמור, יצרה עיוות של מחירי השוק בשטחי האזור החקלאי. נקבע, כי יש לראות את עסקאות ההשוואה ונתונים נוספים ממועד ההפקעה כמשקפים שווי חקלאי בלבד, שכן מדובר במידע המתייחס לתקופת ההקפאה, כאשר ננקטה מדיניות תכנונית אשר אפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים אלה. בית משפט זה סבר כי אין מקום להתערב בהכרעת בית המשפט המחוזי בשאלת אופן החישוב; זאת, על רקע נתוניו הייחודיים של המקרה ומבלי שתיקבע "הלכה" לפיה שוויו של דונם לבניה ב"אזור חקלאי" הוא לעולם פי שמונה משוויו של דונם חקלאי באזור זה. לפיכך, כאמור, נדחה הערעור. מכאן הבקשה שלפניי.
 
דנ"א 10038/16
 
6.        מוחמד אחמד צאלח הדאיה ז"ל (להלן: המנוח) היה בעל מקרקעין (שכללו מספר חלקות) בשטח כולל של כ-12.66 דונם. ביום 25.10.1962 הפקיעה המדינה חלק מן המקרקעין בהתאם לפקודה. במועד ההפקעה חלה על המקרקעין התכנית המנדטורית, שלפיה נכלל המקרקעין ב"אזור חקלאי". המשיבים בדנ"א 10038/16(להלן: אסדי) הם יורשי המנוח. אסדי הגישו בשנת 2004 תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה לפצותם בגין הפקעת המקרקעין. כשלוש שנים לאחר הגשת התביעה הציעה המדינה לשלם להם 42,491 ש"ח כסכום פיצויים שאינו שנוי במחלוקת. אסדי דחו את ההצעה. הם הגישו שתי חוות דעת – של שמאי המקרקעין, מר נחום פרמינגר ושל שמאית המקרקעין, הגברת צהלה איצקין. המדינה מצדה, ביקשה להסתמך בעיקר על חוות דעתו של השמאי הממשלתי יצחק רוגובין וכן על חוות דעתו של פרופ' ברוך קיפניס ז"ל.
 
7.        בית המשפט המחוזי אימץ את חוות דעתו של השמאי רוגובין – לפי 500 ל"י לדונם. באשר לחישוב לפי סעיף 13 לפקודה, שעניינו אובדן דמי חכירה (הערה: סעיף 13 בוטל בתיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות משנת 2010 – מ"נ; ראו גם ע"א 2797/15 מדינת ישראל-רשות הפיתוח ע"י רשות מקרקעי ישראל, מחוז צפון נ' עיסא, פסקה 6 (22.5.2016)), אימץ בית המשפט המחוזי את הערכות רוגובין, אך גזר מהן את אובדן דמי חכירה לפי שיעור של 6% (במקום שיעור של 5%) משווי החלקות מידי שנה, בקובעו כי זהו השיעור בו נעשה בדרך כלל שימוש בפסיקה. בית המשפט המחוזי הוסיף פיצויים בגין אובדן דמי חכירה עבור השנים 2015-2013. סכום הפיצויים הועמד, איפוא, על 912,845 ש"ח עבור כל חלקות המקרקעין שהופקעו. מסכום זה נוכה חלק עבור החלקים היחסיים במקרקעין שאינם בבעלות אסדי. כמו כן, נפסקו לטובת אסדי הוצאות נלוות ושכר טרחת עורך-דין בשיעור של 20% מסכום הפיצויים. על פסק הדין הגישו אסדי ערעור לבית משפט זה.
 
פסק דין אסדי
 
8.        בית משפט זה (השופטים א' חיות, ע' פוגלמן וצ' זילברטל), חזר על מושכלות ראשונים, וקבע כי מטרת תביעת הפיצויים היא להעמיד את אסדי במצב בו היו עומדים אלמלא ההפקעה, כך שיוכלו לרכוש זכות או טובת הנאה הדומה לזו שהופקעה מהם. נקבע, כי, ככלל, הפיצוי מחושב לפי סעיף 12 לפקודה, המורה לבחון את שווי הקרקע לפי המחיר שהיה משולם עבורה בעסקת מכר רצונית במועד ההפקעה. בית משפט זה הוסיף כי במקום שבו לא שולמו פיצויי ההפקעה בסמוך לאחר ביצועה, כמו בענייננו, עליהם לכלול גם רכיב "פירותי", אשר ישקף את הנזק שנגרם לאסדי נוכח חלוף הזמן עד לתשלום בפועל. נקבע, כי אסדי זכאים לפיצוי בהתאם למסלול החישוב המיטיב עמם, ואומצה קביעת בית המשפט המחוזי שלפיה את הפיצויים ה"מיטיבים" יש לפסוק לפי המסלול הקבוע בסעיף 13 לפקודה. נפסק, כי ברירת המחדל היא, שיש לראות דונם אחד בכל חלקה כמיועד לבנייה מוגבלת למגורים, ואת יתרתה כייעוד חקלאי. בכך, נדחתה מכל וכל טענת המדינה, שלפיה יש לבחון את החלקות מושא ההפקעה על פי ייעוד חקלאי "טהור". בית משפט זה הוסיף כי בעניין דבאח לא נדונה (ולא נטענה) סוגיית ההקפאה, וכי המסקנה בדבר ההקפאה שנקבעה בפסק דין דבאח נכונה גם לענייננו, שלפיה יש לראות את עסקאות ההשוואה ונתונים נוספים ממועד ההפקעה כמשקפים שווי חקלאי בלבד, שכן מדובר במידע המתייחס לתקופת ההקפאה, בה ננקטה מדיניות תכנונית אשר איפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים אלה. משמעות הדברים היא, כך נקבע, כי היה ראוי להעריך את שווי המקרקעין במועד ההפקעה על בסיס שווים בתחילת שנות ה-50, בטרם ההקפאה. ואולם, בהעדר נתוני השוואה מתקופה זו, נקבע כי יש לנקוט בדרך שמאית חלופית על מנת לשקלל את זכויות הבנייה בתוך סך הפיצויים המוערך. לפיכך, קבע בית משפט זה כי יש לקבל את העיקרון שלפיו בחישוב הפיצוי נדרש היה לבחון בנפרד עסקאות במקרקעין בכל אחד מהייעודים, חקלאות ובנייה, ומהן לגזור את שווי החלקות בכל שנה ושנה, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות למאפיינים הייחודיים לחלקות (ובהם היותן ממוקמות בלב אזור חקלאי).
 
9.        נוכח האמור, קיבל בית משפט זה את הערעור באופן חלקי, במובן זה שקבע כי הדיון יוחזר לבית המשפט המחוזי "על מנת שיקבע שומת פיצויים מעודכנת התואמת את המצב התכנוני המקורי בחלקות במועד ההפקעה (שילוב בין בנייה וחקלאות כמפורט) ואת ההנחיות שנכללו בפסק דין זה". נפסק, כי בית המשפט המחוזי רשאי למנות שמאי מטעמו לשם כך. המדינה חויבה בשכר טרחת המשיבים בסך של 25,000 ש"ח. מכאן הבקשה שלפניי.
 
           כאמור, המדינה הגישה בקשות לדיון נוסף הן בפסק דין דבאח, הן בפסק דין אסדי. אביא את תמצית טענותיה במאוחד להלן.
 
טענות המדינה
 
10.      המדינה טוענת כי בפסק דין דבאח נקבעה הלכה חדשה שלפיה במסגרת עריכת שומת פיצויי הפקעה, יש להתעלם ממחיר שווי השוק של המקרקעין המופקעים. זאת, מאחר שעובר למועד ההפקעה, קיימו רשויות התכנון מדיניות של "הקפאה" שעניינה אי הוצאת היתרי בניה ביחס למקרקעין – מדיניות שלא הייתה קשורה בקשר כלשהו להפקעה. בהתאם, קבע בית משפט זה כי יש להוסיף לשווי השוק של המקרקעין פיצוי נוסף המגלם את שווי זכויות הבניה "שהוקפאו" על ידי רשויות התכנון. לדעת המדינה, סוגיה זו לא נדונה עד כה בפסיקה.
 
           לדברי המדינה, גם בפסק דין אסדי נקבעה הלכה חדשה, על סמך פסק דין דבאח, שלפיה במסגרת חישוב הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, בדומה לחישוב לפי סעיף 12 לפקודה, יש לנטרל את "השפעת ההקפאה על שווי המקרקעין". זאת, שכן בשני המקרים יש לחשב את שומת הפיצויים לפי ייעודן המקורי של החלקות במועד ההפקעה, היינו – שילוב של ייעוד מגורים וחקלאות.
 
11.      לטענת המדינה, בהלכה שנפסקה בפסק דין דבאח יש "חידוש", והיא "קשה", במובן זה שהיא מכלילה במסגרת פיצויי ההפקעה רכיב שאינו אמור להיכלל בהם לפי הוראות הפקודה. לדעתה, פסק דין דבאח מנוגד להלכה הפסוקה, שלפיה יש לפצות  לפי שווי השוק של המקרקעין המופקעים, וכי משווי השוק של המקרקעין יש לנטרל רק את הגורמים הקשורים בקשר סיבתי להפקעה אשר הפחיתו את מחיר השוק של המקרקעין המופקעים. מכאן, לטענת המדינה, נובעת אף קשיותו של פסק דין אסדי, המכליל את אותו רכיב שאין להכלילו במסגרת קרן פיצויי ההפקעה, בתוך הפיצוי הפירותי. לדעת המדינה, הקביעה בפסק דין אסדי כי יש לפצות לפי סעיף 13 לפקודה גם בגין אבדן דמי חכירה של בית מגורים אותו לא ניתן היה להחכיר לחוכר מבחינה "רעיונית", היא קשה. לדברי המדינה, פסקי הדין דבאח ואסדי אינם עולים בקנה אחד עם תכליות דיני ההפקעה; הם מעניקים, באמצעות דיני ההפקעה, פיצוי בגין פגיעות תכנוניות שגרמה הרשות, תוך "יצירת מעקף" להלכות הנהוגות בדיני התכנון והבניה ביחס לדין החל על פגיעות תכנוניות.
 
12.      המדינה טוענת עוד כי יש בפסקי הדין דבאח ואסדי סתירה פנימית. זאת, שכן מצד אחד נקבע, כי על פי עקרונות דיני ההפקעה יש לפצות את הנפקע ולהעניק לו סכום כספי שיעמידו במצב כספי זהה אלמלא ההפקעה. מצד שני, הלכה למעשה, נפסק בהם פיצוי שבעזרתו יכולים היו הנפקעים, נכון למועד ההפקעה, לרכוש מקרקעין חלופיים טובים יותר מכפי שהיו להם, באופן המעמיד אותם במצב טוב יותר אלמלא ההפקעה. זאת, לעומת בעל מקרקעין חקלאיים שהתכנית המנדטורית חלה עליהם אך המקרקעין שלהם לא הופקעו.
 
13.      המדינה מוסיפה כי לפסק דין דבאח בצירוף פסק דין אסדי יש השלכה תקציבית נרחבת על הקופה הציבורית. לדבריה, פסקי הדין הללו, בשילוב ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012), להלן: הלכת הייטנר), שלפיה חישוב הפיצוי הפירותי לפי סעיף 13 לפקודה יחושב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה ועד לתשלום פיצויי ההפקעה, מעניקים פיצוי העולה על ערך הפגיעה הקניינית במקרקעי הנפקעים. משכך, לדעת המדינה, אין להטיל על הציבור לפצות למעלה מ-1,000 נפקעים שהתכנית המנדטורית חלה על אדמותיהם בטרם ההפקעה, כך שמעמדם הכספי יהיה טוב יותר בהינתן ההפקעה. במיוחד, כשמדובר בנפקעים שהשתהו במשך עשרות שנים וכעת זוכים לפיצוי ביתר המפלה אותם לטובה ביחס לנפקעים אשר הגישו תביעותיהם סמוך למועד ההפקעה.
 
14.      המדינה מפנה בהקשר זה לפסק הדין שניתן בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (21.3.2013) (להלן: הלכת ארידור), בו נקבע בדעת רוב כי עילת תביעה לקבלת פיצויי הפקעה לפי הפקודה מתיישנת, וכי עילת התביעה נולדת, לכל המאוחר, במועד בו תפסה הרשות חזקה במקרקעין. בהלכתארידור נקבעה הוראת מעבר, שלפיה ההלכה נכנסה לתוקפה בתוך שלוש שנים, היינו ביום 21.3.2016, ולא תחול על תובענות תלויות ועומדות ועל תובענות שיוגשו במשך שלוש השנים העוקבות ליום מתן פסק הדין. לדברי המדינה, בעקבות הלכת ארידור הוגשו מאות תובענות לקבלת פיצויי הפקעה, בעיקר במחוזות חיפה והצפון, וכעת תלויות ועומדות למעלה מ-1000 תביעות לקבל פיצויי הפקעה; כן נשלחו כ-600 מכתבי "קדם תביעה". לדעת המדינה, השילוב בין הלכת ארידור להלכת הייטנר, הביא למצב שבו, לפי אומדן גס, חשופה המדינה לחיוב בסכום של כ-4.5 מיליארד ש"ח בגין התביעות התלויות ועומדות כיום לפיצויי הפקעה. לטענת המדינה, המשמעות התקציבית של פסקי הדין מושא הבקשות דנן היא חיוב המדינה בתשלום סכום נוסף העולה על 2.5 מיליארד ש"ח. במלים אחרות: ביחס לחלקות רבות, קטנות בשטחן, הוספת פיצוי בגין דונם לבניה, יגדיל במאות אחוזים את שיעור הפיצוי מהשיעור שהיה נקבע אלמלא האמור בפסק הדין דבאח ואסדי. כך למשל, הפיצוי בגין הפקעתה של חלקת קרקע חקלאית ששטחה דונם, שיושם לגביה היחס בין דונם לבניה לדונם חקלאי שנקבע בעניין ראשד ובע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011), להלן: הלכת חביב אללה), יהיה פי שמונה מהפיצוי שהיה מתקבל לגביה אלמלא ניתנו פסקי הדין דבאח ואסדי.
 
15.      עוד טוענת המדינה, כי סעיף 12 לפקודה קובע כי את שווי הקרקע המופקעת יש לשום לפי שווי השוק שלה אילו נמכרה על ידי "המוכר מרצונו הטוב", בהתאם לשווי בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות הודעה על הכוונה להפקעה, ואין להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה. לטענת המדינה, לפי ההלכה הפסוקה, אין להביא את ההפחתה משווי המקרקעין בגין ההקפאה בחשבון שומת פיצויי ההפקעה, שכן חישוב כאמור יביא בחשבון את העובדה ש"הקרקע נרכשה בכפיה", וזאת בניגוד לסעיף 12(א) לפקודה. המדינה מציינת כי המונח "הקפאה" כלל אינו נזכר בסעיף 12 לפקודה, ומדובר ביציר הפסיקה. לטענת המדינה, מאחר ש"ההקפאה" בפסק דין דבאח לא נוצרה בזיקה להפקעה שהתממשה בפועל אלא עקב מדיניות כוללת ביחס לקרקעות חקלאיות, ממילא לפי סעיף 12 לפקודה ולהלכה הפסוקה, לא ניתן לנטרל את אפקט "ההקפאה" משווי השוק של המקרקעין, שכן שווי השוק של המקרקעין כולל בחובו את "ההקפאה". לדעת המדינה, שונים היו פני הדברים מקום בו התרחשה "הקפאה" שבמסגרתה לא ניתנו "היתרי בנייה" במקרקעין, עקב הפקעה הממשמשת ובאה; יש לנטרל "הקפאה" כזאת, הנגרמת עקב הליכי הפקעה, ממחיר שוויה של החלקה המופקעת.
 
16.      המדינה בדעה כי פסק הדין שניתן בע"א 314/64 חברת חלקה 243 בגוש 3703 בע"מ נ' ועדת השומה, פ"ד יח(4) 421 (1964) (להלן: הלכת ועדת השומה), תומך בעמדתה. ראשית, מציינת המדינה כי עניינה של הלכת ועדת השומה לא היה פיצויי הפקעה לאחר ירידת מחירים אלא קביעת שוויו של חלק מחלקת קרקע לצורך קביעת שיעור גביית הארנונה בגין השנים 1964-1963, שלגביה תוכננה תכנית מפורטת המייעדת את החלקה להפקעה; עקב אותה תכנית וייעוד ההפקעה, הוקפאו בינתיים פעולות הבניה בשטח הפנוי בחלקה. בנוסף, בניגוד לקביעות בפסק דין דבאח, בהלכת ועדת השומה נקבע כי את שווי המקרקעין לעניין ארנונה, ביחס לשנה מסוימת, יש לשום לפי "שווי שוק", הכולל בחובו את כלל המרכיבים המשפיעים על מחירם של המקרקעין, לרבות קיומם של הליכי תכנון להפקעת המקרקעין, הגורמים להפחתת מחירה של הקרקע, הן בשל ההיתכנות שיופקעו והן בשל הגבלת השימוש עקב "הקפאה" לצורך הפקעה. בצירוף סעיף 12(א) לפקודה, טוענת המדינה כי הלכת ועדת השומה קובעת כי הפחתה בשווי המקרקעין עקב "הקפאה" שאינה "כרוכה" בהליך ההפקעה, היא, איפוא, חלק משווי השוק של המקרקעין ואין לנטרלה. לכן, עסקאות השוואה ביחס למקרקעין דומים שלא הופקעו אך נתונים תחת אותה "הקפאה" תכנונית, מגלמים את שווי השוק של המקרקעין המופקעים. המדינה מוסיפה וטוענת כי העובדה שבמשך שנים רבות לא אושרה תכנית חלופית לתכנית המנדטורית אין בה כדי לחייבה לשלם במסגרת פיצויי ההפקעה פיצוי נוסף בגין פגיעה תכנונית שאינה מכוח תכנית תקפה. לטענת המדינה, יש בנימוק זה, המנוגד להלכה הקיימת, כשלעצמו, "קושי", חידוש ו"חשיבות".
 
17.      לדברי המדינה, אין מחלוקת כי בעקבות החלטות ופעולות תכנוניות שונות שבוצעו החל בשנות ה-50 של המאה הקודמת ועד למועד ההפקעה, נוכח מדיניות שמירה על קרקע חקלאית, נמנעה בנייה בפועל בחלקות המצויות ב"אזור חקלאי". זאת, כשלא ניתן תוקף לתכנית מתאר חלופית לתכנית המנדטורית אשר תאפשר פיצוי לבעלי החלקות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). המדינה מציינת כי בשנת 1986 נכנסה לתוקף תכנית מתאר חדשה אשר ביטלה את ההוראה המתירה בינוי בית מגורים "באזור חקלאי", לפי התכנית המנדטורית. לכן, החל משנה זו עסקאות ההשוואה מתייחסות אך ורק לקרקעות בעלות ייעוד חקלאי "טהור". לטענת המדינה, ככל שלא תתקבל טענת "ההקפאה", ממילא, המקרקעין המופקעים דומים יותר למקרקעין בעלי ייעוד חקלאי "טהור" שלא ניתן לבנות בהם מאשר מקרקעין שניתן לבנות בהם בפועל בניית בית מגורים.
 
18.      עמדת המדינה היא כי פסקי הדין דבאח ואסדי אינן עולים בקנה אחד עם הלכת חביב אללה. לטענתה, בהלכת חביב אללה אכן נקבע כי ברירת המחדל היא לראות בחלקה חקלאית המצויה בתוך "אזור חקלאי", ככוללת דונם המיועד למגורים. ואולם, נפסק שם כי המדינה רשאית לשכנע בתיקים עתידיים כי יש עילה לסטות מהזכויות הקבועות בתכנית והחלות על המקרקעין המופקעים. ואכן, כך פעלה המדינה כשהגישה את חוות דעתו של פרופ' קיפניס ז"ל שלפיה ברירת המחדל הייתה שלא ניתן היה לממש את התכנית המנדטורית עקב "ההקפאה".
 
19.      המדינה טוענת עוד כי תביעת הפיצוי בגין הפגיעה התכנונית התיישנה, ולמצער, לוקה בשיהוי ניכר. לדעת המדינה, יש לתת משקל לחלוף הזמן עד להגשת התביעה. לטענתה, בכך נגרם לה "נזק ראייתי" שכן אין בידיה היום את מלוא התשתית העובדתית ביחס לנסיבות העובדתיות והמשפטיות המלאות של הליכי התכנון שבנדון. כך למשל, קיים "ערפל ראייתי" וקשה עתה להסיק מה היו הנסיבות לאי מתן תוקף לתכנית המתאר שהופקדה בשנת 1961 ומדוע תוכננה תכנית מתאר חדשה שניתן לה תוקף רק בשנת 1986. כך גם לגבי השאלה האם נגרם נזק לבעלי המקרקעין החקלאיים שנמנעה מהם הזכות לבנות מכח התכנית המנדטורית, ולגבי השאלה: מהי המשמעות הכלכלית שייחס השוק להוראות הבינוי בקרקע חקלאית. קושי זה יש לזקוף, לדעתה, לחובת הנפקעים. לאור האמור, טוענת המדינה כי לשם בחינת שווי שוק של מקרקעין מופקעים, עשרות שנים לאחר ההפקעה, יש להיצמד, לכל היותר, לעסקאות השוואה המשקפות באופן מיטבי את שווי השוק של המקרקעין המופקעים.
 
תגובת דבאח
 
20.      דבאח טוענים כי המדינה מבקשת לגלגל עליהם את התוצאות הקשות של "ההקפאה". לטענתם, אין להסכין למצב שבו יש באפשרות המדינה להקפיא זכויות בניה; לאחר מכן להפקיע את המקרקעין ולשלם את הערך הנמוך שיצרה ההפקעה, תוך פגיעה בזכויות קנייניות בניגוד לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
 
21.      לטענת דבאח, פסק דין דבאח לא קבע הלכה חדשה, ומדובר ביישום של הלכה קיימת בפסיקה ענפה של בית משפט זה, הקובעת כי אין פוגעים בקניינו של הפרט ללא פיצוי. בית משפט זה קבע בעבר כי כאשר רשות תכנונית "מקפיאה" זכויות בניה ומפקיעה את המקרקעין בטרם אושרה תכנית חדשה, יש להתעלם מן ה"הקפאה" בחישוב פיצויי ההפקעה. משכך, יש להסתמך על עסקאות השוואה בחלקות שבהן קיימות זכויות בנייה. כך למשל, פסק בית משפט זה בעבר במפורש כי בחישוב פיצויי ההפקעה יש להתעלם מהשווי הנמוך הנובע מפגיעה תכנונית שאינה בגדר שינוי של תכנית מאושרת. דבאח מפנים בהקשר זה לע"א 8602/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14.5.2012), להלן: עניין רוטמן, ולע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה (28.4.2013), להלן: עניין הרכבת.
 
22.      עוד טוענים דבאח כי דרישת המדינה שלפיה עליהם להוכיח את כוונת ההקפאה היא משימה בלתי אפשרית, שכן אין להם גישה להחלטות תכנוניות, במיוחד כשהמקרקעין הופקעו זמן כה רב לאחר ה"הקפאה". דבאח טוענים בהקשר זה כי זכויות בניה אינן נעלמות; הן קיימות בתכנית המאושרת כל עוד לא אושרה תכנית חדשה המשנה את היעוד הישן. לדברי דבאח, אכן, אם לא אושרה תכנית חדשה, זכאים בעלי המקרקעין לפיצוי בגין אבדן זכויות הבניה שלהם במסגרת תביעה לקבלת פיצויי הפקעה. זאת, שכן המדינה מתעלמת מהעובדה שהפקעת המקרקעין מנעה מדבאח לקבל את יומם בטענה בדבר ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שעה שאושר בשנות ה-80 השינוי לתכנית המנדטורית אשר ביטל את ייעוד המגורים והפך אותו לייעוד חקלאי. לדברי דבאח, טענת המדינה כי יש צורך בקשר סיבתי בין ההקפאה להפקעה בטעות יסודה.
 
23.      לדעת דבאח, הטענה בדבר נטל כבד שיוטל על הציבור נוכח פסקי הדין מושא הבקשות אינה נכונה ומקורה בטעות עובדתית. זאת, שכן הפקעת המקרקעין נועדה לצורך הקמת העיר כרמיאל בה שיווקה המדינה את המקרקעין המופקע וגרפה את התמורה, המוערכת בסך הגבוה מ-20 מיליארד שקל, לכיסה. אף נותרו בידי המדינה שטחים רבים אותם היא יכולה לשווק בעתיד למגורים. דבאח טוענים כי מספר התביעות על פי סעיף 12 לפקודה נמוך מאוד. מכל מקום, לטענתם, היה על המדינה לפעול לפי סעיף 9 לפקודה וליזום במועד סביר הליכים לקביעת הפיצויים שהגיעו לבעלי קרקע שהופקעה.
 
24.      דבאח טוענים עוד כי סכום הפיצוי שמציעה המדינה לאזרחיה כסכום שאינו שנוי במחלוקת מהווה עלבון צורב; הזמן שעובר מזיק להם, שכן הפיצוי נשחק בהשוואה למחירי המקרקעין ואינו מאפשר רכישת נכס דומה לזה שהיה בבעלותם, אפילו לא מקצתו. פסק הדין דבאח שניתן בעניינם מקטין את נזקם ותו לא. לדברי דבאח, היענות לבקשת המדינה תביא להפחתת הסכום שנפסק להן בגין דונם בניה (כ-110,000 ש"ח). המשמעות היא כי ישולם להם סך של 276,183 ש"ח בגין הפקעת 17 דונם, לאמור: 16,146 ש"ח לדונם אחד. דבאח מציינים בהקשר זה כי נאלצו לשלם מס שבח על הפיצויים בשווי של כ-15%.
 
25.      לדברי דבאח, הטענה כי עקב העדר ביקוש לבנייה לא הייתה משמעות רבה לאפשרות הבניה המוקנית בתכנית נדחתה עובדתית בפסקה 38 בפסק דין דבאח. וגם: בית משפט זה קבע עובדתית בפסק דין דבאח כי הקפאת זכויות הבניה גרמה לירידת ערך מיידית של המקרקעין.
 
26.      לטענת דבאח, הלכת ועדת השומה תומכת בעמדתם. זאת, שכן פסק דין זה קובע לא רק שיש לשלם את הפיצוי בהתעלם מן ההקפאה, אלא שיש לפצות בנוסף על הנזק שנגרם בתקופת ההקפאה עקב חוסר היכולת להפיק מהמקרקעין את מלוא הפוטנציאל הגלום בהם. דבאח טוענים כי חלק מהטענות שהועלו בבקשה הן טענות חדשות שלא הועלו במסגרת התביעה ואף לא בערעור, מהן טענות תכנוניות, טענות של התיישנות ושיהוי. לפיכך, לדעתם, אין מקום להיזקק להן במסגרת בקשה לדיון נוסף ויש לדחותן על הסף.
 
27.      לטענת דבאח, מן הדין לשלם פיצוי בגין ההפרש שבין שווי קרקע לבניה לבין שווי קרקע ביעוד חקלאי; הפיצוי אינו משתלם בגין תקופת ההקפאה אלא בגין שינוי היעוד מבניה לחקלאי. עילת הפיצויים נלקחה מדבאח בעקבות ההפקעה. לכן, טוענים דבאח כי הם זכאים לקבל פיצוי בגין הפקעת דונם בחלקה המופקעת ביעוד בניה. לדבריהם, המדינה היא שלא איפשרה להם לבנות באזורים שנכללו ביעוד חקלאי וכעת טוענת כי מאחר שלא בנו בפועל, הרי שאין נזק. דבאח מזכירים בהקשר זה כי לפי חוות הדעת של פרופ' קיפניס ז"ל, עד שנת 1955 קיבלו בעלי הזכויות במקרקעין היתרי בניה כדבר שבשגרה.
 
28.      לבסוף, טוענים דבאח כי יש לחייב את המדינה לשאת בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך-דין, שהן הוצאות נלוות נוספות בעקבות ההפקעה, נוכח ניסיונה של המדינה להרחיב את יריעת המחלוקת בין בעלי הדין בגין תוספת פיצויים מזערית של כ-90,000 ש"ח.
 
תגובת אסדי
 
29.      גם אסדי בדעה כי אין עילה לקיומו של דיון נוסף בפסק הדין שניתן בעניינם. ראשית, מבהירים אסדי כי התשתית העובדתית של פסקי הדין שונה: בעוד פסק דין אסדי דן בפיצוי הפקעה על פי סעיף 13 לפקודה, פסק דין דבאח דן בפיצוי על פי סעיף 12 לפקודה; כמו כן, המועד לחישוב הפיצוי בפסקי הדין שונה: בפסק דיןדבאח החישוב נעשה בהתאם למועד ההפקעה בשנת 1976; לעומת זאת, בפסק דין אסדי, החישוב נעשה החל בשנת 1986, מידי שנה בשנה, בתקופה בה כבר לא היה קיים היעוד המקורי של המקרקעין נוכח אישור תכנית המתאר הגלילית.
 
30.      לדברי אסדי, טענות המדינה אשר נועדו לתקוף את השלכות "ההקפאה" בשנות ה-50 הן מיותרות ואינן מתאימות להליך. זאת, שכן בית משפט זה דחה עובדתית בפסק דין אסדי את טענת המדינה שלפיה בחישוב הפיצוי יש להפחית את הערך הנובע "מההקפאה" הזמנית שהיא הטילה על זכויות הבניה במקרקעין עד שנת 1986, בניגוד לתכנית המאושרת, כדי לשמור על הקרקע החקלאית. בית משפט זה קבע כי מאחר שהפיצויים על פי סעיף 13 לפקודה חושבו החל בשנת 1986, לאחר ביטול התכנית המנדטורית – וכפועל יוצא בוטל האזור החקלאי – אין צורך להתחשב בעובדת קיומה של "ההקפאה" בעת חישוב הפיצוי. לפיכך, לדעת אסדי, יש לדחות את טענת המדינה כאילו בית משפט זה דן במסגרת פסק דין אסדי, ב"הקפאה".
 
31.      אסדי מוסיפים כי הכרעת בית המשפט בפסק דין אסדי נעשתה בהסתמך על הלכת חביב אללה. משכך, לטענתם, אין מדובר בהלכה חדשה ולכן דין הבקשה לדיון נוסף להידחות. אסדי מזכירים כי פסק דין אסדי התייחס לסוג עסקאות ההשוואה שלפיו יש לחשב את פיצויי ההפקעה כשלא היו עסקאות השוואה ביעוד זהה של החלקות מושא ההליך; נפסק, כי יש לקבוע את שווי החלקות המופקעות על פי השימושים הקבועים בתקנון התכנית המאושרת במועד פרסום ההפקעה. גם לדעת אסדי, הטענה בדבר נטל כבד שיוטל על הציבור נוכח פסק דין אסדי, בטעות יסודה. לדבריהם, כשהמדינה מקפיאה זכויות בניה למטרה ציבורית, הצדק החלוקתי מחייב שהנטל יחולק על הציבור כולו ולא על בעלי המקרקעין שהופקעו. כמו דבאח, גם אסדי בדעה כי היה על המדינה לאתר את בעלי הזכויות במועד ולהפקיד את סכום הפיצוי בסמוך להפקעה – פעולה שהייתה מייתרת את כל ההליך. אסדי טוענים כי כל חישוב שלא מביא בחשבון את אחוזי הבניה בחלקות מהווה פגיעה בזכויות בניה מאושרות.
 
32.      עוד טוענים אסדי כי המדינה נותנת למושג "שווי שוק" פירוש שמקורו בטעות. מדובר לטענתם, בשווי שוק חופשי (open market), שמשמעותו היא תנאי שוק ללא התערבות שלטונית. לפיכך לדעתם, המדינה אינה יכולה להוריד את ערך המקרקעין באמצעות הנחיות תכנוניות ולאחר מכן להפקיע את המקרקעין ולשלם שווי מעוות. לטענת אסדי, כאשר רשות ציבורית מתערבת בשווי שוק של מקרקעין בדרך של הקפאת זכויות בניה, פיצוי ההפקעה ישולמו בהתעלם מהשפעת ההקפאה בין שקיים קשר להפקעה ובין שלא.
 
33.      אסדי מזכירים כי בהלכת ארידור נקבע כי המדינה הפרה את חובותיה כרשות,  לא דאגה לאתר את הציבור ממנו הופקעו המקרקעין כדי שיקבל פיצוי ראוי ולא יזמה תביעות פיצויים לפי סעיף 9 לפקודה. לדבריהם, נוכח הלכת ארידור, אלפי דונמים של קרקע הפכו לרכוש של המדינה ללא תשלום פרוטה לבעלי הקרקע. לדעת אסדי, הסכום שהשתלשל לכיסה של המדינה בשל הפקעת קרקע ללא תשלום פיצויים עולה בוודאי במאות אחוזים על "הפסדיה" בשל תשלום פיצויים מעט גבוהים יותר למי שזכאי להם.
 
34.      לדברי אסדי, בהלכת הייטנר נקבע במפורש שאת הפיצוי בגין ההפקעה יש לחשב על בסיס הפוטנציאל המלא של החלקות כפי שהוגדרו בתנאי התכנית המאושרת שחלה על המקרקעין ערב ההפקעה. בנוסף, שווי הפיצוי על פי הלכת חביב אללה יוערך בהתאם למלוא הפוטנציאל של המקרקעין בתקנון התכנית המאושרת. אסדי מוסיפים כי בדנ"א 8184/13 דבאח נ' מדינת ישראל (8.5.2014), להלן: הלכת דבאח), אושר מחדש הכלל השמאי הידוע שלפיו, ככלל, עסקאות ההשוואה מגלמות את הזכויות המוקנות על פי תקנון התכנית אלא אם יוכח כי עסקאות ההשוואה לא גילמו את כל הזכויות המוקנות על פי התקנון. לטענת אסדי, כלל זה אינו מתאים למצב שבו אין שוק חופשי מאחר שהמדינה "הקפיאה" את זכויות הבניה.
 
35.      לבסוף, מציינים אסדי כי הם עמלים במשך 12 שנים לקבל פיצויים ראויים. לדבריהם, טענות השיהוי וההתיישנות לא נטענו במסגרת התובענה ואין כל בסיס להעלותן במסגרת הבקשה לדיון נוסף. לטענתם, הבסיס הרעיוני של בקשת המדינה פסול מעיקרו, מהווה פגיעה ממשית בקניינו של הפרט, בניגוד להלכות קודמות ובניגוד לחוק היסוד. לדעת אסדי, המדינה מבקשת לגלגל עליהם את התוצאות הקשות של "ההקפאה" ולכך אין לתת יד. הם מבקשים לחייב את המדינה בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך-דין, המהווים הוצאות נלוות להפקעה.
 
הכרעה
 
36.      לאחר עיון בבקשות, בתגובות ובפסקי הדין דבאח ואסדי, הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום להורות בעניין זה על קיומו של דיון נוסף. המעיין בפסקי הדין יתקשה לקרוא בהם הלכה להבדיל מתוצאה שאינה נוחה למדינה. כידוע, הרשות לדיון נוסף תינתן רק במקרים נדירים ויוצאי דופן בהם פסק בית המשפט העליון הלכה העומדת בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, או הלכה שמפאת חשיבותה, קשיותה או חידושה, ראויה היא כי תידון בדיון נוסף (סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984; דנ"א 944/15 פלאפון תקשורת בע"מ נ. אי.אר אמ טכנולוגיות בע"מ, פסקה 11 (29.3.2015)). הדיון הנוסף הוא, איפוא, הליך חריג שבחריגים (השוו: דנג"ץ 7802/04 מילוא נ' שר הבטחון, פסקה 7 (7.11.2004)). במקרה דנן, לא מצאתי כי נפסקו בפסקי הדין דבאח ואסדי הלכות העומדות בסתירה להלכה קודמת, ואף לא כי נקבעה בענייננו הלכה חשובה, קשה או חדשה הראויה לדיון נוסף בה. לעניין זה יש ליתן משקל מסוים גם לכך שפסקי הדין ניתנו פה אחד (השוו: דנ"א 595/16 בית החולים הלל יפה בחדרה נ' דנינו, פסקה 9 (14.3.2016)). אפרט.
 
37.      הפקעה היא אקט שלטוני. מדובר בפעולה משפטית חד-פעמית שתוצאתה היא העברת הבעלות בקרקע מידיים פרטיות לידי המדינה למען מטרה ציבורית וכנגד תשלום פיצויים (הלכת ארידור, פסקה 39 והאסמכתאות שם). הפקעה ללא פיצוי מטילה על בעל הקרקע לממן, למעשה, שירותים ציבוריים שגם אחרים נהנים מהם, בלא שאותם אחרים נדרשים לשאת בנטל מקביל. תוצאה כזאת אינה הוגנת, פוגעת בעקרון השוויון ואף מחלקת מחדש את העושר בחברה בצורה שרירותית, באופן שאינו מתיישב עם עקרונות ראויים של צדק חלוקתי (עניין רוטמן, פסקה 74; ראו גם: עע"ם 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס(2) 230, 254-252 (2005)). אין חולק כי הזכות לפיצויי הפקעה היא זכות יסוד מן המעלה הראשונה בשיטתנו. הדברים מקבלים משנה תוקף בעידן חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (השוו: עניין רוטמן, פסקאות 36, 63-61). זכות זו, מהווה, ככלל, תנאי למידתיותו ולחוקיותו של מעשה ההפקעה עצמו. ובלשונו של הנשיא י' זוסמן: "[ש]הפקעת מקרקעין ללא פיצוי נאות גזל הוא, שאינו נסבל במדינת חוק" (ע"א 695/76 רוזן נ' עיריית חיפה, פ"ד לג(1) 175, 188 (1978)). בהתאם, הבעתי דעתי בעבר כי פיצויי ההפקעה נושאים הם אופי ייחודי כבעלי זיקה למשפט הציבורי – "פיצויים ציבוריים" במהותם, שהם תנאי לחוקיות הפעולה השלטונית (הלכת ארידור, פסקאות 32, 35; ראו גם עניין הרכבת, פסקאות מג-מו). 
 
38.      כידוע, תכלית פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס חלופי בכספי הפיצויים (עניין דבאח, פסקה 12; הלכת הייטנר, פסקה 25; אריה קמר דיני הפקעות מקרקעין כרך ב' 480-479 (מהדורה שביעית, 2008)). פיצויים בגין הפקעת מקרקעין נישומים ביחס למועד פרסום ההודעה בדבר ההפקעה ברשומות; פיצויים לפי סעיף 12 לפקודה משקפים, איפוא, את ערך הקרקע ביום ההפקעה. לעתים תכופות, חולף זמן רב בין ההפקעה לבין מתן הפיצויים. לרוב, הפיצויים ניתנים אף זמן מה לאחר תפיסת הקרקע בידי הרשות המפקיעה. אז נשללת מבעל הקרקע האפשרות להשתמש במקרקעין ולהפיק מהם פירות; אין הוא יכול לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו. פיצויי ההפקעה הקבועים בסעיף 12 לפקודה אינם מקנים פיצוי עבור הפסד זה; הם משקפים רק את ה"שווי ההוני" של הקרקע ואינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי להפיק במרוצת הזמן (הלכת חביב אללה, פסקה 15).
 
39.      דרך אחת להתמודד עם הנזק שנגרם כתוצאה מהפסד הפירות היא ה"דרך הקניינית", באמצעות סעיף 13 לפקודה, שהעניק (לפני ביטולו) פיצויים על "אבדן ימי חכירה" בגין התקופה שבין תפיסת הקרקע לבין תשלום הפיצויים (שם, פסקה 16). מטרתו של סעיף 13 לפקודה היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. במלים אחרות, על פי סעיף 13 לפקודה זכאי בעל הקרקע לתשלום על ההפסד שנגרם לו בשל העובדה שאינו נהנה מהפירות שהמקרקעין היו מניבים בתקופה זו. לכן, חישוב "דמי החכירה האבודים" צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה בהתאם לייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בו על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו (ראו גם הלכת הייטנר, פסקה 25). דרך נוספת, פסיקתית, היא ה"דרך הפיננסית" – תשלום ריבית בגובה 6% מיום תפיסת החזקה על ידי הרשות ועד ליום מתן הפיצויים. שתי הדרכים נועדו לשקף את "שווים של המקרקעין במנהרת הזמן" (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דודהורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23, 35 (1997)), והבעלים זכאי לגבוה מבין שני סוגי פיצויים אלה (שם, עמוד 40; דרך שלישית היא לפי חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 – ראו פסקאות 18-17 להלכת חביב אללה; ראו בהקשר זה גם אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין: עקרונות, הליכים ופיצויים כרך א', 402-398 (2005)).
 
40.      עיון בפסקי הדין דבאח ואסדי, מושא הבקשות לדיון נוסף שלפניי, מעלה כי בשני פסקי הדין חזר תחילה בית משפט זה על ההלכה הפסוקה שלפיה מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם "שיטת שווי השוק (ראה עניין דבאח, פסקאות 13, 21; ראו גם עניין הרכבת, פסקה פב). אוסיף, כי אכן, בעניין ראשד, נקבע כי התוכנית שמתירה בניה מסוימת ומוגבלת למגורים אינה סותרת את ייעוד הקרקע ומביאה לביטולו, בשטח שלא יפחת מ-1,000 מ"ר ומבלי לפצל את הקרקע לחלקות נפרדות. בהתאם, נקבע כי יש לחשב את הפיצוי כך שדונם אחד מכל חלקה יחושב כקרקע שניתן לבנות עליה בית מגורים אחד, וכי יתרת החלקה תוערך לפי שוויה של קרקע חקלאית. בהלכת חביב אללה נקבע כי על הפיצוי שיינתן בגין פוטנציאל הבניה לשקלל את שווי פוטנציאל הבניה גם מקום בו טרם ניתן אישור על ידי הוועדה המקומית, וכי הנטל לשכנע שיש הצדקה לסטות מהזכויות המוענקות על ידי התוכנית מוטל על כתפי המדינה. בעניין דבאח נקבע כי אין לפרש את הלכת חביב אללה כקובעת באופן גורף מתן פיצוי "אוטומטי" של פי שמונה לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי, נפסק, כי הלכת חביב אללה אינה שוללת ואינה דוחה את קביעת גובה הפיצוי על פי עסקאות השוואה, אשר משקפות את המציאות בשטח ואת שווי השוק של מוכר מרצון לקונה מרצון המודעים למצב התכנוני, במידה שאכן קיימות עסקאות להשוואה. בהתאם לכך, ניתן פסק הדין בעניין ראשד. בהמשך להלכות אלו, נקבע בהלכת דבאח כי עסקאות הכפופות לאותה תכנית מתאר כבר משקפות את ערכו המלא של פוטנציאל הבנייה הקיים בתכנית במועד הקובע, ולכן אין הצדקה לשקלל את פוטנציאל המגורים בשווי הקרקע פעם נוספת.
 
           הנה כי כן, נושא שווין של חלקות מקרקעין שהפקיעה המדינה ושווי הזכויות הפוטנציאליות במקרקעין שהופקעו מגיע תדיר לפתחו של בית משפט זה, וההלכה מתפתחת מעניין לעניין. הוא הדין בפסקי הדין דבאח ואסדי, מושא הבקשות שלפנינו, שעניינם היה, כאמור, שווי זכויות שהופקעו על ידי המדינה נוכח "הקפאה" בה היו נתונות הקרקעות עובר להפקעה.
 
מהתם להכא
 
41.      כאמור, הפיצוי בפסק דין דבאח ניתן לפי סעיף 12 לפקודה:
 
 
"12. בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:
 
(א)   אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב)   בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:
 
 
 
 

בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע...".
 
 
           בית משפט זה קבע בפסק דין דבאח כי החל משנת 1955 ננקטו פעולות תכנוניות אשר מנעו בפועל אפשרות בנייה בשטחי "האזור החקלאי", באופן המלמד כי אכן נוצרה "הקפאה" בשטחים אלה החל מאותה שנה ועד למועד ההפקעה, וכי "הקפאה" זו יצרה עיוות של מחירי השוק בשטחי האזור החקלאי. לפיכך, כך נקבע, יש לראות את עסקאות ההשוואה ונתונים נוספים ממועד ההפקעה כמשקפים שווי חקלאי בלבד ולכן ראוי היה להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לשווים בתחילת שנות ה-50, עובר להקפאה.
 
42.      אשר לאופן חישוב הפיצוי, נקבע בפסק דין דבאח כי אין מקום להתערב בהכרעת בית המשפט המחוזי בעניין זה על רקע נתוניו הייחודיים של המקרה, ומבלי שתיקבע "הלכה" לפיה שוויו של דונם לבניה ב"אזור חקלאי" הוא לעולם פי שמונה משוויו של דונם חקלאי באזור זה, לאור פסק הדין בעניין ראשד והלכת חביב אללה. וכך כתב בית משפט זה, מפי השופט צ' זילברטל:
 
"אני סבור כי גם בסוגיה זו אין מקום להתערב בהכרעתו של בית משפט קמא, לרקע נתוניו הייחודיים של המקרה ומבלי שתיקבע "הלכה" לפיה שוויו של דונם לבניה ב"אזור חקלאי" הוא לעולם פי שמונה משוויו של דונם חקלאי באזור זה. אכן, כפי שנקבע בעניין דבאח, "אין לפרש את הלכת חביב אללה כקובעת באופן גורף מתן פיצוי 'אוטומטי' של פי 8 לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי". יתרה מזו, פסקי הדין בעניין ראשד ובעניין חביב אללה כלל לא נקטו בחישוב לפיו הוכפל שווי דונם חקלאי פי שמונה (או ביצעו כל מכפלה אחרת) לצורך הסקת שווי דונם לבנייה: בעניין ראשד שווי דונם לבנייה הוסק ב"שיטת החילוץ"; ובעניין חביב אללה נעשה שימוש בנתון שהתקבל בעניין ראשד. טענות שהושמעו לפיהן יש לייחס משמעות ליחס המספרי בין הערכים שנמצאו בפסקי דין אלה, למעשה התבססו על מבחן התוצאה, שכן באמת באותם המקרים התקבל כי שווי דונם לבנייה היה שווה בערך פי שמונה מדונם לחקלאות.
 
לפיכך, למותר לציין כי חישוב מעין זה אינו בגדר הלכה, ובכל מקרה נדרש לבדוק מהי הדרך שתניב את הערך המדויק ביותר.
...
במקרה דנא קיימת בעיה אובייקטיבית, שאין זה ראוי שתעמוד למשיבים לרועץ, הקשורה בכך שלא ניתן להציג נתוני השוואה ביחס לשווי הקרקע עובר לתחילת ההקפאה, בראשית שנות החמישים. לרקע זה, נראה כי הערכת שוויו של דונם לבנייה על בסיס היחס שנמצא בינו לבין שווי דונם חקלאי בפסיקה קודמת, שהתייחסה למקרקעין באותו אזור ולמועד הפקעה קרוב, היא בגדר מהלך סביר, שאף משקף ערך נמוך מזה שקבעה איצקין, באופן המשרת את המערערת" (פסקאות 44-43 לפסק דין דבאח).
 
43.      נוכח האמור, דומה, כי בפסק דין דבאח צעד בית משפט זה במתווה שסללו פסקי הדין הקודמים בעניין. יתרה מכך, אפילו אקבע כי יש בפסק דין דבאח משום חידוש מסוים, בנוגע לצורך להתחשב ב"הקפאה" בחישוב פיצויי ההפקעה, אין מדובר בקביעת הלכה חדשה אלא, לכל היותר, בפיתוחה של ההלכה הקיימת (השוו: דנ"א 6067/14 זאב שרון קבלנות בנין ועפר בע"מ נ' מנהל המע"מ, פסקה 7 (6.8.2015)). במובן זה ובשונה מטענת המדינה, אין בפסק הדין דבאח משום סתירת פסיקה קודמת. ממילא, לא שוכנעתי כי בקביעותיו של בית משפט זה נפלו פגם או טעות; לכל היותר, מדובר כאמור בפיתוח הלכה.
 
44.      בפסק דין אסדי נפסקו פיצויים לפי סעיף 13 לפקודה:
 
"13(1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת הנאה שהן בה, בשל אבדן דמי חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר חזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה לפי אותו הסכם לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכל לפי המועד המוקדם יותר..."
 
           בית משפט זה חזר בפסק דין אסדי על מושכלות ראשונים, שלפיהם מטרת תביעת הפיצויים להעמיד את אסדי במצב בו היו עומדים אלמלא ההפקעה, כך שיוכלו לרכוש זכות או טובת הנאה הדומה לזו שהופקעה מהם. נפסק, כי במקום שבו לא שולמו פיצויי ההפקעה בסמוך לאחר ביצועה, עליהם לכלול גם רכיב "פירותי", אשר ישקף את הנזק שנגרם לאסדי נוכח חלוף הזמן עד לתשלום בפועל. כן נפסק, כי אסדי זכאים לפיצוי בהתאם למסלול החישוב המיטיב עמם, וכי במקרה דנן מדובר במסלול הקבוע בסעיף 13 לפקודה. אכן, בפסק דין אסדי נקבע כי ברירת המחדל היא, שיש לראות דונם אחד בכל חלקה כמיועד לבנייה מוגבלת למגורים, ואת יתרתה כייעוד חקלאי. זאת, על יסוד ההלכה הפסוקה שתוארה בהרחבה לעיל. כזכור, בפסק דין אסדי חזר בית משפט זה על שנפסק בפסק דין דבאח, שלפיו יש לראות את עסקאות ההשוואה ונתונים נוספים ממועד ההפקעה כמשקפים שווי חקלאי בלבד, שכן מדובר במידע המתייחס לתקופת ההקפאה בה ננקטה מדיניות תכנונית אשר איפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים אלה, ומשכך היה ראוי להעריך את שווי המקרקעין במועד ההפקעה על בסיס שווים בתחילת שנות ה-50, בטרם ההקפאה. ואולם, בהעדר נתוני השוואה מתקופה זו, קבע בית משפט זה כי יש לנקוט בדרך שמאית חלופית על מנת לשקלל את זכויות הבנייה בתוך סך הפיצויים המוערך, והדיון הוחזר לבית המשפט המחוזי לשם קביעת שומת פיצויים מעודכנת.
 
           יוצא איפוא, כי גם פסק דין אסדי אין עניינו בהלכה חדשה. אף הוא מהווה, לכל היותר, יישום ופיתוח של ההלכה הקיימת – כנדבכים זה על זה.
 
45.      אוסיף, כי אף אם אקבל את עמדת המדינה שלפיה לפסקי הדין דבאח ואסדי עלולות להיות משמעויות תקציביות מרחיקות לכת, אין בטענות בדבר עלויות הנובעות מפסק דין כדי להקים עילה לדיון נוסף (השוו: דנ"א 3993/07 פקיד שומה ירושלים 3 נ' איקפוד בע"מ, פסקה 19 (14.7.2011); דנג"ץ 11581/04 משרד החינוך נ' קרן החינוך למען בתי ספר תל"י, פסקה 5 (4.5.2005)).   
 
           נוכח האמור, הבקשות לדיון נוסף נדחות. בנסיבות העניין, חרף הגשת תשובות, אין צו להוצאות.
 
 
           ניתנה היום, ‏כ"ג באב התשע"ז (‏15.8.2017).
 
 
 
     ה נ ש י א ה
 
 
 
_________________________
פסיקה חינם
 
 
+ שלח משוב