Hebrew  |  English  |  Russian  |  

להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 



דף הבית >> דוגמא לעיקרי טיעון בנושא תיווך
 
                                                                                                 עיקרי טיעון מטעם המערערים


המערערים יטענו כי טעה בית משפט קמא שדחה את תביעתם לקבלת דמי תיווך וזאת בשל עמידתם בכל התנאים המצטברים שנקבעו בחוק המתווכים התשנ"ו-1996 ( להלן: "חוק המתווכים") המזכים אותם בקבלתם והן בשל חוסר תום לבם של המשיבות, אשר פעלו בחוסר תום לב ונקיון כפיים על מנת לחמוק מהתחייבותן כלפי המערערים כפי שפורט בערעור המערערים וכי שיפורט עוד להלן במסגרת עיקרי הטיעון מטעמם המערערים. עותק מאושר מפסק הדין מצורף לתיק המוצגים  ומסומן מוצג 1.
 
המערערים סבורים כי יש צורך מובהק להתערבות ערכאת הערעור בפסק הדין וזאת הן בשל טעויות גלויות ובולטות לעין שנפלו בפסק הדין והן על מנת שלא להנציח את הטעות השורשית שנפלה בו. טעות זו, באה, בין היתר לידי ביטוי, בפרשנות שגויה של הלכת "מוסקוביץ" בעניין המונח "גורם יעיל" בנסיבותיו הקונקרטיות של התיק בו  המשיבות , לאחר שכרתו עם המערערים הסכם תיווך כדין פעלו מאחורי גבם וכרתו ביניהן שני הסכמי מקרקעין והכל במטרה לחמוק מתשלום דמי התיווך אותו התחייבו לשלם!
 
המערערים יוסיפו ויטענו כי יש בהחלט מקום לקבלת ערעור זה  במלואו תוך חיוב המשיבות במלוא דמי התיווך אותן התחייבו לשלם בגין מכירת כל החלק הדרומי של המקרקעין על מנת שהחוטאים ובענייננו המשיבות לא יצאו נשכרות מפרי מעלליהן אגב התעשרותן האדירה על חשבון המערערים.
 
רקע עובדתי קצר
 
1.     המשיבות חתמו במועדים שונים כלפי המערערים על הסכמי תיווך במסגרתם התחייבו לשלם למערערים דמי תיווך ביחס למכירת החלק הדרומי של מקרקעין. (מוצג 2 א ו 2 ב לתיק המוצגים).
 
2.     על פי הסכם התיווך עליו חתמה המשיבה 1 ביום 01.08.12 התחייבה היא לשלם למערערים דמי תיווך בשיעור של 0.6% + מע"מ מתמורת הנכס המוצע למכירה: כל החלק הדרומי של המקרקעין ולא מחצית שלו, שהרי אם בכוונת המשיבה 1 היתה למכור את מחציתו חזקה עליה שהיתה מציינת זאת במפורש בהסכם התיווך עליו חתמה! (מוצג 2 א לתיק המוצגים).
 
3.     ביום 23.10.12 חתמה גם המשיבה 2 על הסכם תיווך במסגרתו הוצע לה לרכוש את כל הנכס הנ"ל והתחייבה לשלם למערערים דמי תיווך בשיעור של 0.8% + מע"מ מתמורת רכישת המקרקעין הנ"ל (מוצג 2 ב לתיק המוצגים).
 
4.     לית מאן דפליג, כי לאחר חתימת המשיבות על הסכם המכר הראשון בתאריך 20.12.2012 במסגרתו נמכרה אך מחצית מהחלק הדרומי פעלו המשיבות בערמה, "כגנבות בלילה" , וכרתו ביניהן שני הסכמי מכר נוספים ביום 20.05.13 וביום 12.02.14 במסגרתם נמכר החלק הנותר של החלק הדרומי במקרקעין, וזאת מבלי שהמשיבות פנו למערערים בזמן אמת ועדכנו אותם בדבר המו"מ והמגעים החשאיים ביניהן למכירת יתרת החלק הדרומי של המקרקעין, אשר בגינו התחייבו זה מכבר לשלם למערערים דמי תיווך.
 
         נימוקי הערעור
 
5.     בעמ' 9 שורות 23-27 לפסק הדין קבע בית משפט קמא בצדק רב כי: "אין חולק, כי המתווכים היו הגורם היעיל, שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם המכר הראשון".
 
6.     על רקע קביעה החלטית זו של בית משפט קמא, כי אין מחלוקת עובדתית שהמערערים היו "הגורם היעיל" שהביא להסכם המכר הראשון, טעה בית משפט קמא כאשר בפסק דינו הגיע למסקנה הפוכה כי המערערים לא היו כביכול "גורם יעיל" גם בעסקאות המכר השניה והשלישית שכן, אין ספק שעסקאות המכר השניה והשלישית היו המשך טבעי וישיר של עסקת המכר הראשונה ולכן בהתאם להלכת "מוסקוביץ" הם היו בבחינת גורם יעיל גם לגבי התקשרויות אלה.
 
7.     בעמוד 10 שורות 20-23 לפסק הדין שגה בית משפט קמא כאשר קבע כי  המשיבה 1 לא התכוונה למכור את מלוא זכויותיה בחלק הדרומי של המקרקעין אלא רק את מחציתן שכן, קביעה זו  אינה עולה בקנה אחד עם הסכם התיווך עליו חתמה בו נרשם במפורש כי הנכס המוצע למכירה הוא מלוא הזכויות בחלק הדרומי ולא מחצית מהזכויות.
        יתר על כן, בהסכם התיווך נרשם הנכס המוצע בכתב ידו של מנהל המשיבה 1  והוא מתארו ומפרטו ברחל בתך הקטנה תחת הכותרת "רשימת הנכסים": "גוש 6354 חלקה 95 החלק הדרומי עליו בנוי מבנה המושכר להום סנטר ומשרדי החברה" (ראה נספח ב' 1). עובדה זו מלמדת על גמירות דעתה של המשיבה 1 להציע למכירה באמצעות המערערים את כל החלק הדרומי.
 
8.     ואם בכך לא סגי, הרי שבעדותו בבית משפט אישר מנהל המשיבה 1, מר יוסי דוברובסקי כי כאשר חתם בשמה של המשיבה 1 על הסכם התווך, היא התכוונה למכור את מלוא הזכויות בחלק הדרומי ולא את מחציתו וזאת בניגוד לקביעתו השגויה של בית משפט קמא הנ"ל ובלשון מנהל המשיבה בעמוד 2 שורה 19 לפרוטוקול הדיון מיום 07.09.16: " אני חתמתי על הסכם שאני רוצה למכור באמצעותם את כל החלק הדרומי". ( מוצג 3 לתיק המוצגים).
 
9.     בית משפט קמא הרחיק לכת כאשר קבע פרשנות שגויה להסכם ברור ומפורט בכתב, ובענייננו בניגוד גמור לתיאור החלק המוצע למכירה בהסכם התיווך, בניגוד לחומר הראיות, ותוך אימוץ טענות בע"פ כנגד מסמך בכתב בניגוד לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומנית.
 
10.    לזאת יש להוסיף את עדותו המהימנה של מר איתן עוזר אשר העיד כי המערערים הציעו אף לו לרכוש את כל החלק הדרומי של המקרקעין השייך למשיבה 1 בתמורה לסך של 27,000,000 ₪ וכן שבמו"מ שניהל עם המשיבה 1 שהיא בעלת הזכויות בנכס אכן הוצע לו על ידה לרכוש את מלוא החלק הדרומי בתמורה ל- 27,000,000 ₪. (מוצג 4 לתיק המוצגים).
 
 
11.    עדותו של מר איתן עוזר בבית משפט היתה קוהרנטית ומהימנה ביותר ולא נסתרה כלל כעולה           מפרוטוקול הדיון מיום 26.6.17 (עמוד 13-14 שורות 1-12) (מוצג 5 לתיק המוצגים). בית משפט קמא לא קבע כל ממצא עובדתי בקשר לעדות זו ומקריאת פסק הדין עולה כי הוא פסח עליה כאילו לא היתה מונחת בפניו כלל עת כתב את פסק הדין.
 
13.    גם ביחס לכוונת המשיבה 2 לרכוש את מלוא הזכויות של כל החלק הדרומי הרי שהסכם התיווך עליו חתמה מדבר בעד עצמו בדבר כוונתה לרכוש בתיווכם של המערערים את מלוא החלק הדרומי והדבר אף עלה מעדותו של מנהלה מר פרוטיץ בדיון בבר"ל מיום 07.09.16: "הוצג לנו מבנה שמושכר בטריפל A העסקה הוצגה במלואה" (עמוד 3 שורה 8 לפרוטוקול – מוצג 3) וכן גם בחקירתו הנגדית מיום 26.06.17 התוודה כי: "הוצג לנו שכל הנכס למכירה והגענו לנהל מו"מ על כל הנכס" (עמוד 30 שורה 23 לפרוטוקול – מוצג 5 ).
 
14.    בית משפט קמא השתית את הנמקתו לדחיית תביעת המערערים לקבלת מלוא דמי התיווך בגין שני העסקאות הנוספות בהתבסס על התזה שפיתח כאילו: בזמן אמת - במועד חתימת הסכם המכר הראשון, כוונת הצדדים הייתה למכור רק מחצית מהזכויות (עמ' 10 שורה  10 לפסק הדין מוצג 1), בעוד שהלכה למעשה מדובר בשגיאה חמורה ובולטת שלו מאחר וזמן האמת בקביעת מערכת היחסים המשפטית בין המערערים למשיבות ואומד דעתם הוא מועד חתימת הסכמי התיווך, על כל המפורט בהם, ולא במועד חתימת הסכם המכר הראשון.
         משלא ביטלו המשיבות את הסכמי התיווך הן ממשיכות להיות תקפות. שיקולי המשיבות, כלכליות ואחרות, ביחס לפיצול העסקאות כפי שפורטו בפסה"ד (עמ' 18 שורות 1-8) אינן מעניינם של המערערים.
         לעניין זה ראה תא"ק 1438-06 קוקרמן נ. פלאזה סנטרס (סעיפים 46 ו-47 בפסה"ד): "העובדה שהצדדים להסכם בחרו לערוך ביניהם שתי עסקאות בגין הנכסים שהוצעו למכירה...אין זה מעניינה של התובעת, וזכותה לעמלה אינה יכולה להיות מושפעת מהמניעים לפיצול העסקה ויהיו אלה אשר יהיו" (סע' 47, סיפא).
 
15.    טעה בית משפט קמא הנכבד ביישום שגוי של הלכת מוסקוביץ' למקרה הקונקרטי שנדון בפניו. אכן, כפי שהנחה כבוד הנשיא שמגר (כתוארו אז) בע"א 2144/91 מוסקוביץ' נ. ביר (להלן – הלכת מוסקוביץ') אשר עסק בסוגיה דומה, לפיה זכאי מתווך לתשלום דמי תיווך, למרות שהמשא ומתן באמצעותו כשל ולא הביאה להסכם כלשהו. רק לאחר כעשרים חודשים חודש הקשר באופן ישיר בין הצדדים, ללא מעורבותו של המתווך, אם המתווך היה "הגורם היעיל" בקשירת הקשר הראשוני בין הצדדים.
         לאור הלכה זו ניתן לומר בוודאות שהמערערים בתיק דנן זכאים לתשלום דמי תיווך מדין ק"ו שכן, במקרה דנן צלח המו"מ באמצעות המתווכים וכבר בשלב הראשון נחתם הסכם למכירת מחצית הנכס. ע"פ הלכת מוסקוביץ' לא היה צורך במעורבותם של המערערים בהמשך מאחר ומעמדם כ"גורם היעיל" נקבע בקשירת הקשר הראשוני בין הצדדים. קשר שלא נותק עד למכירת הנכס כולו, וכפי שיפורט להלן.
 
16.    בעמ' 116, 123-124 בפס"ד מוסקוביץ' מונה הנשיא שמגר "שמונה גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות...מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה". ומן הכלל אל הפרט: המערערים סבורים שבעניננו מתקיימים כל המבחנים שנקבעו בהלכת מוסקוביץ המלמדים כי המערערים זכאים למלוא דמי התיווך בגין שלושת העסקאות. חוברים לכך מספר גורמים יחדיו:
 
  1.   כפי שפורט לעיל בהרחבה, קיים דמיון בין ההצעה המקורית, כפי שמצאה את ביטויה בהסכמי
         התיווך, לבין החוזה הסופי. מדובר באותו נכס ובאותם צדדים לעסקה.  
  1.    המחיר שננקב בהסכם התיווך עם הרוכשת, 27 מיליון ₪ , דומה למחיר התמורה המצטברת
בגין שלושת העסקאות, בניכוי שווי המשרדים שנמכרו לגורם אחר בתמורה ל- 2.5 מיליון ₪
ע"פ עדותו של מנהל המשיבה 1. ובסה"כ ב- 27 מיליון ₪, בדיוק כפי שהוצע והוצג ע"י המערערים.
 
  1.   חלוף הזמן הממוצע בין הסכמי התיווך לחתימת ההסכם הראשון היה שלושה חודשים, בין
   ההסכם הראשון לשני 5 חודשים, ובין ההסכם השני לשלישי 9 חודשים. מדובר בפרק זמן שלא
   מנתק את הקשר הסיבתי של פעולת התיווך כפי שנקבע בהלכת מוסקוביץ'. שם, הייתה יוזמה
   חדשה, שהמתווך לא היה חלק ממנה, לחידוש המו"מ כעשרים חודש לאחר שכבר דעך וגווע,
   ובכ"ז נקבע כי המתווך זכאי לתשלום דמי תיווך. (לעניין חלוף הזמן ראה בהמשך סע' 18-19).
     
ד.     ע"פ פסיקת בית משפט קמא (ראה סע' 5 לעיל), ניתן לומר בוודאות כי היקף המגעים של המערערים עם המשיבות היו כנדרש כדי לקבוע את יעילותם ביחס להסכם המכר הראשון.
         בהתאם להלכת מוסקוביץ' לא היה צורך במגעים נוספים מטעם המתווכים ביחס להסכמים השני והשלישי. אולם למעלה מן הצורך טוענים המערערים, שע"פ פלט השיחות שסומן ת/1, ושהוגש ע"י מנהל המשיבה 2, ניתן לקבוע בוודאות שהמערער 1 רנד שוחח עם מנהל המשיבה 2 איתן פרוטיץ, לפחות 15 פעמים מתאריך 5/1/13 עד 3/7/13, שזו התקופה שבין ההסכם הראשון להסכם השלישי. גם מראיה חשובה זו (ת/1) התעלם בית המשפט קמא ולא נתן לה ביטוי בפסה"ד.
פלט השיחות שסומן ת/1 מצ"ב כמוצג 6 לתיק המוצגים)
 
ה.     לא הייתה התערבות של גורם נוסף שסייע למשיבות. לא היה צורך בכך בשל יעילות המערערים.
 
ו.      גם משיבה 1 וגם משיבה 2 שלמו את מלוא דמי התיווך בגין ההסכם הראשון.
 
ז.      אותם הצדדים. המשיבות שחתמו על הסכמי התיווך הן אלו שניהלו את המו"מ לאורך כל שלושת העסקאות והן אלו שחתמו עליהן.
 
ח.     הצדדים/המשיבות הסתמכו על ידיעה קודמת (המצגים שנמסרו להן ע"י המתווכים ויצירת הקשר ביניהן באמצעותם) וביצעו פעולות שאינן אלא, "הרמת החבל במקום בו הושאר ע"י המתווכים/המערערים, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך" קרי, חתימה על שני ההסכמים הנוספים. (הקטע המודגש מתוך פס"ד מוסקוביץ').
         כך עולה גם מעדותן של המשיבות בדיון ביום 26/6/17. "זה היה בהחלט באופן אוטומטי המשך ישיר של העסקה" (מנהל המשיבה 2  – עמ' 11, שורות 22-24 בפרוטוקול). וכן: "זה היה אך טבעי שאפנה אליו" ( מנהל המשיבה 1 - עמ' 26 שורות 23-26 בפרוטוקול), וכן : "הכי סביר במצב זה להמשיך למכור לאיתן און" (מנהל המשיבה 1 , עמ' 3 שורה 5 בפרוטוקול הדיון בבר"ל –מוצג 3 לתיק המוצגים).
   
17.    ביחס לחלוף הזמן בין ההסכמים נקבע בהלכת מוסקוביץ': "אין מקום לומר כי עצם מעבר הזמן, כעשרים חודש, בין השלב הראשון לשלב השני מנתק לכשלעצמו את הקשר הסיבתי. יש מקום להבחין בין סוגי נכסים שונים: אין דין דירת מגורים כדין בית מלון...ככל שערך הנכס רב יותר, הרי שגם המו"מ נמשך בד"כ זמן רב יותר".
 
18.    שגה בית משפט קמא הנכבד כאשר קבע בסעיף 2.3.4 לפסק הדין כי מדובר בפרק זמן ממושך למדיי שיכול להוות גורם המנתק את הקשר הסיבתי בין פעולות המתווכים לבין התקשרות המשיבות בהסכמי המכר השני והשלישי שכן, בהתחשב בשווי הנכס מדובר בזמן סביר ביותר.
         "החבל", אותו גורם יעיל, ששזרו המתווכים וקשר בין הצדדים כבר בהסכם הראשון, לא ניתק עד להשלמת העסקה כולה ורכישת כל הנכס בשלושה הסכמים.
יתר על כן, בסע' 12 בפס"ד מוסקוביץ' נקבע: "השלב הראשון היווה את הגורם היעיל שהצמיח את החוזה. השלב השני לא ניטרל את יעילותו של השלב הראשון, ולא היה אלא המשכו". ויפים הדברים, בהתאמה, גם בעניינינו: השלבים השני והשלישי לא נטרלו את יעילות השלב הראשון ולא היו אלא המשכו.
 
העדר נפקות אופרטיבית בפסק הדין לחוסר תום לבם של המשיבות כלפי המערערים
 
19.    במיוחד טעה בית משפט קמא שלא ראה לנגד עיניו בפסק דינו את חוסר תום הלב שדבק במשיבות מראשית ההליך ועד סופו שכן מחומר הראיות והעדויות שנדון בפניו לא היתה מחלוקת עובדתית שהמשיבות מדרו את המתווכים בהמשך ההתקדמות ביניהן במו"מ שהביא לכריתת העסקה השניה והשלישית חרף פניות חוזרות ונשנות של המערערים אליהם בעניין זה וחרף סעיף 2 להסכם התיווך עם המשיבה 2 בו נקבע במפורש כי "על הלקוח לדווח למתווך על כל מו"מ המתנהל בין הצדדים" ( מוצג – 2 ב לתיק המוצגים) .
 
20.    בע"א 7247/97 יצחקוב נ. מרדכי אביב נקבע שצד המסכל את מאמציו של המתווך, ע"י ניצול המידע שנתקבל ממנו, תוך עקיפתו ופניה ישירה לצד האחר בעסקה מפר את חובת תום הלב. ולדאבוננו כך התנהלו המשיבות כלפי המערערים בתיק זה .
 
21.    גם בע"א 2314/00 (ת"א) גוסטה פרנק נ. י.ה. מקרקעין בע"מ נקבע שאם מתווך מבצע את הפעולות המוטלות עליו ולאחר מכן נמנע ממנו, תוך סיכול מאמציו ע"י הדרתו, להמשיך בביצוע מלאכתו, הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לדמי תיווך. ויש ליישם זאת גם בעניינינו בבחינת גזירה שווה. וראה תימוכין לכך בע"א 5786/15 חסן ואח' נ. חב' אזורים ואח' (סע' 23 בפסה"ד).
 
22.    לאור כל האמור במצטבר לעיל, מתבקש בית המשפט הנכבד לקבל את ערעור המערערים על פסק דינו של כב' השופט נחום שטרנליכט במובן זה שפסק דינו בקשר לתביעת המערערים יבוטל והמשיבות תחויבנה לשלם למערערים דמי תיווך בגין העסקאות השניה והשלישית כמפורט בכתב התביעה: משיבה 1 סך 89,478 ₪ , ומשיבה 2 סך 119,304 ₪, ובסה"כ 208,782 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה.
 
23.    כן מתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את המשיבות בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בשתי הערכאות.
                                                                                                     ___________________
                                                                                                                    , עו"ד
                                                                                                          ב"כ המערערים

 
+ שלח משוב